01.12.2011

Рынок офисной недвижимости Киева: итоги года

БЦ «101 Tower», Киев проект: «К.А.Н. ДЕВЕЛОПМЕНТ» Важными событиями рынка офисной недвижимости в 2011 году стали размораживание некоторых проектов и продолжение строительства нескольких крупных офисных объектов. На данный момент девелоперскими компаниями заявлено к вводу в эксплуатацию на киевском рынке в 2012-2013 годах около 200 000 м². Среди наиболее значимых тенденций развития офисного сегмента Киева в 2011 году эксперты называют также увеличение спроса на офисные площади со стороны арендаторов – по сравнению с 2010 годом он вырос, по крайней мере, в полтора раза. Кроме того, стоит отметить появление рынка продаж офисных помещений конечным пользователям. По данным экспертов, на киевском рынке в 2011 году произошло несколько подобных сделок общим объемом более 40 000 м². По словам экспертов, качественный уровень многих вводимых в эксплуатацию и строящихся в украинской столице объектов, к сожалению, по-прежнему отстает от уровня развитых рынков. Основная причина этого – на киевском рынке всегда существовал дефицит высококлассных офисных помещений. Практически весь объем вводимых помещений в последние годы заполнялся, и вакантность только на короткий период во время кризиса превысила показатель 20% в 2009 году, после чего снова достигла уровня 13-14%. Поэтому владельцы БЦ и девелоперские компании имели возможность уделять качеству проектов не самое большое внимание и, соответственно, не делать дополнительных инвестиций. Однако Максим Ткаленко, директор департамента офисной недвижимости по работе с арендодателями компании Colliers International (Украина), уверен, что «ситуация будет постепенно меняться в будущем – существующие объекты будут морально устаревать, а усиление конкурентной борьбы заставит девелоперов учитывать последние архитектурные и инженерные разработки более развитых рынков. Сейчас же большинство проектов делается без стратегического запаса мощности систем и учета будущей конкуренции». Если говорить о зарубежных инвесторах, то в 2011 году их интерес к киевскому рынку офисной недвижимости практически отсутствовал. Причем это касается как инвестирования в развитие новых проектов, так и инвестиционных покупок. Интерес к инвестиционным сделкам в торговом сегменте сейчас более высокий, по мнению Наталии Стельмах, заместителя директора, руководителя отдела инвестиций DTZ в Украине, «благодаря более длительным договорам аренды и возможности подписания предварительных договоров на ранней стадии девелопмента, в то время как потенциальные арендаторы офисных помещений не готовы сегодня рассматривать предварительные договоры аренды».

Основные объекты офисной недвижимости, введенные в эксплуатацию в Киеве в 2011 году
Бизнес-центр	Адрес	GLA, м²	Девелопер
БЦ « 101 Tower»	Ул. Л. Толстого, 57	42 000	«К.А.Н. Девелопмент»
БЦ Premium Center	Бульвар И. Лепсе, 6	38 000	Украинский девелопер
БЦ Rialto	Ул. Новоконстантиновская, 18	15 500	ISTIL Group
БЦ по ул. Саксаганского/ Паньковской	Пересечение улиц Саксаганского, 70 и Паньковской, 16-б	9600	Украинский девелопер
БЦ « Щекавицкий»	Ул. Фрунзе, 23-25	8600	ИСК «Столица»
БЦ по ул. Багговутовской	Ул. Багговутовская, 23	3700	Украинский девелопер

Источник: Colliers International (Украина) НОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ По данным компании Colliers International (Украина), в течение 2011 года на киевском рынке официально было введено в эксплуатацию около 120 000 м² офисных помещений разного класса. Однако эксперты отмечают, что в некоторых случаях формальный ввод в эксплуатацию не означает полную готовность объектов для сиюминутного начала отделочных работ арендаторов. Совокупный объем классифицируемых офисных помещений в Киеве на конец 2011 года составляет около 1,3 миллиона м². В данный момент на стадии активного строительства находятся около 200 000 м² офисных помещений, которые планируются к вводу в эксплуатацию в 2012-2013 годах. Наиболее крупными из них являются БЦ в структуре МФК Gulliver на Спортивной площади, 1 (GLA – около 48 000 м²) и БЦ в структуре МФК «Торонто-Киев» по ул. Горького (Антоновича), 79-а (GLA – около 36 000 м²). СПРОС Говоря об изменениях, которые в 2011 году претерпел спрос в офисном сегменте, Роман Собко, руководитель департамента офисной недвижимости NAI Pickard, отмечает: «В период экономической нестабильности и удорожания энергоресурсов арендаторы все чаще интересуются БЦ со стандартами, максимально приближенными к европейским. Увеличивается спрос на офисные помещения с высоким уровнем энергоэффективности, созданные с применением современных строительных технологий, качественным сервисом и развитой инфраструктурой». Также арендаторы офисных площадей все больше внимания уделяют наличию качественной транспортной развязки, гарантированных паркомест и развитой инфраструктуры в БЦ. В том числе многие компании после не совсем удачного опыта пребывания в полностью герметичных проектах с маломощными системами кондиционирования/вентиляции приветствуют наличие открывающихся оконных систем. По данным компании Jones Lang LaSalle в Украине, основной спрос на офисные помещения в 2011 году по-прежнему формировался за счет переездов крупных международных компаний. Текущий год был достаточно удобным для осуществления переезда в новые, как правило, более качественные здания, так как рынок предлагал выгодные условия и обеспечивал довольно широкий выбор качественных бизнес-центров, в основном класса B.

