23.06.2022

Ринок торговельної нерухомості України: робота в умовах воєнного стану

Фото: СР

З початком повномасштабної війни в Україні чимало ТЦ/ТРЦ призупинили роботу. Та доволі скоро почали відкриватися. Відновлюють роботу навіть ті об’єкти, які були пошкоджені. Протягом двох років, у 2020-2021, Commercial Property розповідав про те, як працюють ТЦ/ТРЦ в умовах пандемії. Постпандемічний період виявився для таких об’єктів новим – уже воєнним – випробуванням.

Текст: Тетяна Антонюк   


15 червня частково відновив роботу торгово-розважальний центр RETROVILLE у Києві. Цей об’єкт постраждав від ракетного обстрілу 20 березня, внаслідок якого було пошкоджено фасади з південно-східного боку й один із восьми входів, розбито частину вітрин і завдано шкоди оздобленню всередині будівлі. Спочатку працюватиме та її частина, що постраждала найменше, а от у серпні, як повідомила Рената Якубченієне, генеральна директорка RETROVILLE, планується відкрити 75% площі ТРЦ. До речі, об’єкт відновив роботу раніше, ніж планувалося cпочатку. «Це було складне рішення. Ми багато аналізували ситуацію, оцінювали збитки, шукали рішення, як продовжувати роботу і в якому форматі. Хочеться відзначити наших відвідувачів, від яких отримали величезну кількість повідомлень із підтримкою та теплими відгуками. Тому ми ухвалили рішення про частковий запуск ТРЦ раніше. Та частина, яку ми відкриваємо, постраждала найменше, тож, оцінивши ситуацію, ми дійшли висновку, що зможемо забезпечити її роботу з 15 червня цього року», – пояснила Рената Якубченієне.

Трохи більше, ніж місяць тому, 10 травня, почав працювати київський торгово-розважальний центр Lavina Mall. 14 березня в цей об’єкт влучив снаряд, була пошкоджена фасадна частина будівлі, а всередині – розважальний центр.

17 червня відновив роботу ще один торгово-розважальний центр, який зазнав руйнувань, – Nikolsky у Харкові. Через пряме влучення ракети 9 березня було пошкоджено дах і вентиляційне обладнання, що на ньому розміщувалось, а також частково 5-й і 4-й поверхи будівлі. Харків – місто, яке постійно обстрілюється. Попри ризики, компанія Budhouse Group (девелопер цього ТРЦ) провела відновлювальні роботи та підготувала до відкриття -1 поверх цього об’єкта, де зараз працюють продуктовий супермаркет «Сільпо» та практично всі магазини, що розміщені на цьому рівні. Як повідомив Максим Гаврюшин, операційний директор Budhouse Group, 1-3-й поверхи відкриються приблизно у серпні, 4-й – до кінця року. 

Загалом, згідно з даними Української Ради Торгових Центрів, станом на початок червня в Україні значних пошкоджень зазнали 23 ТЦ/ТРЦ, сума прямих втрат, які рахуються як вартість заміщення пошкоджень таких об’єктів, становлить $350 мільйонів. Повністю зруйнований ТРЦ «ПортCity» в Маріуполі. Зазнали пошкоджень і не працюють ТРЦ «Караван» у Харкові, «Аврора» в Запоріжжі, Riviera Shopping City у с. Фонтанка під Одесою та інші. «Харківський регіон – один із тих, де з перших днів тривають найзапекліші бої. Наш «Караван» у цьому місті зазнав значних пошкоджень внаслідок обстрілів і пожежі, що вникла через них. Ми, безумовно, віримо, що відбудуємо його, щойно закінчиться війна», – прокоментували в компанії DCH Infrastructure & Real Estate (володіє мережею ТРЦ «Караван» у Києві, Харкові, Дніпрі). 

287977914_394387616062467_2434372090694003464_n.jpg

Фото: facebook.com/MNS.GOV.UA

Нині в Харкові, згідно з оцінками консалтингової компанії UTG, працюють лише 35% ТЦ/ТРЦ. Це найнижчий показник серед міст-мільйонників. Наприклад, у Києві відкрито 98% таких об’єктів, у Львові – 100%. Така ж цифра й по Дніпру – 100%. В Одесі працюють всі ТЦ/ТРЦ, окрім Riviera Shopping City. 

