26.06.2006

Паркинг: особенности девелопмента

НЕОБХОДИМОСТЬ Актуальную для всех растущих городов проблему наличия организованных мест стоянки автомобилей можно рассматривать в двух аспектах: общегородском и точечном – для каждого обособленного объекта недвижимости. «Очевидно, – считает Андрей Назаренко, руководитель отдела консультаций по недвижимости компании Ernst & Young в Украине, – что, несмотря на весомую роль общественных и муниципальных инициатив в строительстве гаражей и паркингов, общий уровень «паркинговой» обеспеченности города находится в прямой зависимости от того, какое внимание этой составляющей инфраструктуры в рамках своих проектов уделяют отдельные девелоперы. В условиях финансовой неспособности государственных и муниципальных органов власти обеспечить реализацию какой-либо программы за счет бюджетных средств основным способом достижения глобальных целей является привлечение частного капитала, для чего создаются соответствующие нормы и стимулы. В данном случае речь идет о требованиях по обязательному обеспечению любого объекта недвижимости определенным количеством парковочных мест, которые должен соблюдать каждый застройщик. Однако, кроме этих требований, важное значение имеет рыночная ситуация, либо усиливающая, либо ослабляющая государственные нормы к вместительности паркингов в структуре того или иного объекта недвижимости». Так, автомобильный паркинг является одним из основных критериев, определяющих классность, рыночную привлекательность, а соответственно, и цену продажи квартир в жилом доме. Не удивительно, что в классификаторе жилой недвижимости, утвержденном в конце апреля текущего года «Украинской Строительной Ассоциацией», требования к паркингу занимают одно из ключевых мест среди факторов «строительных и технических характеристик здания и его конструктивных элементов». И хотя, по мнению самих разработчиков классификатора, паркинг не является критическим для определения класса жилья, в документе указано, что уже в эконом-классе паркинг необходим, а для более высоких уровней – бизнес, премиум (как и де-люкс) – предусматривается обеспечение 1-2 и более машиномест на квартиру. Рассуждая о важности паркинга для жилого дома, многие эксперты отмечают, что для объекта, позиционирующего себя в бизнес-классе и выше, наличие этого фактора – даже не критерий, а ключевой и неотъемлемый атрибут. С этим соглашаются и сами девелоперы, отмечающие, что без гаражей квартиры просто не продавались бы по заявляемой цене. Кроме того, несмотря на многочисленные сложности инженерного обеспечения и технологические проблемы (речь о которых пойдет ниже), паркинги сами по себе являются эффективным активом и приносят девелоперу ощутимый доход, поскольку, как правило, продаются отдельно от квартир. По мере роста значимости офисного труда, вторым (а для некоторых и первым) по продолжительности пребывания местом становится офис. Как результат роста уровня жизни и автомобилизации населения паркинг уже сегодня является не менее важным, чем для жилого дома, критерием качества офисного здания. С этим соглашаются все эксперты. Так, Сергей Король, председатель наблюдательного совета компании «Нест», отмечает: «Сам принцип деятельности объектов офисной недвижимости предполагает обеспечение компаний-клиентов (арендаторов) условиями, необходимыми для успешной, эффективной, спокойной, лишенной проблем работы. Одним из ключевых базовых элементов инфраструктуры, обеспечивающих такие условия, является паркинг, содержащий необходимое количество машиномест. И хотя требования к обеспечению парковочными местами офисных центров класса А наиболее высокие, в классе В и С паркинг, располагающий достаточным количеством парковочных мест, также необходим для удовлетворения потребностей арендаторов». Не случайно в классификаторе офисной недвижимости, утвержденном в 2004 году комитетом по недвижимости Американской торговой палаты, среди 10 обязательных требований, соответствие с которым определяет класс офисного центра, указана «охраняемая парковка (исключая стихийную парковку на улице) в здании или на прилегающей территории из расчета не менее 1 машиноместа на 100 м² арендуемой офисной площади». Как отмечают эксперты, паркинг является обязательным элементом инфраструктуры и торгового центра. В соответствии с рекомендуемыми рыночными показателями, вместительность паркинга должна определяться исходя из соотношения 4-8 машиномест на 100 м² общей торговой площади, в зависимости от вида ТЦ, месторасположения, объема, структурного наполнения и других факторов. По словам Сергея Короля, объекты торговой недвижимости вообще не могут работать без паркинга: «Здесь уже речь идет не столько о клиенте-арендаторе, сколько о клиенте-покупателе. Успех ТЦ зависит от успешной деятельности магазинов, арендующих в нем площади, а их успех определяется во многом удобным для покупателя доступом к центру, в том числе и