20.07.2008

Рынок коммерческой недвижимости Украины: итоги первой половины 2008 года

В первом полугодии 2008 состоялось открытие ТРЦ «Материк» на Днепровской Набережной, 10-а, Киев фото: Олег Герасименко Рынок коммерческой недвижимости Киева остается по-прежнему приоритетной площадкой для отечественных и иностранных девелоперских компаний. Однако, по мнению многих экспертов, сегмент торговой недвижимости в регионах уже сейчас является более активным и привлекательным для развития проектов, чем столица. Все больше столичных и зарубежных девелоперов ищут возможности для развития своих проектов в региональных центрах, а локальные игроки набирают все больший вес на национальном уровне. Причиной повышенного интереса к региональным рынкам по сравнению с киевским является, с одной стороны, более сложная процедура согласования проектной документации, с другой стороны, достаточно высокая стоимость земельных участков в столице. В то же время крупные региональные центры продолжают демонстрировать существенный спрос на торговые помещения, но при этом процедуры согласования проектной документации являются менее сложными, а стоимость земельных участков значительно ниже. СОБЫТИЯ Досрочные выборы мэра Киева не принесли ожидаемых результатов для сил, близких к премьер-министру, и предполагаемый многими игроками передел сфер влияния на столичном рынке так и не произошел. Данный факт может иметь как положительный, так и отрицательный результат для развития рынка недвижимости, однако в любом случае он свидетельствует об относительно стабильной ситуации в киевском регионе. В целом, в первой половине 2008 года не было громких политических событий, которые могли бы кардинально повлиять на развитие рынка недвижимости в Киеве. Главным событием рынка недвижимости мирового масштаба в первом полугодии 2008 года стал международный инвестиционный форум MIPIM, проводимый ежегодно в середине марта в Каннах (Франция). В 2008 году Украина представила в рамках MIPIM объединенный стенд под девизом «В направлении к Евро-2012». В 2008 году от украинских компаний поступило свыше 200 заявок на участие в выставке. В целом, от Украины MIPIM посетило около 600 человек. Участники MIPIM 2008 могли ознакомиться с несколькими объединенными, а также 12 отдельными стендами украинских компаний. Наибольший интерес у участников выставки, безусловно, вызвал единый стенд Украины, организованный Министерством регионального развития и строительства Украины, а также «Украинской Строительной Ассоциацией» (укр. – «УБА»), объединенный общей тематикой – подготовкой к Евро-2012. Ввиду ежегодного существенного увеличения количества участников и экспонентов, организатор MIPIM, компания Reed MIDEM, приняла решение о проведении в декабре 2008 года отдельного мероприятия MIPIM Horizons для экспонентов, представляющих развивающиеся рынки стран Восточной Европы, Среднего Востока, Африки и Латинской Америки. Данное нововведение не вызвало энтузиазма у ряда украинских компаний, по мнению которых, «дочка» MIPIM, которая будет представлять быстрорастущие рынки и проводиться в Каннах в декабре вне сезона, не вызовет интерес у крупных международных инвесторов. В связи с этим на данный момент трудно предположить, в каком объеме украинский рынок примет участие в MIPIM Horizons 2008. Одним из центральных событий рынка недвижимости всеукраинского масштаба 1-го полугодия 2008 стала, без сомнения, Первая Национальная премия в области недвижимости Украины «CP AWARDS 2008». Данная Премия является первым независимым украинским конкурсом, в котором профессиональное жюри определило наиболее значимые проекты и объекты недвижимости и отметило достижения девелоперских, консалтинговых компаний на украинском рынке коммерческой недвижимости. В конкурсе приняли участие объекты коммерческой недвижимости, введенные в эксплуатацию в 2007 году, а также проекты, находящиеся на стадии реализации и получившие всю разрешительную документацию. Помимо этого, за звание Компании Года боролись девелоперские и консалтинговые компании. В общей сложности было подано более 50 заявок на участие в конкурсе. Были определены номинанты в 11 категориях. Имена лауреатов «CP AWARDS 2008» были объявлены на Церемонии награждения, которая состоялась 29 мая в гостинице Hyatt Regency Kyiv. Около 170 представителей ведущих компаний рынка недвижимости посетили Церемонию награждения, которая стала центральным светским мероприятием рынка недвижимости Украины. ЕВРО-2012 Самое яркое событие государственного масштаба 2007 года, победа совместной заявки Украины и Польши на проведение Чемпионата Европы по футболу в 2012 году, не оказала должного влияния на развитие рынка столичного региона в 1-й половине 2008 года. Как в Киеве, так и в региональных центрах Украины подготовка к Евро-2012 пока еще продолжает происходить преимущественно на законодательном уровне. В региональных центрах уже разработаны программы подготовки