Проектное финансирование в реалиях украинского рынка

В последние годы банки, как локальные, так и «дочки» западных, достаточно активно участвовали в финансировании проектов в сфере недвижимости. И если на этапе зарождения рынка получить банковский кредит под развитие проекта, особенно в коммерческом сегменте, было невероятно сложно, то теперь банки сами рассматривают различные варианты своего участия в одной из наиболее перспективных и активно развивающихся отраслей экономики нашей страны. Сегодня качественный проект недвижимости интересен всем банкам, работающим по данной схеме, и они готовы обсуждать условия и находить индивидуальные решения. В то же время, девелопмент в Украине отличается довольно высоким уровнем рисков, и для многих выгоднее кредитовать завершенный проект, чем входить в него на начальном этапе. К тому же, в связи с «юным» возрастом, локальные банки, не имея опыта и практики международных игроков, не могут самостоятельно определить наиболее перспективные сегменты недвижимости. Наиболее активные игроки украинского рынка проектного финансирования – «Укрэксимбанк», «Райффайзен Банк Аваль», «Надра Банк», «Укрсоцбанк», ОРТ Bank, «УкрСиббанк». Развивают данное направление и такие банки, как «Альфа-Банк» (Украина), «Правэкс-Банк» и другие. К сожалению, на сегодняшний день отсутствует официальная статистика Национального банка относительно объемов проектного финансирования, равно как и доли в нем проектов недвижимости. Банки не открывают условий и не разглашают участие в проектах, что опять-таки свидетельствует о незрелости рынка и негативно влияет на его становление. К тому же, существует ряд факторов, сдерживающих развитие банковского финансирования проектов недвижимости: ограничения Нацбанка в объемах инвестирования; отсутствие законодательной основы для ряда схем, работающих во всем мире, например, синдицирование и секьюритизация; отсутствие четкой законодательной процедуры реализации имущественных прав на строящийся объект недвижимости; сложности прогнозирования стоимости проекта, связанные с риском изменения цен на рынке недвижимости и другие. ВИДЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ Проектное кредитование или проектное финансирование. Сейчас отечественные банки все чаще стали использовать такой формат кредитования, как проектное финансирование. Цель проектного кредитования – финансирование определенного проекта, причем в обеспечение по проектному кредитованию принимаются активы, которые создаются в процессе осуществления проекта, в том числе имущественные права на получение активов в будущем. Как правило, заемщиком и активодержателем по проекту является компания, специально созданная под этот проект (SPV). Таким образом, проектное финансирование является наиболее удобным способом организации кредитования проектов, которые будут иметь самостоятельный финансовый результат. Главными отличиями такого формата кредитования являются более продолжительный срок сотрудничества и тесная зависимость дохода кредитора от успешности реализации проекта. Консорциумное или синдицированное кредитование. Этот формат кредитования не получил на украинском рынке широкого распространения, в том числе из-за противоречивого отношения к нему со стороны банкиров. Консорциумы создаются для кредитования крупных инвестиционных проектов, финансирование которых не под силу отдельно взятым банкам. Применение такой схемы позволяет соблюсти все нормативы регулятора, диверсифицировать кредитные риски. Банковский консорциум – это официальное объединение нескольких банков на основании договора для ведения каких-либо совместных действий. Примечательно, что банковский консорциум не является юридическим лицом, а его участники должны всего лишь координировать свои действия в определенной области – кредитовании, депозитах, рекламе и т.д. Но самое главное – банковский консорциум сам по себе не является объектом надзора со стороны НБУ или любого другого регулятора. ПРОЕКТНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ СЕГОДНЯ С ухудшением конъюнктуры финансовых рынков ситуация в Украине изменилась также в худшую сторону: многие банки либо ограничили, либо просто закрыли лимиты на финансирование на неопределенный срок. Те же, кто продолжает кредитовать проекты недвижимости, стали более осторожными в выборе объекта инвестирования и, конечно же, изменили условия. Совершенно поменяли свою стратегию в плане инвестирования и иностранные банки. Так, по оценкам компании Jones Lang LaSalle, общий объем прямых инвестиций в недвижимость Европы во II квартале 2008 года составил 32 миллиарда