Результаты первого полугодия 2011: мнения игроков рынка

Биляна Перссон (Biljana Pehrsson), заместитель генерального директора/руководитель направления недвижимости East Capital Private Equity AB Биляна Перссон фото: EAST CAPITAL PRIVATE EQUITY AB «Результаты развития украинского рынка недвижимости в первом полугодии 2011 в целом соответствуют нашим ожиданиям. Если говорить об отдельных сегментах, то рынок торговой недвижимости, хотя и довольно медленно, начал ощущать положительное влияние экономического подъема и роста уровня доходов населения. Вследствие недостаточного объема предложения качественных торговых площадей уровень вакантности постепенно снижается и возвращается на докризисный уровень. Уровень арендных ставок в целом остался без изменений или продемонстрировал незначительный рост. Основной проблемой первого полугодия 2011 по-прежнему является отсутствие инвесторов, особенно международных, а также дефицит заемного финансирования. Однако мы ожидаем, что во втором полугодии доступ к заемному финансированию будет более открытым для объектов недвижимости, генерирующих постоянный доход. Изменения, которые мы с радостью встретили бы, – повышение ликвидности и прозрачности рынка недвижимости, а также усовершенствование законодательной базы, регулирующей функционирование этого сегмента. «МЫ ОЖИДАЕМ, ЧТО ВО ВТОРОМ ПОЛУГОДИИ ДОСТУП К ЗАЕМНОМУ ФИНАНСИРОВАНИЮ БУДЕТ БОЛЕЕ ОТКРЫТЫМ ДЛЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, ГЕНЕРИРУЮЩИХ ПОСТОЯННЫЙ ДОХОД» Было ли первое полугодие 2011 года удачным для East Capital? И да, и нет. Да, потому что наша стратегия работы с функционирующими объектами полностью себя оправдала. Нет, потому что нам не удалось запустить развитие некоторых проектов. Мы активно занимались вопросами управления недвижимостью, тесно сотрудничая в этом направлении с арендаторами. В результате мы получили стабильные арендные поступления и нулевой уровень вакантности в объектах, находящихся в нашем портфеле недвижимости. Во второй половине 2011 года мы не ожидаем существенных изменений или событий. Возможно постепенное улучшение некоторых показателей на рынке (уровень арендных ставок, вакантность) как результат восстановления общей рыночной ситуации и упорного труда на местах. Однако проблемы в Южной Европе могут оказать негативное влияние на глобальную экономику и, в частности, на восстановление украинского рынка». Николай Нестеренко, генеральный директор компании ESTA Holding Николай Нестеренко фото: ESTA HOLDING «В первой половине 2011 года в сегменте коммерческой недвижимости Украины продолжился тренд умеренного роста рынка. Риск дальнейшего простоя и снижения базовых арендных ставок заметно снизился. Для высококачественных объектов это означало увеличение арендных ставок на 3-7% (по сравнению с 2010 годом) и снижение уровня вакантности до практически нулевого уровня. Возобновившийся интерес со стороны международных игроков в лице гостиничных операторов и розничных сетей указывает на наличие оптимистичных ожиданий не только со стороны украинских девелоперских компаний. Так, например, в начале этого года международным гостиничным оператором The Rezidor Hotel Group был представлен проект отеля Radisson Blu Resort в Буковеле. В апреле этого года донецкий отель Atlas Hotel перешел под управление Wyndham Hotel Group и стал Ramada Donetsk. Свои первые магазины в Украине открыли международные сети одежды New Yorker и Gap. Насыщенность Киева офисными и торговыми площадями по-прежнему остается незначительной в сравнении с другими столицами Центральной и Восточной Европы. При этом показатель насыщенности высококачественными объектами еще более низкий. Все качественные объекты с продуманной концепцией, профессиональной управляющей компанией, удачным месторасположением имеют практически нулевую вакантность. Ставки капитализации на лучшие и наименее рискованные объекты будут и дальше сокращаться под влиянием возрастающего спроса. Наиболее вероятный диапазон ставок капитализации в 2011 году составит 10-14%. В 2011 году самым распространенным способом привлечения средств для украинских девелоперов останется реализация активов и поиск потенциальных партнеров, несмотря