отсутствием проблем с парковкой машины. Преодолев по дороге к ТЦ целый ряд препятствий, покупатель вряд ли захочет вернуться в него, конечно, если рынок достаточно конкурентен и у клиентов есть выбор. Отсутствие паркинга в профессиональном ТЦ – нонсенс. Исключением может быть объект, находящийся в самом центре города, напрямую связанный со станцией метро и расположенный в месте традиционно сложившегося потока пешеходов («Глобус», «Метроград»)». Евгений Кин, директор компании «ААМ Автоматик» (Москва), отмечает, что «каждый крупный супермаркет, торговый или развлекательный центр непременно предлагает своим посетителям удобные охраняемые стоянки (возможно, даже подземные), различные скидки и бонусы для постоянных покупателей при оплате парковочных мест. Для торговых объектов удобный паркинг – это эффективный способ привлечения покупателей. Ведь люди, привыкшие к определенным условиям комфорта, не поедут в магазин или фитнесс-центр, если там нет стоянки или она мала и неудобна». Соглашается с этим мнением и Николай Ержаховский, генеральный директор компании «XXI Век»: «В торговой недвижимости паркинг является важнейшим инструментом логистики покупательских потоков, средством создания комфортных условий для клиентов и, как следствие, формирует лояльность покупателей-автомобилистов, которые, по статистике, за посещение ТЦ тратят больше денег. От наличия паркинга в значительной степени зависит посещаемость ТЦ в будущем, так как при постоянном увеличении количества ТЦ на рынке, росте конкуренции и увеличении количества автомобилистов более удобные с точки зрения паркинга центры будут привлекать большую часть клиентов». Паркинг является неотъемлемым элементом инфраструктуры профессионального складского комплекса. Как отмечает Николай Ержаховский, «наличие и формат паркинга, являющегося частью технологического процесса склада, определяется его типом (распределитель, длительное хранение, охлаждение), а также другими характеристиками (например, интенсивностью). В зависимости от мощности складских помещений, необходимо предусмотреть отстойники для автопоездов, стоянки для сотрудников и клиентов логистического центра». Немалое значение имеет паркинг и для гостиничной недвижимости, где его роль, по словам Андрея Назаренко, «менее значима, чем в офисном и торговом сегментах, однако к его наличию, вместительности и качественным характеристикам каждым оператором выдвигаются довольно жесткие требования, во многом зависящие от класса гостиницы, месторасположения, предполагаемого позиционирования». Таким образом, для любого объекта недвижимости паркинг является жизненной необходимостью – ключевым элементом инфраструктуры, от характеристик которого в значительной степени зависит качество основных услуг, генерируемых объектом, а значит, и уровень его рыночной привлекательности, проявляющийся в размере арендных ставок.

Таблица 1. Нормативы обеспеченности местами для стоянки автомобилей в различных сегментах недвижимости, согласно ГСН 360-90**
Отдельные здания и сооружения массового посещения	Единица измерения	Количество машиномест
1. Министерства, учреждения управления, общественные, научные и проектные организации с большим числом посетителей	На 1000 работающих	15-20
2. То же, с малым числом посетителей	То же	7-10
3. Высшие и средние учебные заведения	На 100 человек – преподавателей, персонала и учащихся	3-7
4. Предприятия торговли и общественного питания:
рестораны и кафе городского значения	На 100 мест в залах	10-15
прочие рестораны и кафе	То же	8-12
торговые центры, универмаги, магазины площадью торговых залов более 500 м²	На 100 м² торговой площади	8-12
крытые и колхозные рынки	На 50 торговых мест	20-25
специализированные предприятия торговли	На 100 м² торговой площади	–
5. Учреждения культуры и искусства:
театры, цирки, кинотеатры в центральной части города, концертные залы, музеи, выставки (городского значения)	На 100 мест или единовременных посетителей	10-15
прочие кинотеатры	То же	5-7
парки культуры и отдыха	–	3-4
6. Предприятия бытового обслуживания населения (дома быта)	На 1000 рабочих мест	15-20
7. Гостиницы:
высших разрядов	На 100 мест	10-15
прочие гостиницы	То же	6-8
8. Лечебно-профилактические учреждения:
больницы, диспансеры, родильные дома	На 100 коек	10-15
поликлиники	На 500 посещений в смену	10-15
9. Спортивные здания и сооружения городского значения с трибунами вместимостью: стадионы – более 5000 зрителей, залы и бассейны – более 500 зрителей	На 100 мест	3-5
10. Вокзалы железнодорожного, речного, морского, автомобильного и воздушного транспорта	На 100 пассажиров, прибывающих в час пик	8-15
Примечание 1. Минимальные нормы в п.п. 3, 5, 6 таблицы даны для городов с относительно низким уровнем автомобилизации на расчетный срок (100-150 автомобилей на 1000 жителей), максимальные – для городов с относительно высоким уровнем автомобилизации (180-250 автомобилей на 1000 жителей).