Загалом ситуація по Україні була така, що в перші дні повномасштабної війни ТЦ/ТРЦ переважно призупиняли роботу. Та доволі скоро почали відкриватися – хтось раніше, хтось пізніше. Зазвичай, в перші дні відновлювали роботу магазини критичної інфраструктури, а згодом й інші. 

Наприклад, київський ТРЦ DREAM був зачинений з 24 лютого, проте майже одразу в ньому відновив роботу продуктовий супермаркет, а починаючи з квітня вже працювали й інші магазини та заклади. 

Приблизно така ж ситуація була в об’єктах компанії DCH Infrastructure & Real Estate у Києві та Дніпрі: на початку бойових дій вона закрила всі ТРЦ. Два з них відкрилися доволі швидко. У Києві «Караван Outlet» не працював 26 та 27 лютого, з 28 лютого почали приймати відвідувачів гіпермаркет «Ашан» та аптеки. До 10 березня поступово відновили роботу й інші магазини, але, звісно, не весь пул орендарів. У Дніпрі ТРЦ «Караван» був повністю зачинений 24-25 лютого, а з 26 запрацювали гіпермаркет, аптеки, згодом до них доєднались інші орендарі. У Харкові ТРЦ був зачинений 24 лютого і ще не відкрився.

Як розповів Максим Гаврюшин, на початку бойових дій всі ТРЦ компанії Budhouse Group, а це Forum Lviv у Львові, Nikolsky в Харкові, FABRIKA в Херсоні та Lubava в Черкасах, були зачинені. Потім, через 2-3 тижні, Forum Lviv і Lubava поступово відновили работу. Спочатку відкрилися магазини критичної інфраструктури: супермаркети, аптеки, магазини електроніки, а потім й інші орендарі. Два інші об’єкти компанії зазнали руйнувань через ракетні обстріли: ТРЦ Nikolsky, як розповідалося, вже відновив роботу; ТРЦ FABRIKA, де зруйновано весь центральний фасад і була пожежа на площі 3-4 тисячі кв. м, на жаль, на окупованій території. 

Із введенням воєнного стану об’єкти комерційної нерухомості девелоперської компанії Alef Estate у Дніпрі та Кривому Розі (а це ТРК «МОСТ-сіті», ТДЦ «Босфор», ТДК «Новий центр» та інші) не закривалися повністю. Передусім продовжили роботу продуктові супермаркети, супермаркети електроніки та побутової техніки, аптеки, магазини із зоотоварами, магазини товарів для догляду та краси, банківські відділення. Поступово відновлювала діяльність все більша кількість орендарів.

З початку війни до початку травня київський маркет-молл «Даринок» працював в обмеженому форматі: аптеки, кілька магазинів товарів першої необхідності, «Територія Мінімальних Цін». Як пояснює Андрій Федоров, CEO компанії City Capital Group, це було обумовлено передусім тимчасовою релокацією орендарів та їхніх співробітників у безпечніші регіони та із ситуацією в самому Києві. В травні компанія почала поетапне відновлення об’єкта, нині продовжує роботу з орендарями, щоб до кінця червня в маркет-моллі працювало 85% його орендної площі.

ТРЦ «Подоляни» у Тернополі теж не припиняв роботу повністю. З першого дня війни на його території щоденно працювали продуктовий супермаркет «Сільпо» та три аптеки. На початку березня відкрилися магазини побутової техніки й електроніки, а вже з 15 березня повноцінно відновила роботу торгова галерея.

Компанія Dragon Capital вирішила з причин безпеки зачинити з 25 лютого всі свої ТРЦ: Victoria Gardens у Львові, Sky Park у Вінниці, Smart Plaza Obolon, Piramida та «Аладдін» у Києві. «Але вже через декілька днів стало зрозуміло, що і в Києві, і в Вінниці та Львові магазини критичної інфраструктури мають працювати, а це – продуктові супермаркети, аптеки та заклади, які надають послуги населенню. Тому в усіх наших ТРЦ вони працювали з початку березня», – повідомила Наталія Кравець, комерційна директорка компанії Dragon Capital Property Management (керує портфелем комерційної нерухомості Dragon Capital). 