на прогнозируемые улучшения условий получения заемного финансирования. Одним из ключевых событий в первом полугодии 2011 года стало принятие Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности». Этот закон, по мнению его разработчиков, существенно снижает количество разрешительной документации, которую должны получить девелоперы для начала строительства, а также уменьшает сроки принятия решения о выдаче разрешительной документации. Соответственно, закон призван ликвидировать коррупцию в строительном сегменте рынка. Насколько эти планы реализуются на практике, покажет следующий год. Одним из ключевых событий на инвестиционном рынке коммерческой недвижимости Украины мы считаем завершение сделки по приобретению компанией ESTA Holding «Торгового дома «Киевский ЦУМ». Во второй половине 2011 года на рынке коммерческой недвижимости Киева следует ожидать увеличения предложения, так как к вводу в эксплуатацию планируется ряд проектов». Гавайн Минкс, управляющий директор Multi Development Ukraine Гавайн Минкс фото: MULTI DEVELOPMENT UKRAINE «В первой половине 2011 года в сегменте торговой недвижимости Украины наблюдались отчетливые положительные тенденции. В частности, существующая нехватка качественных торговых площадей в условиях активной «покупательской среды» увеличивает спрос на эти помещения. Отмечается рост арендных ставок. Банки снова готовы кредитовать девелоперов и качественные девелоперские проекты. Среди наиболее значимых событий на рынке недвижимости, которые имели место в первом полугодии 2011 года, стоит отметить выход в Украину новых ритейлеров, таких как New Yorker и Gap. Если говорить о результатах работы нашей компании в первой половине текущего года, мы сдали в аренду около 75% площадей торгово-развлекательного центра Forum Lviv во Львове. А лично для меня этот период ознаменовался очень хорошим и теплым началом нового этапа в качестве жителя Украины (в начале 2011 года Гавайн Минкс, ранее на протяжении последних пяти лет занимавший должность старшего девелопера в головном офисе компании Multi Corporation в городе Гауда (Нидерланды), был назначен управляющим директором компании Multi Development Ukraine – ред.). Говоря о прогнозах на вторую половину 2011 года, я хотел бы отметить усиление позиции Multi на украинском рынке благодаря уникальному объединению подходов компании к дизайну и деве-лопменту, что подтверждается международным опытом компании в сегменте торговой недвижимости. В целом же на рынке во втором полугодии может возникнуть такая проблема как рост инфляции, которая ограничивает покупательную способность и, следовательно, негативно сказывается на розничном товарообороте». Сергей Овчинников, директор по проектам в недвижимости компании Smart Holding Сергей Овчинников фото: SMART HOLDING «В первой половине 2011 года наблюдалась нормальная рыночная ситуация, которую можно охарактеризовать как достройка начатых проектов и начало реализации новых, являющихся наиболее привлекательными в портфелях девелоперов. Выживают и развиваются сегодня только компании, обладающие достаточным собственным капиталом. Новые законодательные изменения пока не способствуют оживлению отрасли. Стабилизировались арендные ставки на коммерческую недвижимость, в частности, на офисные помещения. Причем спрос на офисные помещения стал более устойчивым за счет изменения предпочтений арендаторов в пользу помещений в профессиональных офисных центрах. Стабилизировались также цены на жилье. Уровень заполняемости гостиниц приходит постепенно к уровню, позволяющему бизнесу нормально функционировать. Такая ситуация нашей компанией и прогнозировалась. Тем не менее отрасль продолжает «сжиматься», на рынке со временем останутся только высокопрофессиональные компании со значительным собственным капиталом. Среди наиболее важных событий первой половины 2011 года я бы назвал оживление строек. Девелоперы стремятся завершить свои проекты для освобождения собственной ликвидности. Как уже было сказано выше, начато строительство ряда крупных проектов в Киеве, наиболее соответствующих конъюнктуре ближайшего спроса. Наиболее важными событиями первого полугодия 2011 для нашей компании считаю