Офисная недвижимость Запорожья: на дне?
На фото: БЦ Khortitsa Palace
ФОТО: ГК «БУДХАУС»
НЕВЫСОКАЯ ВАКАНТНОСТЬ, НИЗКИЕ АРЕНДНЫЕ СТАВКИ, ОТСУТСТВИЕ НОВОГО ПРЕДЛОЖЕНИЯ – ТАКИЕ ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ В СЕГМЕНТЕ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ЗАПОРОЖЬЯ. ЕДИНСТВЕННЫМ «ГРОМКИМ» СОБЫТИЕМ НА ЭТОМ РЫНКЕ МОЖНО НАЗВАТЬ ПОКУПКУ КОМПАНИЕЙ DRAGON CAPITAL ДОЛИ В БЦ ECO TOWER.
Текст: Елизавета Молчанова
В докризисные годы в Запорожье планировалась реализация ряда различных по площади проектов офисной недвижимости. К сегодняшнему дню часть из них была реализована, хотя и со смещением сроков, некоторые давно приостановлены или «выпали» из поля зрения, например, бизнес-центр Energy Standard Plaza (иное название – River Plaza) и многофункциональный комплекс Victoria Tower. По данным компании Pro-Consulting, объем предложения офисной недвижимости Запорожья составляет около 150-200 тысяч м2. Проводя параллели, можно сказать, что почти весь рынок этого города «вмещается» в один столичный МФК Gulliver общей площадью 157 400 м2.
Из общего предложения рынка офисной недвижимости Запорожья на объекты класса А приходится не более 20%. Это действующие бизнес-центры ECO Tower (общая площадь – 18 700 м2) и Khortitsa Palace (входит в структуру МФК, общая площадь офисных площадей – 5700 м2). В классе А также позиционируется БЦ «Маяковский» (общая площадь введенных в эксплуатацию площадей – 6000 м2 из планируемых 26 000 м2). Ниже по категории – БЦ Alexander-Hall общей площадью 3600 м2. «Все остальные бизнес-центры относятся к классу С. Это переоборудованные производственные либо административные площади с кабинетной системой», – характеризует структуру рынка Андрей Розумович, руководитель группы компаний «Арсенал».
ВАКАНТНОСТЬ
Уровень вакантности во многих офисных центрах Запорожья достаточно низкий – по данным экспертов, он варьируется от 5% до 10% (для сравнения: вакантность в Киеве – 10%). В бизнес-центре Khortitsa Palace, принадлежащем девелоперской группе компаний «Будхаус», заполняемость составляет вовсе 100%. «Нам удалось достичь такого уровня благодаря тому, что БЦ работает в составе МФК с гостиницей, имеет прекрасное расположение, а также благодаря высокому качеству здания. Несмотря на все преимущества, к полной заполняемости мы шли долго», – рассказал Максим Гаврюшин, коммерческий директор ГК «Будхаус». Эксперт отмечает, что Запорожье – сложный рынок с точки зрения развития офисной недвижимости. Это индустриальный город, здесь сектор услуг (консалтинговых, финансовых, др.), генерирующий основной спрос на современные офисные помещения, менее развит, чем в других регионах, таких как Днепр, Харьков, Львов или Одесса. «Деловая активность основных потребителей качественных офисов в целом низкая, из-за этого в Запорожье наблюдается небольшой спрос на такие помещения», – сообщил Максим Гаврюшин, отметив, что в 2015-2017 годах основной спрос на крупные качественные площади формировали компании-переселенцы из Луганска и Донецка, а также IT-компании.
Андрей Розумович называет еще одну тенденцию на рынке офисной недвижимости – отток арендаторов из бизнес-центров. Причина кроется в цене аренды и коммунальных услуг – компании ищут помещения с более низкой стоимостью с целью экономии бюджета. «Запорожские компании очень чувствительны к цене. Большинство из них будут выбирать более экономные варианты и помещения с ремонтом», – говорит Максим Гаврюшин. «Немногие предприятия могут позволить себе арендовать офис в БЦ. Арендаторы предпочитают простые и недорогие помещения. Особым спросом сейчас пользуются площади от 50 до 200 м2. Многие арендаторы отказываются от помещений с отдельным выходом, арендуют небольшие офисы на 20-25 м2 в административных зданиях. В связи с много-кратным повышением стоимости коммунальных услуг стали пользоваться спросом объекты с автономным отоплением», – объясняет ситуацию на рынке Андрей Розумович.
АРЕНДНЫЕ СТАВКИ
По данным ГК «Арсенал», ставки аренды в бизнес-центрах Запорожья составляют 200-350 гривен/м2/месяц (без учета НДС и коммунальных платежей), а стоимость коммунальных услуг стартует от 50 гривен/м22/месяц и достигает 110 гривен/м2/месяц. При этом цена аренды офисных площадей в административных зданиях ниже – 80-125 гривен/м2/месяц (без учета НДС и коммунальных платежей), как и стоимость коммунальных услуг – 20-50 гривен/м2/месяц.
Максимальные для города ставки аренды в $12-15/м2/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов) были зафиксированы в БЦ Khortitsa Palace. «Именно по такой цене компания «Будхаус» сдавала в аренду последние свободные помещения в своем объекте», – сообщил Максим Гаврюшин. Для сравнения: по данным компании JLL в Украине, диапазон базовой ставки в киевских бизнес-центрах класса А составляет $18-29/м22/месяц, в офисах класса В – $12-20/м2/месяц.
Продолжение читайте в журнале Commercial Property №7(180) август 2018.
