Неликвидные стилобаты: кто виноват и что делать!?

Набор из разнообразных вывесок нескольких арендаторов способен
превратить даже самый элитный дом в «шанхай»

ЖИТЬ НА ПЕРВОМ ЭТАЖЕ МНОГОЭТАЖНОГО ДОМА ВСЕГДА СЧИТАЛОСЬ НЕПРЕСТИЖНО, ПОЭТОМУ СЕГОДНЯ ЗАСТРОЙЩИКИ СТОЛКНУЛИСЬ С СЕРЬЕЗНОЙ ПРОБЛЕМОЙ. СТРОИТЕЛЬНЫЙ БУМ МНОГОЧИСЛЕННЫХ ВЫСОТОК КАК В СТОЛИЦЕ, ТАК И ДРУГИХ ГОРОДАХ УКРАИНЫ ПРИВЕЛ К ВОПРОСУ ЛИКВИДНОСТИ КОММЕРЧЕСКИХ ПЛОЩАДЕЙ НА ПЕРВЫХ ЭТАЖАХ ЗДАНИЙ.

По старинке многие украинские застройщики, особенно в регионах, предпочитают проектировать и сдавать арендаторам маленькие «нарезанные» площади под объекты так называемой первой необходимости: отделения банков, аптеки, кофейни, магазины, салоны красоты и др. Однако опыт последних лет показывает, что подобное распоряжение коммерческими площадями перестало быть эффективным по целому ряду причин: экономический кризис, массовый «наплыв» многоэтажек и, конечно же, общественный спрос, который и формирует предложение. Обо всем этом по порядку.

НАЦИОНАЛЬНЫЙ КРИЗИС

В условиях всепоглощающего экономического упадка с каждым новым годом малому и среднему бизнесу все сложнее выдерживать конкуренцию или даже, точнее сказать, просто держаться на плаву. Эта ситуация, при всей мнимой безопасности крупного бизнеса, не может не повлиять на него. Казалось бы, строительным компаниям-гигантам ничего не грозит: небоскребы как возводились, так и будут возводиться, жилые метры как продавались, так и будут продаваться. Но так ли это на самом деле и что делать с огромными, но «нарезанными» коммерческими площадями на цокольных этажах? Именно в этом контексте проблемы малого бизнеса начинают влиять на застройщика-арендодателя: кредитные каникулы, часто меняющиеся арендаторы либо же вообще пустые простаивающие помещения.

Для девелопера выгодней один долгосрочный якорный арендатор, чем несколько мелких,
которые периодически будут покидать помещение

КАК ГРИБЫ ПОСЛЕ ДОЖДЯ

Сегодня на территории всей Украины и особенно в Киеве действительно наблюдается строительный бум жилья эконом-сегмента. И если в столице многие крупные застройщики уже понимают, что в условиях такого количества недорогих «свечек» заполнить первые этажи магазинами и кофейнями не получится, то в регионах еще далеко не все осознали такое положение вещей.

Условно говоря, 10 домов не нуждаются в 15 кофейнях – возвращаемся к термину «кредитные каникулы». Большинство столичных девелоперов уже поняли: необходимо искать крупного и долгосрочного арендатора. Анна Попруга, представитель компании KAN Development, считает, что одним из удачных применений нежилой площади могут стать объекты спортивной инфраструктуры, однако управление ими не является профильным бизнесом девелоперов.

Одной из заметных проблем рынка является необходимость долгосрочного стратегического планирования, к которому способны очень немногие украинские застройщики. «Такого рода решения принимаются на этапе проектирования и требуют партнерского соглашения с профессиональным оператором. Для большинства участников рынка интерес девелопера – выгодно продать помещение либо сдать его в долгосрочную аренду», – объясняет Анна Попруга.

ЗДОРОВЫЙ ТРЕНД

Впрочем, в позиции девелоперов имеются слабые места. Основное из них – вопрос спроса. Например, Михаил Артюхов, управляющий директор компании  ARPA Real Estate, оценивает объем коммерческих помещений на первых этажах новостроек Киева примерно в 100-150 тысяч м². Вакантность в этом сегменте, по его наблюдениям, составляет более 30%. Популярность профессиональной коммерческой недвижимости (торговой и офисной) куда выше. По данным компании UTG, в 2017 году вакантность в столичных ТРЦ составляла 6,5%, в бизнес-центрах – 15%.

Кроме того, тогда как во всем мире, например, банковский сектор все больше уходит в онлайн, мода на здоровый образ жизни и спорт только набирает обороты. Ее законодателем выступают США, где, по данным компании Statista, Inc., по состоянию на 2016 год в спортивных клубах занималось более 57 миллионов американцев (то есть почти каждый 6-й житель страны). Сейчас, как сообщает компания  Data-Lists, в США насчитывается 44 000 таких объектов. Согласно данным Statista, Inc., их ежегодный оборот составляет примерно $25,8 миллиарда, и это только в США. Всего же глобальная индустрия генерирует более $80 миллиардов в год, и этот объем постоянно увеличивается.

