24.12.2007

Рынок коммерческой недвижимости Киева: результаты и тенденции 2007 года

Коммерческая недвижимость заняла прочные позиции среди наиболее прибыльных и престижных сфер бизнеса в Украине фото: Олег Герасименко 2007 год, как и 2006, прошел под знаком парламентских выборов. Однако, если в период президентских выборов 2004 года и парламентских 2006-го рынок буквально «замирал» до прояснения ситуации, то 2007 год продемонстрировал практически полное абстрагирование рынка недвижимости от происходящих в стране очередных политических перетрубаций. Несмотря на затянувшийся в Правительстве и Верховной Раде передел сфер влияния и полное отсутствие стремления у представителей различных ветвей власти направить свою деятельность на развитие страны и ее потенциала, экономика и бизнес в Украине продолжают развиваться, пусть и не настолько активно, как это могло бы быть в других политических и социально-экономических условиях. Хотя отсутствие планомерных действий политиков дает о себе знать: в 2007 году оно проявилось в невысоком уровне ВВП – 7,2%, снижении показателей товарооборота и доходов населения, а также в рекордном росте инфляции, которая по состоянию на ноябрь уже составила 14,2%. Точно так же – не благодаря, а вопреки развивается в Украине рынок коммерческой недвижимости, поскольку высокие страновые риски, отсутствие цивилизованного рынка земли, ее колоссально завышенная стоимость, коррумпированность властей, в том числе всех согласовательных структур в сфере строительства, казалось бы, делает невозможным развитие коммерческой недвижимости в нашей стране. Однако рынок развивается, приспосабливаясь к специфическим условиям ведения бизнеса в Украине. В результате появляются новые проекты офисной, торговой, складской и гостиничной недвижимости, которые являются естественным откликом на развитие экономики и бизнеса в целом, а также на запросы его участников – украинских и иностранных компаний, которым необходимы площадки для начала или расширения собственной деятельности. 2007 год показал, что коммерческая недвижимость заняла прочные позиции среди наиболее прибыльных и престижных сфер бизнеса в Украине и наиболее активно развивающихся отраслей экономики. Буквально за несколько последних лет к «пионерам» рынка недвижимости в Украине, начавшим на свой страх и риск развитие первых проектов в середине 1990-х, подключились новые украинские компании, крупные российские и международные девелоперские группы. Помимо этого, 2006-2007 годы отмечены формированием портфелей проектов и объектов в сфере недвижимости крупнейшими украинскими финансово-промышленными группами. Так, серьезные заявки на развитие девелоперского бизнеса в Киеве и регионах уже сделали корпорации «Интерпайп», «Систем Кэпитал Менеджмент», DCH и другие. Ненасыщенность рынка, его большой потенциал и пока еще сравнительно высокая доходность будут на протяжении последующих нескольких лет формировать повышенный интерес крупных иностранных и отечественных компаний к участию в развитии проектов в Украине. Активно развивается также консалтинговый бизнес в сфере коммерческой недвижимости. Так, после долгих лет работы в Украине двух компаний – DTZ и Colliers International, в 2006 году свои офисы открыли Jones Lang LaSalle и Knight Frank, в 2007 – Cushman & Wakefield. О выходе на украинский рынок объявила в 2007 году компания CB Richard Ellis. Если 2-3 года назад эксперты были довольно осторожны в прогнозировании спроса, и практически никто из участников рынка не мыслил теми объемами, которые рынок сегодня готов поглотить, то в настоящий момент спрос в каждом сегменте коммерческой недвижимости Киева исчисляется сотнями тысяч квадратных метров, а рамки насыщения в очередной раз отодвинуты – на этот раз на 2010-2011 годы. Вместе с тем, говоря о планах, проектах и основных участниках рынка недвижимости в Украине необходимо отметить высокую степень информационной закрытости многих украинских и иностранных девелоперских компаний, а также ритейл-операторов, которые либо в принципе стараются не афишировать свое присутствие на рынке (по крайней мере, до появления первых конкретных результатов работы), либо выдают очень дозированные порции информации, что не позволяет создать объективную картину развития рынка в целом. СОБЫТИЯ Бесспорно, самым ярким событием государственного масштаба в минувшем году, которое прямо повлияет на развитие строительной отрасли и рынка коммерческой недвижимости, является победа совместной заявки Украины и Польши на проведение Чемпионата Европы по футболу в 2012 году. Объемы работ и, соответственно, необходимых финансовых ресурсов для подготовки к этому мероприятию, мягко говоря, впечатляющие. По предварительным оценкам, содержащимся в Государственной программе подготовки к Евро-2012, затраты составят более $20 миллиардов, из которых 1/6 часть будет выделена из Государственного бюджета, а остальные средства (за исключением совокупной небольшой доли местных бюджетов) планируется привлечь за счет частных инвесторов. Среди объектов, которые необходимо создать либо привести в соответствие с европейскими стандартами, – объекты спортивной (стадионы, тренировочные базы), транспортной (дороги, вокзалы, аэропорты), туристической (гостиницы) инфраструктуры и, как минимум, в пяти городах. Это – колоссальный объем работ, к которому добавится модернизация транспорта, больниц, систем энерго- и водоснабжения и т.д. Очевидно, что осуществить необходимый минимум из вышеперечисленного можно будет только при условии грамотного и оперативного государственного менеджмента, разработки четкой программы действий, расстановки приоритетов и жесткого контроля. Пока ни первого, ни второго, ни третьего в Украине не наблюдается, а времени для осуществлений этих действий – катастрофически мало. Очевидно, что если Украина не предпримет конкретные шаги в 2008 году в этом направлении и не начнет показывать первые результаты на пути к подготовке к Евро-2012, у нашей страны есть все шансы утратить право на проведение Чемпионата. Что касается непосредственно развития коммерческой недвижимости и объектов транспортной инфраструктуры на волне подготовки к Евро-2012, то этот период может стать «звездным часом» для некоторых крупных иностранных строительных корпораций, уже несколько лет присутствующих в Украине, но имеющих лишь по одному, по крайней мере анонсированному, заказу. Например, Hochtief или ENKA с проектами строительства стадионов в Днепропетровске и Донецке. Своеобразный шаг на опережение своих конкурентов и серьезную заявку на участие в качестве основного игрока при реализации крупных объектов транспортной и спортивной инфраструктуры при подготовке к Евро-2012 в конце 2007 года сделала австрийская компания Strabag, создавшая многопрофильный холдинг Strabag.Ukraine при поддержке мощных партнеров: совладельца Strabag – российской корпорации «Базовый Элемент» и украинского холдинга DCH. Среди других знаковых событий украинского рынка недвижимости необходимо отметить активизацию практики привлечения акционерного капитала от иностранных инвесторов через публичные и частные размещения акций. Так, если за 2005-2006 годы состоялось всего два размещения украинских девелоперских компаний («XXI Век» и VK Development), то в 2007 году таких размещений было 6: компаний «Т.