евро, что на 14% меньше, чем в I квартале. За первую половину 2008 года этот показатель достиг 69 миллиардов евро, что на 44% ниже, чем за тот же период 2007 года. На долю традиционных лидеров, Великобритании, Германии и Франции, обычно занимающих на этом рынке около двух третей общего объема сделок, пришлось чуть больше половины рыночной активности. Тони Хоррелл, глава европейского департамента по финансовым рынкам и инвестициям компании Jones Lang LaSalle, прокомментировал эти результаты так: «Продолжающийся дефицит ликвидности на рынках долговых обязательств ограничивает количество крупных сделок и размер инвестиционных портфелей. Вследствие этого мы ожидаем, что общий объем сделок в Европе окажется в 2008 году примерно на 45% ниже, чем в прошлом году, когда он составил 244 миллиарда евро. С другой стороны, в процессе адаптации к изменениям в рыночной конъюнктуре в регионе периодически появляются отдельные возможности для инвестиций. Эти процессы еще не приняли трансграничный характер; они возникают вследствие потребности инвесторов в рефинансировании или рекапитализации холдингов под влиянием финансовых факторов Мы ожидаем, что во второй половине 2008 года число таких сделок вырастет». Ситуацию в Украине комментирует Виктория Войцицкая, начальник отдела рынки капитала компании Cushman & Wakefield в Украине: «На сегодняшний день в сфере проектного финансирования мы отмечаем существенное изменение ситуации и ее усугубление в сравнении с 2007 годом в связи с тем, что кредитный кризис дошел до Украины. Причина в том, что основными кредиторами украинских проектов выступали западные банки, которые могли позволить взять на баланс кредиты, выдаваемые в виде проектного финансирования. Затем данные кредиты пакетировались и секьюритизировались, что позволяло банкам убрать их со своих балансов. Сегодня же секьюритизация как таковая приостановилась в первую очереди из-за того, что банки приостановили выдачу кредитов друг другу, что привело к кризису ликвидности и ограничило возможность секьюритизации. Банки вынуждены оставлять кредиты на своих балансах. Учитывая требования к соотношению кредитного портфеля и собственного капитала, данная ситуация существенно органичивает возможности банков для выдачи новых кредитов. Таким образом, объем свободных для инвестирования ресурсов в несколько раз снизился». УСЛОВИЯ И СТАВКИ Проект ТРЦ «Солнечная галерея», Кривой Рог, в финансировании которого участвует ЕБРР ПРОЕКТ: «ПАНОРАМА ГРУПП» Если изначально считалось, что получение инвестирования по схеме проектного финансирования довольно простой способ в сравнении с выпуском евробондов или привлечения облигаций, то сегодня при удорожании ресурсов требования к заемщику и проекту существенно ужесточились, а условия стали менее привлекательными. Об изменениях условий иностранных банков рассказывает Виктория Войцицкая: «В первую очередь, изменения коснулись условий по обеспечению залога в качестве земельного участка с соответствующим проектом. На сегодняшнем этапе иностранные банки не готовы брать риск, связанный с договорами аренды на землю. Этот риск, в первую очередь, связан с возможностью расторжения договора аренды. Таким образом, договор аренды на землю не является полноценным залогом для предоставления проектного финансирования. Таковым может выступать только земля, находящаяся в собственности. Второй момент – это соотношение собственного и заемного капитала. Если раньше стандартом считалось соотношение 30%/70%, где в 30% могла быть заложена стоимость земельного участка и проектно-разрешительной документации, то сегодня мы видим примеры соотношения 40%/60%, а в некоторых случаях и 50%/50%. Все чаще банки не начинают финансирование проекта, пока девелопер не вложит свои собственные средства в размере 40% либо 50% от общей стоимости проекта. Западные финансовые институты, помимо наличия разрешения на строительство, проектной документации, требуют от девелопера соответствующих маркетинговых исследований, проведенных авторитетными компаниями, качество отчетов которых не вызывает сомнений. При этом данные исследований должны подтвердить качество расчетов, произведенных девелопером относительно будущих арендных ставок, сроков и объемов заполнения проекта, которые должны быть адекватными и соответствовать прогнозам развития рынка. Проект ТРЦ «Флагман», Запорожье, также финансируется в рамках соглашения ЕБРР и компании Expert Capital S.A. ПРОЕКТ: «ПАНОРАМА ГРУПП» Но даже не это самое интересное. Сегодня западные банки требуют подписанных предварительных договоров аренды. То есть им необходима уверенность, что