и проведения в городах финальной части чемпионата Европы 2012 года по футболу, Генеральные планы развития инфраструктуры городов, однако конкретные работы по реконструкции и строительству за редким исключением еще не ведутся. В Киеве же мероприятия по подготовке пока ограничиваются очередными заседаниями Оргкомитета по подготовке, несколькими решениями Оргкомитета и властей Киева касательно мероприятий по развитию инфраструктуры города и вялотекущим процессом сноса ТРЦ «Троицкий». Статусом на 8 июля 2008 года Кабинетом Министров Украины был одобрен договор, заключенный между КГГА, Государственным управлением делами и компанией «Юджин» о выделении последней земельного участка на территории Национального комплекса «Экспоцентр Украины» в качестве компенсации за демонтаж торгового центра «Троицкий» в Киеве. 3 июля Украину посетил президент УЕФА Мишель Платини для ознакомления с подготовкой Украины к Евро-2012. За несколько дней до этого в Киеве начались работы по демонтажу ТРЦ «Троицкий». Однако 7 июля все работы были прекращены, поскольку ответственная за демонтаж ТРЦ «Троицкий» корпорация Укртоннельметрострой прекратила финансирование. В свою очередь представители киевских властей заявляют, что демонтаж ТРЦ «Троицкий» приостановлен из-за отсутствия подписи премьер-министра под контрактом с инвестором. Одним из решений властей касательно подготовки Киева к Евро-2012 стало определение подрядчика по реконструкции Национального спортивного комплекса (НСК) «Олимпийский». В тендере победила китайская компания Archasia Design Group Limited, которая занимается также строительством Олимпийского парка к Зимней Олимпиаде в Сочи в 2014 году. Однако Министерство семьи, молодежи и спорта заявляет о возможности отстранения Archasia Design Group от проведения проектирования и реконструкции НСК «Олимпийский» в связи с нерешенными юридическими аспектами деятельности компании в Украине. Таким образом, вопрос о реконструкции НСК и ее своевременном проведении остается открытым. Согласно требованиям УЕФА, главную арену Евро-2012 должны ввести в эксплуатацию до июня 2010 года. В марте по Московскому проспекту, 15-а в Киеве открылся первый в Украине гипермаркет крупнейшего европейского ритейлера – французской сети Auchan фото: IMMOCHAN Важным событием для города и области стало также утверждение генерального направления трассы Большой кольцевой автомобильной дороги вокруг Киева на пленарном заседании Киевского областного совета в феврале 2008 года. К строительству второй кольцевой автодороги вокруг столицы особое внимание проявляет президент Украины Виктор Ющенко, который считает данный проект одним из ключевых в проведении Евро-2012. Начать строительство планируется в 2008 году. К проведению Евро-2012 будет завершено сооружение южного полукольца протяженностью 149 километров. Все строительные работы планируется завершить к 2015 году. Однако многие эксперты подвергают сомнению возможность реализации заявленных планов в срок. Одной из проблем является то, что из 2 тысяч гектаров земли, необходимых для строительства автодороги, 1,5 тысячи гектаров находится в частной собственности или пользовании. Реализация Программы по подготовке Украины к Евро-2012 потребует колоссальных инвестиций, которые планируется выделить из государственного и местного бюджетов, а также привлечь у инвесторов. Пока немногие украинские компании заявили о готовности инвестировать в реализацию проектов, направленных на подготовку к Евро-2012. О таких намерениях заявила, к примеру, группа DCH, которая инвестирует $503 миллиона в подготовку Харькова к Евро-2012. ИНФРАСТРУКТУРА Несмотря на то, что в Киеве по-прежнему усугубляются проблемы с инженерной инфраструктурой, которая отстает от темпов строительства на 5-6 лет, а также проблемы транспорта и транспортных развязок, в первом полугодии конкретных шагов по решению данных проблем киевскими властями предпринято не было. Среди мероприятий по развитию инфраструктуры можно назвать лишь частичную реконструкцию нескольких центральных улиц, установление 150 интеллектуальных светофоров, а также появление в Дарницком районе Киева первой пожарной машины-подъемника, рассчитанной на здание высотой около 90 метров (примерно 30 этажей). В ближайшее время планируется покупка еще одной такой машины для Правобережных районов столицы. КОМПАНИИ В течение первого полугодия 2008 года на рынке недвижимости Украины не было заявлено о выходе новых крупных игроков в сфере девелопмента. Среди значимых событий, повлиявших на развитие некоторых украинских компаний и рынка в целом, стоит отметить предоставление Европейским банком реконструкции и развития (ЕБРР) кредита компании Expert Capital S.A. (Люксембург) в объеме $139,3 миллиона. Получателями кредитных средств являются три компании, основанные Expert Capital S.A., среди которых – девелоперская компания «Панорама Групп». Кредитные средства будут инвестированы в