М.М.», «Караван», «ТКС», инвестиционного фонда Dragon-Ukrainian Property Development, Clubhouse Group Holdings (украинского оператора новой сети 3-звездочных отелей «7 Дней») и KDD Group (холдинговой компании группы «Киев-Донбасс»). По словам Андрея Пивоварского, директора инвестиционно-банковского департамента компании Dragon Capital, «по разным оценкам, в 2007 году за 11 месяцев украинские девелоперы привлекли около $1-1,5 миллиарда акционерного капитала от иностранных инвесторов, не считая долгового финансирования, хотя ожидалось, что приток средств в 2007 году составит $1 миллиард. Для сравнения, в 2006 году через публичные сделки было привлечено максимум $300-400 миллионов. В целом в 2008 году можно ожидать 4-5 крупных первичных размещений акций девелоперскими компаниями. Несколько существующих публичных девелоперов могут провести дополнительные эмиссии. В целом, по нашим оценкам, в 2008 году в украинский сектор недвижимости войдет от $1 до 2 миллиардов нового акционерного капитала». В целом, эксперт отмечает, что в 2007 году преобладала практика финансирования проектов недвижимости за собственные средства или посредством привлеченного акционерного капитала с последующим рефинансированием готового объекта в банке. ТЕНДЕНЦИИ фото: Олег Герасименко Среди основных тенденций 2007 года на рынке коммерческой недвижимости необходимо отметить следующие: 1. Не просто выход на рынок, но и начало реализации проектов некоторыми крупными иностранными компаниями: ECE, Multi Development, Seven Hills, Acteeum Group, Capital Partners и др. Следствием постепенного внедрения на украинском рынке европейского опыта является столь же постепенное формирование конкурентного цивилизованного рынка, где залогом успеха компаний является профессионализм, опыт и практика развития объектов, актуальность и степень проработанности концепции, технический уровень реализации проекта, возможность привлечения недорогого заемного капитала, партнерские отношения с крупными ритейл-операторами, сетевыми брэндами и др. 2. Продолжение активного развития региональных рынков, которые не просто позволяют развиваться украинским и иностранным девелоперским компаниям и ритейл-операторам в более комфортных условиях, чем в столице, но и являются перспективными для развития разных сегментов. Сегодня иностранные девелоперские компании, в том числе международные торговые операторы (OBI, Auchan, Praktiker, Real), рассматривают регионы с населением от 200 тысяч человек как интересные площадки для развития своих объектов. В первую очередь, в региональных центрах развивается торговая недвижимость, в привязке к ней – логистика, затем гостиничный сегмент для бизнес- и туристической аудитории. Офисная недвижимость, по данным экспертов, пока развивается слабее, поскольку не нее существует невысокий спрос. 3. Существенный ежегодный рост спроса при значительном отставании предложения профессиональных площадей во всех сегментах коммерческой недвижимости. Следствием этого является колоссальный дефицит площадей, стабильно низкий уровень вакантности (1-3% в зависимости от расположения и качества объекта), а также постоянный рост арендных ставок, который, по прогнозам экспертов, сохранится следующие 2-3 года. 4. Постепенное снижение уровня капитализации, которое в этом году составило около 2% (киевские показатели). Так, для сегментов офисной и торговой недвижимости по состоянию на конец года характерны показатели в 8,5-9,5%, в то время как в конце 2006 года для рынка офисной недвижимости была характерна ставка 10-11%, торговой – 11-12%. На 2008 год эксперты прогнозируют дальнейшее постепенное понижение показателя капитализации объектов. НЕДВИЖИМОСТЬ КИЕВА Рынок недвижимости в Киеве – столице Украины с населением около 3 миллионов человек – развивается очень активно. Сегодня Киев для многих иностранных игроков является стратегическим рынком с определенным уровнем развития, стандартами, примерами трансакций, существенным спросом на профессиональные площади и наивысшей в Украине покупательной способностью населения. Вместе с тем, столица ставит перед компаниями очень высокие входные барьеры, среди которых сравнительно небольшое количество действительно хороших возможностей для девелопмента, бюрократия, коррумпированность всех согласовательных структур, сложности с поиском надежного партнера и большие проблемы с поиском и приобретением земельных участков, которые на вторичном рынке продаются по колоссально завышенной стоимости. Среди сегментов недвижимости, в 2007 году, как и в предыдущие 4 года, наиболее активными темпами развивалось жилье, что обусловлено, с одной стороны, высоким спросом со стороны потребителей, с другой – заинтересованностью украинских и иностранных девелоперских компаний в реализации проектов в самом прибыльном на сегодняшний день сегменте недвижимости. Ежегодно на рынок Киева выводится около 1 000 150 м2 жилой недвижимости, что опережает на 50-100 тысяч м2, запланированные Генеральным планом развития Киева объемы. Очень активно в последние 2 года развивается сегмент коттеджного жилья. Среди сегментов коммерческой недвижимости наиболее активные темпы роста показал складской. Рынки офисной, торговой и гостиничной недвижимости не намного опередили показатели 2006 года, что не может удовлетворить постоянно растущий спрос. Вместе с тем, на сегодняшний день в Киеве заявлено и ведется реализация большого числа проектов во всех сегментах коммерческой недвижимости, основная масса из них запланирована к вводу в эксплуатацию в 2009-2010 годах. Фактором активизации развития сегментов служит не только развитие страны, приводящий к появлению в Украине все большего числа иностранных корпораций, расширению и появлению украинских компаний, активизации бизнеса, что обуславливает востребованность крупных деловых центров, гостиниц, а также объектов, необходимых для выполнения столичных функций. ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В 2007 году на рынке офисной недвижимости сохранились тенденции последних двух лет, со смещением акцентов на развитие проектов за пределами CBD, в отдаленных районах. С одной стороны, это связано с дефицитом подходящих площадок для реализации офисных объектов в центре города и высокой стоимостью земли, с другой – увеличивающимися запросами арендаторов в отношении удобной транспортной доступности, достаточного количества машиномест в паркинге и большой площадью этажа, чего практически невозможно добиться при реализации проекта в условиях существующей застройки в CBD. Также заметна тенденция к увеличению объемов проектов в ответ на стабильный спрос и увеличивающуюся долю сделок на площади до 4000-5000 м2. Арендные ставки продолжают расти и, по прогнозам специалистов, эта тенденция сохранится в 2008-2009 годах. 2007 год стал стартовым для ряда проектов масштабных многофункциональных комплексов с большой офисной составляющей, а также бизнес-парков. Среди положительных тенденций – почти 90% нового предложения на рынке составляют проекты новых офисных центров, тогда как в 2006 году доля строительства «с нуля» в общем предложении составила 60%, в 2005 году – около 30%. Значительная доля новых проектов относится к высококлассным площадям класса А и В+. ПРЕДЛОЖЕНИЕ По итогам года оценки общего объема нового предложения несколько отличаются у разных экспертов. Так, по данным компании DTZ, новое предложение в 2007 году составило около 160 000 м2. Специалисты компании Colliers International (Украина) оценивают новое предложение на киевском рынке офисной недвижимости в 220 000 м2, что превышает показатель за предыдущий год на 20-25%. В целом, в конце 2007 года общий объем профессиональных офисных площадей в Киеве составил чуть более 800 000 м2. В первой половине 2007 года в Киеве в эксплуатацию были введены бизнес-центры «Парус» по улице Мечникова, 2 (арендуемая площадь – 40 000 м2) и «Айсберг», расположенный по ул. Жилянской, 73-79 (арендуемая площадь – 25 500 м2), бизнес-центр по ул. Владимирской, 101 (7200 м2). Также в начале 2007 года был завершен ввод в эксплуатацию БЦ Horizon Park по ул. Гринченко, 4 (16 500 м2). В конце года состоялся ввод в эксплуатацию бизнес-центров по ул. Физкультуры, 30-б (арендуемая площадь – 10 600 м2), и «Карат» по ул. Жилянской, 110 (5100 м2). Ввод в эксплуатацию вторых очередей бизнес-центров «Леонардо» (39 000 м2) и «Ильинский» (36 000 м2), а также «Миком-Палас» по ул. Дегтяревской, 27 (9000 м2) переносится на 2008 год. УРОВЕНЬ ВАКАНТНОСТИ И АРЕНДНЫЕ СТАВКИ Объем нового предложения в 2007 году совершенно не приблизился к потребностям рынка. Острый дефицит офисных площадей является причиной стабильно низкого уровня вакантности (в среднем – 1,5-2%) и роста арендных ставок. В 2007 году этот рост составил около 35% (40% в 2006 году). В конце 2007 года средняя базовая арендная ставка на офисные помещения класса А составляет $62/м2/в месяц, для офисов класса В – $47/м2/в месяц, а для офисов класса С – $33/м2/в месяц. Исходя из заявленного объема нового предложения на 2008-2009 годы, а также постоянно увеличивающегося спроса, на рынке сохранится низкий уровень вакантности и как следствие – рост арендных ставок. По прогнозам Colliers International (Украина), в 2008 году этот рост составит 30%, в 2009 – не менее 20% (при условии экономического роста Украины). ИНВЕСТИЦИОННЫЕ СДЕЛКИ В 2007 году на рынке офисной недвижимости Киева были заключены 3 инвестиционные сделки. Две из них – на счету казахской инвестиционно-промышленной группы «Евразия», вышедшей на украинский рынок через покупку завершенного объекта – БЦ «Айсберг» класса А (девелопер – компания «НЕСТ», сумма сделки составила 104 миллиона евро, ставка капитализации – 9,5%), и проекта, находящегося на этапе реализации – NTBC II класса В (девелопер – ISA Prime Developments, сумма сделки – $55 миллионов). Третьей сделкой стала продажа БЦ «Подол Плаза» класса А (арендная площадь – около 20 000 м2, девелопер – Demir Group). Новым владельцем центра стал британский фонд London & Regional, активно создающий в Украине портфель объектов коммерческой недвижимости различного функционального назначения. Сумма сделки, по данным экспертов, составила $70 миллионов. В целом, как отмечают эксперты, в конце 2007 года ставка капитализации в офисном сегменте класса А находилась на уровне 9% (для сравнения, в Москве, по данным на ноябрь 2007 года, ставка капитализации находилась на уровне около 7,5%). ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ Говоря о развитии офисного сегмента в 2008 году, эксперты прогнозируют: – дальнейшее увеличение спроса на офисные помещения; – сохранение низкого уровня вакантности; – высокую инвестиционную привлекательность сегмента; – дальнейший рост арендных ставок (до 30%); – расширение географии размещения бизнес-центров в Киеве, с акцентом на Левом берегу; – заинтересованность арендаторов и девелоперских компаний в профессиональном управлении объектами; – активное развитие и начало реализации первых проектов в формате бизнес-парков. СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В сегменте складской недвижимости этот год ознаменовался существенным количественным и качественным ростом, стабильностью показателей арендных ставок и вакантности. На украинском рынке активно работают местные, международные и российские девелоперские компании. Именно иностранные компании, такие как GLD Invest (Австрия), «Международное Логистическое Партнерство» (Россия), Giffels (Канада) первыми начали реализовывать крупные логистические комплексы площадью от 50 до 100 тысяч м2. В 2007 году смогла преступить к реализации своего первого складского проекта в Украине компания Ghelamco (Нидерланды). Эксперты отмечают сохранение основных тенденций последних лет, как позитивных, так и негативных. К неблагоприятным факторам, сдерживающим более активное развитие данного сегмента рынка, можно отнести земельные и законодательные проблемы, которые так и не были решены в уходящем году. Среди основных тенденций 2007 года стоит назвать укрупнение реализующихся и заявленных