этот объект не является спекулятивным. Стратегия, согласно которой девелопер вначале строит, затем в последние месяцы начинает сдавать в аренду, не работает. Банки требуют, чтобы за конкретными арендаторами было зарезервировано как минимум 30% площадей. Более того – желательно, чтобы арендатором была надежная и солидная компания». Украинские банки, ориентирующиеся на рынке и имеющие опыт реализации проектов, еще до кризиса использовали всевозможные рычаги минимизации рисков и реагируют на изменение ситуации повышением ставок. Основная причина – удорожание западных ресурсов и локальная инфляция. ПРОГНОЗЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ Специалисты рынка считают, что возобновление положительного тренда в секторе проектного финансирования следует ожидать не ранее 2009 года. Так как сейчас конкуренция со стороны иностранных банков и крупных фондов недвижимости, столь сильно влиявшая на стоимость кредитных ресурсов до начала 2008 года, снизилась, то украинские банки, имеющие возможность наращивать объемы финансирования за счет дополнительной капитализации, могут прочно закрепиться на рынке данных услуг. Нынешняя ситуация на финансовом рынке отразится и в сфере недвижимости. Так, жесткие требования к заемщику и качеству проекта сократят число компаний, получивших инвестирование и, соответственно, количество введенных в эксплуатацию проектов. Компаниям придется искать другие, возможно, более сложные схемы финансирования, либо партнеров, которые помогут привлечь денежные ресурсы. По оценкам компании Jones Lang LaSalle, в то время как банковский сектор продолжает испытывать сильный недостаток ликвидности, выводя из игры многих инвесторов, снижая число крупных сделок, и приводя к сдвигу в сторону продажи единичных активов, все же остается определенная масса капитала для вложения на рынках Европы. В 2008 году открытые и закрытые германские фонды уже инвестировали свыше 600 миллионов евро на лондонском рынке и ведут активные переговоры с участниками других европейских рынков. Присутствуют на рынках также богатые наличными денежными средствами инвесторы с Ближнего Востока, более заинтересованные в сделках на уровне компаний, чем в выборочных приобретениях отдельных активов. Таким образом, можно надеяться, что действительно качественные проекты в Украине все-таки найдут инвестора и будут реализованы. Виктория Войцицкая предполагает следующее распределение на рынке коммерческой недвижимости: «В целом, нынешняя ситуация на финансовом рынке провоцирует разделение проектов на три основных категории. Первая – проекты на участках, где земля находится в собственности, с правильной концепцией, и возможностью у девелопера профинансировать свои 30%, 40% или 50%. Под правильной концепцией подразумевается проект, соответствующий ряду требований со стороны высококлассных арендаторов, в частности, западных. Шанс получить финансирование имеют проекты, удовлетворяющие международные требования к качеству. Вторая группа – проекты, развиваемые девелоперскими структурами крупных холдингов, работающих по спекулятивной схеме. В этом случае есть возможность привлекать денежные ресурсы от других направлений деятельности холдинга. Соответственно, девелоперы имеют возможность использовать собственные средства для финансирования своих проектов. Третья группа, которая, по всей видимости, не сможет привлечь в нынешнем году проектное финансирование, в силу либо недостатка собственных средств, либо невысокого качества проекта. Такие компании нацелены на поиск зарубежного партнера, который сможет профинансировать проект и привнести ноу-хау и опыт. Будут также те, кто останется с эфемерными идеями о проектах в сотни тысяч квадратных метров и сотни миллионов долларов стоимости». ИНТЕРВЬЮ О специфике работы на финансовом рынке Украины в сегменте проектного кредитования, а также подробнее об условиях и проектах финансирования нашему изданию рассказали эксперты рынка: Леонид Рыбин, начальник управления ОТР Bank и Андрей Дудченко, начальник Управления проектного финансирования «Надра Банка».   