10.08.2012

Рынок недвижимости: итоги первой половины 2012 года

ИНФРАСТРУКТУРА Новый терминал D международного аэропорта «Борисполь» фото: «CP» В июне правительство озвучило сумму, в которую обошлась подготовка Украины к Евро-2012, – более $5 миллиардов – небывалые по объему инвестиции для страны, которая во многих сферах, как говорится, еле сводит концы с концами, поэтому эта цена может показаться слишком высокой, более того, как справедливо отмечают эксперты, большая часть инвестиций никогда не окупится. Однако не стоит забывать о том, что основная часть средств была инвестирована в инфраструктуру, которая всегда принадлежала к сферам, особенно нуждающимся в капиталовложениях, и за период подготовки к Чемпионату получила на самом деле лишь минимум от необходимого. Правительство, в свою очередь, торжественно пообещало не снижать темпов инвестирования, в том числе в инфраструктуру. Так, в первой половине 2012 года состоялось открытие новых терминалов в международных аэропортах Львова и Киева. 12 апреля в международном аэропорту «Львов» им. Даниила Галицкого был введен в эксплуатацию новый терминал общей площадью 48 320 м2. Его строительство стартовало в сентябре 2009 года в рамках подготовки к Евро-2012. Строительство аэровокзала выполнила украинская компания «Альтис-Холдинг» (Киев), общая стоимость работ по сооружению объекта составила 1,8 миллиарда гривен. На сегодняшний день новый терминал обслуживает исключительно международные рейсы и загружен несущественно, что дает основания скептически настроенным экспертам утверждать, что строительство нового терминала в аэропорту «Львов» было экономически нецелесообразным. Вот где новое открытие аэротерминала не вызвало никаких возражений, так это в международном аэропорту «Киев» («Жуляны»), которое состоялось 17 мая. Старый терминал напоминал, скорее, временное сооружение и не мог удовлетворить всем требованиям аэротерминала международного сообщения. Общая площадь нового терминала составляет 14 000 м2, пропускная способность – около 500 человек/час. По словам Олега Петровского, первого заместителя генерального директора по инвестиционной деятельности и координационной работе с авиаперевозчиками аэропорта «Киев», в ближайшие 4-5 лет инфраструктура аэропорта будет развиваться не менее быстрыми темпами, чем накануне Евро-2012. В частности, планируется строительство еще одного терминала для обслуживания внутренних рейсов, паркинга для автотранспорта, гостиницы, офисного центра. Значительно расширил собственную инфраструктуру международный аэропорт «Борисполь», где 28 мая состоялось открытие терминала D. Новый терминальный комплекс площадью 107 000 м2 стал крупнейшим в Украине. Генеральным подрядчиком строительства выступила турецкая компания Dogus Alarko YDA, генпроектировщиками – компании «Тебодин Украина» (Украина) и Japan Airport Consultants, Inc. (Япония). Для столь масштабного строительства, помимо собственных средств аэропорта, пришлось привлечь заемные средства от Японского банка международного сотрудничества (JBIC). Объем инвестиций в реализацию проекта составил 4,8 миллиарда гривен. ГОСТИНИЦЫ 3-звездочная гостиница Ramada Encore Kiev, Столичное шоссе, 103, Киев фото: «CP» В первой половине года не менее интенсивными темпами чем инфраструктурный сектор развивался сегмент гостиничной недвижимости. Спектр открывшихся гостиниц в Киеве включал объекты категории 3-4-5 звезд. Так, 27 марта в Киеве открылась пятизвездочная гостиница Fairmont Grand Hotel Kyiv (ул. Набережно-Крещатицкая, 1-а), девелопером которой является компания «Ярославов Вал», оператором – Fairmont Hotels & Resorts. Номерной фонд гостиницы составляет 258 номеров. По данным на июль 2012 года, стоимость проживания в гостинице варьировалась от 320 до 850 евро за ночь. Fairmont Grand Hotel Kyiv стал первым проектом оператора Fairmont Hotels & Resorts не только в Украине, но и в Восточной Европе. 5 июня состоялось торжественное открытие 3-звездочной гостиницы Ramada Encore Kiev, расположенной по Столичному шоссе, 103 в Киеве. Отель входит в состав многофункционального комплекса «Домосфера», девелопером которого является столичная компания DeVision. Ramada Encore Kiev стал первым объектом сети Ramada Encore в Украине. В июне открылся 4-звездочный бизнес-отель CITYHOTEL по ул. Богдана Хмельницкого, 56-а в Киеве. Девелопером проекта выступает ООО БК «Биком». В гостинице имеется 87 номеров. Интервью с генеральным менеджером гостиницы читайте на стр. 34-37. ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ СФЕРА 5-звездочная гостиница Fairmont Grand Hotel Kyiv, ул. Набережно -Крещатицкая, 1-а, Киев фото: «CP» В числе важных новшеств в сфере законодательного регулирования рынка недвижимости в первой половине 2012 года стало вступление в силу 1 января Закона Украины «О подготовке и реализации инвестиционных проектов по принципу «единого окна». Таким образом, власти предприняли попытку упростить ведение бизнеса для инвесторов. Закон определяет правовые и организационные принципы отношений, связанных с подготовкой и реализацией инвестиционных проектов по принципу «единого окна». Услуги инвесторам посредством «единого инвестиционного окна» предоставляет подразделение Госинвестпроекта – InvestUkraine (более подробно о деятельности данного ведомства читайте в «Сommercial Рroperty» №5(106), стр. 44-45). ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ По данным Государственного комитета статистики Украины, в первом полугодии 2012 украинская экономика продемонстрировала рост по многим показателям. Так, рост оборота розничной торговли в Украине в январе-июне 2012 года по отношению к соответствующему периоду 2011 года составил 16%. Рост реальных доходов населения по итогам января-июня 2012 года по отношению к соответствующему периоду 2011 года составил 15,5%. Эксперты утверждают, что тенденции роста благосостояния населения и розничного товарооборота выступают основными импульсами для развития рынка торговой недвижимости. На фоне повышения уровня розничного товарооборота не столь позитивными являются показатели объемов выполненных строительных работ. В первой половине 2012 года роста данного показателя не наблюдалось. Более того, в январе-июне 2012 года объем выполненных строительных работ был на 1,9% ниже в сравнении с соответствующим периодом 2011 года.
Динамика объема качественных торговых площадей Киева, 2005-2014*
* Прогноз Источник: Jones Lang LaSalle
ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Существенных изменений в объеме качественных торговых площадей на рынке Киева в первой половине года не произошло, поскольку на рынок не было выведено ни одного крупного объекта. Так, по данным компании Jones Lang LaSalle, объем существующих качественных торговых площадей в Киеве остался на уровне 478 тысяч м2 (171 м2 в расчете на 1000 жителей Киева). На вторую половину года запланирован ввод в эксплуатацию ТРЦ «Мармелад» (ул. Борщаговская, 154, Киев) и ТРЦ в составе МФК Gulliver (Спортивная площадь, 1, Киев). По данным компании Jones Lang LaSalle, общий объем предложения, запланированного ко вводу в 2012 году, составляет 182 000 м2. В структуре перспективного предложения, по данным экспертов, преобладают проекты крупного формата с несколькими якорными арендаторами и качественной развлекательной составляющей. В 2012 году компания «ЭСТА Холдинг» принялась за реконструкцию столичного «ЦУМа», который закрыт для посетителей с февраля нынешнего года. Чтобы не вызвать недовольство и протест со стороны общественности, которая очень остро реагирует на какие бы то ни было изменения, касающиеся «ЦУМа», компания пообещала не вносить существенных изменений во внешний облик «ЦУМа», однако за счет полной реконструкции внутренней части и пристройки она намерена увеличить площадь здания практически в два раза: так, на данный момент общая площадь «ЦУМа» составляет 21 500 м2, после реконструкции она составит 45 000 м2. Проект реконструкции универмага был рассмотрен на заседании градостроительного совета Киева 11 июля. Об этом читайте в рубрике «Новые проекты» на стр. 30-33. Следует отметить, что в первой половине 2012 года группа «ЭСТА» была вовлечена в строительный скандал в Киеве, что также объясняет аккуратное поведение компании по отношению к проекту реконструкции «ЦУМа». Предметом конфликта стал снос старых промышленных зданий нефункционирующей фабрики по пошиву одежды «Юность» на Андреевском спуске, на месте которых планировалось строительство многофункционального комплекса «Андреевский Плаза» (ул. Фроловская, 9-11). Под давлением общественного мнения группа «ЭСТА» отказалась от реализации проекта многофункционального комплекса и вместо этого приняла решение о создании на данной территории некоммерческого проекта – арт-пространства. Более подробно читайте в «Commercial Property» №3(104), стр. 26-27. В центре другого скандала, разгоревшегося в первой половине года, стал Гостиный двор на Контрактовой площади в Киеве. Намерение «Укрреставрации» провести реконструкцию объекта вызвало волну протеста со стороны общественных организаций, которые считают что реконструкция Гостиного двора – не что иное как преобразование его в «очередной» торговый центр. Показатели сегмента По данным компании Jones Lang LaSalle, по состоянию на конец июня уровень вакантности в торговых центрах Киева достиг 2,5%. В течение полугода рост арендных ставок наблюдался в наиболее успешных и посещаемых ТЦ с низким уровнем вакантности. По данным компании UTG, рост составил в среднем 5%. В течение января-июня 2012 года максимальная ставка аренды на торговые площади находилась на уровне $200/м2/ месяц (с учетом НДС и без учета эксплуатационных затрат). Учитывая большой объем площадей, запланированных к вводу в эксплуатацию на вторую половину текущего года, вряд ли стоит ожидать ее изменения до конца нынешнего года. Алексей Пашунов, заместитель руководителя отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle Ukraine, прокомментировал: «Рынок торговой недвижимости продолжает эволюционировать, о чем свидетельствует повышающийся уровень присутствия международных игроков и развитие новых высококачественных проектов. Объемы торговых площадей, планируемые к вводу в эксплуатацию в 2013-2014 годах, значительно превышают перспективное предложение текущего года. Это приведет не только к появлению новых форматов торговых комплексов, но и к выходу на рынок ритейлеров, пока не представленных в Украине». ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В первом полугодии 2012 существенно активизировался сегмент офисной недвижимости. Как отмечают эксперты компании Jones Lang LaSalle, в апреле-июне 2012 года на рынке офисной недвижимости Киева наблюдалась активизация спроса. В июне была заключена крупнейшая сделка аренды на рынке офисной недвижимости Украины: мировой лидер в сфере производства телекоммуникационного и цифрового медиа-оборудования – компания Samsung – стала якорным арендатором бизнес-центра класса А «101 Tower» по ул. Л. Толстого, 57 в Киеве. Интересы арендодателя – компании «К.А.Н. Девелопмент» – в данной сделке представляла компания Colliers International (Украина). Подробно о сделке читайте в рубрике «События» на стр. 23.
Динамика объема качественных офисных площадей в Киеве, 2002-2012*
* Прогноз Источник: Jones Lang LaSalle Андрей Жамкин, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений Jones Lang LaSalle Ukraine, отметил: «Сегмент офисной недвижимости Киева пока остается «рынком арендатора». Вследствие высоких темпов ввода новых площадей, доля свободных помещений увеличивается, благодаря чему потенциальные арендаторы могут без проблем выбрать офис, исходя из их требований к месторасположению и техническим характеристикам здания. Это, в совокупности со стабильными ставками аренды, максимальный уровень которых остановился на отметке $420/м2/год, создает благоприятные рыночные условия для развития компаний, что положительно повлияет на их активность в ближайшей перспективе». Во втором полугодии 2012 ожидается выход порядка 150 000 м2 офисных площадей. Среди объектов, открытие которых запланировано до конца года, – бизнес-центр в структуре МФК Gulliver, БЦ по ул. Сагайдачного, 37, БЦ по ул. Большой Васильковской, 98.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА Ник Коттон, управляющий директор компании DTZ в Украине «В первой половине 2012 года мы наблюдали в Киеве рост предложения офисных площадей за счет ввода в эксплуатацию новых бизнес-центров. Рост предложения торговых площадей присутствует как в столице, так и в регионах. Главной проблемой на рынке остается нежелание компаний арендовать новые площади в бизнес-центрах. Объяснение этому – беспокойство о национальных и международных экономических показателях, которое в большей степени повлияло на возможности компаний для переезда в новые офисы и расширения. Сомнения касательно путей развития украинской экономики после парламентских выборов в этом году отрицательно повлияли и на желания ритейлеров расширять свои сети, кроме как в торговых центрах наилучшего качества и с наилучшим месторасположением. По прогнозам DTZ, во второй половине 2012 года поглощение офисных площадей возрастет, так как мы уже видим существенное увеличение запросов по аренде офисов. Помимо этого, как только завершатся выборы, и с ними уйдет чувство неуверенности, к ритейлерам вернется желание и «аппетит» к расширению своих магазинов в Киеве и регионах Украины».