30.05.2009

Оценка: досчитались …

Большинство активов недвижимости оценивалось и оценивается исходя из потенциала объекта, то есть его будущей доходности. Однако в связи с кризисом упала сама стоимость объектов недвижимости и, соответственно, девелоперских портфелей фото: ИВАН РУДЮК Компания «XXI Век» стала первым украинским девелопером, разместившим свои акции на международной фондовой бирже. Также первой эта компания была вынуждена в открытую заявить о серьезных проблемах, с которыми она столкнулась в связи с глобальным финансовым кризисом. Удачный выход компании «XXI Век» на IPO в конце 2005 года, портфель которой состоял практически из одних только инвестиционных проектов, то есть земельных участков с проектами, послужил заразительным примером для многих украинских компаний, которые стали заказывать оценку своих портфелей у именитых оценщиков. Стоимость компаний за счет новых, еще не реализованных проектов, росла чрезвычайно быстрыми темпами, и многие спешили воспользоваться данной ситуацией. По словам Алексея Зеркалова, советника инвестиционно-банковского департамента Dragon Сapital, «рынок был сильно перегрет, стоимость готовой недвижимости была очень высокой, и как следствие стоимость проектов на бумаге начала также сильно расти. В некоторый момент стоимость проекта на бумаге могла отличаться от готового объекта всего лишь на 10-20%». Чтобы заинтересовать потенциальных инвесторов, девелоперский портфель должен был иметь некую критическую массу земельных участков, и чем больше их было, тем выше была стоимость компании. В связи с этим многие девелоперы приобретали или стремились получить в аренду как можно больше участков, не всегда считаясь с их месторасположением и качественными характеристиками. Катастрофическое падение стоимости девелоперских компаний, которое, к примеру, у «XXI Века» составило рекордные 98%, заставляет сегодня задуматься, не была ли стоимость украинских компаний и объектов недвижимости завышена в благоприятные для рынка времена. По мнению Алексея Зеркалова, «компания стоит столько, сколько за нее дают. На тот момент это была справедливая оценка. Нужно также учитывать, что у нас очень тяжело получить разрешения на отвод и покупку земельного участка. Поэтому из-за отсутствия конкуренции только украинские девелоперы могли получить участки и, соответственно, их выбор был очень ограничен. Это в свою очередь также подогревало и формировало цену». Нельзя говорить о том, что «XXI Век» и другие девелоперы, вышедшие на IPO, пострадали именно из-за этого или по этой причине больше, чем другие. Сейчас все украинские девелоперские компании столкнулись с одними и теми же проблемами в равной степени. Просто выход на IPO предполагает полную открытость компаний и их финансовой отчетности, они обязаны регулярно осуществлять переоценку стоимости портфелей, соответственно, находятся все время «на виду». Этим и объясняется повышенное внимание и широкое распространение информации о трудностях таких девелоперов. В случае с компанией «XXI Век», по мнению экспертов, есть также объективные причины, вызвавшие катастрофическое падение стоимости компании, которые заключаются, прежде всего, в излишне высокой долговой нагрузке по отношению к активам, которые генерируют свободный денежный поток. СТАНДАРТНЫЕ ПРОЦЕДУРЫ Существуют общепринятые международные методы оценки, которые в связи с кризисом не изменились. Большинство активов недвижимости оценивалось и оценивается исходя из потенциала объекта, то есть его будущей доходности. Однако в связи с кризисом упала сама стоимость объектов недвижимости и, соответственно, девелоперских портфелей. Уже с момента зарождения самого понятия «профессиональной коммерческой недвижимости» на украинском рынке при оценке активов девелоперских портфелей стали использоваться международные подходы. В соответствии с национальными и международными стандартами оценки, для определения стоимости объектов недвижимости применяются доходный, сравнительный и затратный методы. Комментирует Элеонора Мельник, менеджер отдела консультационных услуг в сфере недвижимости компании Ernst & Young в Украине: «В случае неприменения одного или нескольких подходов оценочный отчет должен содержать мотивированный и обоснованный отказ от его (их) использования. Как правило, если мы говорим об инвестиционном проекте (земля+проект), оценка производится сравнительным и доходным подходами. Оценка объекта недвижимости, в том числе и земельного участка, доходным методом основывается на анализе наилучшего и наиболее эффективного использования (использования, дающего максимальную стоимость) и определяется исходя из потенциальных денежных потоков, которые данный объект девелопмента сможет генерировать в будущем». Рассуждая о подходах к оценке девелоперских портфелей, необходимо разделять активы на функционирующие и на так называемые инвестиционные проекты. По словам Ярославы Чапко, генерального директора Knight Frank Ukraine LLC, «введенные в эксплуатацию объекты оцениваются либо методом прямой капитализации, либо методом дисконтированных денежных потоков. Оценка земельных участков, на которых начаты работы по девелопменту (их часто называют девелоперскими проектами), осуществляется при помощи метода остаточной стоимости земли – прогнозируются все будущие доходы от владения построенным объектом и вычитаются все затраты, необходимые на строительство объекта и ввод его в эксплуатацию, включая прибыль девелопера».