ЛЕОНИД РЫБИН, НАЧАЛЬНИК УПРАВЛЕНИЯ OTP BANK: фото: OTP BANK Существует три вида проектного финансирования: non-recourse project finance, limited recourse project и full recourse project finance. Non-recourse project finance – обслуживание долга исключительно за счет денежного потока, генерируемого финансируемым проектом. Наиболее распространенной схемой финансирования во всем мире является limited recourse project finance, при которой источниками погашения частично могут служить денежные потоки, генерируемые другими активами спонсоров проекта. При таком виде проектного финансирования, эти же (или иные) активы могут входить в структуру обеспечения дополнительно к активам проекта на наиболее рисковых стадиях финансирования. Третий вариант, который по-сути уже не является проектным финансированием, – это full recourse project finance. Особенностью данной схемы является то, что основным источником погашения и обеспечением финансирования являются третьи активы, субъекты, не имеющие отношения к проекту, в который будут направлены средства. В Украине наш банк предлагает limited recourse и non-recourse project finance. Мы предлагаем структуры финансирования, основанные на классической модели, адаптированной к украинской реальности, поскольку рынок все еще достаточно рискованный и имеет определенную юридическую специфику. Кроме того, совсем недавно международное рейтинговое агентство Moody's Investor Service подтвердило высокие страновые риски и вновь понизило рейтинг Украины, что не может не отразиться на структурах и ценовых показателях финансирования. При финансировании проектов в разных сферах наш банк пока предпочитает частично опираться на инвесторов проекта, на другие активы и деятельность, поскольку существуют риски, которые проект обеспечить не может, по крайней мере, на стадии реализации. Митигирование рисков довольно сложно обеспечить в украинской реальности, поскольку этому препятствует несовершенная юридическая база, специфика налогообложения, ментальные особенности и другие факторы, определяющие необходимость привязки к деятельности третьих лиц. Объем портфеля проектного финансирования банка по состоянию на конец июня 2008 года составляет порядка $356 миллионов выданных средств. Около 80% этого портфеля занимают проекты в сфере коммерческой недвижимости. Наш банк не работает в сегменте жилой недвижимости в силу определенных рисков, которые пока не вписываются в risk-profile банка. Услугу проектного финансирования банк предлагает с 2003 года, в то время это были еще незначительные суммы и сроки. В 2005 году прирост портфеля составил 77%: мы вышли на показатель $110 миллионов. В 2006 году прирост составил 38,5%, и 40% – в 2007 году. В 2008 году уже отмечается значительный рост. Несмотря на общемировые тенденции, мы, благодаря политике банка и наших акционеров, в принципе не ощутили проблем с ликвидностью. С начала 2008 года нами был увеличен портфель проектного финансирования почти на 50%. Условия проектного финансирования На сегодняшний день в Украине мы принимаем риски до 10 лет. Ставку называть не стану. Если банк устраивает структура финансирования сделки, обеспечение и сам проект, то о цене мы договоримся. К каждому проекту применяется индивидуальный подход. Конечно, на формирование ставки влияет стоимость ресурсов, плюс банковская маржа. К тому же, существует калькуляция рисков, позволяющая оценить риск, объемы средств и стоимость. На сегодняшний день рынок не стандартизирован: колебание ставок в разных банках значительное. Мы используем только плавающие ставки. Даже при кредитовании в гривнах, ставка также плавающая. Это связано с привязкой к банковскому внутреннему инструменту, FIDR (fixed interest deposit rate – ставка по депозитам в гривне для физлиц сроком на один год). То есть ставка по договору проектного финансирования определяется как FIDR + маржа. Ставка пересматривается, если пересматривается FIDR. Таким образом отражается стоимость ресурсов в гривне. При финансировании в долларах США и евро процентная ставка привязывается а USD LIBOR или EURIBOR соответственно. Основная валюта кредитования – доллар, реже – евро. Хотя в последнее время набирает оборотов тенденция финансирования в евро. Эта тенденция распространяется, к примеру, на сегменты логистической и офисной недвижимости. К заявкам на проектное кредитование банк выдвигает два основных критерия. В первую очередь, это соотношение собственных и заемных средств в проекте. Как правило, 30% – собственные, 70% – заемные. Процент собственных средств зависит от финансовой состоятельности заемщика, рисков, спонсора, участников проекта и других факторов. Второй важный момент – коэффициент, определяющий отношение свободного денежного потока к объемам выплат по кредиту за период, включая проценты и основную сумму долга. Как правило, этот коэффициент должен составлять 1,3. Конечно, существует и ряд других требований: репутация и надежность спонсора, опыт участников проекта. К анализу и изучению данных по проекту мы крайне редко привлекаем сторонних экспертов, поскольку располагаем собственным опытным риск-менеджментом. Какую-то часть работы делает наш департамент. Конечно, приветствуется, если по проекту разработан feasibility study, подготовленный независимым экспертом, имеющим опыт в разработке такого рода проектов. Приветствуется наличие экспертного мнения, подтверждающего адекватность бюджета, marketability проекта и т.