Офісна нерухомість Львова: вибір є

Інноваційний парк LvivTech.City, кампус B01. Фото: пресслужба UDP

За два пандемічні роки, 2020-2021, вакантність на офісному ринку Львова зросла з 1,5% до 26,5% і знизилась до 17-19%. Цей показник – найвищий серед найбільших міст України. Така динаміка спостерігалася на фоні значного виходу нової пропозиції: за два роки обсяг ринку збільшився на понад 113 000 кв. м до 337 000 кв. м.  

Текст: Тетяна Антонюк, Марина Паралюш

«Поза Києвом, серед найбільших регіональних центрів України, Львів був найактивнішим із погляду будівництва нових проєктів офісної нерухомості», – розповідає Марта Костюк, керівник департаменту аналітики та консалтингу з питань девелопменту компанії Cushman & Wakefield в Україні. Така тенденція, за її словами, спостерігалася з 2016 року та була зумовлена декількома причинами. А саме: стійким орендним попитом і високим потенціалом сегмента на фоні динамічного розвитку ІТ-сектора, а також посиленням інвестиційної привабливості міста порівняно зі східним і південним регіонами України, зокрема внаслідок геополітичних ризиків. 

Як наслідок таких процесів цей ринок офісної нерухомості поступово зростав. У 2020-2021 роках він суттєво додав у пропозиції: зокрема, за цей період було виведено 113 400 кв. м. А це приблизно третина від усього нинішнього обсягу сектора. Так, за даними консалтингової компанії CBRE Ukraine, станом на кінець 2021 року загальний обсяг конкурентної пропозиції офісної нерухомості Львова становив близько 337 000 кв. м. З них майже 54 000 кв. м було виведено у 2021 році, 59 400 кв. м – у 2020 році. Великі обсяги нової нерухомості у CBRE Ukraine пояснюють, зокрема, тим, що об’єкти, які вийшли на ринок за цей період, почали будуватись ще до пандемії COVID-19 на фоні дефіциту якісних офісних площ, що спостерігався у 2017-2019 роках. Окрім того, обсяг конкурентної пропозиції значною мірою зростає завдяки реконструкції наявних бізнес-центрів – додають у компанії. 

Щодо перспективи 2022 року, то, за підрахунками аналітиків, нова пропозиція в місті може становити від 38 500 кв. м (дані Cushman & Wakefield в Україні) до 53 000 кв. м (дані CBRE Ukraine). Серед найбільших заявлених проєктів: БЦ MONO (30 000 кв. м), БЦ Washington Tower (15 400 кв. м), БЦ V12 (8550 кв. м). У компанії CBRE Ukraine зауважують, що серед заявлених проєктів є кілька таких, що позиціюються девелоперами як об’єкти під продаж, а не для оренди. 

Найбільші бізнес-центри, що відкрилися у Львові у 2021 році

Велике просідання

Пандемія призвела до суттєвого зростання вакантності в офісному секторі Львова. Нині на цьому ринку спостерігається найвища частка вільних площ серед найбільших міст України. Для порівняння: якщо в Києві в період пандемії показник вакантності збільшився приблизно з 6% до 11,5%, то у Львові – з 1,5% до 17-19%. У Дніпрі, Харкові й Одесі він становив від 1,4% до 5,4% (дані компанії Сushman & Wakefield в Україні станом на кінець третього кварталу 2021 року).

Якщо докладніше, то, за підрахунками Cushman & Wakefield в Україні, у грудні 2019 року первинна вакантність на ринку офісної нерухомості Львова становила приблизно 1,5%, а у сегменті сучасних бізнес-центрів не перевищувала 0,5%. У першому кварталі 2020 року цей показник суттєво не змінився, однак вже наприкінці червня 2020 року він зріс до 14%, водночас у професійних бізнес-центрах він досяг 14,9%, що крім негативного впливу пандемії було обумовлено також введенням в експлуатацію нових офісних об’єктів із частковою заповнюваністю. Висхідний тренд продовжувався і досяг 26,5% у травні 2021 року. Та вже потім знизився до 17,5% у жовтні 2021 року. 

Трохи інші дані наводить компанія CBRE Ukraine: за її підрахунками, середня вакантність на ринку офісної нерухомості Львова становила 19% на кінець 2021, зменшившись на 3% (тобто процентних пункти) з початку року.

Коронакриза призвела до коливання ціни оренди на всіх ринках. Та якщо у 2020 році вона просіла, то у 2021 спостерігалась її стабілізація. Порівнюючи з іншими великими містами України (крім Києва), ставки на офісні приміщення у Львові трохи вищі, ніж у Дніпрі, Харкові чи Одесі. Так, за даними консалтингових компаній, їх діапазон становить від $10-12 до $18-20/кв. м/місяць (без урахування ПДВ та експлуатаційних платежів). І, враховуючи стриману ділову активність у Львові та порівняно високу вакантність, підвищення ціни оренди в найближчому майбутньому є малоймовірним. «Однак і зниження у 2022 році навряд чи буде», – додають у компанії Cushman & Wakefield в Україні.

Оптимізм залишається

Нині офісний ринок Львова продовжує відчувати негативний вплив пандемії. Можливо, така ситуація затягнеться, адже тенденції та процеси, які вона запустила, матимуть місце навіть після ковіду. 

Проте оцінки деяких експертів щодо перспектив цього ринку та його інвестиційної привабливості оптимістичні. Передусім позитив вселяє те, що місто має сильну IT-базу. «У Львові розташовані штаб-квартири кількох великих ІТ-компаній, котрі продовжують динамічно розвиватися, що сприяє привабливості Львова в офісному сегменті», – пояснює Марта Костюк. 

Як би це не звучало, але орендна активність на ринку офісів Львова може посилитися через зовнішні загрози. Так, через геополітичні ризики та напружену ситуацію на сході країни частина бізнесів розглядають можливість релокації до західних регіонів. 

Тож попри негативні тренди, ринок продовжує розвиватись. Нині якість і технічні характеристики офісних приміщень у Львові, як зазначає Марта Костюк, і так перевершують характеристики офісних об’єктів в інших обласних центрах України поза Києвом. І надалі пропозиція на ринку збільшуватиметься кількісно та покращуватиметься якісно. Так, у 2020 і 2021 роках у Львові стартувало будівництво низки об’єктів. Крім того, були заяви як щодо запуску роботи над новими проєктами, так і проєктами редевелопменту занедбаних промислових територій під офіси. Фахівці CBRE Ukraine впевнені, що ті об’єкти, які зможуть забезпечити гнучкіші умови оренди та якісну складову, будуть привабливішими для орендарів, які нині ставляться достатньо вимогливо до офісних площ, і, відповідно, стійкішими до економічних коливань.