Рынок коммерческой недвижимости Киева: итоги 2006 года

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРЕДПОСЫЛКИ Покупка БЦ «Леонардо» обошлась компании Quinn Group в $95 миллионов фото: Олег Герасименко 2006 год в Украине прошел под знаком парламентских выборов и смены правительства, что негативно повлияло на активность развития как экономики в целом, так и рынка недвижимости. В то же время в начале 2006 года Украине был присвоен статус страны с рыночной экономикой, она продолжает активно продвигаться по пути вступления в ВТО. Рынок коммерческой недвижимости находится в тесной зависимости от общеэкономических тенденций развития страны и региона. Начиная с 2000 года, динамика экономического роста Украины имеет положительный характер, в то же время рост реального ВВП достаточно неравномерен. Несмотря на то, что в 2002 году темп экономического роста замедлился до 5,2%, с 2003 года данный показатель снова стал расти и к 2004 году составил 12,1% – рекордный для Украины и один из наиболее высоких в мире. Во многом столь высокие темпы роста объяснялись ростом спроса на внутреннем рынке и активным развитием экспортноориентированной промышленности (в частности, машиностроения, производства кокса и светлых нефтепродуктов, металлообрабатывающей, химической и пищевой промышленности). В соответствии с официальной статистикой Украины, по итогам 2005 года реальный ВВП увеличился на 2,6% по сравнению с 2004 годом. В 2006 году рост ВВП сохранился примерно на том же уровне, что и в 2005-м. Ожидается, что по итогам 2006 года он составит порядка 5,6%. Аналитики прогнозируют дальнейшее увеличение ВВП Украины, называя в качестве основных факторов ожидаемое вступление в ВТО и ЕС, стабилизацию политической ситуации, повышение реальных доходов населения (рост внутреннего потребления), а также уменьшение ставок налога на прибыль и НДС. Довольно быстрыми темпами продолжает расти внешнеторговый оборот Украины, что обусловлено увеличением внутреннего потребления, а также ростом спроса на основную экспортируемую продукцию в других странах. ЭКОНОМИКА КИЕВА Киев традиционно занимает исключительное место в структуре экономики Украины. Так, по официальным данным, население Киева (2,7 миллиона человек) составляет 5,73% от всего населения Украины. При этом столица обеспечивает около 17% общего ВВП страны. Весомым является место Киева и в рамках других показателей экономического развития Украины. Так, в общем объеме накопленных в стране иностранных инвестиций он занимает более 30%; в общем объеме экспорта – порядка 15%, импорта – 40%; в общем объеме розничного товарооборота – более 17%; официальная среднемесячная заработная плата в Киеве находится на самом высоком среди всех регионов Украины уровне – более $340. Если в 2005 году объем розничного товарооборота предприятий торговли и ресторанного хозяйства по Украине в целом вырос на 23%, то в Киеве – на 33,7%. За период с 2003 по 2006 год доля столицы в общем объеме розничного товарооборота Украины увеличилась с 13 до 17%. В общем объеме жилого строительства Украины Киев занимает более 14%. По количеству построенного жилья на 2005 год в расчете на 1000 жителей Киев (408,5 м²) в 2,5 раза превосходит средний по стране показатель (166,3 м²) и опережает все остальные регионы. В 2005 году на рынок жилья в Киеве было выведено около 1,1 миллиона м², в 2006-м – 1,2 миллиона м². РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ Сегодня Украина без преувеличения является одной из самых перспективных и быстрорастущих стран Восточной Европы. Активное развитие экономики и розничной торговли, вовлечение в мировое экономическое хозяйство, большое количество населения, рост доходов и потребительских расходов создают привлекательную среду как для украинских, так и для зарубежных инвесторов в любых секторах экономики, в том числе и в недвижимости. В связи с тем, что во всех без исключения сегментах коммерческой недвижимости сегодня наблюдается существенный разрыв между спросом и предложением, активное развитие рынка идет во всех направлениях – офисном, торговом, складском, гостиничном, промышленном. Очень активно в 2006 году начали развиваться региональные рынки в городах с населением более миллиона человек и другие крупные региональные центры Украины (Харьков, Днепропетровск, Одесса, Донецк, Львов). * – Прогноз Источник: Госкомстат Украины Необходимо отметить, что 2006 год, по сравнению с показателями 2004-2005 годов, оказался небогатым на реализованные проекты. Существенное увеличение объемов во всех сегментах коммерческой недвижимости обещают продемонстрировать 2007-2009 годы, когда на рынок будут выведены многие крупные проекты, реализация которых идет на сегодняшний день. ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Предложение Ситуация на киевском рынке офисной недвижимости Киева в 2006 году во многом продолжила тенденции нескольких предыдущих лет. Активность действующих девелоперов высока, однако ввод в эксплуатацию запланированных проектов в силу множества причин откладывается. Медленно формирующееся предложение не в состоянии удовлетворить быстро растущий спрос. Если по итогам 2005 года из заявленных 200 тысяч м² в эксплуатацию было введено лишь около 120 тысяч м² офисных помещений, то в 2006-м на рынке появилось около 180 тысяч м². При этом за первое полугодие 2006 года на рынок не было выведено ни одного крупного (площадью более 10 тысяч м²) офисного объекта. Во второй половине года на киевский рынок аренды было выведено несколько весомых офисных проектов: «Айсберг» (ул. Жилянская, 73-79, офисная площадь – 25 000 м²), «Ренессанс» (ул. Воровского, 24; 14 500 м²), Horizon Park (ул. Н. Гринченко, 4; 16 000 м²). графика: ср Источник: Colliers International (Украина) В целом, общий объем офисных площадей Киева на конец 2006 года составил чуть более 600 тысяч м² (на конец 2005 года – около 435 тысяч м²). В то же время, по оценкам экспертов компаний DTZ и Colliers International (Украина), текущая емкость, то есть величина неудовлетворенного спроса, киевского офисного рынка составляет около 500 тысяч м². Среди наиболее знаковых проектов, запланированных к вводу в эксплуатацию в 2007 году, стоит назвать бизнес-центр «Парус» (ул. Мечникова, 2; 45 000 м²), NTBC-II (ул. Жилянская, 48-50; 10 000 м²), вторая очередь бизнес-центра «Ласточка» (ул. Ильинская, 6-8; 35 000 м²).   