Можно не ходить так далеко. По данным компании Colliers International, центр Лондона (Великобритания) сейчас переживает бум спортклубов различного формата: от полноценных фитнес-центров до студий. Доминируют на нем операторы среднего бизнеса, тогда как luxury-объекты занимают только 10% рынка (22% от общей площади объектов). Но и это не все. Рост спроса на спорт ведет к увеличению потребности в сопутствующих услугах: посетителям необходимы магазины спортивной одежды, соковые бары и т.д. Таким образом, повышается спрос на определенные локации и их рыночная стоимость. Примечательно, что 35% фитнес-центров находятся в подвальных помещениях, 54% – на уровне цокольного этажа (фундамента).

Можно посмотреть еще ближе, на Украину. По данным аналитической компании Pro-Consulting, по состоянию на 2015 год только 9% украинцев посещали спортклубы, тогда как в Европе этот показатель достигал 25%. То есть, потенциал украинской фитнес-индустрии очень большой.

СПОРТ НА ПЕРВОМ ЭТАЖЕ

Несмотря на явный тренд к спорту, лишь немногие застройщики обратили на него внимание. «У нас есть опыт реализации фитнес-центра Sport Life в ЖК «Триумф» в Киеве, который был введен в эксплуатацию в 2008 году. Его успешность была определена двумя факторами. Во-первых, в то время фитнес-индустрия была еще не так развита, что определило повышенный спрос. Во-вторых, нам удалось сделать его действительно люксовым – начиная от большой площади и отделки и заканчивая наличием бассейна. В фитнес-центре было предусмотрено полноценное зонирование, достаточное количество помещений для групповых занятий (в том числе и детских), что дает возможность для предоставления большого перечня видов активностей. Мы изначально подошли к фитнес-центру как к якорному объекту, а не просто элементу инфраструктуры», – рассказывает Алексей Говорун, заместитель генерального директора по развитию и маркетингу компании «ТММ».

Спортклубы на первых этажах запланированы или реализованы в таких столичных ЖК, как Smart Plaza Polytech (со 2-го по 4-й этаж, причем на втором уровне расположится бассейн), «Славутич», «Лико-Град», «Южные Врата». Примеров за пределами Киева еще меньше: по 1-2 таких проекта во Львове и Днепре. «Хотя потенциал огромный. Все хотят заниматься спортом и при этом тратить на логистику минимум времени», – говорит Дмитрий Екимов, основатель группы компаний Sport Life.

Дмитрий Екимов, основатель группы компаний  Sport Life

ФОТО:  SPORT LIFE

В качестве дополнительных аргументов «за» он приводит такие. Во-первых, очищение фасадов от визуального мусора. «Одна вывеска спортклуба – это гораздо симпатичней, чем набор из разнообразных вывесок нескольких арендаторов, что тем самым способно превратить даже самый элитный дом в «шанхай», – говорит он. Во-вторых, для девелопера выгодней один долгосрочный якорный арендатор, чем несколько мелких, которые периодически будут покидать помещение. По словам Дмитрия Екимова, Sport Life, например, готов подписывать договоры на срок от 10-15 лет, причем брать в аренду не такие уж большие площади – от 2000 м².

«На сегодняшний день покупатель жилья стал более требовательным и опытным. Люди не готовы приобретать просто квадратные метры. Поэтому наличие инфраструктуры, в том числе качественного фитнес-центра, является сегодня крайне важным для потребителя. Люди хотят тратить минимум времени на передвижение по городу; сегодня человеку необходимо все иметь под рукой, будь то спортзал или магазин, кафе либо детский клуб», – говорит Анна Попруга.

К примеру, в проектах компании KAN Development всегда предусмотрены спортивные локации, хотя в таких крупных столичных ЖК, как «Комфорт Таун» и «Файна Таун», девелопер решил обустроить спортклубы не на первых этажах, а в отдельно стоящих зданиях. «С точки зрения инженерии при проектировании помещения под фитнес необходимо предусмотреть решения, отличающиеся от магазинов или кафе. Это совсем другое количество людей, другой объем потребления электроэнергии, воды и т.д. Если формат спортивного клуба предусматривает наличие бассейна – стоимость реализации значительно возрастает. Зачастую управление таким объектом отдается в руки профессионального оператора. Компания KAN Development в своих проектах много лет сотрудничает с сетью  Sport Life», – рассказывает Анна Попруга.

Сеть  Sport Life готова подписывать договоры на срок от 10-15 лет, причем брать
в аренду площади от 2000 м²

ФОТО:  SPORT LIFE

Однако девелоперам необходимо понимать, что размещение спортклуба на первом этаже здания необходимо проектировать заранее. «Можно, конечно, и перепроектировать, и перепланировать, но качество потеряется», – говорит Александр Попов, руководитель проектной группы «Архиматика». По его словам, если речь идет о создании фитнес-клуба без «мокрой» зоны, то стоимость строительства такого помещения примерно равна инвестициям в обычные коммерческие помещения. Бассейн, по его подсчетам, может обойтись примерно вдвое дороже. «Все зависит от целей. Строить спортклуб можно и в ЖК эконом-класса, просто использовать другие проектные решения, материалы и технологии. Однако на привлекательности объекта и повышении качества жизни такие решения точно сказываются», – говорит он.

Также эксперты уверяют, что девелоперам стоит очень тщательно подходить к выбору спортивного оператора, поскольку менеджмент и управление фитнес-клубом с бассейном, пожалуй, одно из самых сложных направлений бизнеса. В этом случае они рекомендуют заключать договоры в первую очередь с проверенными временем фитнес-сетями, имеющими управленческий опыт не менее 10 лет. ℗