Падение стоимости акций украинских девелоперских компаний и индекса недвижимости FTSE-RE с начала 2008 года, %

Источник: Bloomberg Если говорить о специфике проведения оценки в отдельно взятых компаниях, принципиальных отличий в подходе к данному процессу у оценщиков не было и нет. Комментирует Сергей Сушко, заместитель директора департамента консалтинга и оценки Colliers International (Украина): «Вряд ли можно говорить о какой-то специфике подходов и методов. Мы выполняли и выполняем оценку согласно международным стандартам оценки и стандартам RICS (в зависимости от цели оценки), требования которых предопределяют все оценочные процедуры и структуру оценочного отчета». ОЦЕНКА ДО … При оценке стоимости объектов недвижимости в докризисный период оценщики исходили из соотношения спроса и предложения в определенных сегментах рынка и актуальных на момент оценки ожиданий касательно их дельнейшего развития. Широкое применение доходный метод в докризисный период получил в связи с постоянным ростом экономики Украины, стабильная положительная динамика которого давала возможность делать соответствующие прогнозы. Комментирует Сергей Сушко: «Вплоть до осени 2008 года все без исключения авторитетные экономические институты, на прогнозы которых опирались как инвесторы, так и консультанты, в том числе и наша компания, говорили о дальнейшей положительной динамике экономики Украины. Это позволяло использовать доходный подход, и не только в нашей стране, как основной». Рынок коммерческой недвижимости Украины еще год назад был на пике своего развития. Неудивительно, что оценка активов недвижимости производилась исходя из постоянно повышающихся показателей и прогнозов. Спрос на площади коммерческой недвижимости постоянно рос и оставался неудовлетворенным, перманентно повышались арендные ставки, уровень вакантности во многих случаях приближался к нулю. По словам Элеоноры Мельник, «предположения специалистов о значительном росте всех операционных характеристик объектов, которые применялись при определении рыночной стоимости активов, положительно влияли на финальное значение этой стоимости. Ставки дисконтирования, которые использовались в процессе оценки доходным подходом, также отражали сравнительно низкий уровень допустимых рисков, сопряженных с процессом девелопмента и эксплуатации объектов, и довольно короткие сроки экспозиции объектов на рынке (сроки, в течение которых объект может быть продан на открытом рынке)». Соответственно, данные факторы привели к достаточно высоким ожиданиям касательно стоимости активов недвижимости на украинском рынке. Мировой финансовый кризис заставил оценщиков посмотреть по-другому на определение и прогнозирование основных параметров развития рынка. По словам Ярославы Чапко, «оценщики становятся все более консервативными при принятии тех или иных допущений, влияющих на определение стоимости будущих объектов. Например, это касается допущений в отношении будущих арендных ставок, цен продаж для жилой и коммерческой недвижимости, темпов продаж и т.д.». Впрочем, изменились и основные рыночные показатели. Соответственно, с учетом новых параметров и более взвешенного подхода к прогнозированию, в данный момент стоимость девелоперских портфелей значительно потеряла в цене. … И ПОСЛЕ

Мировой финансовый кризис заставил оценщиков посмотреть по-другому на определение и прогнозирование основных параметров развития рынка фото: ГЕННАДИЙ ВАСИЛЕНКО В данный момент услуга оценки также востребована, в частности, девелоперы заказывают оценку отдельных объектов своих портфелей. Компании, вышедшие на IPO, проводят переоценку своих проектов. К примеру, Colliers International (Украина) весной осуществила оценку портфеля компании KDD Group. Компании, которые серьезно рассматривают возможность выхода на IPO в дальнейшем, по словам Татьяны Казаковой, заместителя директора, руководителя предоставления профессиональных услуг компании DTZ в Украине, «сегодня также обращаются за услугой оценки