Уровень вакантности и арендные ставки В 2005 году и первой половине 2006 года на рынке офисных помещений Киева наблюдалась тенденция к сокращению уровня вакантных площадей. В целом, если на начало 2005 года доля незанятых площадей в общем объеме предложения составляла около 3%, то на начало второго полугодия 2006 года этот показатель снизился до 1,5% (в CBD – менее 1%). Уровень вакантности в профессиональных офисных проектах Киева на конец 2006 года вырос приблизительно до 2%, что обусловлено некоторыми проблемами с заполнением ряда офисных проектов. 2006 год показал существенный рост арендных ставок на офисные площади. Так, если в 2005 году базовая ставка аренды (не включая НДС и операционные расходы) на офисные площади класса А находилась на уровне $30-32/м²/в месяц, то в 2006 году она выросла до $45/м²/в месяц (а в ряде случаев и до $60), то есть более чем на 40%. Базовая ставка аренды на офисные площади класса В на начало 2007 года составила около $30-35/м²/в месяц. Для сравнения: на середину 2006 года она находилась на уровне $26-30, на начало 2005 года – $21-25, 2004 года – $20-24. Сделки по продаже офисных помещений в 2005-2006 годах составили около 30% от общего количества сделок (аренды и продажи) в сегменте офисной недвижимости. При этом в 2006 году цены продаж для офисов класса А составили $2500-4000 за м², офисов класса В – $1800-2500 за м² без учета НДС.   Расположение Самой привлекательной зоной для девеломпента офисных проектов по-прежнему остается центральный деловой район (CBD), а также центральная часть Подола. По состоянию на конец 2006 года, около 50% офисных площадей сосредоточено в центре столицы, где сегодня строится более 150 тысяч м² офисных площадей. Однако, в ближайшие годы строительство офисных комплексов развернется преимущественно за пределами центра Киева. Это связано, во-первых, с нехваткой земельных участков под застройку в CBD; во вторых, с наличием существенного спроса на качественные офисные площади со стороны компаний, которых устраивает размещение за пределами центра города. Сегодня значительный потенциал имеют районы, прилегающие к центру города, находящиеся вдоль основных транспортных артерий, имеющие удобную транспортную развязку и линию метро. Довольно перспективен Левый берег Днепра, а именно – Днепровская набережная и проспект Бажана, расположенные в направлении международного аэропорта «Борисполь». Стоит также отметить тенденцию появления проектов в формате бизнес-парков. На сегодняшний день в Киеве разрабатывается уже несколько таких проектов: компания HCM Group – в районе аэропорта «Жуляны», компания «Киев-Донбасс» – в районе Южного железнодорожного вокзала, компания ALACOR – на пересечении Столичного шоссе и ул. Заболотного. По оценкам экспертов, спрос на офисные помещения в бизнес-парках сегодня достаточно высок, подтверждением чему может служить успех первых проектов данного формата, реализованных в Киеве – «Форум» и «Форум Парк Плаза».   Тенденции и прогнозы – Рост ставок аренды, однако, с некоторой стабилизацией в ближайшие годы, обусловленной ростом предложения на рынке объектов международного класса. – Рост количества предварительных договоров аренды, увеличение сроков арендных договоров. – Существенный рост объемов нового предложения (в 2007-2008 годах ожидается выведение на рынок около 350 тысяч – 400 тысяч м² офисных помещений класса А и В). – Интенсивное развитие офисных проектов за пределами центрального делового района Киева. – Увеличение доли высококлассных помещений (класс А) в объеме нового предложения (с 4% в 2005 году до более чем 30% в 2007-м). – Существенное увеличение масштабов реализуемых проектов (например, проект «Аэростар» компании «Славутич», строительство которого запланировано на территории деревообрабатывающего комбината «Выдубичи», предполагает создание 250 тысяч м² офисных площадей + еще 250 тысяч на всю необходимую инфраструктуру – паркинг, гостиницу, зоны торговли и общественного питания). ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В структуре рынка коммерческой недвижимости Киева торговый сегмент является одним из наиболее инвестиционно привлекательных, что, в первую очередь, обусловлено стремительным ростом спроса на качественные торговые площади, рост покупательной способности населения и увеличения розничного товарооборота (более 20% ежегодно в течение последних лет). Согласно рейтингу A.T. Kearney за 2006 год, Украина занимает 4-е место в мире по уровню инвестиционной привлекательности в сфере ритейла (в 2004 году Украина занимала в рейтинге 11-е место, в 2005 – 3-е). Высокое место страны в рейтинге A.T. Kearney свидетельствует, с одной стороны, о существовании большого нереализованного потенциала роста местного рынка розничной торговли, а с другой стороны – о скором насыщении рынка и ожидаемом снижении его привлекательности для экспансии международных сетей. Активную деятельность на рынке ведут международные торговые сети METRO Cash & Carry, Billa, о своих планах по выходу на рынок объявили операторы продуктовых и строительных ритейл-сетей Auchan, IKEA, OBI и Praktiker.   Предложение Несмотря на растущий спрос, за последние 2 года на киевский рынок было выведено небольшое количество новых торговых площадей. Если в 2004 году общий объем торговых площадей в ТЦ/ТРЦ Киева увеличился почти вдвое, то в последние два года темпы роста существенно снизились. В целом, за весь 2006 год на киевский рынок было выведено всего 3 проекта (ТЦ «Глобал UA», ул. Бальзака, 2-а, GLA – 7,5 тысячи м²; торговая часть площадью 8800 м² многофункционального комплекса «Плазма» по Московскому проспекту, 12, и специализированный торговый центр «Киянка» по ул. Мечникова, 9). Напомним, что в 2005-м году на рынок был выведен всего один ТЦ – «Арена Сити» (8000 м²) в Бессарабском квартале Киева, а также введены в эксплуатацию развлекательные сегменты в ТРЦ «Караван MegaStore» и ТРЦ «Аладдин». Общий объем торговых площадей в Киеве на конец 2006 года составил чуть более 300 тысяч м². Исходя из прогнозируемых темпов увеличения объемов розничной торговли и небольшого объема вводимых в эксплуатацию новых объектов, дефицит торговых площадей в столице не уменьшится до 2008 года. Одной из причин данной ситуации является то, что находящиеся на этапе реализации проекты ТЦ в основном не выходят на рынок в заявленный срок. Необходимо отметить, что в 2006 году региональный рынок торговой недвижимости впервые, и довольно существенно, опередил по объемам выведенных торговых площадей столицу. Среди наиболее значимых проектов, заявленных к вводу в эксплуатацию в 2007-2009 годах, – ТРЦ «KOMOD» (первый квартал 2007 года, торговая площадь – 14 тысяч м²), ТРЦ «Амстор» (конец 2007 года, 30 тысяч м²), ТРЦ «Квадрат на Перова» (2007 год, 40 тысяч м²), ТРЦ «Днепровская пристань» (2008 год, 63 тысячи м²), ТРЦ «Троицкий» (2008 год, 40 тысяч м²), ТРЦ «Эспланада» (2008 год, 55 тысяч м²), ТРЦ «Книжный рынок» (конец 2009 года, более 50 тысяч м²).   