строительство торговых центров в Киеве, Кривом Роге и Симферополе. Кредит будет предоставлен двумя траншами. Первый транш в объеме $100 миллионов компании получат в процессе строительства торговых центров, второй в объеме около $39,3 миллиона – после завершения реализации проектов. Срок кредитования составит 10 лет. Данная трансакция является самым крупным кредитом ЕБРР в украинском сегменте недвижимости. Также достаточно важным событием стало объединение ресурсов Группы компаний FIM (Киев) и корпорации Alef Estate (Днепропетровск). Заметное оживление и рост конкуренции наблюдается среди консалтинговых агентств: сегодня в Украине представлены офисы всех крупнейших международных консалтинговых компаний. В начале 2008 года еще один международный консультант, компания CB Richard Ellis Group, Inc., объявила об официальном открытии представительства в Украине. По прогнозам экспертов, до конца 2008 года выход новых крупных компаний на рынок можно ожидать лишь в гостиничной недвижимости, которая сегодня привлекает многих иностранных операторов. Что касается других сегментов, то здесь вряд ли будет иметь место выход новых игроков. Скорее стоит ожидать информацию о конкретных проектах международных девелоперов, уже присутствующих на рынке. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В целом, все основные прогнозы касательно развития рынка в 2008 году, сделанные экспертами в конце 2007, подтвердились в первой половине года: дальнейшее повышение арендных ставок в торговом и офисном сегменте, сохранение и даже увеличение разрыва между спросом и предложением, ввод объектов в эксплуатацию позже заявленных дат. Неспокойная ситуация на международных финансовых рынках не прошла бесследно и для украинского рынка недвижимости. Тем не менее, интерес международных инвесторов к украинскому рынку, особенно к рынку Киева, как наиболее развитому, остается по-прежнему высоким. Кризис на международных финансовых рынках вместе с ограничительной монетарной политикой НБУ оказывают негативное влияние на доступность и условия финансирования для рынка недвижимости. Стоимость проектного финансирования увеличилась, банки более выборочно подходят к кредитованию новых проектов. Как долго продлится данная ситуация, будет зависеть от того, насколько быстро улучшатся условия на мировых рынках и насколько стабильной будет политическая ситуация в Украине. По словам Ника Коттона, управляющего директора компании DTZ, «в первом полугодии 2008 года стало очевидно, что мировой кредитный кризис не пройдет бесследно и для Украины. Уже сегодня мы видим, что сократились объемы привлечения капитала, условия кредитования стали менее привлекательными для проектов недвижимости, особенно для инвесторов. Такое положение несколько охладило инвестиционный рынок страны, хотя, конечно, по сравнению с 2007 годом, в этой сфере наша компания переживает «горячее время». В то же время оппортунистические инвесторы активно пытаются приобрести проекты при показателях доходности ниже, чем они могли предположить полгода назад. Иностранные девелоперы также оказались не совсем готовы к такому повороту событий: им сложно развивать проекты и создавать совместные предприятия в Украине, не имея достаточной финансовой поддержки материнских структур». По информации экспертов, на сегодняшний день девелоперскими структурами как никогда востребована услуга оценки, что говорит о повышенном интересе компаний к выходу на IPO либо частному размещению. Это подтверждает потребность рынка в иностранных инвестициях и факт нехватки капитала. ТЕНДЕНЦИИ В мае 2008 года была введена в эксплуатацию вторая очередь бизнес-центра «Леонардо» по ул. Богдана Хмельницкого, 17/52, Киев фото: Олег Герасименко Среди основных тенденций развития украинского рынка коммерческий недвижимости в первом полугодии 2008 года эксперты называют следующие:   1. Дальнейший рост арендных ставок в торговом и офисном сегментах. 2. Сохранение и даже увеличение разрыва между спросом и предложением. 3. Рост стоимости проектного финансирования; банки более консервативно подходят к кредитованию новых проектов. 4. В связи с ухудшением условий финансирования на рынке произошел некий спад активности развития проектов, находящихся на этапе проектирования либо начальной стадии строительства. 5. Из-за возрастающей стоимости финансирования и более консервативного подхода банков к кредитованию недвижимости украинские девелоперы стали более тщательно выбирать и разрабатывать проекты, более реалистично оценивать свои финансовые возможности, для совместных проектов они стараются находить западных партнеров, способных привлечь менее дорогое финансирование. 6. Стремление многих локальных девелоперов к выходу на IPO либо частному размещению из-за нехватки капитала. 7. По данным некоторых экспертов, на рынке имеется ряд примеров, свидетельствующих об изменении ожиданий инвестиционных фондов касательно ставок капитализации с 8-9% до 9-10%. 