Менше часу на шопінг

Адаптуючись до умов воєнного стану, ТЦ/ТРЦ дещо змінили графік роботи. Як і раніше, нині такі об’єкти працюють сім днів на тиждень, за винятком, якщо в певному місті вводиться посилена комендантська година. Однак ТЦ/ТРЦ змінюють час відкриття і закриття відповідно до роботи громадського транспорту чи через інші обставини. Наразі вони працюють переважно з 10:00, як і до 24 лютого, проте вечірні години скорочені до 19:00, 20:00 чи 21:00, тоді як раніше вони зачинялися о 22:00. Тобто робота об’єктів зменшена на 1-2-3 години. Ефективний час може бути ще менший, якщо об’єкт зачиняється на період повітряної тривоги. 

Водночас деякі орендарі мають свої графіки. Наприклад, у ТРЦ DREAM, який відкритий з 10:00 до 20:00, є оператори з подовженим розкладом роботи, такі як супермаркети, фітнес-клуби тощо. У ТРЦ RETROVILLE, який працює в оновленому режимі з 10:00 до 19:00, мають окремий графік деякі послуги, такі як паспортний сервіс і сервісний центр МВС України. Маркет-молл «Даринок» також відкритий з 10:00 до 19:00, та супермаркет «Сільпо» починає роботу на годину раніше і завершує на годину пізніше, а фуд-корт взагалі працюватиме до 22:00. У City Capital Group планують переглянути графік роботи в бік подовження – це залежатиме від комендантської години та роботи транспорту. Також на години роботи об’єкта впливатиме й те, як швидко біля нього запуститься новий фуд-корт просто неба. Дещо інший приклад: частина орендарів об’єктів компанії Dragon Capital, які з травня-червня працюють за графіком з 10:00 до 20:00, вирішила не відчинятись 9 та 10 травня. 

Без якорів?

«Як ми бачимо, практично всі ТЦ/ТРЦ намагаються відкритися навіть попри те, що деякі магазини мережевих операторів, які виконують якірну функцію та генерують трафік, ще досі закриті», – розповідає Євгенія Локтіонова, директорка компанії UTG. Йдеться про магазини іспанської групи Inditex – Zara, Massimo Dutti, Pull & Bear, Bershka, Stradivarius тощо, а також польської групи LPP – Reserved, Cropp, House, Mohito та Sinsay (проте звертаємо увагу, що торгові точки цієї компанії закриті не скрізь, а продовжують роботу в західних областях України; на момент підготовки до публікації також стало відомо про відновлення роботи магазинів у Києві). Також ще не працюють магазини одягу Н&М, магазин товарів для дому та пункти видачі IKEA, заклади харчування McDonald’s. «Як відомо, частина міжнародних операторів законсервувала роботу на невизначений термін. Також деякі ритейлери не мають змоги відкритися через втрату складів із товаром чи відсутність персоналу. Ще однією перепоною для них є відсутність бомбосховищ безпосередньо у приміщенні ТЦ/ТРЦ», – пояснюють у компанії DCH Infrastructure & Real Estate.

IMG_20220612_131415.jpg

Фото: СР

Як наслідок усіх цих процесів, нині в Україні є мало ТЦ/ТРЦ, де працювали б усі магазини.

Наприклад, у ТРЦ «Караван» у Дніпрі частка «відкритих дверей» становить 90%, у «Караван Outlet» у Києві – 76%. У дніпровському ТРК «МОСТ-сіті», порівнюючи з лютим 2022 року, відкрито 83% орендних площ: тут, окрім Inditex і McDonald’s, не відновив роботу магазин Adidas, також зачинена льодова арена. Нині у ТРЦ DREAM працюють майже 85% орендарів. Як пояснюють у ТРЦ, не відкрились магазини, які закрили всю мережу в Україні, та невеликі торгові точки локальних підприємців. У маркет-моллі «Даринок» відновили роботу близько 65% операторів, серед них і магазин побутової техніки й електроніки Comfy. До кінця червня в цьому об’єкті працюватиме щонайменше 85% орендарів. У ТРЦ Sky Park і Victoria Gardens вже до кінця березня було відкрито понад 95% магазинів, зокрема й міжнародні оператори (за винятком магазинів групи Inditex та H&M). «Ще тоді стало зрозуміло, що рівень небезпеки в західних регіонах менший, ніж у східних областях і Києві. До того ж у ці частини України почали евакуйовуватись все більше переселенців з мінімальною кількістю речей. Нагальним стало забезпечення їх необхідними товарами та послугами. Тому більшість ритейлерів прийняли рішення відчинити магазини, попри небезпеку», – пояснила Наталія Кравець. ТРЦ RETROVILLE «стартував» 15 червня з понад 20 магазинами та закладами харчування. «Та вже на початку серпня працюватиме 75% торгово-розважального центру, зокрема ключові бренди, кінотеатр, фуд-корт, дитячі розважальні комплекси, а також супермаркет NOVUS», – анонсує Рената Якубченієне. А от як повідомили у ТРЦ «Подоляни», в цьому об’єкті відкриті вже всі магазини. 

