Офісний ринок України: як працюють бізнес-центри під час війни

Фото надане компанією Forum Group

Ситуація в офісному секторі України відрізняється залежно від регіону чи міста. Вона складіша на сході країни, який потерпає від постійних обстрілів. У Харкові, наприклад, орендна активність відсутня, частина бізнес-центрів зачинена, деякі працюють в обмеженому режимі. Дещо краща ситуація на заході, де відчувається зростання попиту на офіси через релокацію бізнесів. Крім того, у низці міст, не лише на заході, відновлено будівництво бізнес-центрів.

Текст: Тетяна Антонюк

Нещодавно команда Commercial Property висвічувала роботу торгових і торгово-розважальних центрів в Україні, а нині ми сфокусувалися на ринку офісної нерухомості. Ми звернулися до девелоперів і керівних компаній бізнес-центрів у різних містах України з проханням прокоментувати, як такі об’єкти працюють під час війни та взаємодіють з орендарями. Зокрема, поспілкувалися із Forum Group, яка має 11 бізнес-центрів у Києві, Dragon Capital Property Management, портфель якої містить 14 об’єктів офісної нерухомості у Києві, Львові, Вінниці, Запоріжжі, UDP, що має три інноваційні парки в Києві, Львові, Харкові, Alef Estate, у якої є 6 об’єктів з офісними площами в Дніпрі, Vertex Group, що нині керує 2 бізнес-центрами в Дніпрі. Також коментарі надали представники інноваційного центру «Промприлад.Реновація» в Івано-Франківську та консалтингової компанії «ВПФ «Крона» з Харкова.

Описуючи ситуацію в офісному секторі, необхідно зазначити, що вона відрізняється залежно від регіону/міста. Звісно, складніше на сході країни, який потерпає від постійних обстрілів. І дещо краща ситуація на заході, який вважається спокійнішим і безпечнішим, і де офісний ринок підтримала, зокрема, релокація бізнесів.

Бізнес-життя: повернення після паузи, але не скрізь

У деяких регіонах/містах на ринку офісної нерухомості з травня-червня спостерігається певна активізація. Це проявляється у тому, що орендарі поступово повертаються до роботи в офісах.

Зокрема, у травні відчули позитивні тенденції компанії Forum Group і Dragon Capital Property Management. 

Як розповіла Ірина Школьник, член наглядової ради Forum Group, саме у травні її бізнес-центри почали поступово заповнюватися, станом на початок липня приблизно третина орендарів повернулася до офісів. «І цей тренд позитивно динамічний», – каже Ірина Школьник. Поступово до офісного життя повертаються транснаціональні корпорації – переважно завдяки довгостроковому плануванню, бюджетуванню та грамотному ризик-менеджменту. Також до актуальних умов пристосовується малий і середній український бізнес. Однак час перебування резидентів у бізнес-центрах помітно скоротився. Зокрема, як зазначила Ірина Школьник, орендарі працюють в офісах неповний день, а саме близько 10-30% робочого часу. 

У березні-квітні відвідуваність київських бізнес-центрів компанії Dragon Capital Property Management була мінімальна, та починаючи з травня спостерігалося пожвавлення. «Щотижня ми відзначаємо позитивну динаміку відвідуваності в усіх наших об’єктах, та поки що не відбувається масового повернення в офіси в Києві, попри відносну безпеку в місті», – каже Наталія Кравець, комерційний директор Dragon Capital Property Management. Натомість ситуація в бізнес-центрах компанії у Запоріжжі, Львові та Вінниці інша: в ці місяці не було значного падіння відвідуваності. Незалежно від трафіку, всі БЦ компанії Dragon Capital Property Management працювали у звичному режимі від початку війни, проте в об’єктах в Києві через низьку відвідуваність системи життєзабезпечення (опалення, кондиціювання тощо) було переведено в економний режим задля збереження коштів орендарів. 