8. Продолжается тенденция введения объектов в эксплуатацию с опозданием от заявленных сроков. 9. Дальнейший рост стоимости строительства за счет удорожания материалов и работ. ИНВЕСТИЦИОННЫЕ СДЕЛКИ В первом полугодии на рынке недвижимости Украины официально было объявлено о следующих инвестиционных сделках: – В начале 2008 года компания GLD Invest Group продала логистический комплекс East Gate Logistic компании Akron Group (Австрия). Предварительное соглашение было подписано в сентябре 2006 года. Сумма сделки составила 35 миллионов евро. Комплекс East Gate Logistic общей площадью 40 000 м2 располагается в 5 километрах от аэропорта «Борисполь». Около 50% площадей комплекса было сдано в аренду еще до начала строительства. – В марте 2008 года компания DTZ объявила о завершении сделки по продаже торгово-развлекательного центра «Аладдин». Покупателем стал британский инвестиционный фонд Meyer Bergman European Retail Partners. Сумма сделки составила более $60 миллионов. Ставка капитализации – чуть более 10%. Компания DTZ в данной сделке выступила консультантом инвестиционного фонда. ТРЦ «Аладдин» общей площадью 16 000 м2 расположен по ул. Гришко, 3-а. Кроме того, компания DTZ заявляет о закрытии до конца июля 2008 еще одной сделки по приобретению портфельным инвестором объекта недвижимости в Киеве. Название объекта пока не разглашается. По информации экспертов, помимо названных, состоялась также сделка по приобретению инвестиционным фондом Europa Emerging Europe Fund логистического комплекса Logistic Park East I площадью около 24 000 м2 у девелопера Aladdin Group. Кроме того, экспертами озвучивается сделка по приобретению компанией VK Development торгового центра «Альта Центр». Подробности данной сделки пока не разглашаются. Рынок инвестиционных сделок Украины характеризуется, в первую очередь, отсутствием качественного предложения. Что касается ставок капитализации, некоторые эксперты отмечают, что на рынке есть примеры, свидетельствующие об изменении ожиданий инвестиционных фондов касательно ставок капитализации с 8-9% до 9-10%. По мнению экспертов, причиной такого изменения в настроениях основных покупателей готового продукта на рынке является финансовый кризис. Даже ставки капитализации, оцениваемые экспертами в размере 9-10% для наиболее качественных объектов, многие институциональные инвесторы считают для себя рискованными, так как не уверены в том, что высокие арендные ставки сохранятся более 5 лет. К тому же, существует проблема в несоответствии оценок продавца и ожиданий покупателя: слишком большая разница в оценке перспектив. Представления, которые есть у собственников, зачастую не соответствуют действительности. По словам Виктории Войцицкой, начальника отдела рынки капитала, Cushman & Wakefield в Украине, «если последние год-два наблюдалась тенденция компрессии ставок капитализации, и большинство игроков экстраполировали ее на будущие периоды, то сейчас, с учетом сложностей, возникших с привлечением банковского финансирования, необходимого для приобретения объектов недвижимости, мы наблюдаем обратную ситуацию – декомпрессию. В то же время, в связи с отсутствием необходимого для удовлетворения спроса предложения коммерческих площадей, арендаторы вынуждены платить высокие арендные ставки, зачастую выходящие за рамки экономической целесообразности. Однако, как только рынок начнет достигать своего насыщения, что возможно в 5-летней перспективе, произойдет коррекция арендных ставок и, соответственно, сегодняшние инвесторы осознают и оценивают риски их изменения в сторону уменьшения, поэтому, определяя цену покупки объекта недвижимости, они закладывают не сегодняшние ставки, а прогнозные. Соответственно, если применяется, предположим, ставка капитализации в размере 10% к прогнозным ставкам аренды, реальная ставка с точки зрения соответствия ее сегодняшнему уровню арендных платежей будет составлять больше 10%. Поэтому ключевым моментом в определении стоимости объекта будет не только сегодняшний уровень арендных ставок, но и срок договоров и условия их пролонгации (частота пересмотра арендных ставок, индексация, возможность разрыва договора со стороны арендатора и т.п.)». По словам Марии Шкарпетиной, аналитика компании Jones Lang LaSalle в Украине, «на текущий момент международные инвесторы ассоциируют инвестиции в недвижимость Украины с высокими рисками. Их внимание больше сфокусировано на рынках Центральной Европы, в частности, Чехии, Польши и Венгрии. Однако большинство из них заявляют о своем выходе на рынок Украины уже в 2009 году». По информации, озвучиваемой экспертами и игроками рынка, в данный момент ведется работа по подготовке нескольких инвестиционных сделок, как в торговой, так и офисной недвижимости, которые будут завершены до конца 2008 года. Однако, как это всегда бывает в подобных случаях, названия объектов и имена сторон не разглашаются до заключения сделки.  