проектов (от 20 тысяч м2 в 2005 году – до 100 тысяч – в 2007-м); увеличение сроков договоров аренды (в среднем 5-7 лет); стабилизацию арендных ставок, правда, с закреплением на очень высоком по европейским показателям уровне; возросшую активность отечественных девелоперов. Эксперты также отмечают сильное влияние на реализацию проектов складской недвижимости существенного роста стоимости земли под строительство складов (до 35%), а также увеличение стоимости строительства на 20%. ПРЕДЛОЖЕНИЕ На начало 2007 года на открытом рынке Киева и области предложение складских площадей класса А и В, по разным оценкам специалистов, составляло от 225 до 250 тысяч м2. К концу года этот объем должен был увеличиться практически в полтора раза – до 400 тысяч м2 за счет ввода в эксплуатацию в первой половине года нескольких складских комплексов, а также ряда масштабных проектов, находящихся в конце года на завершающей стадии реализации. Среди введенных в эксплуатацию объектов в 2007 году стоит отметить логистический комплекс East Gate Logistic компании GLD Invest, расположенный по Бориспольской трассе (объект площадью 40 000 м2 сдан международному логистическому оператору Fiege, а также российской торговой компании «Спортмастер»); логистический терминал в Красиловке (комплекс арендной площадью 18 000 м2 полностью сдан компании «УВК»); складской комплекс в районе Софиевской Борщаговки (арендатором всех 10 000 м2 стал логистический оператор Asstra Logistic), а также специализированный склад-холодильник «Андакта» (объект площадью 6300 м2, из которых площадь складских помещений составляет 5000 м2, полностью арендован логистической компанией Kuehne + Nagel). Сейчас на завершающей стадии строительства находится несколько масштабных логистических комплексов, открытие которых, скорее всего, будет перенесено на I-II квартал 2008 года (логистический парк «Комодор» компании Giffels арендной площадью 65 000 м2, «МЛП-Чайка» компании «МЛП» площадью 98 000 м2, West Gate Logistic компании GLD Invest площадью 78 000 м2 и др.). АРЕНДНЫЕ СТАВКИ Как уже отмечалось выше, в 2007 году никаких изменений по арендным ставкам в складском сегменте не произошло. Так, по Киевскому региону они остались на уровне 2006 года – $8-11/м2/в месяц без учета НДС и операционных расходов, и около $16/м2/в месяц на складские помещения, расположенные в черте города. Данные показатели существенно превышают арендные ставки многих развитых европейских рынков, в частности, Польши, Чехии, Венгрии, Франции, Германии и ряда других стран. Такая ситуация объясняется высоким неудовлетворенным спросом на качественные складские помещения, практическим отсутствием вакантных площадей, постоянно увеличивающейся стоимостью земли и себестоимостью строительства, а также уже ставшими традиционными в нашей стране задержками с вводом в эксплуатацию заявленных проектов. ИНВЕСТИЦИОННЫЕ СДЕЛКИ 2007 год ознаменовался первой инвестиционной сделкой на рынке складской недвижимости – продажей складского комплекса «Андакта» (общая арендуемая площадь – 6300 м2). Сумма сделки, по данным участников рынка, составила $11 миллионов. В целом, эксперты отмечают интерес западных инвестиционных фондов к складскому рынку Украины, причем как к покупке уже функционирующих объектов, так и на более рискованном этапе девелопмента, в том числе по схеме форвардного финансирования. Объяснить такую заинтересованность зарубежных инвесторов можно низким уровнем вакантности (порядка 2,9%), моментальным поглощением предлагаемых в аренду площадей еще до сдачи в эксплуатацию, высокими показателями доходности, которые превышают данные по Европейскому Союзу в 1,5-2 раза. Сдерживающими факторами активизации инвестиционной деятельности является мораторий на продажу земель сельхозназначения, запрет на их перевод в другую категорию, в том числе, под промышленную застройку, как следствие – дефицит подходящих земельных участков для реализации складских объектов, а также их высокая стоимость.  
Анонсированные инвестиционные сделки 2007 года в Киеве
Продавец Покупатель Объект Общая площадь, м2 Сумма сделки, миллионов долларов
«НЕСТ» «Евразия Украина» Бизнес-центр «Айсберг» 39 200 152
ISA Prime Developments «Евразия Украина» Бизнес-центр NTBC II 10 000 55
Demir Group London & Regional Бизнес-центр «Подол Плаза» 24 000 70
Частные инвесторы Александр Меломуд и Александр Лойфенфельд London & Regional Торговый центр «Глобус» 39 500 200
«Андакта» London & Regional Специализи-
рованный склад-холодильник «Андакта»
6300 11
ПРОГНОЗЫ На 2008 год в складском сегменте эксперты прогнозируют: – высокую активность девелоперов; – появление значительного количества инвестиционных сделок; – рост масштабов реализующихся проектов; – продление моратория на продажу и изменение целевого назначения сельскохозяйственных земель и, как следствие, задержку нового предложения; – появление крупных проектов в других городах Украины, таких как Харьков, Одесса, Днепропетровск и Донецк; – вероятность начала реализации первых проектов в формате промышленных парков. ГОСТИНИЧНЫЙ РЫНОК В 2007 году на рынке Киева произошло знаменательное событие – после долгих лет реализации был введен в эксплуатацию пятизвездочный отель Hyatt Regency Kyiv (владелец – «Индустриальная группа»). Это второй отель в Киеве, находящийся в управлении международного гостиничного оператора. Также в начале 2007 года был введен в эксплуатацию четырехзвездочный отель «Ривьера» (девелопер – «Ярославов Вал»). Сегодня на стадии развития находятся отели InterContinental и Grand Hotel, девелопером которых выступает компания «Ярославов Вал». Ввод в эксплуатацию этих объектов запланирован на 2008 год. В целом, 2007 год в гостиничном сегменте Киева ознаменовался началом реализации нескольких крупных проектов отелей, которыми будут управлять международные гостиничные операторы. Так, компания St. Sophia Homes приступила к строительству отеля Hilton, который появится на бульваре Шевченко; о строительстве 5-звездочного отеля под управлением Sofitel в самом центре Киева (ул. Лютеранская) объявила компания «XXI Век». О строительстве нового 4-звездочного отеля Radisson SAS объявила компания Rezidor Group. Объект откроется в рамках офисно-гостиничного комплекса возле аэропорта «Борисполь». Помимо этого, продолжаются строительные работы в многофункциональном комплексе «Торонто-Киев», в составе которого предусмотрена гостиница Accor (девелопер проекта – компания «Торонто-Киев»). Одной