Тимчасове призупинення діяльності міжнародних та локальних орендарів станом на кінець квітня було пов’язано не лише з обмеженням купівельної спроможності, але й з можливими ризиками для співробітників пов'язаних із бойовими діями на території України. Робота операторів, які готові відкривати свої магазини, також була значно ускладнена нестачею персоналу та комунікацією зі співробітниками що вимушено покинули свої міста, а також з порушенням логістичних маршрутів. 

Окрім того, ТЦ/ТРЦ розірвали договори оренди з деякими орендарями – звісно, російськими брендами. Наприклад, компанія Budhouse Group припинила співпрацю з O’STIN, а ТРЦ DREAM – із BeFree, Belus, Conte та деякими іншими. У DCH Infrastructure & Real Estate повідомили, що нині підписані всі угоди про припинення співпраці з російськими брендами, хоча таких в її мережі ТРЦ було небагато. У ТРЦ компанії Dragon Capital майже не було орендарів з російським корінням, окрім магазинів парфюмерії та косметики BROCARD (як стало відомо, цю мережу купує французький холдинг). «Магазини цього бренду не працюють у наших ТРЦ», – повідомила Наталія Кравець. ТРЦ «Подоляни» взагалі не працював із російськими операторами, як і маркет-молл «Даринок». «Більшість наших орендарів – це українські підприємці, локальний бізнес, який є більш маневреним і швидше адаптується до ситуації, тут банально менше складних операційних процесів і глобальних ланцюжків постачання», – прокоментував Андрій Федоров.

Зважаючи на поточні тренди в ритейл-ринку й не тільки, Євгенія Локтіонова прогнозує, що в майбутньому варто очікувати на зміни тенант-міксу в торгових комплексах. Серед причин для цього – і зміна портрета покупця, і зростання вакантності у ТЦ/ТРЦ, що стимулюватиме пошук нових орендарів. «Ми опинились у новій реальності. Декілька операторів покинули ринок, тож площі, які вони займали, звільнились. Отже, в ТЦ/ТРЦ зростає вакантність. Також ми бачимо загальне падіння настроїв і зміну уподобань споживачів, що призводить до оптимизації ритейлу: тобто оператори підходитимуть до відкриття торгових точок більш зважено, а нерентабельні магазини будуть змушені закривати», – прогнозує Євгенія Локтіонова. 

Цікава й інша думка. Ігор Заболоцький, провідний експерт консалтингової компанії Colliers Ukraine у сегменті торговельної нерухомості, навпаки, найближчим часом не передбачає суттєвих змін у тенант-міксі торгових центрів. Як пояснює експерт, міжнародні бренди перебувають у стадії очікування закінчення воєнних дій в Україні та не готові повідомляти плани щодо подальшого розвитку, проте відтоку таких операторів із ТЦ/ТРЦ не спостерігається. Та якщо це все ж таки станеться, то є низка національних брендів, які активно слідкують за змінами у структурі орендарів торгових центрів і готові займати кращі локації – стверджує Ігор Заболоцький.

Інші виклики

Та поки що, як зізнаються в маркет-моллі «Даринок», залучати нових орендарів складніше, ніж зазвичай. «Практично зупинилася робота по новим орендним відносинам», – підтверджує й Анжела Борисова, генеральна менеджерка комерційного центру Alef Estate, додаючи, що зараз пріоритет – зберегти тих партнерів, які є. І, звісно, це не єдиний виклик для гравців ринку. Частіше за все вони називають неможливість планування та складнощі в робочих процесах. Наприклад, як зазначають у ТРЦ «Подоляни», нині доводиться щомісяця переглядати орендні ставки, а також неможливо проводити масштабні акції та масові заходи. У ТРЦ DREAM зізнаються, що загалом складно повернути робочий процес в організовану структуру. «До того ж у деяких партнерів та орендарів змінився штат, тому починаємо організовувати процеси співпраці з новими командами», – додають у ТРЦ DREAM. Як наслідок – це, з одного боку, потребує більше часу на управління, а з іншого – вимагає швидкості у вирішенні питань.