Основные офисные объекты, введенные в эксплуатацию в первой половине 2008 года и запланированные к вводу до конца 2008 года
Объект Расположение Офисная площадь, м2 Девелопер
Введенные в эксплуатацию в первой половине 2008 года
БЦ «Леонардо» (фаза 2) ул. Б. Хмельницкого, 17/52 14 800 «Ярославов Вал»
NTBC II (Deloitte) ул. Жилянская, 48/50 9800 «Евразия-Украина»
БЦ «Ильинский» (фаза 3) ул. Ильинская, 6/8 10 000 «УкрСиббанк»
БЦ по ул. Физкультуры ул. Физкультуры, 28 11 700 Украинский девелопер
БЦ по ул. Донца ул. Донца, 6 9600 Украинский девелопер
БЦ «Реноме» ул. Димитрова, 5 4900 Украинский девелопер
БЦ «Карат» ул. Жилянская, 110 4800 «ТИКО-Констракшен»
БЦ по ул. Раисы Окипной ул. Раисы Окипной, 8/16 10 500 «Гранит»
БЦ «Фарго» ул. Рижская, 8а 5000 Украинский девелопер
Запланированные к вводу в эксплуатацию до конца 2008 года
БЦ «Миком-Палас» ул. Дегтяревская, 27 9000 Management Technology Development
БЦ по ул. Гринченко ул. Гринчеко, 2/1 12 800 Украинский девелопер
БЦ по ул. Гончара ул. Гончара, 35 5800 Украинский девелопер
БЦ по ул. Сагайдачного ул. Сагайдачного, 25б 5000 Factor
БЦ по ул. Саксаганского ул. Саксаганского, 105 3000 Украинский девелопер
«Росток Сити» ул. Лепсе, 4 13 000 Украинский девелопер
«Дарница Плаза» ул. Бориспольская, 9 9000 Украинский девелопер
Источник: Colliers International
ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Ситуация на рынке офисной недвижимости Киева в первой половине 2008 по сравнению с 2007 годом кардинально не изменилась: наблюдается стабильно низкий уровень вакантности, возрастающий разрыв между спросом и предложением, дальнейший рост арендных ставок; новое предложение поглощалось практически сразу после введения объектов в эксплуатацию. В большинстве офисных центров, запланированных к открытию в течение 2008 года, уже были подписаны предварительные договора аренды. Высокий уровень арендных ставок, отсутствие качественных офисных помещений в центре города, увеличивающийся спрос на офисы с хорошей транспортной доступностью подталкивают арендаторов к рассмотрению офисных помещений за пределами центрального делового района. Некоторые компании готовы рассматривать будущие бизнес-парки, расположенные за чертой города. По информации экспертов, среди тенденций первого полугодия 2008 года на рынке офисных помещений стоит отметить также дальнейшее увеличение средней арендуемой площади в сделках и появление арендаторов, готовых арендовать до 10 000 м2. Дефицит качественных офисных помещений и задержки ввода в эксплуатацию многих офисных проектов способствовали дальнейшему росту арендных ставок. По данным компании Colliers International (Украина), средняя достигнутая арендная ставка (не включая НДС и эксплуатационные расходы) на офисные помещения класса А составила $70-75/м2/в месяц на конец первого полугодия 2008 года, рост арендных ставок на офисные помещения данного класса составил порядка 16%. В то же время, по оценкам Colliers International (Украина), ставки для офисов класса В выросли до $50-55/м2/в месяц в первом полугодии 2008 года. Оценки консалтинговых компаний касательно выведенного количества площадей, а также планируемого до конца года объема, несколько отличаются. По данным компании Colliers International (Украина), в первом полугодии 2008 года объем нового предложения офисных помещений составил порядка 100 000 м2, что практически сопоставимо с объемом нового предложения за аналогичный период 2007 года. Таким образом, на конец первого полугодия 2008 года кумулятивное предложение офисных помещений классов А, В и С оценивается экспертами Colliers International (Украина) на уровне 890 000 м2. По оценкам специалистов компании, до конца года новое предложение на рынке офисной недвижимости Киева увеличится еще на 99 000 м2 и в целом по итогам 2008 года составит порядка 199 000 м2, а кумулятивное предложение на конец 2008 – 989 000 м2. По оценкам компании DTZ, до конца 2008 года на киевском рынке в общей сложности может появиться около 175 600 м2 нового предложения офисных площадей, и таким образом общий объем рынка офисной недвижимости Киева составит 913 400 м2. Среди основных объектов офисной недвижимости, введенных в эксплуатацию в первой половине 2008 