их проектов. Проведение оценки позволит таким компаниям подтвердить динамику развития проектов, представив историю проведенных оценок портфеля при улучшении экономической ситуации и возможности выхода на IPO». Некоторые девелоперы заказывают услугу оценки своих активов для подтверждения стоимости банкам или будущим партнерам. Основные требования к оценке, ее процедуры и стандарты в новых реалиях не изменились. Однако эксперты отмечают, что изменились условия проведения оценки. В докризисный период доходный метод зачастую использовался как основной, и даже как единственный. В условиях рынка того периода, по словам экспертов, данный метод был обоснован, устраивал инвесторов и финансистов. Сегодня же ситуация на рынке значительно изменилась. В данный момент использование и доходного, и сравнительного методов является затруднительным. Оценка по доходному методу является сложной в связи с тем, что сейчас никто не может с высокой долей вероятности спрогнозировать дальнейшее экономическое развитие Украины, и в частности рынка недвижимости. Основные рыночные показатели еще не зафиксировались на определенном уровне, то есть продолжается формирование параметров нового, пост-кризисного рынка. Соответственно, чрезвычайно затруднительным является прогнозирование будущих арендных ставок. Сравнительный метод сейчас также труднодоступен, поскольку на рынке практически не осуществляются сделки купли-продажи, необходимые для сравнения. В том числе присутствуют значительные различия в ожиданиях продавцов и покупателей касательно стоимости объектов: одни владельцы уже готовы идти на значительные дисконты, а другие все еще надеются на возможность продажи по докризисным ценам. Соответственно, практически полностью отсутствует база для сравнительного метода. Оценщики отмечают, что в таких условиях они вынуждены тщательно отслеживать любую информацию на рынке, которая сможет помочь в оценке. Однако, по мнению некоторых экспертов, доходный метод сегодня может быть основным при оценке, в частности, в случае с проектами торговой недвижимости, где активность потенциальных покупателей в данный момент достаточно высока. По мнению Владимира Бандуры, руководителя отдела по операциям с землей компании DTZ в Украине, «сейчас можно продать любой участок, если это лучший участок под девелопмент торгового объекта». Уже на этапе предварительной проверки приобретаемого участка инвестор проводит переговоры с наиболее вероятными крупными арендаторами будущего торгового центра. В результате переговоров покупатель получает информацию о заинтересованности потенциальных арендаторов в площадях будущего ТЦ, а также о возможном уровне арендных ставок. По словам Владимира Бандуры, «на основании этих данных уже возможно сделать предварительную оценку стоимости будущего объекта и привлекательности данного проекта, рассчитать приемлемую цену входа в проект. Более того, если инвестор примет решение о вхождении в проект, условием осуществления первых платежей, как правило, будет подписание предварительных договоров аренды на 50% и более площадей. При их наличии стоимость будущего объекта можно подсчитать с достаточной достоверностью и точностью». ПОЧЕМ ЗЕМЛЯ? Даже в сегодняшние, далеко не простые времена, не корректно оценивать объект недвижимости исходя исключительно из реальной стоимости определенного актива (то есть по стоимости определенного количества квадратных метров или гектар). И хотя профессиональные оценщики отрицают в принципе возможность подобной оценки активов недвижимости, нельзя исключить, что на украинском рынке состоятся сделки как раз исходя из стоимости, фактически равной цене «метров или гектаров». Особенно это касается земельных участков, даже с проектами. На подобные продажи будут идти девелоперы, которые окажутся в безвыходном положении и будут нуждаться в денежных средствах «сейчас и сегодня». А поскольку уже для всех очевидно, что ожидать нового пришествия иностранных инвесторов, на которых обычно рассчитывали