из заметных тенденций уходящего года можно назвать активный интерес отечественных компаний к реализации 3-звездочных отелей в сетевом формате с акцентом на регионы Украины. Так, в конце 2007 года о реализации сети трехзвездочных отелей под собственным брэндом «7 Дней» объявила украинская компания Clubhouse Group Holdings. Не исключена возможность того, что в 2008 году на рынке появится информация о развитии других трехзвездочных сетей, однако под управлением мировых гостиничных операторов. (Более детально о развитии рынка гостиничной недвижимости в 2007 году вы можете прочесть в рубрике «Обзор рынка» следующего, январского номера «СР»). ИНТЕРВЬЮ Подводя итоги 2007 года, мы обратились с рядом вопросов к руководителям компаний, являющихся непосредственными участниками рынка: 1. Как вы можете охарактеризовать развитие рынка недвижимости в 2007 году? Насколько итоги 2007 года соответствуют ожиданиям и прогнозам 2006-го? 2. Какие основные тенденции и качественные изменения на рынке за минувший год вы можете назвать? 3. Какие события на рынке недвижимости и непосредственно в сфере деятельности вашей компании за текущий год вы могли бы назвать в ряду наиболее значимых событий 2007 года? 4. Какой сектор недвижимости в 2007 году показал наиболее высокие темпы роста? 5. Как развивался в 2007 году рынок инвестиционных сделок? Насколько, по сравнению с минувшим годом, изменились ставки капитализации в офисном и торговом сегментах? Какие объекты являются реальными претендентами на продажу в 2008 году? 6. Какие проблемы были характерны для рынка в 2007 году, и может ли, по вашему мнению, в 2008 году произойти их разрешение? 7. Озвучьте ваши прогнозы относительно развития рынка в 2008 году (проекты, инвестиционные сделки, новые игроки). ОКСАНА ЕЛМАНОВА, ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР ГРУППЫ КОМПАНИЙ FIM: фото: FIM GROUP 1. В 2007 году украинский рынок коммерческой недвижимости продолжил свой рост. Наряду с торговым и офисным значительно активизировались складской и гостиничный сегменты. Однако, текущий год был ознаменован не столько количественным, сколько качественным ростом. Вводимые в эксплуатацию объекты коммерческой недвижимости становятся более профессиональными и потенциально привлекательными для западных инвесторов. Следует отметить активизацию региональных рынков, где набирает обороты строительство торговых и торгово-развлекательных центров. По объему существующих торговых площадей на душу населения некоторые областные центры опережают Киев. В то же время, ни один из сегментов рынка коммерческой недвижимости, к сожалению, не оправдал ожиданий. Многие проекты, заявленные к реализации в 2007 году, либо так и остались на бумаге, либо срок их введения в эксплуатацию был перенесен на более поздний период. 2. Рынок недвижимости постепенно приобретает цивилизованные черты, и с усилением конкуренции все большее внимание уделяется девелопменту коммерческой недвижимости. Инвесторы подходят к проектам более осторожно, чем несколько лет назад, поскольку уже понимают, что будущая капитализация объекта зависит от грамотно разработанной концепции, локации, правильного позиционирования, четкого определения целевой аудитории, привлеченных финансовых ресурсов, а главное – команды, принимающей непосредственное участие в его реализации. Потенциальные арендаторы становятся более требовательными к качеству будущих объектов, и на сегодняшний день акцент смещается в сторону грамотной разработки концепции. Значительное внимание уделяется маркетинговым исследованиям, изучению потребительских мотиваций. Без составления портрета конечного потребителя сложно создать конкурентоспособный продукт. 3. Среди наиболее значимых событий отмечу ажиотаж на рынке складской недвижимости. Фактически каждая третья девелоперская компания заявляет, что она решила обратить внимание на складской сегмент. Причем это касается как новых иностранных и отечественных компаний, желающих освоить перспективную сферу, так и давно работающих на рынке девелоперов, которые объявляют о создании сети логистических комплексов на территории Украины. Следует отметить, что в текущем году на рынок складской недвижимости было выведено в два раза больше площадей, чем в 2006 году. Помимо увеличения количества объектов возрастают их масштабы, расширяется спектр услуг по управлению готовыми объектами, что обеспечивает дополнительные конкурентные преимущества и делает склады более привлекательными для будущих арендаторов. Главным проявлением масштабности нынешних проектов является тенденция к созданию промышленных парков и мультимодальных комплексов. 4. Наиболее высокие темпы роста демонстрирует офисный сегмент. Бизнес-центры, начавшие функционировать в 2007 году, были сданы арендаторам еще до этапа ввода в эксплуатацию, что снизило до минимума уровень вакантности в данном сегменте рынка. Следует отметить, что в текущем году возросло количество проектов офисной недвижимости в левобережной части Киева, активней стали развиваться проекты бизнес-парков. Привлекательность офисного сегмента будет увеличиваться, и с приходом зарубежного капитала на протяжении последующих лет он продемонстрирует высокие темпы роста. 6. Девелоперским компаниям по-прежнему мешают развиваться трудности получения земельных участков, длительная процедура оформления разрешительных документов, мораторий на продажу земель сельхозназначения и запрет на их перевод в другое целевое назначение, а также удорожание себестоимости строительства. Без необходимой законодательной базы трудно рассчитывать на кардинальные изменения в следующем году. 7. 2008 год станет показательным в отношении развития различных сегментов рынка коммерческой недвижимости, в частности складского. Волна заявлений о строительстве миллиона квадратных метров спадет, и следующий год покажет, приобретут ли заявленные проекты практическую реализацию. 