Позитивна динаміка у столичному інноваційному парку UNIT.City, який уже відновив повноцінну роботу, спостерігається з червня. Нині до нього повернулося понад 25% орендарів. «Необхідно зазначити, що резиденти ще до війни працювали в гібридному форматі. Тому вони більш гнучкі та звикли підлаштовуватись під зміни, присутність в офісі для них не є необхідною», – пояснює Віталій Мельник, віцепрезидент UDP. Інший проєкт цієї компанії – інноваційний парк LvivTech.City у Львові, лише починає наповнюватись резидентами. Зокрема, нещодавно відбулося відкриття коворкінгу Spaces і кав'ярні KREDENS. Щодо третього парку, UNIT.City Kharkiv, то він потрапив під обстріл, і розвиток проєкту довелось зупинити. «Відновимо його відразу після перемоги», – обіцяє Віталій Мельник.

У дніпровському бізнес-центрі MADISON компанії Vertex Group всі орендарі продовжують працювати, за винятком тих, хто лише почав ремонт: такі роботи поставлені на паузу. Водночас в іншому об’єкті девелопера, Pixel Plaza, ситуація відрізняється. Там є резиденти, які в перші дні війни залишили все та поїхали, залишивши речі на зберігання. 

В об’єктах компанії Alef Estate у Дніпрі з початку повномасштабної війни і до кінця квітня фізично працювало 10-20% орендарів. Основною причиною такого скорочення стало те, що більша частина бізнесів перейшла на віддалений формат роботи. Проте наприкінці квітня та у травні вони почали повертатися. «У липні вже близько 70% орендарів працюють в офісному режимі», – поділилася цифрами Анжела Борисова, генеральний менеджер комерційного центру Alef Estate.

В інноваційному центрі «Промприлад.Реновація» в Івано-Франківську поки найкраща ситуація серед опитаних нами компаній. Нині майже всі орендарі відновили роботу, за винятком дитячого освітнього проєкту. Та очікується, що він повернеться до роботи у серпні.

Навпаки, дуже складна ситуація в Харкові. Місто щоденно обстрілюють. Руйнувань зазнають як житлові будинки, так і нежитлові будівлі. Зокрема, як повідомили у компанії «ВПФ «Крона», постраждали бізнес-центри Parallel’50, «Ліра», Platinum Plaza, «Поема», Rotunda Hall. Нині багато офісних об’єктів у Харкові призупинили роботу і з міркувань безпеки, і через значні витрати на забезпечення повноцінної діяльності. Деякі БЦ працюють, але їх небагато. «Під час сирен вимагається терміново покинути офісні будівлі та можна повернутися до них після закінчення повітряних тривог», – каже Наталія Ольховська, директор Салтівського філіалу «ВПФ «Крона». Також режим роботи таких об’єктів обмежено (приблизно з 10:00 до 17:00) і може змінюватися. 

Загалом реалії воєнного стану та введення комендантської години зокрема спонукали орендодавців змінити графік роботи. Наприклад, через безпековий режим з початку повномасштабної війни інноваційний центр «Промприлад.Реновація» працював у закритому доступі. Потрапити на його територію можна було винятково через персональну акредитацію. З 16 травня центр повернувся у звичний режим роботи та працює у відкритому доступі для всіх охочих. Об'єкти компанії Alef Estate, хоча й не призупиняли роботу, проте режим на початку воєнних дій був скорочений через введення комендантської години й обмеження роботи громадського транспорту. Натомість у БЦ компанії Forum Group, де раніше була змога працювати 24/7, нині ця можливість обмежена через комендантську годину. «Це нагальна вимога часу, яка має виконуватися», – каже Ірина Школьник. Натомість бізнес-центри компанії Dragon Capital Property Management, як і до війни, доступні для резидентів 24/7, як це вказано в договорах оренди. «Але ми рекомендуємо орендарям виконувати всі розпорядження адміністрацій міст щодо комендантських годин», – каже Наталія Кравець. 