украинские девелоперы, на рынок недвижимости Украины в ближайший год не стоит, велика вероятность вынужденных продаж недвижимости по очень низкой стоимости. В случаях, если проект находится на самой начальной стадии реализации, его стоимость сегодня может отображать реальную цену самого земельного участка и не более, с учетом средств, потраченных на получение разрешений. Однако даже при оценке земельного участка без проекта, скорее всего, возникнет необходимость расчета будущих денежных потоков, поскольку оценить стоимость земельного участка в ином случае можно только сравнительным методом, для которого сегодня, как уже отмечалось выше, практически отсутствует база аналогичных трансакций. Если у собственника есть в наличии разработанный и согласованный должным образом полноценный проект застройки земельного участка, стоимость такого актива может быть измерена только исходя из будущих доходов. По словам Артура Огаджаняна, руководителя оценочной практики, партнера, департамент корпоративных финансов компании «Делойт и Туш», «в таком случае только прогноз и оценка будущих денежных потоков, связанных с застройкой участка и доходами от эксплуатации недвижимости, позволяет объективно оценить стоимость такого проекта. Разумеется, подобный расчет требует очень серьезного анализа рынка, окружения, предлагаемых решений относительно характера объекта и детального обоснования соответствующих прогнозов». Эксперты отмечают, что земельные участки являются сегодня наименее ликвидным активом на рынке недвижимости Украины, поскольку объект недвижимости в виде земельного участка требует значительных затрат на его освоение, что означает привлечение собственных или заемных средств в большом объеме и на длительный срок, недоступных сегодня ни для девелоперов, ни для инвесторов. Немногих потенциальных покупателей, активных сегодня на украинском рынке, как правило, интересуют готовые, функционирующие объекты. Тем не менее, как местные, так и иностранные инвесторы присматриваются сегодня к земельным участкам, надеясь на значительное снижение их стоимости. Особенно велик интерес к качественным участкам, пригодным для строительства торговой недвижимости. Более проблематично сегодня продать участки под гостиничные и офисные проекты, еще более сложно под жилье и логистические комплексы. Для инвесторов, интересующихся в данный момент земельными участками, наиболее важными характеристиками, помимо цены, являются расположение участка, соответствие планируемому проекту (окружение, транспортная доступность, видимость), технические характеристики участка (необходимость сноса зданий, переноса коммуникаций, состояние грунтов). Что касается юридического статуса земли, по словам экспертов, только некоторые иностранные инвесторы обязательным условием приобретения называют право собственности на участок. Большинство же покупателей, по словам Владимира Бандуры, «все же готовы входить в проекты, где земля в аренде. Более того, иногда покупатель сам отказывается от предложения приватизировать участок, чтобы снизить объем общих инвестиций в проект. Сложности могут возникнуть только с краткосрочной арендой (менее 25 лет для коммерческой недвижимости). Но даже это не будет являться камнем преткновения для привлекательных участков и проектов, если собственник будет готов на согласованном этапе проекта продлить договор аренды на требуемый период». ОПЫТ СОСЕДЕЙ