2008 год принесет многим девелоперам понимание того, что дальнейшее развитие данного рынка невозможно без досконального знания своего потребителя и внимания к его нуждам. На сегодняшний день большая часть сориентирована на удовлетворение активно увеличивающегося спроса со стороны рынка, но для создания востребованного и конкурентоспособного продукта девелоперу следует четко понимать специфику бизнеса потребителя. Поэтому будущее – за built-to-suit. НИК КОТТОН, УПРАВЛЯЮЩИЙ ДИРЕКТОР DTZ В УКРАИНЕ: фото: Олег Герасименко 1. Я считаю, что прогнозы 2006 года во многом реализовались. Состоялся прогнозируемый ввод в эксплуатацию крупнейших объектов – бизнес-центров «Парус» и «Айсберг», открытие которых долго откладывалось и в итоге было перенесено на 2007 год. Среди разочаровывающих моментов – качество новых проектов и постоянная отсрочка их реализации. Нам хотелось бы видеть больше компаний, начавших реальное строительство, а не просто разработавших проекты на бумаге. В сегменте офисной недвижимости сохраняется стабильный дефицит предложения – ситуация может измениться только к 2009-2010 годам, когда появятся действительно значимые объекты. На рынке торговой недвижимости, как и прогнозировалось в прошлом году, продолжает сохраняться дефицит площадей. Согласно нашим прогнозам, в течение, по меньшей мере, следующих трех лет Киев будет отставать от показателей некоторых региональных центров по количеству торговых площадей. Кардинальных изменений в ближайшие годы не произойдет, поскольку реализация проектов по-прежнему задерживается, а заявленное к развитию количество площадей не сможет удовлетворить существующий в столице спрос. 2. Среди основных тенденций рынка офисной недвижимости можно отметить сохранение высокого спроса при недостаточном предложении и стабильный рост арендных ставок. В торговой недвижимости разрыв между предложением и спросом увеличивается с каждым годом, особенно за счет иностранных и украинских ритейл-операторов, а это стимулирует рост арендных ставок, хотя и менее ощутимо чем в офисном сегменте. Что касается складской недвижимости, то, несмотря на растущий спрос со стороны логистических операторов и потребность в профессиональных складских помещениях, арендные ставки остаются достаточно стабильными – в пределах $9,5-11/м2/в месяц. К сожалению, не могу отметить качественных изменений на рынке. Они могут произойти только с вводом действительно масштабных проектов, которые, возможно, будут реализованы иностранными компаниями. Но в ближайшие несколько лет трудно ожидать повышения уровня рынка. Единственным качественным изменением можно назвать рост инвестиций в сферу коммерческой недвижимости. В течение года мы наблюдали повышенную инвестиционную активность, которая, в принципе, ожидалась, но, тем не менее, оказалась значительной в сравнении с 2006 годом. 3. Минувший год показал высокую активность в сегменте торговой недвижимости на региональных рынках. Мы видим большое количество заявленных проектов, в частности, иностранными девелоперскими компаниями, которые не просто вышли на рынок, а начинают реальную работу в сегменте торговой недвижимости и логистики, который напрямую связан с торговлей. Для нашей компании этот год стал годом реструктуризации: мы увеличили штат, в связи с потребностями рынка стали предлагать не только консалтинговые, но и агентские услуги в сфере торговой недвижимости, особенно в регионах. С активизацией инвестиционных продаж наша компания ощутила рост спроса на подобные услуги. 4. Заметную активность в 2007 году показал рынок торговой недвижимости в регионах. В столице, где спрос на жилую недвижимость диктует правила, а размеры участков ограничены, сложно создать успешный проект, разве что поместить сверху жилую башню. В Киеве до сих пор действует очень бюрократичная система городского планирования, что создает значительные сложности при развитии проектов коммерческой недвижимости. А вот региональные власти, в частности, Одессы, Львова, как оказалось, гораздо более заинтересованы в развитии города, улучшении инфраструктуры и притоке капитала. Комбинация этих факторов делает региональные центры потенциально интересными для развития недвижимости. В то же время, нельзя не отметить существующие сомнения относительно покупательной способности, небольшого количества населения и прочих показателей, влияющих на успешность проектов наряду с такими весомыми аргументами, как незначительный уровень конкуренции и возможность быть первым на рынке. Учитывая, что в регионах активно работают иностранные компании, можно не сомневаться в профессиональном выполнении проектов и успешности пула арендаторов. Ведь иностранные девелоперы, работающие в сегменте торговли, имеют хорошие связи с ритейл-операторами и будут сотрудничать с ними в Украине, что дает им некоторое преимущество перед местными компаниями. 5. В 2007 году на рынке состоялось 3 инвестиционных сделки в офисном сегменте – были проданы бизнес-центры «Айсберг», «Подол Плаза» и строящийся NTBC II. В сегменте торговой недвижимости состоялась продажа торгового центра «Глобус». Вообще, повышенная инвестиционная активность характеризует весь рынок. Доходность проектов в сегменте офисной недвижимости составила к концу года 9,2-9,5%, таким образом, можно констатировать снижение ставки капитализации по сравнению с 2006. Например, бизнес-центры «Айсберг» и «Подол Плаза» были приобретены при ставке капитализации в 9-9,5%. Такой уровень доходности объясняется тем, что при оценке объекта инвесторы предполагают стабильный рост арендных ставок на протяжении еще нескольких лет. При эффективном управлении активами у инвесторов есть возможность через некоторое время увеличить арендный доход от проекта и его стоимость, повысив таким образом эффективную доходность проекта (effective yield) до 11% или даже 13%. Инвесторы, которые выходят на рынок, пытаются найти неэффективно используемые объекты с тем, чтобы начать управлять такими активами, изменяя позиционирование объектов, набор арендаторов и прочее. И даже при росте арендных ставок существующие договора аренды, сроки по которым увеличиваются в среднем до 5 лет, позволяют их фиксировать. В любом случае инвесторы ожидают дальнейшего снижения ставок капитализации. Сейчас они покупают проекты при арендной ставке $60 за м2, и даже если еще два года ставки будут расти, наступит момент, когда они остановятся. Инвесторы понимают, что через 5 лет ставки капитализации снизятся с 9-9,5% до 7% при арендной ставке $40 за м2. Что касается проектов, представляющих интерес для инвесторов, то это, в определенной степени, региональные торговые центры, хотя сейчас они развиваются в основном по схеме форвардного финансирования или же на условиях совместных предприятий. Некоторые девелоперы объявляют о намерении построить сеть торговых центров из 5-6 или большего количества объектов, а затем выйти на IPO. Что касается офисной недвижимости, то предложение не столь велико, чтобы можно было говорить о значительном увеличении количества инвестиционных сделок. 