Примечание 2. На открытых стоянках автомобилей около учреждений культурно-бытового обслуживания, предприятий торговли и отдыха, отдельных зданий и сооружений массового посещения следует выделять места для личных автотранспортных средств инвалидов, обозначая их специальной разметкой и специальными знаками. Их вместимость определяется в зависимости от общей вместимости автостоянки и составляет: до 100 автомобилей – 4 места-стоянки для инвалидов, от 100 до 200 – 5-7 мест стоянок, более 200 – по расчету. Для лечебно-профилактических учреждений, посещаемых инвалидами при их амбулаторном лечении, количество машиномест принимать из расчета 10-15% от общей вместимости автостоянки.

ГОСУДАРСТВЕННЫЕ И РЫНОЧНЫЕ НОРМЫ С точки зрения законодательства, обеспечение парковочными местами является необходимым требованием при проектировании и строительстве любого объекта недвижимости. При несоблюдении этих норм проект просто не будет согласован, а соответственно, не может быть начато строительство, и объект не будет введен в эксплуатацию. Расчетное количество машиномест на автостоянках у отдельных общественных зданий и сооружений массового посещения в Украине регулируется ГСН 360-92** в редакции 2002 года (см. таблицу 1.). Если проанализировать пункты таблицы, имеющие непосредственное отношение к нормативам обеспеченности паркингом объектов офисной и торговой недвижимости, то можно сделать следующие выводы. В офисных центрах, которые мы отнесем к разделу «министерства, учреждения управления, общественные, научные и проектные организации с большим числом посетителей» вместительность паркинга определяется исходя из расчета количества машиномест на 1000 работающих, при этом, если речь идет о Киеве, она должна составлять не менее 20 машиномест. Исходя из требований обеспечения административных служащих 10 м² площади на 1 человека, в итоге получаем, что минимум 1 машиноместо должно приходиться на 500 (!) м² площади. В сравнении с приведенными выше рыночные требования 100 м² на 1 машиноместо – более чем впечатляющий показатель. Однако, и при этом некоторые девелоперы пытаются убедить представителей согласовывающих органов, что в проектируемом здании предполагается крайне незначительное количество сотрудников, а огромная доля помещений будет иметь общее и вспомогательное назначение. В результате арендаторам офисных помещений приходится пользоваться для парковки прилегающей территорией и подъездными дорогами. Норматив вместительности паркинга для торговых центров – 12 машиномест на 100 м² торговой площади – на первый взгляд существенно превосходит приведенные выше рыночные показатели, однако, один нюанс не позволяет ему реализоваться на практике. Привязка количества машиномест в паркинге к торговой площади дает недобросовестным девелоперам лазейку – заявляя минимальную долю торговой площади в общей площади ТЦ, можно получить разрешение на строительство в структуре крупного торгового объекта паркинга, в лучшем случае способного вместить автомобили работников ТЦ, но никак не его многочисленных посетителей. Также стоит отметить, что, кроме довольно простых и понятных количественных требований к вместительности паркинга, существуют многочисленные качественные нормативы, определяющие используемые строительные материалы и технологии, пожарную безопасность, эргономику, возможность универсального использования и т.д. Весь этот перечень в очень незначительной степени регулируется государством и учитывается по усмотрению самих застройщиков. Очевидно, что характеристики паркинга зависят в первую очередь от его вида: набор требований, которым должна соответствовать открытая наземная стоянка, не идет ни в какое сравнение с параметрами многоуровневого подземного паркинга. Из всего многообразия конструкций в сфере недвижимости получили распространение или претендуют на перспективное развитие следующие виды паркингов: наземные (открытые, крытые), многоуровневые (наземные, подземные и наземно-подземные), механизированные. ВИДЫ ПАРКИНГА По словам Сергея Короля, одноуровневые наземные паркинги характерны для объектов недвижимости, находящихся не в центральной части городов: «По понятным причинам на одной наземной площадке порядка 3000 м² в центре города сложно разместить даже 100 автомобилей. А ведь это минимальное количество необходимое для эксплуатации офисного центра класса А в 10 000 м², расположенного в центре города. А вот под зданием, пятно которого составляет 1500 м², вполне возможно разместить паркинг такой же площади, получив значительную экономию земли. С другой стороны, работая над проектом строительства ТРЦ где-нибудь на Окружной, девелопер будет рассматривать земельный участок площадью от 20 до 40 гектаров (в зависимости от объема проекта). Земля здесь на порядок дешевле, чем в центре, что позволяет создавать обширную наземную парковку». С этим мнением соглашается Николай Ержаховский: «Вид паркинга при строительстве того или иного объекта недвижимости определяется исходя из характеристик площадки, стратегии инвестора, экономических и технических решений. Например, при нынешних, довольно высоких ценах на землю в Киеве, и особенно его центральной части, экономически наиболее целесообразно строить подземный паркинг, освобождая площади под застройку непосредственно основной функцией».

