04.09.2020

Офісний сегмент Києва: в умовах пандемії

ФОТО: БЦ FORUM Infinity, Київ

Офісний сегмент Києва завершив перше півріччя 2020 з досить непоганими як для кризового часу показниками: збереження девелоперської активності та вихід нової пропозиції, несуттєве зростання вакантності, невелике просідання орендних ставок. Але ринок ще нестабільний, його гравці зайняли вичікувальну позицію, спостерігаючи, до чого призведуть тренди, що зародилися під час карантину.

Текст: Тетяна Антонюк, Марина Паралюш 


МАЙЖЕ БЕЗ ЗУПИНКИ

Девелоперська активність на ринку офісної нерухомості Києва, яка виросла в 2019 році, збереглась і в першому півріччі 2020, незважаючи на пандемію коронавірусу та карантинні обмежувальні заходи. За даними консалтингової компанії Colliers International (Україна), протягом цього періоду в столиці було введено в експлуатацію сім офісних центрів сукупною орендною площею близько 69 620 м2.

Так, сама лише девелоперська компанія FORUM вивела на ринок три об'єкти: БЦ FORUM Infinity, другу чергу БЦ FORUM City Garden і БЦ FORUM Park Tower. Також у цей період відновив роботу після реконструкції БЦ GRAND. Звісно, терміни відкриття деяких об'єктів були перенесені.

Таким чином, станом на кінець першого півріччя 2020, згідно з даними Colliers International (Україна), кумулятивна пропозиція професійних офісних приміщень у Києві перевищила 2 061 000 м2.

Реалізація нових бізнес-центрів триває. Переважно будуються ті об'єкти, які «увійшли» в карантин з досить високим показником готовності. Наприклад, девелоперська компанія UDP продовжує розвивати інноваційний парк UNIT.City в Києві та планує восени відкрити новий кампус В11. Загалом, за даними компанії Colliers International (Україна), до кінця 2020 року було заявлено введення в експлуатацію 17 бізнес-центрів сумарною орендною площею понад 178 000 м2. Однак, вірогідно, що відкриття деяких із заявлених об'єктів буде відкладено на 2021 рік.

Що стосується тих офісних будівель, які до карантину перебували на початковій стадії будівництва чи на етапі проєктування, то, з огляду на спричинену пандемією невизначеність, їхні девелопери займають вичікувальну позицію, переглядаючи плани виведення на ринок своїх проєктів.

204-tabl.png


ОРЕНДНІ СТАВКИ ТА ДОМОВЛЕНОСТІ

Введення карантину поклало початок діалогу між орендодавцями й орендарями щодо послаблення умов оренди на період обмежень. Власники бізнес-центрів йшли на компроміс, наприклад, відтерміновували платежі чи надавали знижки. Орендодавці визначали розмір дисконту в індивідуальному порядку, аналізуючи, наскільки той чи інший бізнес постраждав від пандемії, беручи до уваги ділові відносини з орендарем, перспективи співпраці тощо.

За даними консалтингової компанії Сushman & Wakefield в Україні, внаслідок впливу пандемії на ринок офісної нерухомості орендодавці стали гнучкішими в переговорах. Це призвело до зниження базової орендної ставки на найкращі приміщення в центральних районах міста на 10% – до $27/м2/місяць (без урахування ПДВ і експлуатаційних платежів). У Colliers International (Україна) наводять середній діапазон орендних ставок за класами: клас A – $20-30/м2/місяць, клас B – $12-20/м2/місяць, клас С – $8-12/м2/місяць (без урахування ПДВ і експлуатаційних платежів). До карантину вони становили відповідно $23-30/м2/місяць, $15-23/м2/місяць і $9-14/м2/місяць.

Водночас, наприклад, в інноваційному парку UNIT. City і компанії FORUM повідомили, що зберігають ставки на колишньому рівні. Проте, звісно, готові йти на поступки орендарям. «Ставку оренди ми не змінювали. Але ми завжди входимо в положення й намагаємося бути лояльними до наших орендарів, готові шукати компромісне рішення, розуміючи та приймаючи тенденції ринку, ми діємо з урахуванням кон'юнктури», – каже Ірина Школьник, ідейна лідерка FORUM. А в UNIT.City нові орендарі можуть розраховувати, наприклад, на фізичну допомогу при в’їзді в новий офіс, на пільги тощо. «Оренда – це складні, комплексні умови. Ми завжди відкриті до діалогу», – заявляють в UNIT.City.

Щодо нових договорів, то, за даними Colliers International (Україна), є приклади домовленостей, коли орендарі й орендодавці прописують особливі умови на період неможливості використовувати офісні приміщення: в індивідуальних випадках передбачається відстрочка орендних платежів або знижки. «В обмін на це договір, зазвичай, пролонгується на відповідний термін простою», – розповів Олександр Носаченко, керівний директор Colliers International (Україна).

unit.jpg

ФОТО: інноваційний парк UNIT.City, Київ

ЗАПОВНЮВАНІСТЬ ОФІСІВ В УМОВАХ ПАНДЕМІЇ

Песимістичний прогноз не справдився – істотного відтоку орендарів (а прогнозувалося зростання вакантності аж до 40% і вище) не було. У БЦ Astarta Organic Business Centre, інноваційному парку UNIT.City і БЦ Gulliver, наприклад, заявляють, що заповнюваність об'єктів збереглася на докарантинному рівні чи близько до того показника. У бізнес-центрі Gulliver вакантність становить лише 1,5% – так само, як і на початку року. А в UNIT.City в поточному році кілька компаній, які планували закриття, вийшли з договорів оренди, на їхні приміщення зайшли інші орендарі. «Також ведуться переговори з новими клієнтами», – повідомили представники інноваційного парку. За період карантину жодне офісне приміщення в БЦ Astarta Organic Business Centre не звільнилося, наразі частка вільних площ в об’єкті – менше 1%.