Яна Кузина, директор отдела стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis (Россия) фото: CB RICHARD ELLIS Один из крупнейших российских девелоперов, компания «ПИК», до наступления кризиса оценивалась в $15 миллиардов. Всего лишь в течение нескольких месяцев капитализация компании упала на рекордные 98%. Большинство строек компании заморожены, банки требуют погашения долгов, количество судебных исков подрядчиков и покупателей квартир приближается к 1000. Совладельцы компании, некогда богатейшие девелоперы России, Юрий Жуков и Кирилл Писарев, хоть и остались в «Золотой сотне» Forbes этого года, однако оказались в числе наиболее пострадавших. Состояние каждого, оцениваемое в прошлом году в размере $6 миллиардов, сократилось в 10 раз. Эксперты объясняют рекордное падение стоимости компании в том числе тем, что основными активами девелопера являются объекты жилой недвижимости, продажи которой катастрофически снизились на российском рынке, начиная с ноября 2008 года. Оценку активов «ПИКа» проводили эксперты российского офиса международной консалтинговой компании CB Richard Ellis. Мы попросили Яну Кузину, директора отдела стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis, прокомментировать ситуацию с крупнейшим российским девелопером, а также рассказать об оценке девелоперских портфелей на российском рынке до и после кризиса. В основу оценки в докризисный период было заложено предположение о позитивном тренде развития рынка в России до момента насыщения или приближения к показателям соотношения спроса и предложения, сопоставимым хотя бы с развивающимися странами Восточной Европы. Так как покупательная способность населения в России постепенно повышалась, так же, как и доступ к кредитным ресурсам, а качественного жилья, офисов, и торговых помещений существенно не хватало, соответственно, многие инвесторы, девелоперы, а вслед за ними (потенциальными покупателями) и оценщики закладывали в стоимость активов недвижимости рост или стабилизацию ставок аренды и цен продаж (в зависимости от сегмента). Никто не прогнозировал резкого спада и стагнации на рынке. Сегодня можно услышать нарекания на то, что стоимость портфелей российских девелоперов в докризисный период была значительно завышена, и что виновны в этом оценщики. На это я могу сказать следующее: нельзя обобщать. Я думаю, что ошибки в определении стоимости встречаются у всех, но если говорить о рынке в целом, то я считаю, что не было никакого завышения. Стоимость активов недвижимости двух прошлых лет соответствовала ожиданиям и настроениям инвесторов, потенциальных покупателей. Хочется привести достаточно показательный пример. У нас была ситуация, когда продавался огромный и очень дорогой объект на стадии согласованного проекта в конце 2007 – начале 2008 года. Проект рассматривали два покупателя – международный и российский. Международный предлагал цену ниже, чем оцененная СBRE стоимость, а российский инвестор предложил выше, чем наша оценка, и в итоге купил проект. Оценщики не предсказывают рынок, они отражают ситуацию на нем. Другое дело – оценка инвестиционной стоимости, где уже компания или же эксперт, делающий расчеты, фактически прогнозирует будущий финансовый результат инвестиционных вложений, исходя из конкретной ситуации по соотношению собственного и заемного капитала, стоимости кредитных ресурсов, а также своих прогнозов относительно рынка. Прогнозы же оценщика должны быть средней величиной ожиданий потенциальных покупателей/инвесторов данного рынка. Что касается девелоперской компании «ПИК» и значительного падения ее капитализации, стоит отметить, что мы не оценивали стоимость самой компании, а только ее активы, такие, как земельные участки и проекты на стадии строительства. Рекордное падение стоимости компании вызвано относительно большим объемом долга, а также пониманием инвесторов, что большинство ее доходов генерировалось продажами жилья, которые сильно упали из-за кризиса, падения покупательной способности населения, отсутствия кредитования. Соответственно, ожидания и прогнозы инвесторов относительно девелопера очень сильно изменились, так как все понимают, что во время кризиса ликвидности очень важны стабильные потоки (например, от сданных в аренду объектов). Сегодня легко рассуждать и давать оценки касательно того, могла ли компания «ПИК» избежать проблем, с которыми она столкнулась сегодня. Я считаю, что девелопер развивался очень агрессивно и динамично, в том числе максимально использовал эффект синергии от своих строительных бизнесов. Однако дифференциация