фото: Олег Герасименко «Важную роль играют факторы, определяющие возможность строительства паркинга того или иного вида. В первую очередь, это касается подземного паркинга, создание которого в силу ряда причин (подземные коммуникации, подземные воды, геология) в некоторых местах просто невозможно, – говорит Андрей Назаренко. – Однако, в конечном итоге при прочих равных условиях выбор девелопера определяется результатами сугубо финансовых расчетов. При этом во внимание принимаются такие показатели, как: – стоимость создания паркинга. Строительство открытого, крытого одноуровневого и многоуровневого наземного паркинга (от $50 до $200 за 1 м²) обходится гораздо дешевле, чем подземного (от $500 до $1000 за 1 м² – в зависимости от инженерно-геологических условий территории, на которой ведется строительство). В целом, стоимость строительства квадратного метра подземного паркинга может в некоторых случаях достигать стоимости строительства квадратного метра возводимого сооружения; – стоимость земли и возможности ее альтернативного использования. Дороговизна земельных ресурсов в центре города нивелирует экономию в себестоимости наземного паркинга; в этих условиях более эффективным является использование максимально возможной площади под основную (офисную, торговую, жилую и т.д.) застройку, с размещением паркинга под землей. Обратная ситуация наблюдается на окраинах города – более низкие цены на землю делают разницу в себестоимости подземного и наземного паркинга достаточно существенной, а также позволяет размещать на участке как основные площади, так и наземный паркинг; – разница в размере дохода, генерируемого объектом недвижимости в зависимости от того, каким видом паркинга располагает объект. Хотя, как правило, для арендаторов коммерческих площадей преимущественное значение имеет не вид паркинга, а в целом достаточная обеспеченность офисного или торгового центра парковочными местами. В условиях насыщенного рынка качественный подземный паркинг становится весомым конкурентным преимуществом объекта, позволяющим ему получать более высокие доходы, чем аналоги с другим видом паркинга или с недостаточно вместительным паркингом. В сфере жилой недвижимости ситуация несколько иная – даже на растущем рынке одним из критериев отнесения объекта к высокому классу является наличие подземного паркинга. Возможно, такая ситуация обусловлена тем, что места в паркинге жилых домов в подавляющем большинстве случаев продаются, а не сдаются в аренду, как в объектах коммерческой недвижимости, и покупатели элитных квартир хотят получить максимум комфорта от места стоянки своего автомобиля. Ниже мы детально остановимся на наиболее актуальном сегодня для объектов недвижимости виде паркинга – подземном. СИСТЕМЫ АВТОМАТИЗАЦИИ И ОХРАНЫ ПАРКИНГА Обеспечение охраны в паркинге все чаще осуществляется с помощью электронных систем различной сложности. Любая охраняемая автостоянка призвана обеспечивать определенный уровень безопасности припаркованных на ней машин. Чем этот уровень выше, тем сложнее и дороже система охраны, которая может представлять собой целый комплекс различных систем наблюдения, идентификации и контроля. Однако, приемлемой может оказаться и сравнительно простая и недорогая система – все зависит от типа парковки и целей ее создания. Самое простое решение проблемы превращения огороженной стояночной территории в охраняемый паркинг – установка на въезде шлагбаума и наличие охранника-контролера, который будет заниматься расчетно-пропускной деятельностью. Скорость работы такой системы целиком зависит от человеческого фактора, то есть быстротой не отличается. Так что она годится для стоянок с небольшим машинопотоком. Если же требуется постоянно обеспечивать въезд и выезд большого количества автомобилей, при этом не создавая очередей и прочих неудобств, то без автоматической системы контроля и оплаты проезда не обойтись. При въезде на паркинг пользователь (в данном случае водитель машины) должен получить какой-либо идентификатор. Наиболее дешевым и распространенным вариантом, удобным для массовых стоянок, являются билеты со штрих-кодом или магнитной полосой. На них может содержаться вся необходимая информация о времени и тарифе. После оплаты парковки на выезде билет может быть увезен с собой. Более сложный и дорогостоящий вариант – электронные носители. Они обеспечивают более высокий уровень защищенности информации (их труднее подделать) и позволяют хранить данные о перемещении по территории паркинга и денежных расчетах владельца. Если паркинг имеет постоянных клиентов или VIP-пользователей, то для них могут быть предусмотрены бесконтактные проксимити-карты. Их несомненное удобство в том, что при наличии активной проксимити-метки, считываемой на большой дистанции и скорости, такие карты могут давать возможность практически безостановочного проезда через зону контроля. Помимо