Рынок инвестиций: под влиянием негативных факторов

Даниил Владов, национальный директор, глава представительства Jones Lang LaSalle в Украине Говоря об ожиданиях на инвестиционном рынке Украины, следует начать с прогнозов развития национальной экономики в 2013 году. Несмотря на то, что 2012 год уже практически завершен, перспективы будущего года довольно размыты. В течение последних нескольких месяцев ведущие экономические организации несколько раз пересматривали прогнозы по росту ВВП Украины в 2012 году в негативную сторону. Так, прогнозы Министерства экономического развития и торговли Украины и Европейского банка реконструкции и развития зафиксировались на уровне 1%; ожидания Fitch Ratings и Standard & Poor’s – 0,5% и 2,5% соответственно, тогда как прогноз Международного валютного фонда не менялся с начала 2012 года и по-прежнему составляет 3%. По итогам III квартала 2012 года рост ВВП в Украине был зафиксирован на уровне -1,3% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Это было связано как с высокой базой 2011 года, так и со снижением объемов производства экспортно-ориентированной продукции промышленности Украины. Вместе с этим, наилучшие показатели демонстрировали те отрасли промышленности, которые были ориентированы на обеспечение потребностей внутреннего рынка. Потребительский сектор продолжает демонстрировать положительную динамику – рост розничного товарооборота и заработной платы в годовом исчислении составил 14,8% и 15,7% соответственно.

Рост ВВП, международное сравнение

*Прогноз Источник: МВФ В условиях негативного влияния глобальной экономической рецессии на экономику Украины и отсутствия политической стабильности, на рынке недвижимости страны не наблюдалось позитивных сдвигов. В силу перечисленных факторов рынок недвижимости остается не очень привлекательным для инвесторов, особенно для иностранных. ФИНАНСИРОВАНИЕ ПРОЕКТОВ Финансирование и рефинансирование девелоперских проектов остается дорогим и вместе с этим достаточно ограниченным. Недоступность финансирования обусловлена в том числе и качеством самих проектов, характеристики которых часто не соответствуют требованиям кредитных организаций. Большинство проектов недвижимости являются капиталоемкими, и их финансирование возможно только в виде синдицированного займа, потому что кредитный лимит одного банка, как правило, значительно уступает необходимой сумме. Существенной преградой для развития новых проектов является и ограниченный финансовый ресурс собственников, объем которого также является одним из важных критериев для предоставления кредита. В 2012 году недвижимость не вошла в число секторов, привлекательных для банковского финансирования, поскольку по-прежнему была связана с рядом рисков. В то же время наиболее охотно банки рассматривали проекты на рынке торговой недвижимости, поскольку они обладают самыми низкими рисками в сравнении с офисами и складами. Это объясняется возможностью фиксации дохода проекта с помощью подписания предварительных договоров аренды с операторами.

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость Киева, $ миллионов**

*Оценочный объем инвестиций, включая сумму продажи МФК Sky Towersдо корректировки на финансовые обязательства **Инвестиционные сделки, исключая приобретение менее 30% доли в активахдля собственных нужд, приобретения земельных участков, СП, прямые продажижилья конечным пользователям Источник: Jones Lang LaSalle Финансирование проектов в Украине готовы рассматривать российские банки и несколько крупных европейских, при этом требования к заемщику остаются крайне высокими. Учитывая вышеперечисленные факторы, мы не прогнозируем восстановления инвестиционного рынка Украины в 2013 году. Экономическая и политическая ситуации остаются нестабильными, и это снижает точность любого прогноза, а также обусловливает минимальное количество выхода новых компаний на рынок, причем это касается как инвесторов, так и арендаторов. ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ В течение 2012 года подъема на инвестиционном рынке коммерческой недвижимости не наблюдалось. И зарубежные, и локальные инвесторы продолжали исследовать возможности на рынке, при этом некоторые из них были готовы рассматривать покупку «проблемных» активов, стоимость которых на порядок ниже рыночной. Несмотря на достаточно высокий «пассивный» интерес со стороны инвесторов, в реальные трансакции он переходил редко, поэтому год завершился с минимальным количеством сделок. Так, было анонсировано закрытие сделки по продаже проблемного актива – многофункционального комплекса Sky Towers в Киеве. Помимо этого, российская компания «ТПС Недвижимость» приобрела суперрегиональный торгово-развлекательный центр Ocean Plaza. По оценочным данным, сумма сделки составила $300 миллионов. Следует отметить, что инвестиционная активность сконцентрирована на столичном рынке, тогда как в регионах публичных трансакций осуществлено не было. Наиболее привлекательным для инвесторов остается рынок торговой недвижимости, поскольку при приобретении торговых объектов значительно легче спрогнозировать потенциальный доход объекта посредством подписания договоров аренды с ритейлерами задолго до открытия. С офисами ситуация обстоит сложнее – объекты начинают заполняться арендаторами, в лучшем случае, за несколько месяцев до ввода объекта в эксплуатацию, что существенно повышает риски инвестора. Строительная площадка МФК Sky Towers по проспекту Победы в Киеве, сделка по продаже которого была закрыта в 2012 году Фото: IS На украинском рынке в 2012 году оставались активными локальные инвесторы, которые готовы рассматривать проекты с повышенными рисками, в том числе так называемые «проблемные» активы. Поскольку строительство объектов коммерческой недвижимости долгосрочное и капиталоемкое (что влечет за собой большие риски), международные инвесторы остаются крайне осторожными в отношении приобретения активов. Если рассматривать зарубежных инвесторов, то наибольший интерес к активам коммерческой недвижимости Украины по-прежнему демонстрируют компании из России, Турции и Израиля. По нашему мнению, в 2013 году на рынке может завершиться ряд крупных сделок. Инвесторы будут нацелены на наиболее качественные активы, и самым привлекательным сегментом останется торговая недвижимость, за которой следуют офисные и гостиничные объекты.

Распределение инвестиций в Украине по происхождению покупателя, $ миллионов

Источник: Jones Lang LaSalle ДОХОДНОСТЬ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ По состоянию на конец 2012 года ставки капитализации на украинском рынке выше европейских или российских показателей, как минимум, на 500 базисных пунктов, что дает инвесторам более короткий период окупаемости инвестиций в Украине, нежели на других рынках. Минимальные ставки капитализации в Киеве оставались в этом году неизменными и на конец 2012 года составили 11,75% для офисов, 11,5% для торговых центров и 15% для складов. Мы не ожидаем их снижения в первой половине 2013 года. IPO И M&A В 2012 году киевский ТРЦ Ocean Plaza был продан российской компании «ТПС Недвижимость» Фото: «CP» Рынок публичных компаний в Украине остается достаточно незрелым. Попытки размещения украинскими компаниями своих акций на Лондонской и Варшавской биржах в 2012 году не увенчались успехом. Принимая во внимание текущие рыночные условия, мы не прогнозируем активизацию рынка IPO в ближайшем будущем, поскольку эта стратегия является не самой успешной для национальных компаний в плане привлечения инвестиций. В то же время сегодня достаточно перспективным направлением для национальных компаний выступает Стамбульская фондовая биржа, где есть некоторое количество свободного капитала, который может быть направлен в Украину. Что касается сферы M&A, то она сталкивается, фактически, с теми же проблемами, что и рынок инвестиций – непрозрачностью экономики и нестабильностью политической системы. По нашим прогнозам, главным двигателем рынка M&A останется стремление локальных «прогосударственных» компаний монополизировать различные экономические отрасли.