бизнеса, а также портфеля, инвестиции в некоторые операционные объекты, приносящие стабильный доход, безусловно, были бы хорошей поддержкой. Портфель компании уже стал более дифференцированным в 2008 году, но, к сожалению, не хватило времени. В данный момент услуга оценки востребована на российском рынке так же, как и в докризисное время. Однако изменились основные цели. Оценка в данный момент заказывается, как правило, в связи с финансовой отчетностью и привлечением финансирования. Основные факторы, которые учитываются сейчас, – те же самые: кто покупатели и каковы их ожидания касательно стоимости, смогут ли они найти финансовые ресурсы, будет ли доступно кредитование, по какой цене? Смогут ли проекты найти своих арендаторов, покупателей квартир, в какие сроки и по каким ценам? Ключевые факторы оценки не изменились, изменился рынок и ожидания потенциальных инвесторов. КТО БЫ МОГ ПРЕДПОЛОЖИТЬ? Могли ли компании, оценивавшие недвижимость в период бурного развития рынка, предвидеть развитие сегодняшней ситуации, когда стоимость девелоперских портфелей катастрофически упала в цене? Можно ли было избежать подобной ситуации, применяя более взвешенные и консервативные подходы? Оценщики утверждают, что их действия полностью соответствовали тенденциям развития рынка и ожиданиям инвесторов на конкретный момент времени. По мнению Элеоноры Мельник, «вопрос несколько завышенной стоимости портфелей недвижимости в докризисный период лежит не в плоскости применения определенных методик, а, скорее всего, в плоскости того, насколько корректно были спрогнозированы показатели будущей операционной и инвестиционной деятельности объекта девелопмента и насколько они отвечали ожиданиям рынка. Более взвешенный и объективный прогноз в докризисный период позволил бы избежать многих недоразумений в настоящее время». «ХХІ ВЕК»: ВЗЛЕТЫ И ПАДЕНИЯ Успешное IPO Инвестиционно-девелоперская компания «ХХІ Век» вышла на международный фондовый рынок в 2005 году, став первой девелоперской компанией на украинском рынке, разместившей ценные бумаги на альтернативном инвестиционном рынке (AIM) Лондонской фондовой биржи (ЛФБ). Компания продала 35% уставного капитала по цене $10,4 за акцию и привлекла $139 миллионов, что соответствовало капитализации около $400 миллионов. Ярослав Кинах, член совета директоров компании «XXI Век», в апреле 2006 года в интервью «СР» так комментировал оценку стоимости девелопера перед выходом на IPO: «Оценку наших активов и установление на основании этого рекомендуемой цены предложения проводила компания DTZ Zadelhoff Tie Leung. При этом заинтересованность и доверие со стороны инвесторов были таковы, что позволили нам выйти на рынок с ценой предложения, которая на 20% превышала формально определенную оценщиком. О том, что цена предложения не была завышена, свидетельствует то, что, спустя несколько дней после проведения IPO, цена акций на 10% превышала цену первичного размещения, а по прошествии трех с половиной месяцев прирост стоимости еще более увеличился». После проведения IPO перед компанией открылись чрезвычайно широкие перспективы. О радужных представлениях касательно дальнейших возможностей развития рынка и компании «ХХІ Век» свидетельствуют следующие слова Ярослава Кинаха: «Необходимо отметить, что покупателями наших акций выступили первоклассные международные инвестиционные компании, такие как Merrill Lynch Investment Management, East Capital Asset Management, JP Morgan Fleming и много других крупных финансовых учреждений. Они управляют миллиардными активами, а специфика рынка недвижимости такова, что о фундаментальном анализе для переоценки стоимости акций речь может идти не ранее, чем через 3-4 года. И ожидать от компании каких-то сверхъестественных результатов через 2-3 или даже через 12 месяцев не стоит. Впрочем, новые акционеры этого и не собираются делать». Новые долги В мае 2007 года компанией были выпущены евробонды и привлечены $175 миллионов под развитие проектов