Уровень вакантности и арендные ставки Уровень вакантности в торговых центрах Киева на конец 2006 года составлял около 2,5%, что, по мнению экспертов, свидетельствует не об отсутствии арендаторов для свободных площадей, а о наличии на рынке непрофессиональных проектов. Дефицит качественных площадей за последние два года привел к росту арендных ставок примерно на 30-40%. Сегодня в зависимости от качества арендуемой площади и месторасположения торгового объекта, арендные ставки в Киеве колеблются от $10 до $200 за м². Ввиду того, что выведение новых торговых площадей на рынок является процессом нестабильным, в последующие годы эксперты прогнозируют сохранение высокого уровня арендных ставок.   Тенденции и прогнозы – Рост средних размеров ТЦ/ТРЦ. – Рост ставок аренды по основным торговым профилям и арендаторам в крупных торговых и торгово-развлекательных объектах при незначительном росте в непрофессиональных ТЦ. – Концентрация новых проектов на окраинах города, что обусловлено дефицитом земельных участков в центре. – Активизация на рынке Киева западных девелоперов и консультантов. – Рост качества новых проектов в ожидании обострения конкуренции между торговыми объектами. СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Складской сегмент является наименее развитым в коммерческой недвижимости Киева. Последние несколько лет спрос на профессиональные складские помещения растет чрезвычайно высокими темпами, что обусловлено следующими причинами: – улучшением экономического и инвестиционного климата Украины, и, как следствие, снижением инвестиционных рисков, расширением производства украинских и международных компаний, увеличением импорта; – ростом интенсивности транзитных товаропотоков; – ростом объемов оптовой и розничной торговли; – профессиональным ростом компаний – розничных операторов, которые, являясь конечными потребителями складских и логистических услуг, вместо собственной организации всех соответствующих процессов все больше отдают предпочтение найму специализированных компаний, которые, в свою очередь, ориентируются исключительно на профессиональные складские и логистические центры. * – Прогноз Источник: Colliers International (Украина)   Предложение В 2005-2006 годах объем предложения в сегменте складской недвижимости Киева и Киевской области увеличивался крайне медленно, что объясняется рядом причин: – Недостаток свободных земельных участков, подходящих для развития крупных логистических и складских комплексов, – обособленных, с автономной системой коммуникаций и правильным юридическим статусом. – На сегодняшний день рынок земли в Киевском регионе практически полностью находится «в тени», что выражается в довольно ограниченном предложении земельных участков несельскохозяйственного назначения. – Усложненность и длительность процедуры оформления аренды/выкупа земельного участка, а также мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения. – Большинство киевских девелоперов рассматривало рынок складской недвижимости как менее привлекательный (более рисковый и менее доходный), чем рынки офисной и торговой недвижимости. – Недостаток крупных потребителей складской недвижимости (в основном логистических компаний), готовых арендовать помещения, построенные на условиях built-to-suit. * – Прогноз Источник: Colliers International (Украина) В целом, на конец 2006 года общий объем рынка профессиональных складских помещений в Киеве и области составлял чуть более 200 тысяч м². Все существующие склады высокого качества заполнены пользователями на 100%, а проекты, выводимые на рынок, получают своих арендаторов еще на этапе реализации. Вместе с тем эксперты отмечают, что именно складской сегмент в 2006 году показал наиболее заметное оживление. Так, на сегодняшний день реализацию проектов логистических комплексов ведут не только отечественные девелоперские компании (HCM Group, FIM Group, ALACOR, «Глобал Сити Девелопмент»), но и международные, в частности «МЛП» (проект офисно-складского комплекса «МЛП – Чайка» общей площадью почти 110 тысяч м² по автотрассе «Киев-Львов»), и GLD Invest Group (в начале 2007 года запланирован вывод на рынок первого логистического проекта компании в Украине – East Gate Logistic площадью более 40 тысяч м²). В целом, по данным экспертов, в 2007 году общий объем рынка высококлассных складских площадей Киева и области может увеличиться на 170 тысяч м². Источник: Ernst & Young   Арендные ставки Существенный рост спроса на складские помещения формирует предпосылки для увеличения арендных ставок. Так, за 2006 год арендные ставки в высококлассных складах выросли на 10-15% и составили порядка $8-12 за м² без учета эксплуатационных расходов. Однако дальнейшего увеличения арендных ставок в складском сегменте эксперты не прогнозируют, объясняя это реальной возможностью значительного увеличения объема рынка в 2007-2008 годах. В целом, уровень арендных ставок на складские помещения зависит от ряда факторов, основными среди которых являются месторасположение, наполнение и состояние комплекса, спектр дополнительных услуг (оплачиваемых отдельно), наличие дополнительной инфраструктуры (например, офисных помещений).   Тенденции и прогнозы – Продолжение стремительного роста спроса на профессиональные складские площади со стороны логистических и дистрибьюторских компаний. – Повышение интереса со стороны украинских и иностранных девелоперов к сегменту складской недвижимости. – Улучшение качества и масштабов реализующихся проектов, предусматривающих создание полноценных логистических комплексов со всей необходимой инфраструктурой (офисными площадями, таможенным терминалом и т.