Безпека: нові сенси

Пригадується, два роки тому ми говорили про безпеку в бізнес-центрах, але тоді, в розпал пандемії коронавірусу, заходи безпеки були зовсім іншими, ніж нині. Від початку повномасштабних воєнних дій перед орендодавцями стояло два завдання. 

Перше – забезпечити фізичний захист будівель, що потребувало посилення охорони, встановлення додаткових камер спостереження тощо. 

Друге завдання – забезпечити безпеку резидентів і співробітників. Де це можливо, у бізнес-центрах облаштували укриття. Наприклад, безпечні приміщення є в кожному об’єкті компанії Forum Group, які облаштували, дотримуючись головних вимог: розташування на цокольному або підвальному поверсі, наявність декількох виходів, відсутність вікон, можливість комфортного розміщення необхідної кількості людей. Також було зроблено запаси їжі та води, за можливості – забезпечено Wi-Fi. У парках UNIT.City та LvivTech.City укриттями слугують підземні паркінги. Як зазначив Віталій Мельник, там є все необхідне, щоб перечекати повітряну тривогу, та підключено Wi-Fi, щоб резиденти мали змогу продовжити роботу. Зазначимо, що з початку війни у LvivTech.City ще й організували хаб і прихисток для тимчасово переміщених осіб. Деякі сім’ї, яким не було куди повертатися або їхати, залишалися там, поки не знайшли житло. Загалом за чотири місяці війни LvivTech.City прихистив понад 100 людей. 

І бізнес-центри, де є укриття, і об’єкти, де облаштувати такі приміщення немає змоги, інформують орендарів і гостей про безпеку під час повітряної тривоги, розклеюють схеми евакуації чи карту найближчих захисних споруд/приміщень.

«Аналіз поточної ситуації показує, що опорними точками при виборі офісу нині виступають безпека, близькість до укриттів, віддаленність від стратегічних об’єктів інфраструктури», – каже Анжела Борисова.

Оренда: відтік орендарів і лист очікування

«Ринок офісної нерухомості у Харкові нині майже відсутній. У травні було невелике покращення, але потім ситуація погіршилася, попиту на офісні приміщення зараз немає», – каже Наталія Ольховська. В інших містах ситуація теж непроста. Нині бізнес-центрам дуже важко залучати нових орендарів – про це говорять майже всі учасники ринку. 

Водночас із цим відчувається відтік наявних резидентів чи зменшення орендованих площ. Це пов’язано з тим, що деякі бізнеси, на жаль, припинили існування, хтось релокувався або ж перейшов на віддалений режим роботи, хтось у такий спосіб оптимізує витрати. «Опція дострокового розірвання через форс-мажорні обставини присутня в частині договорів по всіх наших БЦ. Утім юридичний механізм її застосування досить неоднозначний. На щастя, скористались цим правом небагато компаній, переважно в Києві та Запоріжжі», – розповідає Наталія Кравець. Це, зокрема, представники IT-індустрії або бізнесів, пов’язаних із туризмом, працевлаштуванням за кордоном, індустрією краси тощо. Ірина Школьник додає, що скорочують офісні площі також компанії, які займаються імпортом. Загалом у бізнес-центрах Forum Group за період від початку війни вісім орендарів завершили договори. «Це незначний відтік. Ми розраховували на гірший сценарій», – зізнається Ірина Школьник. 

Інша ситуація у західних областях. У компанії Dragon Capital Property Management відчули значне підвищення попиту на офісні приміщення у Львові та Вінниці. Інноваційний центр «Промприлад.Реновація» під час війни взагалі прийняв 12 нових команд. Серед них MacPaw, EPAM, AltexSoft, Fuelfinance, Aimbulance, Anoeses, колектив бізнес-омбудсмена тощо – хтось із них перебував на тимчасовій основі та вже повернувся на попереднє місце, хтось ще досі залишається в цьому центрі. Через релокацію та зростання попиту в «Промприлад.Реновація» навіть сформували лист очікування потенційних орендарів. Власне така ситуація сприяла тому, що було вирішено активізувати роботу із запуску нових площ у цьому проєкті.