недвижимости в Украине. Согласно условиям выпуска, срок погашения евробондов наступает в мае 2010 года, однако держатели еврооблигаций имеют право потребовать выплаты на год раньше. Проценты же должны были быть выплачены 24 мая 2009 года. Также было подано заявление в Люксембургскую фондовую биржу о допуске акций к торгам на Euro MTF Market. Ведущим менеджером по размещению облигаций выступил банк ING. В декабре 2007 года «XXI Век» привлек кредитные ресурсы на общую сумму $65 миллионов от двух местных банков – подконтрольного французскому BNP Paribas «УкрСиббанка» (Харьков) и «Альфа-Банка» (Киев). Средства привлекались для финансирования развития четырех торгово-развлекательных центров: «Квадрат Бальзака» и «Квадрат Милославская» в Киеве и проектов многофункциональных комплексов в Крыму и Львове. В 2008 году XXI Century Investments Public Limited разместила по номиналу трехлетние еврооблигации на $150 миллионов с приложенными к ним 1500 варрантами, каждый из которых дает право подписаться на 4000 обычных акций компании. В этом же году кипрский банк Eurobank EFG предоставил кредит «XXI Веку» на сумму $60 миллионов, который будет направлен на оплату части ее задолженности, а также для финансирования проектного портфеля. Кредит предоставлен сроком на три года. Процентная ставка по кредиту составляет LIBOR+5,5%. Кризис Мировой финансовый кризис нанес значительный удар по компании «XXI Век», капитализация которой, по данным агентства Bloomberg, упала на 98%. Во времена кризиса компания столкнулась не только с проблемой привлечения капитала, но и с покрытием существующих задолженностей. Чтобы выполнить свои текущие финансовые обязательства, «XXI Век» ведет переговоры по продаже непрофильных активов и бизнес-сегментов, а также проводит переговоры с потенциальными инвесторами, как по собственным проектам, так и относительно партнерского участия в проектах компании. На продажу были выставлены все проекты логистической и торговой недвижимости, а также часть гостиничных проектов. Согласно апрельскому сообщению компании на Лондонской фондовой бирже, держатели еврооблигаций «XXI Века» 21 мая должны были официально определиться с отсрочкой на 45 дней (до 8 июля) принятия решения об окончательной реструктуризации обязательств компании. В сообщении также отмечается, что к 28 апреля держатели еврооблигаций на сумму $134,91 миллиона из 175 воспользовались правом требования досрочного погашения имеющихся у них бумаг. Для проведения возможной реструктуризации обязательств по погашению еврооблигаций была привлечена компания «Ренессанс Капитал» (Киев). Также было опубликовано предварительное предложение по условиям реструктуризации еврооблигаций компании на сумму $175 миллионов и процентов по данному долгу на сумму $8,75 миллиона. Для проведения реструктуризации необходимо согласие 75% держателей. Переговоры о реструктуризации долгов по кредитам проводились в том числе с банками «УкрСиббанк» и Eurobank EFG Cyprus. Ожидается, что детали условий реструктуризации будут озвучены после подписания документов. На сегодняшний день компания «XXI Век» смогла погасить краткосрочные долговые обязательства, в частности, были выплачены проценты по евробонду, а также проценты и часть тела кредита по банковским кредитным линиям на общую сумму около $15 миллионов. Платеж по оплате купона евробонда ($175 миллионов до 2010 года) составил $8,75 миллиона, проценты по кредиту «УкрСиббанка» – около $1,1 миллиона, платеж по телу кредита банка Eurobank EFG Cyprus – $4 миллиона и проценты по этому кредиту – $1,23 миллиона. С расчетом на «повышение эффективности работы директората» советом директоров «XXI Век» было принято решение назначить Георгия Цагареишвили на пост генерального директора компании. Этот шаг должен позволить, по мнению представителей компании, реализовать план развития «XXI Века», который включает в себя три этапа: режим сохранения ресурсов, постепенное восстановление, полное восстановление.

Версия для печати