д. Условия кредитования международным банком определяются особенностями рынка. Сегодня наблюдаются проблемы с финансированием в западных странах. Банки, финансировавшие напрямую или через украинские банки, сократили объемы поступлений в Украину, поскольку у них возникли проблемы в других регионах. В целом, отличие иностранных банков заключается в том, что они предлагают классический вариант проектного финансирования, более чувствительны к аудиту, к due diligence. Они чувствительны также к техническому анализу, хотят видеть EPC (entire procurement contract) с генеральным подрядчиком («под ключ», с фиксированной ценой и сроками ввода в эксплуатацию, ответственностью за невыполнения контракта подтвержденной банковскими гарантиям). Для украинских банков аудит не всегда обязателен. EPC просто не существует на нашем рынке. Конечно, есть примеры, в которых это было, к примеру, METRO Cash & Carry, Philip Morris, но это скорее исключение, нежели правило. Украинский рынок на данном этапе – рынок подрядчика, а не заказчика, поскольку заказчиков много, а количество качественных строителей ограничено. Многие компании предпочитают развивать собственную строительную структуру. Это типичная ситуация на рынке. Западные банки такие схемы не особо приветствуют, потому что строительный риск ничем не митигирован: я – заказчик, я – и строитель, хочу строю, – хочу, нет. Специфика украинского проектного финансирования Крупные проекты, как правило, синдицируются. В Украине синдицирование не развито, банки стараются финансировать проекты самостоятельно в рамках собственных лимитов, стараяь наращивать их по мере возможности за счет дополнительной капитализации. Например, лимит нашего банка на одного заемщика сейчас составляет порядка $100 миллионов, и он будет увеличен еще на $50 миллионов еще в этом году. Вопрос в другом: необходимо ли финансировать самостоятельно один проект в объеме 150 миллионов? Конечно же, лучше синдицировать и делить риски с участниками синдиката. Однако существуют регуляторные проблемы, связанные с синдицированием. В законодательстве имеется такое понятие как «консорциумное кредитование», схематика которого, впрочем, также не до конца понятна. Тем не менее, доля кредитов под проект растет. Такой вид кредитов в некоторой степени проще, чем привлечение облигаций и выпуск евробондов. В этом году мы не собираемся снижать темпы кредитования в сфере недвижимости, по крайней мере, на определенный период времени. На сегодняшний день банкам интересен сегмент коммерческой недвижимости. Существуют экспертные обзоры, свидетельствующие о высоком спросе на офисные, торговые помещения и площади в других сегментах. Сегодня деклараций о проектах довольно много, но вряд ли хотя бы половина из них будет реализована. Во многом на реализацию этих проектов повлияет ликвидность банковской системы. Мы отмечаем удорожание ресурсов, отражающееся на окупаемости строительства. Это и инфляция, «съедающая» бюджеты, ревальвация гривны к доллару, более чем 30% увеличение стоимости строительно-монтажных работ, стройматериалов. Результат вышеперечисленных факторов – превышение сметы на строительство (cost overrun), которое должно покрываться заемщиком. Банк устанавливает фиксированный объем предварительных инвестиций. Помимо этого, он отслеживает все расходы: любое превышение сметы должно финансироваться за счет дополнительных средств, как правило, взносов со стороны спонсоров проекта. УСЛОВИЯ ПРОЕКТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ Одним из банков, предоставляющих услуги по проектному финансированию в Украине, является OTP Bank фото: Олег Герасименко На сегодняшний день в Украине мы принимаем риски до 10 лет. Ставку называть не стану. Если банк устраивает структура финансирования сделки, обеспечение и сам проект, то о цене мы договоримся. К каждому проекту применяется индивидуальный подход. Конечно, на формирование ставки влияет стоимость ресурсов, плюс банковская маржа. К тому же, существует калькуляция рисков, позволяющая оценить риск, объемы средств и стоимость. На сегодняшний день рынок не стандартизирован: колебание ставок в разных банках значительное. Мы используем только плавающие ставки. Даже при кредитовании в гривнах, ставка также плавающая. Это связано с привязкой к банковскому внутреннему