презентацию проекта Balaklava Green в АРК, последовательную работу над его развитием, согласование проекта и начало строительных работ по благоустройству и реконструкции Троицкой площади в Киеве. Также под нашим руководством выполнен практически полный объем работ по реконструкции стадиона «Сев-МорЗавода» в Севастополе, который преобразовался в современный футбольный стадион почти на 6000 зрителей. Первое полугодие в целом я бы охарактеризовал как нормальную рабочую ситуацию по развитию и управлению строительством проектов. Думаю, девелоперам по-прежнему все так же необходимо рассчитывать только на собственные силы и не ждать помощи извне. Во втором полугодии 2011 ситуация в целом для отрасли будет стабильно сложной». Роман Чумак, директор «Октава Капитал» Роман Чумак фото: «ОКТАВА КАПИТАЛ» «Среди основных событий рынка недвижимости Украины в первом полугодии 2011 я бы отметил следующие: – Объемы ввода недвижимости в эксплуатацию выросли на 36% по сравнению с 2010 годом. – Начали интенсивно рекламироваться и достраиваться жилые комплексы, более активно начинают строиться торговые центры в связи с нарастающим дефицитом площадей. – Средние арендные ставки на офисные помещения класса А и B выросли на 10-15%, класс С упал на 15%. Арендные ставки в сегменте торговой недвижимости в наиболее качественных объектах выросли на 15-20%. – Ощущается, что профицит ликвидности в банковском секторе и медленное оздоровление рынка недвижимости начали подталкивать банки и девелоперов в сторону друг друга. В целом можно говорить о том, что рынок постепенно оживает и по объемам строительства, и по арендным ставкам. В общем, все в рамках ожиданий, без избыточного оптимизма или пессимизма. Если говорить не слишком серьезно, то можно отметить, что по улицам Киева стало ездить больше бетономешалок и ожило много башенных кранов. Объективно рынок и мы вместе с ним идем к большей динамике, к оживлению, а не к замедлению и упадку, как это было в 2008-2009 годах, поэтому, безусловно, такой период нами оценивается как позитивный. Проблемы рынка в первой половине 2011 года не очень изменились – к основным по-прежнему следует отнести общее состояние экономики Украины; критическое состояние инфраструктуры (энергетика, дороги, др.); проблемы, связанные с правами собственности, разрешительной и судебной системами. В дополнение стоит сказать также о макроэкономике, которая снова может пострадать от колебаний на мировых рынках. Данные процессы могут отразиться и на Украине в виде оттока капиталов и падения курса гривны. Среди глобальных проблем сегодня – Греция с потенциальным дефолтом; Соединенные Штаты, которым до августа текущего года необходимо поднять лимит госдолга, иначе также существует угроза дефолта; Китай, в котором постепенно начинает сбавлять обороты экономика, набирать обороты инфляция и проявляться ипотечные проблемы, похожие на те, что были в США в 2007 году. Откровенно говоря, сложно выделить какие-то действительно значимые моменты первого полугодия, будем надеяться, что вторая половина года будет более богата яркими событиями. По ощущениям, уже можно говорить о накоплении какой-то критической массы ожиданий и планов участников рынка, которые должны быть реализованы в конкретных сделках и проектах. Значимыми событиями для нашей компании считаем консолидацию активов в сфере профессиональных услуг для рынка строительства и управления недвижимостью в SOLID Group. Кроме того, мы сформировали полное представление о наших планах и методах их реализации, сейчас приступили к активной фазе воплощения их в жизнь. Приятно, что правильность выбранной стратегии постоянно подтверждается победами в новых тендерах и заключением новых контрактов. Напомню, что к составу активов «Октава Капитал» относится направление Real Estate, которое представлено компаниями Compass Development и SOLID Group. Мы по-прежнему не проявляем большой инвестиционной активности в сфере недвижимости, но одновременно очень динамично развиваем SOLID Group. Во второй половине 2011 года велика вероятность того, что продолжат размораживаться незавершенные проекты, а в случаях, когда девелопер не имеет достаточно средств для возобновления