6. В Киеве на рынке офисной недвижимости это, конечно же, искусственное напряжение в связи с недостаточным предложением и высокими ставками. В сегменте ритейла основной проблемой является недостаток предложения при высоком спросе. То же можно сказать и о складском сегменте. В регионах многих заботит вопрос потенциального насыщения активно развивающегося рынка торговой недвижимости. 7. В недалеком будущем можно ожидать появления новых проектов офисной недвижимости. Это и офисные башни в центре города, и строительство крупных проектов по Бориспольской трассе. Подобные проекты уже анонсировались такими компаниями, как Seven Hills и R.E.D.I. Capital. Сегодня проводятся работы по реконструкции бывших промзон в пределах города, а в 2008 году ожидается начало строительства и появление концепций бизнес-парков за городской чертой. Появятся концепции крупных ритейл-парков, выставочных центров, в сегменте гостиничной недвижимости – новые проекты под управлением международных брэндов, как, например, отель Radisson SAS в Борисполе. Следующий год может стать стартовым для развития коммерческих сателлитов столицы, что связано с активизацией финансовой жизни города. Правда, конкретные результаты этих проектов можно будет увидеть лет через 10. Также, мне кажется, что одним из перспективных районов города по-прежнему останется Подол, причем не только в плане офисной недвижимости, но также торговой и развлекательной составляющих. В будущем году Украина останется инвестиционно привлекательной для крупных инвесторов, так как уровень доходности объектов недвижимости здесь все еще выше, чем в странах Западной и Центральной Европы. АНДРЕЙ ПИВОВАРСКИЙ, ДИРЕКТОР ИНВЕСТИЦИОННО-БАНКОВСКОГО ДЕПАРТАМЕНТА DRAGON CAPITAL: фото: Dragon Capital a1. 2007 год можно назвать годом постепенного перехода от хаоса к цивилизованному девелопменту, причем во всех сегментах недвижимости – от жилого до складского. Появляются профессиональные девелоперы, как специализирующиеся на определенных сегментах (гостиничном, офисном, складском), так и совмещающие в своем портфеле проекты различного функционального назначения. Что касается соответствия результатов 2007 года ожиданиям 2006-го, то, если оценивать по количеству реализованных проектов, можно сказать, что в жилом секторе ожидания оправдались, в торговой и офисной недвижимости – нет. Значительная часть планов, озвученных в конце 2006 – начале 2007 года, по разным причинам так и не была реализована. Среди позитивных факторов хочу отметить большие объемы капитала, зашедшие на рынок недвижимости в 2007 году. По разным оценкам, за 11 месяцев состоялось 5 крупных (частных и публичных) размещений украинских девелоперских компаний – «Т.М.М.», «Караван», «ТКС», инвестиционного фонда Dragon-Ukrainian Property Development, компании Clubhouse Group (оператора гостиничной сети «7 Дней»). В результате эти компании привлекли в общей сложности около полумиллиарда долларов. Еще от полумиллиарда до миллиарда зашло через непубличные сделки в акционерный капитал. Таким образом, в 2007 году на рынок недвижимости зашло приблизительно $1-1,5 миллиарда, не считая долгового финансирования, хотя, согласно прогнозам, приток средств должен был составить около миллиарда. Средства, привлеченные в 2007 году, не смогут кардинальным образом повлиять на рынок, однако их эффект будет виден уже в следующем году, хотя и проявится в различных сегментах недвижимости по-разному. В первую очередь, он проявит себя в торговом и офисном сегменте через увеличение объемов и постепенное насыщение столичных и крупных региональных рынков к 2009-2010 годам. В складском сегменте ситуация более сложная и она начнет меняться в сторону насыщения не ранее, чем через 4-5 лет. На рынке гостиничной недвижимости существующий сегодня гигантский дефицит будет ощущаться еще очень долго. 2. Среди изменений на рынке могу отметить рост арендных ставок во всех сегментах коммерческой недвижимости и повышение стоимости жилья (рост в среднем составил 5-10%). В торговом секторе увеличение арендных ставок составило около 40%, в офисном – порядка 30%. Что касается гостиничной недвижимости, то стоимость проживания в отелях категории 3-5 звезд будет увеличиваться в пределах 10-20% ежегодно. Единственный сегмент, где арендные ставки не претерпели изменений, является складской (для него данные показатели являются одними из самых высоких в Европе). 3. Среди значительных событий 2007 года на рынке недвижимости я назвал бы появление новых профессиональных девелоперских компаний и специализированных фондов, ставших публичными. В частности, я имею в виду фонд Dragon-Ukrainian Property Development, который в 2007 году дважды привлекал средства под украинские проекты на общую сумму $308 миллионов. Этот фонд не имел в своем портфеле конкретных проектов, и фактически иностранные инвесторы давали деньги под украинский рынок недвижимости, а это свидетельствует о значительном интересе к нашему рынку как имеющему большой потенциал. Второе важное качественное изменение – переход от хаотической и аматорской застройки к цивилизованным схемам развития проектов с помощью профессиональных консультантов, что является прямым следствием формирования здоровой конкурентной среды. В 2007 году на рынке было заключено несколько крупных инвестиционных сделок, покупателями в которых выступили иностранные инвестиционные и девелоперские компании, в частности London & Regional. Выход на украинский рынок этой инвестиционной компании, как и Quinn Group в 2006 году, основной бизнес которых – управление и повышение стоимости находящейся в их собственности недвижимости, заставляет задумываться местных девелоперов над качеством объектов и их востребованностью через 3-5 лет. В сегменте торговой недвижимости появляется все больше иностранных ритейлеров, реализующих свои проекты совместно с локальными девелоперами. Среди таких ритейл-операторов можно назвать Auchan, Praktiker, OBI. В связи с этим украинские девелоперы вынуждены повышать уровень качества строительства и проектов в целом. 5. 