д.). РЫНОК ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОДАЖ И СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ В 2006 году в Киеве заметно активизировался рынок инвестиционных продаж. Так, на протяжении года было объявлено о заключении 3-х инвестиционных сделок в сфере офисной и торговой недвижимости. Две из них – на счету ирландской компании Quinn Group, купившей первую очередь бизнес-центра «Леонардо» за $95 миллионов (девелопер проекта – компания «Ярославов Вал») и ТРЦ «Универмаг «Украина» за $59 миллионов (бывший собственник – компания NCH Advisors Inc). Также в 2006 году был продан ТЦ «Пирамида» иорданской девелоперской компании Universal Star Co, новыми владельцами которого стали инвестиционные компании 1849 PLC и Apollo Real Estate Advisors. Заметная активизация на киевском рынке коммерческой недвижимости деятельности иностранных инвестиционных компаний оценивается многими его участниками как одно из важнейших событий 2006 года. В то же время, заключенные в минувшем году сделки выявили одну тенденцию – иностранные инвесторы, в условиях практического отсутствия на киевском рынке проектов, соответствующих международным стандартам (особенно в сегменте торговой недвижимости), вынуждены покупать не самые лучшие проекты, имеющие существенные недостатки в плане концепции и вызывающие много вопросов относительно их конкурентоспособности в перспективе. При этом собственники единичных профессиональных офисных и торговых проектов либо не торопятся с ними расставаться, либо заявляют такую цену продажи, на которую западные инвесторы пока не готовы пойти. Отсутствие на киевском рынке конкуренции между проектами и наличие огромных проблем, с которыми иностранным инвесторам придется столкнуться при самостоятельной реализации проектов недвижимости, позволяют отечественным владельцам занимать довольно жесткую позицию в переговорах с потенциальными покупателями. В результате за минувший год произошли существенные изменения в показателях доходности, и те ставки капитализации, с которыми рынок подошел к началу 2007 года (10-11% – для офисных проектов и около 12% – для торговых) еще на начало 2006 года воспринимались иностранными инвесторами как совершенно неприемлемые. По мнению экспертов, тенденция к понижению ставок капитализации будет наблюдаться и в 2007 году. МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ Журнал «СР» обратился к ряду авторитетных экспертов – руководителям консалтинговых и девелоперских компаний – с вопросами относительно развития рынка коммерческой недвижимости Киева в 2006 году: 1. Каким для украинского рынка недвижимости был 2006 год? Какие качественные изменения произошли на рынке за этот год? 2. Какие ключевые события и тенденции 2006 года в сфере недвижимости вы можете отметить? 3. Какой сектор недвижимости показал в 2006 году наиболее высокие темпы роста? 4. Как изменилась доходность/ставки капитализации по проектам в основных секторах коммерческой недвижимости? 5. Какие проблемы мешали активному развитию рынка, и может ли, по вашему мнению, в 2007 году произойти их разрешение? 6. Ваши прогнозы относительно развития рынка в 2007 году (проекты, инвестиционные сделки, новые игроки). Мы предлагаем вниманию наших читателей наиболее интересные ответы на них. НИКОЛАЙ ЕРЖАХОВСКИЙ, ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР КОМПАНИИ «XXI ВЕК» фото: «XXI Век» 1. В 2006 году на рынке недвижимости Украины начали работать зарубежные инвестиции. Так, например, компания «XXI Век» активно инвестировала финансовые ресурсы, привлеченные в результате размещения своих акций на Лондонской фондовой бирже, в новые и существующие проекты в Украине. Помимо этого, в 2006 году иностранные компании приобрели несколько объектов коммерческой недвижимости в Киеве. Несколько международных компаний серьезно изучают украинский рынок с целью выхода на него. В 2006 году на украинском рынке наблюдалось развитие существующих сегментов недвижимости – торгового и офисного, а также появление новых привлекательных сегментов, таких как логистика (на сегодняшний день профессиональные объекты практически отсутствуют на рынке). В сегменте жилой недвижимости появилось новое для украинских потребителей направление – загородное жилье. Еще одной знаковой тенденцией 2006 года стало активное развитие рынка недвижимости в регионах. Многие компании, в том числе и «XXI Век», заявили о большом количестве проектов в крупных городах Украины.   2. В 2006 году рынок был очень насыщен событиями. Многие иностранные инвесторы, которые желают выйти на рынок и максимально избежать связанных с этим процессом рисков, проявляют значительный интерес к функционирующим объектам недвижимости с целью их приобретения. Инвесторов привлекает более высокая доходность проектов по сравнению со странами Восточной Европы. Так, в начале года были проданы ТЦ «Пирамида», БЦ «Леонардо». Общая сумма только этих двух сделок составила около $200 миллионов. Кроме того, в конце года была завершена сделка по продаже ТРЦ «Универмаг «Украина» ирландской компании Quinn Group. Для нас, как девелоперской компании, эти сделки стали сигналом о том, что началось активное формирование рынка купли-продажи готовых объектов. В 2006 году наметилась тенденция развития многофункциональных комплексов, бизнес-городков с собственной социальной инфраструктурой и др. В качественной структуре каждого сегмента недвижимости проявился ряд новых тенденций. Так, в сегменте бизнес-центров увеличился спрос на офисные помещения классов А и В и уменьшился на помещения класса С. Эта тенденция требует повышения уровня профессионализма девелоперов, что, в свою очередь, повлияло на рост спроса на услуги консалтинговых компаний. Увеличение объема консалтинговых услуг демонстрирует активное развитие рынка и привлекает консалтинговые компании с мировым именем на украинский рынок недвижимости. В торговом сегменте начали развиваться зарубежные розничные сети Auchan, ОBI, Marks & Spenser, «О'КЕЙ». За счет зарубежных инвестиций и технологий заметно укрепилась украинская сеть «DЦ». Все эти события имеют позитивное влияние на работу девелоперов, поскольку позволяют развивать более качественные проекты в сотрудничестве с профессиональными компаниями. Следует отметить еще одно событие – проведенный в ноябре первый Международный форум Института Адама Смита «Недвижимость Украины». Организатором мероприятия выступила британская компания «Институт Адама Смита», являющаяся ведущим инноватором в области рыночной экономики в Великобритании, а также профессиональным организатором конференций и специализированных мероприятий. Хорошие темпы развития проявил и медиа-рынок.   3. По сравнению с 2005 годом рост в сегменте торговой недвижимости составил 11% (для сравнения, в предыдущем году – 6%). Более активно вводятся в эксплуатацию бизнес-центры. На сегодняшний день общий объем профессиональных офисных площадей в Киеве составляет порядка 560 тысяч м² (по сравнению с 430 тысячами м² в 2005 году). Даже несмотря на то, что многие из заявленных к сдаче в 2006 году проектов перенесены на 2007 год, мы имеем 30-процентный прирост площадей данного сегмента. Сегмент складской недвижимости сейчас находится на начальной стадии развития. В 2006 году был введен только один логистический комплекс класса А компании FIM Group площадью 27 тысяч м². Активный ввод в эксплуатацию крупномасштабных комплексов ожидается в конце 2007-2008 годов.   