Зросла й кількість запитів у парку LvivTech.City, але в договори конвертується невелика кількість. Як пояснив Віталій Мельник, здебільшого запити надходять на площі до 100 кв. м, а згідно з концепцією проєкту для створення екосистеми малі орендарі мають займати лише певну частку офісних площ, а частину площ мають займати великі компанії, які нині не такі активні на ринку.

Орендна плата: індивідуальні короткострокові домовленості

Форс-мажорні обставини внесли чергові корективи у відносини орендодавців та орендарів. У перші два місяці повномасштабної війни резидентам часто скасовували орендну плату чи надавали значні знижки, водночас комунальні платежі переважно треба було оплачувати в повному обсязі. 

Наприклад, у бізнес-центрах компанії Vertex Group з лютого до квітня включно не стягували взагалі орендну плату, тільки експлуатаційні та комунальні платежі. А вже з першого травня з кожним окремо обговорювали умови подальшої співпраці, водночас тим орендарям, які погасили заборгованість за експлуатацію та комунальні, надали знижку. Все тому, що в цей час є проблеми зі своєчасною оплатою таких платежів, які важливі для підтримки життєдіяльності об’єктів – забезпечення охорони, обслуговування ліфтів і комунікацій тощо.

Forum Group у перші два місяці теж не нараховувала орендну плату для клієнтів, залишила лише базові сервісні та комунальні платежі для забезпечення функціонування бізнес-центрів. Водночас деякі орендарі продовжували сплачувати оренду, ці кошти були перераховані на потреби воїнів. Вже у травні компанія почала домовлятися про гнучкий формат оренди для клієнтів. Він полягає у нарахуванні відсотка від орендної ставки, що прямо пропорційний фізичному перебуванню працівників в офісах, який переглядається щомісяця. Резидентам, які ще не повернулися до робочих місць, надається знижка до 90% – зважаючи на специфіку бізнесу. Водночас, як зазначає Ірина Школьник, нині важливо оптимізувати видатки на обслуговування об’єктів і мінімізувати комунальні витрати. Особливо гостро це питання постане перед опалювальним сезоном.

Компанія Alef Estate у березні та квітні надавала знижки на орендні ставки на офісні приміщення, які сягали 50-70%. OPEX та комунальні платежі, необхідні для забезпечення діяльності бізнес-центрів, сплачувались у повному обсязі. З травня знижки почали зменшувати, домовляючись з кожним орендарем індивідуально. 

Компанія Dragon Capital Property Management також домовляється з усіма резидентами індивідуально, надає лояльні умови залежно від економічного стану їхнього бізнесу, умов оренди, відвідуваності тощо. 

У Харкові, як розповідає Наталія Ольховська, велика кількість підприємців виїхали з приміщень і розірвали договори оренди. Ті, хто залишився, але не працює, домовились на період воєнного стану не платити за оренду, а тільки комунальні платежі. «Водночас орендарі, які почали працювати у травні-червні, готові сплачувати мінімальну ставку й потроху реанімувати бізнес. Орендодавці переважно лояльні та готові розглядати різні пропозиції, ціни на оренду приміщень зменшилися на 40-50%», – додає вона. 

Нині сторони дуже часто збираються за столом переговорів для оновлення умов співпраці. Vertex Group, наприклад, переглядає умови раз на місяць чи раз на квартал. У Alef Estate комерційні умови обговорюються щомісячно з кожним орендарем окремо. У Dragon Capital Property Management з початку воєнних дій умови переглядалися щомісячно, нині обговорюються дещо триваліші строки фіксації домовленостей, але не більше, ніж на три місяці. «Навіть такий термін в наші часи виглядає довгостроковим, тому що обставини можуть змінюватись доволі швидко», – пояснює Наталія Кравець.