2007 год продолжил тенденцию 2006 года по понижению ставок капитализации. По сравнению с 2005-2006 годами, когда ставки значительно понизились в среднем с 15% до 11-12%, в минувшем году это понижение было постепенным и составило около 1,5-2%. К концу 2007 года качественные объекты недвижимости продаются по ставке 8,5-9%, а в среднем по стране – 10-11%. Очевидно, что ставки в дальнейшем будут снижаться. На рынках других стран Восточной Европы ставки доходности колеблются на уровне 7-8%. Я думаю, что в 2008 году 8-процентный барьер будет преодолен и у нас. 6. Главные проблемы рынка – это покупка земельных участков и получение разрешительной документации. Другие вопросы более-менее разрешимы, их можно назвать проблемами роста. Стоит отметить, что в регионах ситуация с разрешительной документацией понемногу меняется. Там местные бюджеты получают значительные финансовые «вливания» при реализации девелоперских проектов, поэтому власти стараются упрощать процедуру согласования. В Киеве же ситуация только ухудшается, соответствующие процедуры здесь очень сложны и забюрократизированы, и я не думаю, что в ближайшие годы стоит ожидать позитивных изменений. В сфере покупки земли все трудности объясняются отсутствием рынка как такового и неурегулированностью вопросов с землями сельхозназначения. Помимо этого, в стране отсутствует порядок цивилизованного получения прав на коммунальную собственность, тендеры проводятся непрозрачно, нередко земля продается вообще без них, по теневым схемам. Недавний киевский прецедент с раздачей земли на сотни миллионов долларов ярко продемонстрировал это. 7. Если в 2007 году на украинский рынок пришли профессиональные управленцы недвижимостью, покупающие уже реализованные проекты, и международные ритейлеры, то в следующем году могут появиться крупные зарубежные девелоперы, как европейские, так и российские. Помимо этого, на 2008 год запланированы дополнительные эмиссии акций украинских девелоперских компаний и новые размещения. В целом в следующем году через акционерный капитал в проекты недвижимости может быть привлечен миллиард долларов как минимум. Девелоперы будут так же активно выпускать бонды, но предпочтение отдадут все же банковскому финансированию. ЮРИЙ НАРТОВ, УПРАВЛЯЮЩИЙ ДИРЕКТОР КОМПАНИИ COLLIERS INTERNATIONAL (УКРАИНА): фото: Colliers International 1. В 2007 году рынок недвижимости в целом развивался согласно ожиданиям 2006 года – путем увеличения активности девелоперских компаний, отвечающих на его растущие потребности. Рынок все еще находится на стадии активного роста, когда увеличивающиеся арендные ставки и цены (как следствие значительного неудовлетворенного спроса) побуждают компании активно развивать текущие проекты, а также находить новые возможности для девелопмента. 2. Как и в предыдущие годы, характерной чертой рынка является его неразвитость и ситуация, при которой неудовлетворенный спрос значительно превышает предложение. Такая ситуация типична для развивающихся рынков и способствует выходу новых игроков, что, собственно, сейчас и происходит. Однако, поскольку рынок потенциальных объектов для инвестиционных трансакций очень мал, большинство инвесторов обращает внимание на девелоперские проекты, не только киевские, но и региональные, где доступ к земельным участкам проще и дешевле, а конкуренция ниже. Также стоит отметить увеличение количества и значительное укрупнение девелоперских проектов, успешность которых во многом зависит от месторасположения и размера земельного участка. На сегодняшний день к реализации заявлено немало проектов площадью от 100 000 до 500 000 м2, и в ряде случаев плотность застройки катастрофически высока, что, исходя из примеров других рынков, может иметь плачевные последствия. Однако, грамотное деление проектов на фазы и привлечение профессиональных консультантов должно минимизировать девелоперские риски. Говоря об изменениях на рынке, стоит отметить, что все больше застройщиков начинает задумываться о качестве своих проектов, их конкурентных преимуществах в долгосрочной перспективе. Это способствует привлечению в проекты опытных коммерческих консультантов, архитекторов, технических специалистов. Появление опытных зарубежных девелоперов, изначально ориентированных на качественные характеристики и долгосрочный инвестиционный горизонт, усилит конкуренцию и заставит локальных игроков повышать свой качественный уровень. В отношении украинских девелоперских структур стоит отметить тенденцию привлечения финансовых ресурсов на зарубежных рынках посредством первичного выпуска акций или создания инвестиционных фондов. Таким образом, локальные структуры готовы привлекать необходимые средства для развития своих проектов. Данная тенденция была особенно заметна в 2007 году, когда целый ряд украинских игроков активизировал свои действия в этом направлении, привлекая профессиональных консультантов. 3. Для нас 2007 год стал юбилейным, так как мы отметили 10 лет успешной работы на украинском рынке. Увеличение числа наших сотрудников более чем на 40% в течение года является хорошим показателем стремительного развития сервисного бизнеса в сфере недвижимости. Учитывая то, что на рынке начинает развиваться огромное количество девелоперских проектов, особенно востребованными становятся консалтинговые и оценочные услуги, что также непосредственно влияет на расширение соответствующих департаментов. 4. В киевском регионе неплохие темпы роста, по крайней мере, по количеству заявленных и развивающихся проектов показал рынок складских площадей, особенно учитывая то, что развивается он всего пару лет, и готовое предложение на сегодняшний день совершенно неадекватно спросу. В регионах, причем не только в городах-миллионниках, но и менее крупных населенных пунктах, наиболее активным сегментом является торговый. 5. В 2007 году количество объектов, соответствующих требованиям потенциальных покупателей на рынке инвестиционных продаж было ограниченным. Можно с уверенностью сказать, что за 2006-2007 годы большинство высококачественных объектов коммерческой недвижимости поменяло владельцев. Крупнейшей трансакцией на рынке в 2007 году по праву можно назвать продажу торгового центра «Глобус» британскому инвестору London & Regional. В сложившейся ситуации, когда предложение ограничено, но существует сильный интерес со стороны инвесторов, ставки капитализации имеют тенденцию к снижению, приблизившись под конец года к 8,5-9% по наиболее привлекательным объектам. 7. Полагаю, что многие из основных тенденций уходящего года сохранятся и в 2008: предложение все еще будет значительно отставать от спроса во всех сегментах коммерческой недвижимости; рынок будут осваивать новые игроки, пресытившиеся в странах Центральной Европы и находящиеся в поисках новых инвестиционных возможностей.