У компанії DCH Infrastructure & Real Estate додають, що усім гравцям ринку непросто ще й через підвищення витрат на утримання будівель та обладнання, на забезпечення мікроклімату та комфорту в ТЦ/ТРЦ. Це пов'язано з вартістю енергоресурсів і підвищенням цін на витратні матеріали на 20-25%. «Водночас прослідковується й бажання йти назустріч. Наприклад, до цього часу ніхто із наших підрядників не підняв ціни на послуги. З усіма були розроблені оновлені формати надання послуг та обсяги послуг на час воєнних дій», – розповіли у DCH Infrastructure & Real Estate.

Безпека передусім 

Та, звісно, найбільший виклик і ризик для ТЦ/ТРЦ – це ракетні атаки. Як зазначає Ігор Заболоцький, при прийнятті рішення щодо відновлення роботи об’єктів їх власниками передусім розглядалось питання безпеки працівників і відвідувачів. Так, керівні команди торгових центрів організовують сповіщення про сигнали тривоги, інформують, де найближчі укриття і як до них дістатися, задіюючи різні засоби: і друковані, й аудіо- та відео. Наприклад, всередині маркет-моллу «Даринок» розмістили в багатьох місцях офіційну карту укриттів від КМДА; у ТРК «МОСТ-сіті» при оголошенні повітряної тривоги спрацьовує голосове сповіщення з проханням перейти до безпечного місця. У ТРЦ «Подоляни» оголошення про необхідність покинути приміщення та перейти в укриття передається по гучномовцю, а торгові галереї обладнані відповідними вказівниками, щоб відвідувачі легко орієнтуватися в напрямку руху. У ТРЦ DREAM через аудіосистему та на екранах, що розташовані на всіх поверхах і вхідних групах, оголошується/транслюється інформація про укриття та додатки, які сповіщають про повітряні тривоги, тощо.

Нині немає єдиного підходу до роботи ТЦ/ТРЦ під час повітряних тривог: хтось зачинається повністю, хтось – частково, хтось продовжує працювати, проте просить відвідувачів перейти до безпечних місць. Наприклад, під час повітряної тривоги ТРЦ «Подоляни» призупиняє роботу. Приміщення колишнього заводу, на території якого розташований цей об’єкт, було обладнане бомбосховищем, нині воно використовується як укриття для працівників і відвідувачів торгово-розважального центру. ТРЦ компанії Dragon Capital під час повітряних тривог не працюють, а всіх орендарів і відвідувачів евакуюють. До того ж у ТРЦ цієї компанії регулярно проводяться тренінги з евакуації для персоналу та працівників компаній-орендарів. 

Усі ТРЦ компанії Budhouse Group мають підземні укриття. До того ж у ТРЦ FABRIKA в Херсоні та Lubava в Черкасах це справжні старі бомбосховища радянських часів. Компанія залишила їх при будівництві торгових центрів і підтримувала в робочому стані, а перед початком війни підготувала й обладнала всім необхідним. У ТРЦ Nikolsky у Харкові та Forum Lviv у Львові як укриття використовується підземний паркінг. «У Харкові він захистив життя наших співробітників під час атаки на ТРЦ», – розповів Максим Гаврюшин. 

Відвідувачі ТРК «МОСТ-сіті» при оголошенні повітряної тривоги можуть пройти на 0 рівень у зону продуктового супермаркету. У ТРЦ «Караван» у Дніпрі безпечними приміщеннями під час повітряних тривог є пожежні проходи першого поверху об’єкта. 

Ті ж ТЦ/ТРЦ, які не мають підземних паркінгів чи інших безпечних місць, інформують відвідувачів про найближчі до них укриття. Наприклад, у ТРЦ DREAM, який має дві будівлі, немає підземних паркінгів. Та він розташований між трьома станціями метро, які під час повітряної тривоги виконують функцію укриття. Відвідувачі ТРЦ RETROVILLE під час повітряних тривог можуть пройти в укриття у найближчих житлових будівлях, а відвідувачі «Караван Outlet» – в укриття, що розташовані в підземних переходах поруч із ТРЦ.