индивидуального пропуска, зачастую применяется фото- и видеоидентификация. При въезде автомобиля осуществляется видеосъемка или захват нескольких кадров (фотографирование). Когда автомобиль покидает паркинг, оператор может определить, ту ли машину хотят забрать со стоянки по данному пропуску. Также может быть установлена система распознавания номеров, но эффективность ее работы зависит от степени читаемости конкретного номера и определенном его расположении на кузове автомобиля. Если номер испачкан, плохо виден или располагается в неуставном месте, система не сможет его зарегистрировать. Автоматизированные системы контроля, благодаря сложному сочетанию фотоэлементов, при необходимости позволяют автоматически, без визуального контроля оператора, назначать разные тарифы, в зависимости от габаритов транспортного средства. Но в некоторых случаях человек все-таки незаменим. Например, зафиксировать проезд автомобилей что называется «паровозиком», то есть бампер в бампер, автоматической системе крайне сложно. На сегодняшний день это – основная беда паркингов, способом борьбы с которым является установление в зоне въезда/выезда либо лежачих полицейских, либо шлагбаума с большой скоростью открывания/закрывания стрелы. Последний способ, в силу его некоторой агрессивности, решаются использовать далеко не все владельцы стоянок. Закрытые охраняемые паркинги – совершенно другая тема для разговора. Так как определенная схема их построения у нас пока не выработана, удобство пользования целиком зависит от фантазии проектировщика и требуемого заказчиком алгоритма контроля въезда-выезда, передвижения по этажам и пандусам. Таким образом, парковочная система, предназначенная для этого вида стоянок, должна не только обеспечивать контроль и учет автотранспорта, но и решать задачи по управлению движением. Поэтому для подземных (наземных) паркингов используется целый комплекс систем охраны, контроля доступа и регулирования движения машин, с целью предотвращения их столкновений и образования «пробок» в узких местах (тоннеле пандуса, выезде с паркинга). Помимо всего вышеперечисленного, на пандусе и этажах паркинга зачастую устанавливается видеонаблюдение, а также система датчиков, позволяющая фиксировать присутствие автомобиля на определенном парковочном месте. В целом, современная парковочная система может состоять из шлагбаума и кассового аппарата, обслуживаемых одним работником-оператором, а может представлять собой целый разветвленный комплекс автоматизированных технических устройств. Все зависит от площади парковки, плотности машинопотока и возможностей владельца паркинга. Кроме того, стоит отметить, что, несмотря на кажущуюся простоту проектных решений в этой сфере и многообразие схем защиты стоянок, процесс установки системы на тот или иной объект зачастую носит креативный характер и требует от разработчиков и проектировщиков применения не только профессиональных качеств, но и творческих способностей, чтобы адаптировать имеющееся оборудование к нуждам и особенностям того или иного вида стоянки. Зачастую приходится создавать новые варианты систем для конкретного заказчика. При внешнем сходстве задачи – держать автомобиль за определенную плату на парковочной территории – решение ее может быть разным. Евгений Кин, директор компании «ААМ Автоматик» (Москва) ПОДЗЕМНЫЙ ПАРКИНГ Под большинством бизнес-центров классов А и В, а также жилыми комплексами и некоторыми торговыми центрами располагаются одно- или двухуровневые подземные паркинги. Международная практика показывает, что многоуровневые (3 и больше уровней) паркинги строятся редко – это слишком затратно, а кроме того, при организации подземного паркинга существуют градостроительные ограничения по максимально возможной глубине строительства. На сегодняшний день в Киеве построен только один четырехуровневый подземный паркинг – в пока не функционирующем офисном центре «Парус» на углу ул. Мечникова и бульвара Леси Украинки. В целом, по словам Андрея Назаренко, можно выделить следующие проблемы, возникающие при строительстве подземных паркингов: – «подземные воды и карстовые образования, которые могут ограничить глубину заложения или усложнить процесс рытья котлована. Возникает необходимость проводить трудоемкие работы по устройству свайного поля, делать дополнительный отвод воды, временные дренажи. Кроме того, девелопер несет колоссальные затраты на работы, связанные с гидроизоляцией конструкций. Все это повышает стоимость строительства; – подземные коммуникации, насыщенная сеть которых особенно характерна для центральной части Киева. Проходящие под землей линии метрополитена, требующие укрепления фундаменты стоящих рядом домов – эти «подземные обременения» также значительно повышают стоимость строительства подземного паркинга». В целом, подземный паркинг – это технически сложное и дорогое сооружение, следовательно цены, по которым