Але, звісно, події 2020 року не могли не позначитися на загальноринковому рівні вакантності: обсяг доступних для оренди приміщень все ж таки трохи збільшився. За оцінками Сushman & Wakefield в Україні, протягом першого півріччя 2020 первинна вакантність зросла на 2,3% і досягла 9%. У розрізі категорій бізнес-центрів Colliers International (Україна) наводить такі дані: з початку року частка вільних приміщень збільшилася з 4,5% до 7,1% в об'єктах класу А та з 7,9% до 10,5% в об'єктах класу В.

Тренди, які спровокували зростання вакантності, – виведення на ринок нових об'єктів і скорочення орендованих приміщень тими компаніями, які складно пережили період суворого карантину. Наприклад, у компанії FORUM розповіли, що деякі орендарі були змушені закрити представництва в Україні. Як наслідок, вакантність у її бізнес-центрах трохи виросла.

Крім того, в першому півріччі 2020 знизилися обсяги оренди. За даними Cushman & Wakefield в Україні, поглинання на ринку офісної нерухомості Києва становило приблизно 41 500 м2, що на 40% менше показника першого півріччя 2019. Це обумовлено, зокрема, тим, що компанії, враховуючи нестабільність і непрогнозованість ситуації, спричиненої коронавірусом, ставлять на паузу перемовини та відкладають плани з переїзду чи розширення. На думку фахівців Colliers International (Україна), зниження обсягу угод між орендарями й орендодавцями було пов'язано також з обмеженими можливостями перегляду об'єктів і ведення переговорів в умовах суворого карантину, особливо це стосувалося міжнародних компаній.

Прогнозувалося, що ринок офісної нерухомості істотно просяде в плані заповнюваності через те, що компанії, оцінивши переваги віддаленого формату роботи, переведуть штат повністю або частково у такий режим, а відтак зменшать площу орендованих приміщень чи взагалі відмовляться від них. Що ж насправді відбувається?

Частина бізнесів повноцінно повернулася в офіси з послабленням карантинних обмежень. Чимала кількість компаній ще працюють віддалено або ввели позмінний графік, запровадивши формат хот-дескінга. «Внаслідок чого деякі компанії дійсно скорочують площі орендованих приміщень. І такі прохання в ситуації, що склалася, цілком обґрунтовані», – вважає Ірина Школьник. Є орендарі, які продовжують практикувати віддалений формат роботи, зокрема IT-компанії, проте не відмовляються від офісів. Як розповідає Марта Костюк, керівник департаменту аналітики та консалтингу з питань девелопменту компанії Cushman & Wakefield в Україні, це особливо характерно для тих, хто орендував їх у 2018-2019 роках у стані shell & core та інвестував у ремонт. «Такі компанії не готові відмовитися від приміщень у зв'язку з вкладеними інвестиціями та коротким терміном їх використання», – описує ситуацію Марта Костюк.


ПОСИЛЕННЯ ТРЕНДІВ

До кінця поточного року як мінімум ситуація в секторі офісної нерухомості Києва перебуватиме під впливом COVID-19 і залежатиме від кроків уряду, реакції бізнесу та суспільства. На ринку спостерігатимуться ті ж тенденції, що й у першому півріччі 2020, деякі нові тренди посиляться. А саме:

  • Триватиме ротація орендарів і зростання вакантності з огляду на те, що компанії оптимізуватимуть витрати, зокрема на офісні приміщення. Як наслідок, вони скорочуватимуть обсяги орендованих площ або ж переїжджатимуть у бізнес-центри з нижчими ставками. Компанія FORUM прогнозує, що середній показник вакантності до кінця року зросте до 15%.

  • Підвищаться вимоги орендарів до приміщень. Це стосується облаштування (спостерігається зростання попиту на офіси з ремонтом або на площі, де інвестиції в ремонт мінімальні), гігієни (наприклад, наявність систем дистанційного температурного скринінгу та дезінфекції), планування тощо. Компанії інвестуватимуть у якість своїх офісів, створюючи менш щільні приміщення з великою кількістю загальних просторів – прогнозують у Colliers International (Україна). Віталій Мельник, віцепрезидент UDP, вважає, що робити конкретні висновки про вплив пандемії на ринок офісної нерухомості, зокрема в частині зміни вимог до планувальних рішень, можна буде ближче до кінця поточного року, коли у більшості компаній будуть скориговані стратегічні плани розвитку й оновлені вимоги щодо орендних площ.

  • Скорочення термінів оренди. У Colliers International (Україна) зазначають, що типовий період оренди поки залишився незмінним, тобто 3-5 років. Водночас у компанії FORUM заявляють, що з'явилися запити орендарів на скорочення терміну, наприклад, з трьох до одного року. «Раніше це не було нормою для ринку», – зазначає Ірина Школьник.

  • З огляду на поточні реалії, зокрема зростання пропозиції і зниження попиту, орендодавці залишатимуться досить гнучкими в переговорах. Фахівці прогнозують збереження тенденції перегляду поточних умов співпраці між орендарями й орендодавцями.

  • Ринок оренди офісної нерухомості частково можуть підтримати політичні партії, які під майбутні місцеві вибори вже формують штаби. «Їх цікавлять функціонально ідеальні приміщення в центрі міста – з повністю готовим ремонтом і найчастіше навіть укомплектовані меблями», – зазначає Володимир Гелюта, керівний партнер UTG Offices.

cp204_52.jpg

Дякуємо Партнеру статті ⁠– Бетта-Сервіс