4. По сравнению со странами Восточной Европы ставки доходности в Украине сохраняются на относительно высоком уровне и зависят от степени развития того или иного сектора недвижимости. Доходность торговых центров составляет 10-15%. Высокую ставку капитализации имеет логистический сектор недвижимости – 18-20%. В среднем ставки капитализации по рынку составляют 12-15%.   5. Одной из проблем рынка в 2006 году было несвоевременное введение в эксплуатацию многих объектов. Среди основных причин – непрозрачность рынка земли (большое количество земельных участков не застраивается ввиду ряда сложностей, связанных с получением разрешительной документации, пересмотром решений по выделению участков, процессом получения разрешений на изменение их целевого назначения); отсутствие дешевых долгосрочных источников финансирования, в частности, иностранных инвестиций. Зарубежные инвесторы и девелоперы не могут в полной мере активизировать свою деятельность на рынке Украины по причине отсутствия прозрачных правил ведения бизнеса. Они сталкиваются с огромным количеством проблем, в числе которых – многочисленные сложности и длительные сроки согласования проектов, которые могут составить от 1,5 до 3 лет. Еще одна весомая проблема, сдерживающая развитие проектов недвижимости и рынка в целом, – это отсутствие профессиональных навыков управления девелоперскими проектами. Часто причиной того, что проекты не выводятся на рынок в заявленные сроки, является ряд управленческих ошибок и просчетов, допущенных девелоперами.   6. Интерес зарубежных инвесторов к рынку недвижимости Украины в 2007 году не исчерпается. Ожидается продолжение зародившейся тенденции продаж объектов коммерческой недвижимости. При этом иностранные инвесторы будут покупать объекты с уровнем доходности до 10%. В 2007 году наша компания планирует открыть первый ТРЦ «Квадрат» обновленного формата гипермаркет-галерея по бульвару Перова (общая площадь – 40 тысяч м²). Несмотря на ввод в эксплуатацию новых объектов коммерческой недвижимости, спрос по-прежнему будет превышать предложение. Первичное насыщение во всех сегментах начнется не раннее 2009-2010 годов. Активное развитие проектов недвижимости начнется в регионах Украины. В первую очередь, в самых крупных городах, поскольку они являются региональными «локомотивами» роста экономики, которые нуждаются в профессиональных объектах недвижимости всех сегментов. Учитывая, что сегодня «Украинская Строительная Ассоциация», совместно с Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины активно работают над усовершенствованием законодательной базы в сфере недвижимости, следует ожидать принятия новых законов, которые должны положительно повлиять на развитие рынка. АНДРЕЙ ЗАИКА, ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР HCM GROUP фото: Олег Герасименко 1. В целом, 2006 год для рынка недвижимости был успешным. Отвечая на вопрос профессионального издания, которое читают, в первую очередь, коллеги, отмечу, что основной характеристикой развития рынка в 2006 году был рост цен – стоимости реализации жилья и арендных ставок в офисных помещениях. Понятно, что наиболее существенным фактором, повлиявшим на судьбу тех или иных проектов и компаний, были прошедшие выборы. Однако, в целом, динамика развития рынка – положительная. 2007 год может существенно отличаться от предыдущего по ключевым направлениям развития. В числе негативных новостей, которые принес 2006 год, – принятие депутатами Верховной Рады 19 декабря закона, продлевающего на год мораторий на свободное обращение земель сельскохозяйственного назначения, который также ужесточен по целому ряду позиций. Данное решение приведет к росту цен на земельные участки с измененным целевым назначением. В целом рынок земли перейдет на этап стагнации. Естественно, это негативно скажется на привлечении иностранных инвестиций. Все участники рынка загородного жилья, складов, торговых центров, мягко говоря, огорчены.   2. Качественными тенденциями, в первую очередь, являются выход на рынок серьезных иностранных компаний-фондов и связанные с этим покупки крупных объектов, стоимость которых приближается к десяткам миллионов долларов. На украинском рынке, так же, как это было в России, за период отсутствия иностранного капитала появились отечественные девелоперы. С приходом зарубежных компаний ужесточится конкуренция, которая приведет к изменению состава игроков – произойдет поглощение небольших компаний, возникнут новые большие объединения. Акцент в работе многих местных девелоперов сместится в сторону создания продукта, востребованного крупными иностранными компаниями и фондами. Это означает, что объекты, которые появятся на рынке вследствие подобных изменений, будут более качественными. Инвесторы предпочитают покупать продукты класса А, соответствующие мировым стандартам. Это, в свою очередь, приведет к росту спроса на качественные строительные услуги. Все мы – и строительные компании, и архитекторы, и поставщики отделочных материалов – должны научиться конкурировать с мировыми игроками. Также следует отметить тенденцию к укрупнению проектов во всех сегментах. Крупные местные компании и новые игроки сконцентрировали достаточно средств, чтобы развивать проекты стоимостью более $100 миллионов. К примеру, наша компания готовит к старту новый проект смешанного формата – бизнес-парк и торговые моллы по ул. Фрунзе, 86 на земельном участке площадью 15 гектаров. Сейчас идет проектный анализ и концептуальное проектирование объекта.   3. Бурно развивается складской сегмент. В сфере офисной недвижимости по-прежнему больше заявленных, чем реализованных проектов. Реализация жилых проектов в Киеве существенно заторможена вследствие политических причин, однако ожидается большой рывок в этом направлении в регионах Украины.   4. Доходность жилой недвижимости в 2006 году выросла в силу того, что рост цен реализации значительно опережает рост затрат на строительство. Показатели доходности в сегменте офисной недвижимости повысились как при сдаче в аренду, так и при продаже. Хотя рентабельность, с которой продаются готовые объекты, наоборот, упала с 15-16% до 10-14% годовых. Это является положительной тенденцией и признаком того, что в Украину заходят сравнительно большие деньги, которые начинают конкурировать. Подобная конкуренция приближает украинский рынок недвижимости к стандартам доходности, существующим в Западной и Восточной Европе.   