продаются и сдаются в аренду места в таких паркингах, довольно высоки. Подземный паркинг представляет собой единое пространство с разметкой, указывающей границы машиномест. В некоторых объектах часть парковочной зоны разбита на боксы, огражденные с трех сторон бетонными перегородками. Несмотря на то, что в нашей стране подземные паркинги уже достаточно прочно закрепили свою позицию в качестве элементов инфраструктуры современного здания, эксперты констатируют, что далеко не во всех случаях они соответствуют высокому классу автомобилей, для стоянки которых предназначены, и объекта недвижимости в целом. Как отмечают эксперты, подземный паркинг должен отвечать следующим требованиям: – безопасность; – круглосуточная охрана; – технологичность; – удобство въезда и выезда, которые должны быть расположены отдельно; – наличие систем:

	–	гидроизоляции;
	–	вентиляции и контроля загазованности;
	–	пожаротушения и дымоудаления;
	–	связи;
	–	освещения;

– микроклимат (теплый и сухой; воздушные завесы, которые «тормозят» доступ холодного воздуха снаружи, что особенно актуально в зимний период); – отличный обзор; – достаточная для всех типов автомобилей высота потолков и ширина въездов-выездов, разъездов, парковочных мест. На Западе к этим требованиям добавляется наличие моек, очистителей снега, сушек, грузовых лифтов, расположение на въезде/выезде систем антиобледенения. Хотя в целом, как отмечают эксперты, украинская нормативная база в сфере строительства, зачастую не менее строгая, чем западная, имеет множество «белых пятен», связанных, как правило, с применением современных технологий строительства. В таких случаях использование международных стандартов неизбежно, но при этом существуют сложности согласования соответствующих решений в контролирующих органах. Отдельно стоит остановиться на довольно актуальной сегодня проблеме несоответствия нормативных требований к пространственным параметрам подземного паркинга стремительно возрастающим габаритам автомобилей. Например, установленной в СНиПах площади машиноместа 2,3х5 метров явно недостаточно для парковки габаритного авто. Разместить автомобиль на площадке такого размера можно, но к ней еще нужно подъехать и развернуться, не задев стоящие рядом машины. Аналогичное, но все же не столь вопиющее несоответствие касается высоты уровня в подземном паркинге – даже соответствующие нормам и прошедшие экспертизу паркинги оказываются тесными и низкими для обычных джипов, не говоря уже о более крупных автомобилях. В итоге, наиболее профессиональные девелоперы, особенно реализующие элитные проекты в сфере жилой недвижимости, начали проектировать подземные паркинги в соответствии с собственным перечнем требований, основанным на потребительских предпочтениях покупателей квартир. Как отмечают эксперты, учитываются габаритные и маневренные параметры (радиус разворота). При этом предусматриваются машиноместа для различных типов автомобилей – высоких и длинных авто представительского класса и машин бизнес-класса. Приведем некоторые технические параметры, учитываемые при проектировании подземного паркинга для автомобилей представительского класса. Длина такого автомобиля составляет не менее 5 метров при ширине более 1,8 метра. Важный параметр – минимальный радиус поворота такого автомобиля составляет 4 метра, внешний габаритный радиус – 6,2 метра. Минимальная ширина кольца, в которое может вписаться такой автомобиль, составляет 2,9 метра. Размер зазора между автомобилем и стеной ограждения (боковой, задней) должен составлять около 0,5 метра, высота ворот и проездов – не менее 2,2 метра с учетом необходимого зазора до нижней части конструкций перекрытий. ОТЕЧЕСТВЕННАЯ СИТУАЦИЯ И ПЕРСПЕКТИВЫ Отечественных инвесторов пока еще не заинтересовал такой объект девелопмента как обособленные паркинги, поэтому об этом элементе транспортной инфраструктуры в нашей стране пока еще можно говорить исключительно в привязке к каким-либо торговым, офисным центрам, либо жилым комплексам. Как уже отмечалось, несмотря на наличие довольно жестких государственных требований к вместительности паркингов в рамках объекта недвижимости того или иного вида, украинские девелоперы, ограниченные размерами существующих земельных участков, пытаются получить максимальный эффект от застройки, что зачастую априори не оставляет наземному паркингу никаких шансов. Более дорогой вариант подземного паркинга выполняется по минимальной программе – для получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, а также необходимой классности, если такие требования в данном сегменте недвижимости существуют. «Стоит, однако, отметить, – говорит Андрей Назаренко, – что исключительная важность вместительности паркинга для соответствия тому или иному классу, а также сама необходимость такого соответствия на сегодняшний день далеко не столь однозначна. В условиях рынка продавца и