года, стоит назвать вторую очередь бизнес-центра класса А «Леонардо». Официальное открытие БЦ состоялось еще 6 декабря 2007 года, а введение в эксплуатацию – в мае 2008. Бизнес-центр располагается по ул. Богдана Хмельницкого, 17/52 в Киеве. Девелопером и собственником объекта является компания «Ярославов Вал», агентом по сдаче площадей в аренду – DEOL Partners. Общая площадь бизнес-центра составляет 44 300 м2, офисная – 14 800 м2. Одним из знаковых событий для рынка офисной недвижимости Киева в первом полугодии 2008 года стала беспрецедентная для украинского рынка сделка по аренде компанией Deloitte 100% площадей бизнес-центра NTBC II сроком на 10 лет. БЦ NTBC II, расположенный по ул. Жилянской, 48-50-а в Киеве, будет переименован в бизнес-центр «Делойт». Полезная площадь бизнес-центра составляет 9500 м2. Данный проект был разработан и реализован компанией ISA Prime Developments. В первой половине 2007 года новым владельцем центра стала инвестиционно-промышленная группа «Евразия-Украина». Интересы Deloitte в сделке представляла компания Cushman & Wakefield. Управление бизнес-центром будет осуществлять компания СB Richard Ellis.  
Торговые центры, открытые в первой половине и заявленные к открытию до конца 2008 г. в Киеве
Объект Расположение Общая
площадь, м2
Торговая площадь, м2 Девелопер
Открытые в первой половине 2008 года
ТРЦ «Квадрат» б-р. Перова, 36 41 000 19 100 «XXI Век»
ТРЦ «Материк» на Днепровской Набережной Днепровская Набережная, 10а 28 000 18 400 Rainford
ТРЦ «Большевик» (третья очередь) ул. Гетьмана, 6 15 000 6000 «АДС»
Планируемые к открытию до конца 2008 года
РТЦ «Блокбастер» пр-т. Московский, 34в 33 000 25 500 «Укрзернопром»
ТРЦ «Караван» (четвертая очередь) ул. Луговая, 12 2000 Karavan Group
Источник: Colliers International
ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Как и в сегменте офисной недвижимости, на рынке торговых площадей Киева продолжаются тенденции 2007 года. Отмечается минимальный уровень вакантности, сохраняются условия рынка арендодателя, ввод в эксплуатацию заявленных торговых центров задерживается. По данным компании Jones Lang LaSalle в Украине, в секторе торговой недвижимости в первом полугодии на киевский рынок было выведено около 45 000 м2 арендуемых площадей. По данным компании CB Richard Ellis, по итогам 2008 года ожидается ввод в эксплуатацию не менее 80 000 м2 торговых (сдаваемых в аренду) площадей, что примерно на 60% больше, чем в 2007 году, когда было введено в эксплуатацию чуть больше 50 000 м2 торговых (сдаваемых) площадей. По данным «Украинской Торговой Гильдии», в Киеве на данный момент количество торговых площадей на тысячу жителей составляет около 158 м2. Эксперты компании ожидают, что до конца 2008 года этот показатель вырастет до 185 м2. По информации «Украинской Торговой Гильдии», в целом, в 2008 году должны быть введены четыре торговых центра с суммарной торговой площадью 130 000 – 140 000 м2, а в 2009 году ожидается открытие 11 ТЦ. Из введенных в эксплуатацию объектов торговой недвижимости стоит назвать торгово-развлекательный центр «Квадрат» по бульвару Перова, 36 в Киеве. Центр состоит из трех уровней общей площадью 41 000 м2, торговая площадь ТРЦ составляет около 19 000 м2. Девелопером проекта выступает компания «XXI Век». Открылся также ТРЦ «Материк» на Днепровской Набережной, 10-а. Общая площадь ТРЦ составляет 28 000 м2, торговая – 18 400 м2. Кроме того, в марте по Московскому проспекту, 15-а в Киеве открылся первый в Украине гипермаркет крупнейшего европейского ритейлера – французской сети Auchan. Торговая площадь гипермаркета составляет около 15 тысяч м2. Среди значимых событий для рынка торговой недвижимости эксперты называют долгожданное открытие первого в Украине магазина Zara испанского оператора Inditex Group. На украинский рынок вышла также группа компаний «Детский мир», крупный российский оператор по торговле товарами детского ассортимента. 