инструменту, FIDR (fixed interest deposit rate – ставка по депозитам в гривне для физлиц сроком на один год). То есть ставка по договору проектного финансирования определяется как FIDR + маржа. Ставка пересматривается, если пересматривается FIDR. Таким образом отражается стоимость ресурсов в гривне. При финансировании в долларах США и евро процентная ставка привязывается а USD LIBOR или EURIBOR соответственно. Основная валюта кредитования – доллар, реже – евро. Хотя в последнее время набирает оборотов тенденция финансирования в евро. Эта тенденция распространяется, к примеру, на сегменты логистической и офисной недвижимости. К заявкам на проектное кредитование банк выдвигает два основных критерия. В первую очередь, это соотношение собственных и заемных средств в проекте. Как правило, 30% – собственные, 70% – заемные. Процент собственных средств зависит от финансовой состоятельности заемщика, рисков, спонсора, участников проекта и других факторов. Второй важный момент – коэффициент, определяющий отношение свободного денежного потока к объемам выплат по кредиту за период, включая проценты и основную сумму долга. Как правило, этот коэффициент должен составлять 1,3. Конечно, существует и ряд других требований: репутация и надежность спонсора, опыт участников проекта. К анализу и изучению данных по проекту мы крайне редко привлекаем сторонних экспертов, поскольку располагаем собственным опытным риск-менеджментом. Какую-то часть работы делает наш департамент. Конечно, приветствуется, если по проекту разработан feasibility study, подготовленный независимым экспертом, имеющим опыт в разработке такого рода проектов. Приветствуется наличие экспертного мнения, подтверждающего адекватность бюджета, marketability проекта и т.д. Условия кредитования международным банком определяются особенностями рынка. Сегодня наблюдаются проблемы с финансированием в западных странах. Банки, финансировавшие напрямую или через украинские банки, сократили объемы поступлений в Украину, поскольку у них возникли проблемы в других регионах. В целом, отличие иностранных банков заключается в том, что они предлагают классический вариант проектного финансирования, более чувствительны к аудиту, к due diligence. Они чувствительны также к техническому анализу, хотят видеть EPC (entire procurement contract) с генеральным подрядчиком («под ключ», с фиксированной ценой и сроками ввода в эксплуатацию, ответственностью за невыполнения контракта подтвержденной банковскими гарантиям). Для украинских банков аудит не всегда обязателен. EPC просто не существует на нашем рынке. Конечно, есть примеры, в которых это было, к примеру, METRO Cash & Carry, Philip Morris, но это скорее исключение, нежели правило. Украинский рынок на данном этапе – рынок подрядчика, а не заказчика, поскольку заказчиков много, а количество качественных строителей ограничено. Многие компании предпочитают развивать собственную строительную структуру. Это типичная ситуация на рынке. Западные банки такие схемы не особо приветствуют, потому что строительный риск ничем не митигирован: я – заказчик, я – и строитель, хочу строю, – хочу, нет. АНДРЕЙ ДУДЧЕНКО, НАЧАЛЬНИК УПРАВЛЕНИЯ ПРОЕКТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ «НАДРА БАНКА»: фото: «Надра банк» На сегодняшний день многие банки предлагают простое кредитование, называя эти услуги проектным финансированием, скорее, для маркетинговых целей, что не совсем соответствует данному понятию. «Надра Банк» развивает схему проектного финансирования с 1998 года, используя мировой опыт, технологии ЕБРР, МБРР и других мировых финансовых институтов. Мы учитываем также специфику работы в Украине. По результатам работы и популярности среди клиентов данного продукта можно сказать, что у нас это получается хорошо. На данный момент наш кредитный портфель составляет более $600 миллионов (около 32% – проекты в сегменте недвижимости). Это практически половина нашего корпоративного портфеля. Банк предоставляет классический, принятый в мировой практике, вариант проектного финансирования, когда основным источником погашения кредита является денежный результат, получаемый от финансируемого проекта, а основным обеспечением по кредиту – кредитуемый объект. На сегодняшний день такого рода банковские услуги пользуются популярностью, поскольку данный вид финансирования осуществляется для финансирования эффективных проектов, связанных с развитием бизнеса или нового направления действующего бизнеса предприятия, его перепрофилированием или модернизацией. Проектное финансирование как банковская услуга сегодня пользуется значительным