арендодателя пользователи недвижимости вынуждены довольствоваться крайне низким по западным меркам уровнем сервиса, и недостаточное количество машиномест в паркинге – одно из ярких проявлений этой тенденции. Лишь в единицах бизнес-центров Киева норма 100 м² на 1 машиноместо хоть как-то выполняется. Подавляющее большинство ТЦ столицы не имеет нормального паркинга. Но отечественные девелоперы могут не отягощать себя вопросами удобства дальнейшей эксплуатации построенных ими зданий: рынок и так поглощает все возводимые объекты и даже «требует добавки». Инвесторы редко думают о долгосрочных перспективах проекта – им нужно построить максимум общей площади, а парковка этому только мешает». По словам Николая Ержаховского, «у девелоперов не всегда получается придерживаться государственных норм в виду отсутствия достаточных площадей для паркинга, потому отклонения обсуждаются на градостроительном совете и в случае аргументированного обоснования могут иметь место». «Также, – добавляет Андрей Назаренко, – очень часто можно встретить ситуацию, когда девелопер заявляет строительство паркинга во второй очереди проекта, а после согласования и строительства благополучно забывает о своих обещаниях». В целом, по словам экспертов, девелоперы довольно часто пытаются обойти нормы вместительности паркинга. Причем случаев, чтобы контролирующие органы штрафовали застройщика из-за нарушения парковочных норм или останавливали строительство, отечественная история пока не знает. Если нормативы отличаются от объективных коммерческих требований, нормы не выполняются. При разработке концепции девелоперы, конечно же, рассматривают количество парковочных мест как одну из составляющих успешного функционирования объекта недвижимости, но при дефиците земли в городе нередко вынуждены жертвовать ими. Что касается жилой недвижимости, то еще в 2003 году Киевсовет принял решение, согласно которому все жилые дома в Киеве должны строиться только с подземными паркингами, минимальное количество машиномест в которых должно соответствовать количеству квартир. Проекты жилых зданий, в которых количество машиномест в подземном паркинге будет меньше количества квартир, или паркинг вообще не будет предусмотрен, приниматься к рассмотрению не будут. Однако, имеются исключения из правил. Например, паркинг может быть предусмотрен во второй очереди проекта; если же дом предназначен для инвалидов либо ветеранов, паркинг вряд ли понадобится. Поэтому решение Киевсовета – это чисто декларативное заявление и не имеет реальной силы, поскольку не подтверждено нормативной базой. В конечном итоге, как отмечает Сергей Король, «существующие государственные нормы гораздо мягче тех, которые диктует рынок». Насколько же выигрывает девелопер, не соблюдая рыночные нормы, – вопрос неоднозначный. Текущая экономия на таком достаточно дорогостоящем пункте затрат, как паркинг, сегодня не оборачивается существенным снижением арендных ставок и недополучением дохода, но, продолжает Сергей Король, «если застройщик не выполняет официальных требований, а о рыночных и говорить не приходится, он сам себе роет глубокую яму, из которой не выбраться. Построив объект, не обеспеченный достаточным количеством машиномест, девелопер обрекает его на неудачу». Другое дело, что сегодня отечественные игроки рынка только начинают осознавать эту истину. Нельзя не отметить положительную тенденцию более внимательного отношения девелоперов к паркингам, которая начинает проявляться в последнее время. По мере насыщения рынка офисными, торговыми площадями или, по крайней мере, в ожидании такого насыщения, девелоперам приходится тщательнее изучать потребности клиентов и закладывать в проекты как можно больше дополнительных опций, среди которых одно из существенных мест занимает вместительный паркинг. Кроме того, эксперты акцентируют внимание на важности надлежащего соблюдения требований к паркингу, даже если это не влечет за собой повышения текущей доходности объекта недвижимости. Соблюдение всех требований к паркингу повышает привлекательность объекта для инвестиционных покупателей, которые, в силу специфики своего участия в проектах, отдают предпочтения долгосрочным конкурентным преимуществам инвестиционного продукта, а не краткосрочной позиции на рынке. Другими словами, даже если на нынешнем этапе, в силу отсутствия конкуренции на рынке, офисный или торговый центр недостаточно, по западным меркам, обеспеченный паркингом, позволяет позиционироваться в высоком классе и заявлять соответствующие ставки аренды, то в долгосрочной перспективе, по мере повышения уровня конкуренции и появления более профессиональных объектов, уровень доходности проектов, при создании которых девелопер предпочел сэкономить, будет существенно снижаться. Именно этот аспект, пока еще не всегда понятный для отечественных игроков, принимают во внимание международные инвестиционные фонды.