5. Проблемы, которые мешают активному развитию рынка, остаются неизменными – законодательные ограничения и недоработки на общегосударственном уровне, торможение процессов землеотводов в связи со сменой муниципальных властей. В ближайшие 2-3 года они будут удерживать рынок в напряжении. ВАДИМ НЕПОСЕДОВ, ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР КОНСАЛТИНГОВОЙ КОМПАНИИ «УКРАИНСКАЯ ТОРГОВАЯ ГИЛЬДИЯ» фото: «Украинская Торговая Гильдия» 1. Прежде всего, необходимо отметить развитие новых сегментов и направлений на рынке недвижимости. Так, 2006 год стал годом зарождения рынка загородной недвижимости, которая показала самые высокие темпы роста. В прошлом году этот тип недвижимости практически отсутствовал. В 2006 году на рынке появилось более 60 проектов, находящихся на разных стадиях реализации. Также в 2006 году появился рынок продаж объектов коммерческой недвижимости, о чем свидетельствуют частота сделок, их объем и качественно новый уровень покупателей. Наиболее крупными сделками на рынке торговой недвижимости можно назвать покупку ТЦ «Пирамида», где наша компания выступала эксклюзивным агентом по продаже, и ТЦ «Универмаг «Украина».   3. В 2006 году можно отметить активное развитие офисного сегмента недвижимости. На протяжении года на рынок было выведено несколько объектов общей площадью около 150 тысяч м². Появился новый для отечественного рынка формат – бизнес-парка. На сегодняшний день в столице заявлено к реализации 8 бизнес-парков, которые находятся на разных стадиях реализации. В 2006 году заметно повысился интерес к складской недвижимости, как со стороны украинских, так и со стороны зарубежных инвесторов. Появилось несколько проектов крупных логистических парков, которые всколыхнут рынок складкой недвижимости. Темпы развития гостиничной, торговой и жилой недвижимости изменились незначительно и по-прежнему характеризуются большим дефицитом площадей. Необходимо отметить тенденцию активного выхода крупных розничных украинских сетей на рынок девелопмента. В их числе – «Интермаркет», «Корпорация ПАККО», «МегаМаркет», «Велика Кишеня», «Фокстрот» и ряд других операторов. Все они сегодня развивают собственные девелоперские проекты.   5. На фоне активного развития рынка существует ряд проблемных вопросов, таких как: отсутствие прозрачных схем приобретения участков, закрытость местных игроков, отсутствие возможности прогнозирования сроков прохождения согласовательных инстанций, практически отсутствие профессиональных управляющих компаний, сопровождающих реализацию проектов недвижимости. Решение проблем возможно при помощи влияния участников рынка на механизмы получения разрешительной документации, приема объектов в эксплуатацию и т.д. Это возможно путем лоббирования своих бизнес-интересов на законодательном и политическом уровнях. Наряду с проблемными вопросами, следует отметить и такой позитивный момент, как присутствие на рынке западных компаний, специализирующихся на менеджменте, финансировании, строительстве, проектировании, управлении, брокеридже и т.д., что позволило значительно ускорить темпы развития проектов недвижимости в Украине.   6. В 2007 году произойдет ряд знаковых событий – на рынок Украины планируют выйти международные ритейл-сети OBI, Praktiker, Auchan, сеть кинотеатров IMAX. Также ожидается открытие ТРЦ «KOMOD», в числе арендаторов которого – один из ведущих розничных операторов в мире – британская сеть Marks & Spenser. Кроме того, мы надеемся, что зарубежные компании проявят еще больший интерес к инвестированию в проекты коммерческой недвижимости Украины. АЛЕКСАНДР НОСАЧЕНКО, УПРАВЛЯЮЩИЙ ДИРЕКТОР COLLIERS INTERNATIONAL (УКРАИНА) фото: Олег Герасименко 1. 2006 год был очень активным с точки зрения роста привлекательности рынков недвижимости как столицы, так и региональных центров. Киев по-прежнему является основным объектом интереса большинства девелоперов и инвесторов, но, несмотря на это, крупные региональные центры также постепенно стали вызывать существенный интерес западных игроков. В целом 2006 год, наверное, был первым, который вызвал не просто рост интереса к столичному рынку со стороны иностранных игроков, а проявился как год с определенными результатами такого интереса. В 2006 году на рынок вышло несколько известных западных и российских девелоперских и инвестиционных групп, которые сумели закрепиться здесь, приобретя проекты либо земельные участки для их дальнейшего развития. Помимо этого, те компании, которые вышли на рынок в 2005 году и проявляли себя не слишком активно, в 2006-м вели себя более агрессивно, удвоив попытки реализовать запланированное.   2. Ключевым событием на киевском рынке я бы назвал существенный рост арендных ставок в торговой и офисной недвижимости. В 2006 году в офисном сегменте он составил более 40% – это самый драматический и значительный рост за многие годы. Предположу, что подобная динамика роста вряд ли повторится в последующие несколько лет. Дальнейший постепенный рост наверняка случится, но, по крайней мере, 40-процентный рост арендных ставок на офисные помещения рынок вряд ли увидит еще раз в ближайшие несколько лет. Основная причина значительного повышения арендных ставок – существенный рост спроса при очень медленном увеличении предложения. Несмотря на то, что это событие не было радостной новостью для арендаторов, в целом для рынка и экономики – это положительный фактор, так как он еще больше подстегнул интерес девелоперов к этому сегменту коммерческой недвижимости, а значит в последующие несколько лет приведет к еще большей активности и привлечет существенные инвестиции в этот сектор экономики.   3. Если говорить об изменении уровня арендных ставок, то наиболее значительный рост в 2006 году показали сегменты офисной и торговой недвижимости. Что касается динамики активности в целом – это складской сегмент. Его активное развитие является ключевым событием 2006 года. Произошла реакция со стороны девелоперов на перспективность и привлекательность складов. Многие западные и российские группы начали развитие складских комплексов в Киеве и области. Многие от поиска земельных участков перешли уже к более конкретным шагам – покупке земли и началу строительства. Это был первый год, когда наблюдалась такая активность на рынке складских помещений. Результат этой активности мы увидим в ближайшее время по объему выведенных складских помещений на рынок. Так, в 2006 году на рынок было выведено всего 60 000 м² складских площадей, в то время, как в 2007-м, по нашим оценкам, должно выйти до 170 000 м². Это цифра учитывает не все заявленные проекты, а только с высокой степенью вероятности реализации именно до конца 2007 года. Конечно, тяжело оценивать реалистичную картину на 2008 год, но предполагаемый объем вывода нового предложения на рынок ожидается не меньше. На самом деле, заявленный объем новых логистических проектов на 2007-2008 годы просто пугающий. Но заявляемые проекты не значат реализуемые в действительности. 