строительства, объекты будут продаваться новым инвесторам. Если позитивное настроение на рынке будет сохраняться, инвесторы начнут вкладывать средства в перспективные замороженные проекты, особенно в сфере коммерческой недвижимости. При сохранении текущих макроэкономических тенденций арендные ставки, скорее всего, продолжат несущественный рост ввиду стабильного спроса на площади и постепенного снижения уровня вакантности. Падение арендных ставок возможно лишь в менее качественных помещениях класса С. Учитывая намечающийся дефицит торговых и офисных площадей в объектах среднего и высокого класса, вероятно, девелоперы начнут рассматривать возможность реконструкции или изменения концепции существующих зданий с целью повышения их класса, поскольку это позволит предоставить площади требуемого уровня в более короткие сроки, чем требуется на строительство нового объекта. Скорее всего, сохранится акцент на развитии недвижимости в Киеве и городах с населением более 500 000 человек, меньшие города пока остаются менее привлекательными. Вероятно сохранение тенденции выхода на украинский рынок представителей международных ритейл-сетей». Сергей Алексеенко, директор инвестиционно-банковского управления «Ренессанс Капитал Украина» Сергей Алексеенко фото: «РЕНЕССАНС КАПИТАЛ УКРАИНА» «Переломного момента на украинском рынке недвижимости в первом полугодии 2011 не произошло, хотя многие эксперты этого ожидали. Во всех сегментах ощущалось существенное влияние кризисных явлений, помимо торговой недвижимости. Отсутствие доступной ипотеки и достаточно низкий уровень доходов населения не позволяют расти ценам на жилье, в то время как отсутствие динамичных событий в макроэкономике не позволяет заполняться офисам и логистической недвижимости. К сожалению, рынок недвижимости остается кризисным, хотя мы ожидали, что рынок будет развиваться более динамично, поэтому несколько разочарованы результатами. Проблемы, которые оказывали влияние на ключевые сегменты рынка, будут актуальными во втором полугодии 2011. Это фундаментальные и долгосрочные проблемы, действие которых будет продолжаться, скорее всего, в течение нескольких последующих лет. Доступность ипотеки вряд ли существенно расширится к концу 2011 года. Никто не прогнозирует резких изменений в сегментах, которые подвержены кризису, – офисном и логистическом. Не ожидается выхода на рынок новых компаний. Существующие компании зачастую занимают избирательную, осторожную позицию по поводу будущих шагов по расширению: никто не хочет расширяться, не будучи до конца уверенным в перспективах рынка. В начале 2012 года планируется ввод в эксплуатацию крупного объекта – МФК Olimpic Plaza («Европейский Квартал») в Киеве. Его открытия ожидают с нетерпением. Это крупный объект, который прекрасно известен на рынке. Во второй половине года возможно некоторое ускорение инфраструктурного строительства и реализации гостиничных проектов, связанное с подготовкой страны к Евро-2012, но, скорее всего, это будут точечные события, которые существенно не повлияют на рынок. Мы знаем, что иностранные девелоперские компании активно ищут пути выхода на украинский рынок, ведут переговоры с украинскими девелоперами о совместном развитии проектов. Но все переговоры достаточно далеки от реализации, потому что позиции сторон разнятся. Во-первых, для украинской стороны иностранные девелоперы интересны, прежде всего, дешевизной финансового ресурса. Однако те девелоперы, которые сейчас смотрят на украинский рынок, не могут похвастаться безграничным ресурсом, необходимым для инвестирования. Во-вторых, подход к оценке объектов все еще является полярным: украинские девелоперы больше ценят то, что имеют, чем иностранные девелоперы то, что хотят и могут приобрести. Поэтому активности в переговорах много, но реализованных сделок мало. Недвижимость является одной из специализаций компании «Ренессанс Капитал Украина», но не ключевой. В течение первого полугодия мы сконцентрировали свое внимание на таких сегментах деятельности как потребительский сектор и сельское хозяйство. Пока у нас нет планов по расширению деятельности в сфере недвижимости. На недвижимость мы будем смотреть очень осторожно».