Трафік: покупці повертаються

Оцінювати нині трафік торгових центрів складно, та говорячи про загальноринкову ситуацію, можна відмітити два загальні тренди: перший – після падіння відвідуваність поступово зростає, другий – показники та динаміка кращі в західних регіонах, які вважаються спокійнішими, і містах, які прийняли внутрішньо переміщених осіб. «Тимчасово міграція населення вплинула на зменшення трафіку в одних регіонах України та збільшення в інших», – підтверджує Євгенія Локтіонова. 

Наприклад, за період від початку війни трафік ТРЦ «Подоляни» не знизився, оскільки місто стало напрямом, куди приїздили переселенці. У ТРЦ Forum Lviv у Львові, який також прийняв чимало внутрішньо переміщених осіб, трафік практично такий самий, як до війни – повідомив Максим Гаврюшин. У львівському ТРЦ компанії Dragon Capital падіння мінімальне – 5-10% порівняно з довоєнним показником. Така ж динаміка й по вінницькому ТРЦ Sky Park. Дніпропетровська область також активно приймає внутрішньо переміщених осіб. Це одна із причин, завдяки якій у ТРК «МОСТ-сіті» спостерігається поступове зростання відвідуваності, хоча загалом весною цей показник був помітно нижчий, якщо порівнювати з аналогічним періодом 2021 року. Так, у березні спостерігалося падіння трафіку на 72%, у квітні – на 54%, у травні – на 36%. «Така динаміка зумовлена не лише зростанням кількості внутрішньо переміщених осіб, а й настроями споживачів. Адаптуючись до нових реалій, покупці все більше прагнуть повернутися до повсякденного життя», – пояснює Анжела Борисова.

Щодо інших прикладів, то, зокрема, у черкаському ТРЦ Lubava трафік на 15% менший, ніж до війни, у київському «Караван Outlet» у травні відвідувачів було 50% від минулорічного трафіку в цей місяць, у дніпровському «Каравані» у травні трафік становив 63% від торішнього. У київських ТРЦ Piramida, Smart Plaza Obolon й «Аладдін» показники становлять 80-85% від довоєнного рівня, цікаво, що тут позитивна динаміка відвідуваності почала набирати обертів після 10 травня. У столичному ТРЦ DREAM зазначили, що трафік відновлюється дуже швидко: наприклад, у червні порівняно з травнем він зріс на 40%. У маркет-моллі «Даринок» конкретних цифр не називають, та теж відзначають позитивну тенденцію. 

Оплата оренди

У складні періоди питання орендних платежів виходить на чи не найперший план. Проте навчені попередніми кризами, особливо локдаунами під час пандемії, орендарі й орендодавці вже мають базу і досвід для вирішення таких питань. 

Що нині відбувається в орендних взаємовідносинах? Ситуація схожа на те, як було в період пандемії: це індивідуальні домовленості між орендарем і орендодавцем, які залежать від низки чинників. Наприклад, нині чітко простежується залежність від регіону. Як розповідає Євгенія Локтіонова, на заході України в цьому питанні для орендарів нічого не змінилося. Орендні ставки вираховуються: базова оренда + % від товарообігу + OPEX. В інших випадках залежно від локації є знижки на базову оренду або ж оплата рахується зовсім без неї, тільки з урахуванням % від товарообігу + OPEX.

Звісно, на початку повномасштабної війни, коли ТЦ/ТРЦ не працювали, фіксовані ставки часто скасовувались. Наприклад, так було у ТРЦ DREAM. Нині ж у цьому об’єкті переглядаються результати роботи та ведуться переговори з кожним орендарем окремо. У маркет-моллі «Даринок» здебільшого скасовували оплату оренди за весь час до відновлення роботи, а далі обирали з кожним ту формулу взаємодії, яка була б прийнятна для обох сторін: % від обороту чи знижена фіксована ставка.

Перші місяці об’єкти компанії Budhouse Group працювали без оплати фіксованої оренди, задіяли лише % від товарообігу, а нині повернулися до фіксованої орендної плати. Водночас надаються знижки деяким орендарям, які найбільш чутливі до ситуації. В ТРЦ, що не працюють, нараховуються лише комунальні платежі та фіксований OPEX, який становить 10-15 гривень/кв. м. «Це половина чесних витрат зараз на утримання ТРЦ. Іншу половину компенсуємо власним коштом. Водночас орендарям, чиї магазини постраждали, нічого не нараховуємо», – розповів Максим Гаврюшин.