Рынок офисной недвижимости Киева

*Без учета НДС и эксплуатационных расходов Источник: DTZ Research В течение 2011 года на киевском рынке увеличился спрос на помещения со значительным размером этажа – от 1500 м² на одном уровне. По данным экспертов, доля сделок аренды помещений площадью 3000 м² и более составила около 15% от общего количества трансакций на рынке аренды офисной недвижимости в Киеве. По данным компании DTZ, в 2011 году основными генераторами спроса на офисные помещения в Киеве оставались компании в отрасли информационно-коммуникационных технологий (36% от общего объема сделок в сегменте), производственные компании (26%, при этом производители потребительских и фармацевтических товаров составляли в этом показателе 4% и 6,5% соответственно), а также финансовые (10%) и сельскохозяйственные (5%) компании.

Общий объем качественных офисных площадей: международное сравнение, тысяч м² *

* По состоянию на конец III кв. 2011 года Источник: Jones Lang LaSalle в Украине АРЕНДНЫЕ СТАВКИ И ВАКАНТНОСТЬ По данным специалистов DTZ, в течение 2011 года наблюдалось некоторое повышение уровня арендных ставок на высококлассные офисные помещения в центре Киева, что связано со снижением предложения в сегменте, а также постепенным увеличением спроса со стороны арендаторов. На конец 2011 года арендные ставки на офисные помещения класса А в Киеве находились на уровне $38-44/м²/месяц, офисные помещения класса В и С предлагались по ставкам аренды $23-35 и $8-25/м²/месяц соответственно (без учета НДС и эксплуатационных расходов). По данным экспертов, уровень вакантности в сегменте офисной недвижимости Киева в 2011 году составлял около 13,5%. В 2012 году вероятно некоторое падение арендных ставок для помещений класса А, поскольку на рынок будет выведен значительный объем нового предложения.

Общий объем качественных офисных площадей на душу населения: международное сравнение, м² *

* По состоянию на конец III кв. 2011 года Источник: Jones Lang LaSalle в Украине ОСНОВНЫЕ ИГРОКИ По словам экспертов, основными игроками в сфере девелопмента офисной недвижимости Киева по-прежнему остаются локальные девелоперы с локальными инвестициями. Данный факт является уже традиционным для киевского и украинского рынка офисной недвижимости в целом, поскольку с откровенно непрозрачными процедурами получения земельных участков и проведения строительных работ могут совладать только местные игроки, имеющие рычаги воздействия на административный ресурс. Поэтому, если иностранные девелоперские компании и будут в ближайшее время выходить на украинский рынок офисной недвижимости, то, скорее всего, они будут привлекать местного партнера с административным ресурсом и уже существующими земельными участками и проектами. ИНВЕСТИЦИОННЫЕ СДЕЛКИ И СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ Как отмечают эксперты, в данный момент заинтересованность потенциальных инвесторов на киевском рынке направлена, прежде всего, на торговую недвижимость. Интерес к активам в офисном сегменте сегодня достаточно низкий. Офисные площади в 2011 году приобретали, в первую очередь, конечные пользователи с целью использования для собственных нужд. Говоря о ставках капитализации в офисном сегменте, Наталия Стельмах отмечает: «К примеру, в Праге и Варшаве сейчас можно купить офисные здания по ставке доходности 6-7%, а в Будапеште даже 8-10%. При этом в Киеве собственники просят 8-10%, а покупатели предлагают 12-18%. Такая предлагаемая ставка капитализации в украинской столице связана с наличием более доходной альтернативы, как, например, получение пассивного дохода по облигациям 14-15% годовых, что менее рискованно, чем покупка, владение и управление бизнесом коммерческой недвижимости. Однако облигации предлагают данный доход лишь на несколько лет и затем необходимо реинвестировать капитал, а объекты недвижимости остаются во владении собственника». По мнению экспертов, в первой половине 2012 года значимые сделки в офисном сегменте являются маловероятными. Есть предпосылки для завершения небольших трансакций. Более крупные сделки могут ожидаться во втором полугодии 2012. ПРОГНОЗЫ

БЦ Rialto, Киев фото: «CP» В течение последних трех лет игроки украинского рынка недвижимости испытывают затруднения в осуществлении прогнозов развития отрасли не только на длительный период, но даже на краткосрочную перспективу. Это связано как с нестабильностью политической и экономической жизни Украины после глобальной смены руководящих элит, так и с кризисными волнениями во всем мире и Европе в частности, которые продолжают будоражить глобальную экономику. В связи с этим остается надеяться, что внутри Украины в 2012 году все-таки не будут и дальше ухудшаться условия ведения бизнеса, что поспособствует росту спроса со стороны арендаторов, а глобальная конъюнктура рынка будет способствовать инвестиционной активности зарубежных инвесторов в отношении Украины, что положительно повлияет на развитие новых проектов бизнес-центров.

Версия для печати