фото: Олег Герасименко Комментирует Николай Ержаховский: «Наличие качественного современного паркинга позитивно отражается на инвестиционной стоимости объекта в момент выхода девелопера из проекта, хотя и сопряжено с дополнительными капитальными инвестициями. Для институциональных инвесторов необходимое количество парковочных мест – один из основных критериев привлекательности объекта недвижимости для приобретения». Соглашается с этим мнением Сергей Король: «Институциональный инвестор рассматривает к приобретению понятный ему и соответствующий всем нормам и правилам объект. Такими нормами и правилами являются местоположение, доступность, концепция, эффективность площадей, техническая оснащенность, набор арендаторов, условия договоров аренды, соответствие объекта определенному классу. Недостаточность же в том или ином объекте необходимого количества парковочных мест, как правило, означает полное отсутствие к нему инвестиционного интереса». И если рыночная ситуация пока в целом неблагоприятна для качественного (как и количественного) развития паркингового девелопмента, то, учитывая тот факт, что многие отечественные застройщики сегодня реализуют или планируют начинать реализацию проектов в сфере коммерческой недвижимости, изначально ориентируясь на их продажу как инвестиционного продукта, можно с определенной долей уверенности предположить, что уже сейчас паркинг начинает привлекать надлежащее внимание со стороны игроков рынка недвижимости. ТЕХНИЧЕСКИЕ ТРЕБОВАНИЯ К НАПОЛЬНЫМ ПОКРЫТИЯМ ПАРКИНГОВ Говоря о специальных требованиях к полам в паркингах, в первую очередь, отмечают требование по высокой механической прочности и химической стойкости финишного покрытия (эпоксидного или полиуретанового). К сожалению, на это требование заказчик не желает обращать внимание из-за высокой цены такого покрытия. Но оно выходит на первый план, особенно зимой, когда на 40-50% машин одевается шипованная резина, а для удаления льда дороги посыпают песком, солью и другими химическими средствами, которые разъедают и разрывают бетонные покрытия, в результате чего некачественное напольное покрытие будет стерто и разъедено. На сегодняшний день в нашей стране многими заказчиками и фирмами-укладчиками всех видов покрытий не выполняется самое главное требование по подготовке основания, особенно в зонах средних и высоких нагрузок – дробеструйная и фрезерная обработка, что существенно сокращает механическую прочность и долговечность эпоксидных и полиуретановых напольных покрытий и полов. В целом, среди основных технических требований к напольным покрытиям паркинга нужно назвать: – высокую механическую прочность; – хорошую стойкость к солям и химическим веществам, посыпаемым на дороги для удаления льда; – высокую износостойкость; – наличие антискользящих покрытий, особенно на въезда и выездах из паркинга. Наиболее распространенными технологиями при устройстве паркинга являются: – укладка бетонных полов с упрочнителями; – укладка полов из полимерных (эпоксидных и полиуретановых) материалов. Николай Новиков, руководитель направления наливных полов компании «Инфокомерс» ПОДЗЕМНЫЕ МЕХАНИЗИРОВАННЫЕ (КАССЕТНЫЕ) ПАРКИНГИ В последние годы в западных странах и, прежде всего, в центральных частях крупных городов, широкое распространение начинают получать механизированные подземные паркинги, передвижение автомобилей в которых осуществляется без участия водителя, на автоматических лифтах-подъемниках, что позволяет увеличить количество парковочных мест, освободить клиента от вождения автомобиля в паркинге и сэкономить время на парковку. По оценкам экспертов, в последние несколько лет объемы рынка механизированных подземных паркингов в Западной Европе возрастают на 200% ежегодно. Отечественные девелоперы также начинают с интересом изучать кассетные паркинги, позволяющие эффективно решать проблему размещения большого количества автомобилей на ограниченной площади (для размещения 108 автомобилей под землей необходимо пятно застройки площадью около 14 м²). К недостаткам этого варианта решения паркинговых проблем можно отнести высокую себестоимость строительства кассетного паркинга. Расходы на его создание существенно превышают стоимость строительства подземных паркингов обычного типа. Средняя стоимость строительства 1 м² подземного механизированного паркинга, например, в странах Западной Европы, превышает $1200. Кроме того, при выборе кассетного паркинга отечественный девелопер неминуемо столкнется с многочисленными сложностями согласования и разрешения на предмет его соответствия устаревшей нормативной документации. Однако, несмотря на высокую себестоимость (хотя в некоторых случаях строительство обычных подземных паркингов обходится не намного дешевле) и потенциальные проблемы с согласованием, кассетные паркинги располагают целым рядом существенных преимуществ, позволяющих говорить о благоприятных перспективах их развития в нашей стране. Во-первых, кассетный паркинг занимает минимальную площадь поверхности, легко вписывается в уже существующую урбанистическую и экологическую среду; во-вторых, благодаря своей конструкции и целому ряду технологий, обеспечивает полную гидроизоляцию; в-третьих, механизированные подземные паркинги полностью автоматизированы. Они обеспечивают 100-процентную гарантию сохранности автомобиля, исключают несанкционированное проникновение извне и дают хозяину автомобиля уверенность, что только он сможет забрать машину со стоянки. Все механизированные подземные паркинги, независимо от комплектации и производителя, оборудованы интеллектуальными системами управления – как автономными, так и дуальными (параллельный контроль из центра обслуживания), которые взимают плату за стоянку, гарантируют мониторинг паркинга с точки зрения функционирования инженерных систем и систем безопасности. И хотя в Киеве уже открыты представительства нескольких западноевропейских компаний, предлагающих услуги по поставке, монтажу и обслуживанию кассетных паркингов, сегодня отечественные девелоперы еще предпочитают экономить и занимают выжидательную позицию по отношению к такому революционному нововведению в сфере паркингового строительства.

Версия для печати