4. Если раньше доходность в 10% на высококлассные торговые и офисные центры Киева рассматривалась как слишком низкая и нечто невообразимое для нашего рынка, то сегодня есть подтвержденный интерес к доходности в 10% во всех сегментах. Однако, с одной стороны, на рынке практически нет качественного предложения. С другой стороны, собственники торговых и офисных центров не торопятся расставаться со своей недвижимостью. Любой развивающийся рынок идет по такому пути. Доходность постепенно снижается, цена продажи объектов, соответственно, будет расти. Это как раз и привлекает основных внешних игроков на украинский рынок. НИК КОТТОН, УПРАВЛЯЮЩИЙ ДИРЕКТОР КОМПАНИИ DTZ фото: Олег Герасименко 1. 2006 год можно охарактеризовать годом разочарований. Реализация множества интересных проектов, сдача которых была запланирована на 2006 год, не состоялась. С вводом в эксплуатацию задержались проекты торговой и офисной недвижимости. Более того, сроки завершения строительных работ не выполняются уже на протяжении нескольких лет. Причины самые разные, в том числе, задержки финансирования проектов, бюрократия городской власти.   2. В целом, 2006 год был не очень продуктивным для рынка недвижимости. Однако мы увидели первые шаги зарубежных инвесторов, которые ранее ограничивались только сбором информации об украинском рынке. В этом году состоялись три значимые инвестиционные сделки: покупка торгового центра «Пирамида» лондонской инвестиционной компанией 1849 PLC и одной из крупнейших мировых инвестиционных компаний – Apollo Real Estate Advisors, покупка БЦ «Леонардо» и ТРЦ «Универмаг «Украина» ирландской компанией Quinn Group. Данные сделки являются ключевыми событиями 2006 года.   3. Высокие темпы роста показал сектор офисной недвижимости. За год существенно выросли арендные ставки в офисных помещениях и составили $40-50/м²/в месяц, в некоторых зданиях они составляют $55-60/м²/в месяц. Более того, уровень арендных ставок продолжает повышаться.   4. В нынешнем году доходность транзакций была связана с начальной доходностью проекта. К примеру, если объект, выставлен на продажу с начальным уровнем доходности 10%, и существует возможность повышения арендных ставок, то при условии его эффективной работы, доходность по объекту составит не 10%, а 11-12%. В сегменте торговых площадей наряду с функционирующими помещениями очень быстро появляются новые, более качественные проекты. Проекты «первого поколения» через несколько лет окажутся в тени, в то время как на рынке появляются проекты «второго поколения».   5. Следует отметить, что в Украине не развиваются проекты логистических комплексов, без которых невозможно представить в целом развитие рынка недвижимости. Многие украинские застройщики предлагают подходящие для развития подобных проектов земельные участки. В ряде развитых стран такие участки по всем параметрам подходят для строительства логистических комплексов. Бюрократия является главной преградой для развития всех сегментов недвижимости. В то же время на рынке есть необходимый капитал, огромное количество доступных средств иностранных инвесторов, стремящихся к совместному сотрудничеству, есть высокий уровень спроса, земельные участки.   6. Я полагаю, что в 2007 году на рынке появится несколько логистических объектов. Активно будут развиваться регионы, особенно сегмент торговой недвижимости. В первой половине 2007 года мы планируем заключить инвестиционную сделку по продаже крупного офисного центра. Кроме этого, большой интерес проявляется к торговым центрам. Таким образом, можно с полной уверенностью говорить о том, что инвестиционный цикл не будет прекращаться. Мы ожидаем инвестиций в проекты с низкими арендными ставками. Среди новых игроков следует отметить инвестиционный фонд Аkron Group, являющийся стратегическим партнером австрийской компании GLD Invest Group и на данный момент активно сотрудничающий с ней по проекту логистического центра East Gate, расположенного недалеко от аэропорта «Борисполь». На украинский рынок выходит ряд крупных игроков, включая институциональных инвесторов, то есть крупных компаний, интересующихся проектами площадью не менее 20 тысяч м². АНДРЕЙ НАЗАРЕНКО, РУКОВОДИТЕЛЬ ОТДЕЛА КОНСУЛЬТАЦИЙ ПО НЕДВИЖИМОСТИ КОМПАНИИ ERNST & YOUNG В УКРАИНЕ фото: Олег Герасименко 1. Фактически, 2006 год нельзя назвать переломным в развитии отечественного рынка недвижимости. Каких-либо кардинальных изменений на нем не произошло. Дальнейшее развитие получили тенденции, сформировавшиеся в 2004-2005 годах. Все происходящее на рынке можно охарактеризовать как накопление предпосылок для перехода на качественно иной уровень развития – как в количественном, так и в качественном отношении.   2. 2006 год в полной мере продолжил тенденции предыдущего года – стабильный рост спроса во всех сегментах, очень небольшое количество нового предложения и, как результат, высокие темпы роста арендных ставок, снижение уровня вакантности. Однако, активный выход новых игроков и, в первую очередь, девелоперских компаний, институциональных инвесторов, международных консультантов позволяют оценить перспективы рынка достаточно оптимистично. Отечественный рынок коммерческой недвижимости (и эта тенденция в полной мере проявилась в 2006 году) становится все более привлекательным для международных игроков, которые начинают воспринимать Украину как объект для вложения инвестиций. В нашу страну начинают приходить не только носители венчурного капитала, но и стратегические инвесторы. Проявлением этой тенденции можно назвать объявленные и ожидаемые в ближайшее время сделки по инвестиционной купле/продаже международными фондами нескольких профессиональных офисных и торговых центров. Также необходимо отметить тенденцию активного развития коммерческой недвижимости в регионах Украины. Так, по количеству вводимых проектов крупные города-миллионники впервые обогнали Киев, традиционно считавшийся единственным городом в стране, в котором присутствует рынок коммерческой недвижимости. Пусть эти проекты в основном представлены пока только объектами торговой недвижимости, но наряду с ними уже начинают появляться проекты офисных центров, гостиниц. Кроме того, если принимать во внимание общее количество разрабатываемых строительных площадок, то «бум» регионального рынка уже налицо. В скором времени мы будем говорить не о рынках Киева и регионов, а о рынках Киева, Донецка, Харькова, Днепропетровска, Одессы, Львова и других городов.   