спросом – такой вариант сотрудничества востребован со стороны клиентов. К тому же, многие из них по-другому переосмысливают вместе с нами проекты: человек приходит к нам с идеей, мы начинаем ее структурировать в правильное русло, вместе производим расчеты и осуществляем анализ. В результате наши клиенты многое оценивают и осмысливают с другой стороны, что только улучшает проект. Бывали случаи, когда в результате совместной работы с клиентом он принципиально менял концепцию своего проекта. В сфере недвижимости наш банк финансирует множество крупных проектов: в жилом сегменте – это «Чайка», «Космополитен», «Коцюбинский», «Парковый город». В портфеле банка есть и проекты коммерческой недвижимости. Помимо Киева, мы работаем также в других городах. Кредитование коммерческой недвижимости для нас интересно с позиции привлечения фондирования. Под такие крупные проекты мы привлекаем средства иностранных банков. На сегодняшний день аккумулировать в Украине большой объем ресурсов под крупные коммерческие проекты практически нереально. Это является основной причиной того, что реализация многих проектов коммерческой недвижимости останавливается либо ведет к смещению графика ввода в эксплуатацию. Дело в том, что банкам менее выгодно вкладывать большие объемы финансирования в проекты коммерческой недвижимости с низкой оборачиваемостью в сравнении с объектами жилой недвижимости или в промышленные предприятия. Для клиентов в сегменте коммерческой недвижимости мы предлагаем достаточно длительный срок кредитования (до 10 лет), условия которого под каждый проект подбираются индивидуально. Если проект реализуется для сдачи объекта в аренду, то срок погашения кредита начинается не раньше, чем объект будет введен в эксплуатацию и заполнен арендаторами, и проект начинает генерировать доход. Для коммерческих объектов с последующей продажей и для проектов жилой недвижимости, срок реализации которых по длительности гораздо меньше, погашение кредита будет привязано к началу и доле продаж. По проектам жилой и коммерческой недвижимости основным объектом обеспечения выступает строящийся объект. фото: Олег Герасименко Сегодня «Надра Банк» предлагает застройщикам и девелоперам проектное финансирование как комплексное решение, состоящее из ряда банковских инструментов и продуктов, что позволяет клиентам банка получать условия финансирования проектов, максимально соответствующие их потребностям и специфике. Это означает, что не проект приспосабливается к возможностям банка, а банк выстраивает финансирование, исходя из особенностей проекта. Для клиентов преимуществами такого подхода является долгосрочный характер финансирования на индивидуальных условиях, что позволяет им снизить стоимость такого финансирования и повысить его эффективность. Основным требованием к заемщику является подтверждение того, что данный проект будет реализован в рамках запланированных проектных показателей. Кроме того, заемщик должен иметь возможность внести свой собственный вклад в данный проект – стандартно это не менее 30%. Для банкиров собственный вклад – это своеобразный индикатор личной материальной заинтересованности владельцев проекта в его успешной реализации. Также для нас важен и опыт заемщика, наличие сильной управленческой структуры. При разработке схем проектного финансирования мы опирались на мировую практику, адаптированную к условиям украинского рынка. Иностранные банки не любят начинать работу с проектами, по которым нет дополнительной гарантии. Они не достаточно понимают также специфику работы в украинском бизнесе (например, то, что разрешительные документы не всегда можно получить в полном объеме или получить с опозданием). Поэтому иностранные банки более насторожено относятся к недвижимости в Украине. Даже если имеется разрешение на строительство, риск «нереализации» проекта в рамках запланированных показателей остается довольно большим: почти каждый проект на выходе получается дороже, чем на этапе начала финансирования, сдвигаются сроки реализации, и чем качественнее банк с клиентом оценит и предусмотрит такие отклонения, тем выше успех проекта. Кроме того, мы проводим ежемесячные, ежеквартальные оценки хода воплощения проектов в жизнь, чтобы следить за проектом в процессе его реализации. Отмечу, что сейчас появилось достаточно много грамотно структурированных проектов: заказчики приходят подготовленными, с более продуманными решениями и профессиональным подходом, что нас, банкиров, не может не радовать. Это означает, что культура проектного финансирования все же «приживается» в суровых условиях украинского бизнеса.