14 июня состоялось открытие первого магазина сети в Украине в торговом комплексе «АБВ» по проспекту Карла Маркса, 58 в Днепропетровске. Головная компания группы – ОПО «Детский мир – Центр», основным акционером которой является ОАО АФК «Система». О выходе на украинский рынок заявили российские операторы кинотеатров «Кронверк Синема» и «Пять Звезд». Первые мультиплексы сетей появятся в Киеве, Харькове и Запорожье. СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В начале 2008 года девелоперская компания «ТИКО-Констракшен» ввела в эксплуатацию БЦ «Карат» по ул. Жилянской, 110, Киев фото: Олег Герасименко На рынке складской недвижимости Киева в первом полугодии был выведен небольшой объем нового предложения складских помещений. Эксперты отмечают сдвиг сроков ввода в эксплуатацию заявленных проектов, продолжающуюся тенденцию стабилизации арендных ставок. В первой половине 2008 года на рынке Киева была введена в эксплуатацию первая очередь складского комплекса «МЛП-Чайка» (общая арендуемая площадь – 26 000 м2) и первая очередь West Gate Logistic (общая арендуемая площадь – 6000 м2). На конец первого полугодия 2008 года, по оценкам Colliers International (Украина), общий объем высококачественных складских комплексов в Киеве составляет 360 000 м2. По оценкам компании CB Richard Ellis, общий объем складских площадей, который будет введен в эксплуатацию в 2008 году, значительно превысит объемы 2007 года. Если в 2007 году было введено в эксплуатацию чуть больше 100 000 м2, то в 2008 году данный показатель может достигнуть 400 000 м2. Что касается развития складской недвижимости в региональных центрах Украины, все больше девелоперов обращают внимание на крупные региональные центры в связи с активным выходом на региональные рынки крупных торговых сетей и логистических операторов. Продолжается также тенденция конца 2007 года – развитием складских комплексов в регионах активно занимаются иностранные девелоперы, ориентированные преимущественно на сегменты, до конца не освоенные местными игроками. В январе 2008 года состоялось открытие нового комплекса профессиональных сервисных апартаментов Senator Apartments Executive Court по ул. Дмитриевской, 62/20, Киев фото: Яна Лысенко Cергей Маркосян, директор департамента стратегического консалтинга и оценки компании CB Richard Ellis, отмечает, что «значительную активность девелоперы складских помещений проявляют в регионах. В Одессе и Днепропетровске первые профессиональные проекты логистических комплексов находятся на этапе строительства, и есть вероятность того, что они будут реализованы к концу текущего года или к началу следующего. Среди девелоперов, активно работающих в регионах, стоит отметить GLD Invest Ukraine, Delin Development, «Альфа Девелопмент Групп». Помимо названных компаний стоит также отметить активную деятельность по развитию складских проектов в регионах Группы компаний FIM. ГОСТИНИЧНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В первой половине 2008 года в Киеве не было введено в эксплуатацию ни одной гостиницы, в региональных центрах были введены несколько мелкоформатных объектов. В 2008 году в Киеве ожидается открытие гостиницы InterContinental, девелопером которой является компания «Ярославов Вал». Открытие InterContinental должно стать самым значимым событием 2008 года для украинского гостиничного рынка. Однако многие эксперты предсказывают перенос ввода гостиницы в эксплуатацию на 2009 год. Стоит отметить открытие нового комплекса профессиональных сервисных апартаментов Senator Apartments Executive Court, расположенного по ул. Дмитриевской, 62/20. Комплекс вошел в состав сети сервисных апартаментов Senator Apartments. Общая площадь здания комплекса – 3000 м2. Основным инвестором проекта выступила компания DEOL Partners. О своих планах инвестирования в проекты гостиничной недвижимости в Украине заявила международная инвестиционно-строительная группа в области гостиничного бизнеса и туризма Sovereign Hospitality Holdings (штаб-квартира находится в Женеве, Швейцария). Sovereign Hospitality работает с такими мировыми брэндами, как Four Seasons Hotels and Resorts, InterContinental Hotels & Resorts, Hyatt International, Rotana Hotels and Resorts, Accor Hospitality, Sheraton Hotels & Resorts, Starwood Hotels and Resorts и Six Senses Resorts & Spas. Компания намерена продолжить сотрудничество с данными операторами и в Украине. Портфель в Украине будет включать отели и другие инфраструктурные объекты недвижимости, необходимые для