3. Высокие темпы прироста продемонстрировали офисный и складской сегменты, в которых было выведено достаточно большое количество новых проектов, если сравнивать с предыдущими годами. Торговая и гостиничная недвижимость по итогам 2006 года ничем не могут похвастаться. Однако, если судить по количеству и качеству реализуемых объектов, запланированных к вводу в ближайшие 2-3 года, то можно сделать вывод, что все сегменты коммерческой недвижимости находятся на стадии активного роста.   4. Судить о доходности достаточно сложно, поскольку в каждом проекте существуют специфические характеристики, определяющие довольно широкий разброс показателей. Однако, в целом можно сделать вывод, что доходность инвестиций в торговую и офисную недвижимость несколько снизилась, хотя эти сегменты все еще превосходят сегменты гостиничной и складской недвижимости. Следует отметить, что последние продемонстрировали существенный рост доходности, обусловленный увеличением дефицита и ростом доходов от проектов (стоимости номера/арендных ставок и уровня заполняемости).   5. Основные проблемы отечественного рынка связаны с его положительными особенностями. Высокая доходность и инвестиционная привлекательность являются следствиями ограниченного роста предложения, которое, в свою очередь, обусловлено наличием высоких входных барьеров для новых игроков. Зачастую эти барьеры носят непреодолимый характер и не зависят от финансовых возможностей игроков. В числе таких барьеров – проблематичность поиска и получения прав на застройку того или иного участка. Именно неразвитость земельного рынка является основной проблемой рынка недвижимости. Не уверен, что этот вопрос разрешится в 2007 году. Следует отметить, что отмена моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения могла бы кардинально изменить ситуацию на рынке складской недвижимости. Для качественного развития рынка недвижимости необходимы более глобальные изменения, связанные с первичным рынком земли (упрощение процедур землеотвода и выравнивание правил игры), выносом промышленных предприятий за территории городов.   6. Основные тенденции 2007 года будут продолжением тенденций 2006 года – сохранение и рост дефицита качественных коммерческих помещений (офисных, складских, торговых), а также гостиниц. Темпы роста спроса останутся высокими, а новое предложение будет более существенным и качественным, хотя и не сможет удовлетворить существующий спрос. Поэтому в 2007 году можно ожидать продолжения роста ставок аренды, а положение арендаторов останется незавидным вплоть до 2008 года. Более того, учитывая сложности, с которыми сталкиваются девелоперы в процессе выведения проектов, – до 2009 года. В то же время мы ожидаем еще более активного интереса со стороны девелоперов, существенного увеличения количества реализуемых проектов во всех секторах рынка. Проекты станут более крупными и качественными во многом за счет привлечения независимых консультантов. Рынок инвестиционных продаж несколько сбавит обороты по причине отсутствия институциональных продуктов на рынке. Однако, многочисленными будут сделки по продаже объектов на этапе строительства. СЕРГЕЙ КОРОЛЬ, НАЧАЛЬНИК КОММЕРЧЕСКОГО УПРАВЛЕНИЯ КОМПАНИИ «НЕСТ» фото: «НЕСТ» 1. Одно из самых важных изменений, произошедших в 2006 году, – заключение инвестиционных сделок, постепенное формирование рынка инвестиционных продаж и появление определенного количества заинтересованных в этом игроков. При этом изменилось качество самих игроков. Год назад в большей степени это были авантюристы, рассчитывавшие через несколько лет на высокие показатели доходности даже в непрофессиональных проектах. Сегодня появилось понимание того, что качество проекта – это элемент, без которого не обойтись. На сегодняшний день отечественный рынок можно охарактеризовать как качественный и понятный даже для европейцев. У него небольшой объем, однако он уже признан западными игроками. Изменений во внутренней ситуации не произошло – все сегменты развиваются приблизительно в тех же объемах, что и в предыдущие годы.   2. Ключевыми событиями 2006 года я считаю продажу БЦ «Леонардо» и ТРЦ «Универмаг «Украина». По моему мнению, данный ТРЦ как инвестиционный продукт совершенно непонятен. Мы много общались с представителями компании Quinn Group и можем предположить, почему они пошли на такой шаг. Если говорить о событиях в рамках компании «НЕСТ», то хочу отметить, что мы начали развиваться с геометрической прогрессией, завершив строительство двух высококлассных офисных центров и выйдя на рынок жилой недвижимости.   3. По моему мнению, ни один из секторов коммерческой недвижимости в Киеве не показал более-менее заметных результатов. На рынке офисной недвижимости пока затишье. В 2006 году на рынок был выведен незначительный объем офисных площадей, который был поглощен мгновенно. В перспективе 2007 года очень серьезные результаты может показать складская недвижимость. Хотелось бы отметить активное развитие сегмента торговой недвижимости в регионах.   4. 2006-й стал годом, в котором арендные ставки в офисном сегменте практически удвоились. Это, соответственно, повлияло на доходность. В торговом сегменте ставки и так были высокими, поэтому особых изменений в этом плане не наблюдалось. Практически вдвое увеличились цены в сегменте жилой недвижимости.   5. На развитие рынка влияют даже такие технические вещи, как отвод земли или получение разрешений. Кроме того, смена мэра повлекла за собой смену режима работы многих структур, поэтому все то, что происходило в городе со сменой власти, не могло не повлиять на рынок недвижимости. Работать на рынке станет проще только после того, как новая команда «осмотрится» и наладит нормальную работу всех механизмов. Следует отметить, что стало меньше проблем с финансированием проектов. Сегодня банки дают кредиты уже более охотно, а значит, будут осуществляться проекты и инвестиционные сделки. Соответственно, появятся новые игроки, новые девелоперы.   6. Из крупных проектов ожидается введение в эксплуатацию бизнес-центра «Парус», возможно второй очереди БЦ «Ласточка». В целом же, ожидать бурного развития рынка в 2007 году не стоит. Пока для этого нет оснований.