Усі оператори ТРЦ «Караван» працюють на пільгових індивідуальних умовах. У ТРЦ «Подоляни» теж надавали знижки орендарям у зв’язку з ситуацією, що склалася, до кожного з них використовували індивідуальний підхід. З деякими операторами працювали лише від % від товарообігу. Проте такі умови короткострокові – вони переглядаються щомісяця. У компанії Alef Estate, яка має змішану оренду – це і фіксована ставка зі знижкою, і % від товарообігу, теж щомісячно корегують умови, дивлячись на результати орендарів, залежно від категорії товарів і товарообігу. І така ситуація – дуже характерна для ринку зараз: як пояснює Ігор Заболоцький, домовленості між орендодавцями й орендарями укладаються строком на місяць-два, після закінчення терміну якого переговори відновлюються та погоджуються нові умови. «Через відсутність стабільності сторони не готові погоджувати довші періоди», – каже експерт.

Що далі?

Як довго ТЦ/ТРЦ зможуть працювати в таких умовах? І чи варто очікувати на те, що деякі об’єкти так і не відкриються або ж будуть змушені закритися назавжди? Євгенія Локтіонова каже: «Ні, не варто». Вона впевнена, що майже всі ТЦ/ТРЦ відновлять роботу після закінчення бойових дій. Проте змін не уникнути. Євгенія Локтіонова зазначає, що вже зараз ТЦ/ТРЦ необхідно шукати оптимальний шлях подальшого розвитку та роботи, оновлювати тенант-мікс і відслідковувати, як змінюються споживчі переваги. Це стосується всіх форматів ТЦ/ТРЦ, окрім районних, які закривають базові потреби, – такі об’єкти постраждали найменше. «У решті форматів ТЦ/ТРЦ треба шукати слабкі місця та працювати над їх усуненням. Деякі об’єкти будуть вимушені провести реконцепцію, оскільки не зможуть заповнити вільні місця», – каже Євгенія Локтіонова. 

Щодо проєктів ТЦ/ТРЦ, які на початок повномасштабної війни перебували на стадії будівництва, то прогнози залежать від етапу реалізації. Наприклад, у квітні було відкрито ТРЦ Pannonia в Ужгороді, а в червні в Червонограді Львівської області розпочав роботу ТРЦ «Майдан». Як зазначає Ігор Заболоцький, проєкти, що були заявлені на 2022-2023 роки та розташовані в західних регіонах, переважно здійснюють відкриття відповідно до заявлених термінів, можливо, із невеликим запізненням. Терміни відкриття проєктів в інших регіонах зміщуються. Та Євгенія Локтіонова впевнена, що вони будуть добудовані й відкриті, щойно це буде можливо. Наприклад, у квітні цього року планувався запуск ТРЦ Planeta Mall у Харкові. За даними компанії UTG, об’єкт був готовий на 80% й усі оператори розпочали ремонтні роботи. «Навіть декілька тижнів тому планувалось відновлення будівельних робіт, але зараз це неможливо через обстріли. Тобто вимушено строк відкриття переноситься», – каже Євгенія Локтіонова. За її словами, така ж ситуація і з ТРЦ White Lines у Києві, строк відкриття якого зміщено на 2023 рік. Подальші плани щодо тих проєктів, які війна застала на початкових етапах реалізації, як зазначає Ігор Заболоцький, будуть відкореговані залежно від стану економіки, споживчого попиту та джерел фінансування. Щодо ТЦ/ТРЦ, запланованих до відкриття, які розташовані на тимчасово окупованих територіях, то їх подальше майбутнє невідоме. «Все залежатиме від термінів деокупації цих територій і вцілілій частині інфраструктури та житла», – каже Ігор Заболоцький. 

Щодо повністю зруйнованих об'єктів, то, за словами експерта, їх власникам доведеться пройти досить довгий і кропіткий шлях для того, щоб оцінити та зафіксувати збитки, яких зазнали об’єкти, та здійснити спробу претендувати на компенсацію. Однак отримання таких виплат не значить, що вони будуть відбудовані. «Так, є ймовірність, що власники проводитимуть аналіз визначення найкращого використання земельних ділянок і розроблятимуть проєкти, які доцільно побудувати замість торгових об’єктів», – каже Ігор Заболоцький.