реализации гостиничного проекта в комплексе. В начале 2008 года компания Ukrainian Hotels LLC, входящая в состав корпорации «Астрон-Украина», обнародовала сделку о приобретении у крупнейшего гостиничного оператора Wyndham Hotel Group права на открытие в Украине сети отелей Ramada Encore. В соответствии с условиями контракта, Ukrainian Hotels LLC сможет развивать все форматы гостиниц сети отелей Ramada: Ramada, Ramada Resort, Ramada Hotel & Resort, Ramada Hotel & Suites, RamadaPlaza и Ramada Encore. В рамках проекта в течение 10 лет в Киеве и других городах Украины с населением более 200 тысяч человек появятся 15 трехзвездочных отелей Ramada Encore на 80, 100, 120 или 150 номеров. По предварительным оценкам, общий объем инвестиций в реализацию проектов составит более $150 миллионов. Эксперты прогнозируют выход на украинский рынок в ближайшее время таких иностранных операторов, как Hilton, Sofitel, Kempinski. Ожидается также активизация украинских девелоперов по созданию масштабных объектов гостиничной недвижимости. ПРОГНОЗЫ НА ВТОРУЮ ПОЛОВИНУ 2008 ГОДА Прогнозируя развитие рынка недвижимости во втором полугодии 2008 года, Сергей Сергиенко, партнер CB Richard Ellis, отмечает: «Мировой финансовый кризис и кризис ликвидности в Украине может существенно уменьшить скорость осуществления проектов недвижимости, как в Киеве, так и в регионах. Недостаток кредитных ресурсов лишает девелоперов одного из важнейших источников финансирования. Уже сейчас многие девелоперы отмечают, что процентные ставки, предлагаемые банками по займам под проекты недвижимости, значительно выросли. Мы ожидаем, что тенденцией второй половины года станет активное выставление на продажу большого количества проектов, в основном до начала их реализации. Это в большинстве случаев связано с изменением конъюнктуры финансового рынка. В результате такой тенденции мы ожидаем заметное среднесрочное понижение предлагаемых цен на девелоперские проекты». Оновные прогнозы экспертов касательно развития рынка коммерческой недвижимости Киева во второй половине 2008 года: 1. Дальнейший рост арендных ставок в торговом и офисном сегменте. 2. Сохранение разрыва между спросом и предложением. 3. Ухудшившиеся условия кредитования потенциально могут привести к тому, что введение значительных объемов нового предложения, находящегося на данный момент на стадии проектирования, перенесется на более поздние сроки. 4. Поиск украинскими игроками для совместных проектов западных партнеров, способных привлечь менее дорогое финансирование в проекты. 5. Выставление на продажу украинскими девелоперами большого количества проектов, в основном до начала их реализации. 6. Дальнейшее более активное развитие торговой недвижимости в регионах по сравнению со столицей. 7. Активизация украинских и международных девелоперов по развитию складской недвижимости в регионах. 8. Дальнейший рост стоимости строительства за счет удорожания материалов и работ. 9. Выход новых иностранных игроков в сегменте гостиничной недвижимости.  
Основные проекты складской недвижимости, введенные в эксплуатацию в первой половине и запланированные к вводу до конца 2008 года
Название Расположение Девелопер Площадь, м2
Введенные в эксплуатацию в первой половине 2008 года
«МЛП-Чайка» (I очередь) Петропавловская Борщаговка, Житомирская трасса «МЛП» 26 000
West Gate Logistic (I очередь) Стоянка, Житомирская трасса GLD Invest Group 6000
Запланированные к вводу до конца 2008 года
West Gate Logistic (II очередь) Стоянка, Житомирская трасса GLD Invest Group 72 000
«МЛП-Чайка» (II-III очереди) Чайка, Житомирская трасса «МЛП» 72 000
«Проммаш-Бровары» (II очередь) Бровары Российский девелопер 9000
Складской комплекс Гостомель Украинский девелопер 9000
Логистический парк «Копылов» Копылов, Житомирская трасса Ghelamco 27 000
Логистический парк «Комодор» Калиновка, Житомирская трасса Quadrum/Cube Capital Group 59 500
Складской комплекс в Мартусовке (I очередь) Мартусовка, Бориспольская трасса Украинский девелопер 36 000
«Омега-2» Бровары Украинский девелопер 25 000
Складской комплекс Милая Украинский девелопер 9000
Складской комплекс «КМП» Калиновка, Одесская трасса Украинский девелопер 9000
Источник: Colliers International