А ось в інноваційному центрі «Промприлад.Реновація» резиденти сплачують оренду в повному обсязі, але, попри підвищений попит і загальне зростання цін на офіси в Івано-Франківську, у цьому об’єкті кажуть, що вартість не підвищували. «Ми ціни на оренду не змінили, навпаки – намагаємося персоналізовано, гнучко підходити до ситуації», – каже представник «Промприлад.Реновація». Тому, зокрема, на час воєнного стану для резидентів, у яких сфера діяльності залежить від клієнтів, давали орендні канікули, щоб вони могли вийти на стабільні показники бізнесу і не закрились.

Утримання та підтримка наявних орендарів нині важливі, оскільки, як зазначає Анжела Борисова, для бізнес-центрів 30% вакантність є критичною. Це особливо важливо в умовах низького попиту з боку нових резидентів. Адже нині компанії не готові вкладати в оренду та облаштування офісу. Це і через обмежені фінансові ресурси, і через загалом вичікувальну позицію та невизначеність. «Ринок комерційної нерухомості тільки відновився після пандемії, і тепер перед нами нові виклики. У бізнесів немає впевненості, як і що буде завтра. Нині резиденти повертаються, але ніхто не будує довгострокових планів», – коментує Віталій Мельник. «Компанії займають вичікувальну позицію, яка безпосередньо залежить від продовження воєнного стану та загальної ситуації в країні», – додає Ірина Школьник. 

Новим офісам бути

Візуалізація надана компанією Alef Estate

Попри це, в деяких містах девелопери повертаються до будівництва. Зі зрозумілих причин всі проєкти бізнес-центрів у Харкові, які на початок повномасштабної війни перебували на етапі зведення, заморожені – повідомила Наталія Ольховська. Та в низці інших міст приблизно із травня-червня будівництво офісних об’єктів відновилося. Девелопери повертаються навіть до тих проєктів, які не були на завершальних стадіях (об’єкти з високим ступенем готовності відновлюються першочергово). Наприклад, компанія Alef Estate, попри складні та напружені умови під час війни, продовжує будівництво багатофункціонального комплексу Ermolaev Center. «У такий спосіб ми забезпечуємо мешканців міста робочими місцями та підтримуємо економіку країни. Реалізація цього проєкту підтверджує нашу віру в якнайшвидшу перемогу», – каже Анжела Борисова.

Компанія Vertex Group відновила роботи на трьох будівельних майданчиках, два із них – з офісами. Так, із середини травня девелопер продовжив зведення багатофункціонального комплексу Avenue25, а на початку червня – бізнес-центру The Corner. Водночас у Vertex Group поки не запустили роботу на двох об’єктах у Києві та Дніпрі, які були на стадії проєктування. 

Продовжує роботу над проєктами інноваційних парків UNIT.City та LvivTech.City компанія UDP. «Наразі завершуємо по проєктах те, що почали. Подальші плани та розвиток залежить від подій на фронті. Зараз ми проводимо завершальні роботи та готуємо амбітні плани на час після перемоги», – каже Віталій Мельник. Проте деталі в компанії не уточнюють.

Не чекати, а будуватися, попри всі ризики, – так вирішили в інноваційному центрі «Промприлад.Реновація». Нині тут зводиться об’єкт, який було призупинено на три тижні: це комплекс на 17 000 кв. м. Його площу, до речі, вирішили збільшити з початкових 12 000 кв. м. У найближчих планах – запустити фуд-маркет та фуд-хаб, додаткові коворкінги та нові офісні приміщення вже до кінця цього року. Наступний крок, як план максимум та за умови, що вдасться знайти необхідні ресурси, – спорудження ще одного корпусу із так званим maker space для прототипування, бізнес-школою, хостелом-колівінгом, івент-майданчиком, візитор-центром тощо.