На тропе переговоров

Фото: ТРЦ Gulliver

И арендодатели, и арендаторы торговой недвижимости оказались в непростом положении из-за введения в Украине карантина, на период которого полностью или частично приостановлена деятельность торговых центров. Перед обеими сторонами сейчас стоит задача минимизировать отрицательные последствия сложившейся ситуации, а для кого-то – сохранить бизнес.

Текст: Татьяна Антонюк

Проблемы, с которыми столкнулись игроки рынка торговой недвижимости Украины на фоне пандемии коронавируса, те же, которые приходится решать и другим девелоперам, управляющим компаниям и ритейл-операторам по всему миру. Во многих странах и торговые центры, и ритейл-операторы были вынуждены полностью или частично приостановить работу, при этом на неопределенный период. Такая участь не минула никого, мировые гиганты торговой недвижимости, как Unibail-Rodamco-Westfield, Simon Property Group, ECE, Klepierre, Taubman Centers, один за другим анонсировали, что закрывают на время свои объекты, разрешая, где это позволено, работу магазинов с товарами первой необходимости, заведений питания, других розничных точек, чья деятельность не запрещена в период карантина. Шведский ритейл-оператор H&M Group, развивающий девять брендов одежды, обуви, аксессуаров, товаров для дома, закрыл 3441 из 5062 своих магазинов по всему миру (согласно сообщению от 23 марта), а Inditex, в портфель которого входят восемь марок одежды, обуви и аксессуаров, а также товаров для дома, временно закрыл 3785 из 7469 магазинов (данные на 17 марта).

В Украине изначально ожидалось, что ТЦ/ТРЦ приостановят работу до 3 апреля, то есть до момента окончания карантина, но теперь его период продлен до 24 апреля. И нет гарантий того, что не возникнет необходимости в очередной его пролонгации. Компании рынка торговой недвижимости все еще отстраивают процессы работы, но в нынешних реалиях они могут сделать не так много. Как говорит Максим Гаврюшин, операционный директор Budhouse Group (компании принадлежат три ТРЦ во Львове, Херсоне, Черкассах), от игроков отрасли ничего не зависит. «Этим данный кризис отличается от кризисов 2008-2009 и 2014-2015 годов. Когда торговые центры закрыты, ты мало что можешь сделать, кроме минимизации расходов», – сообщил он.

Согласно распоряжению Кабинета Министров №211 от 11 марта 2020 года «О предупреждении распространения на территории Украины коронавируса COVID-19» (с изменениями, внесенными 16 марта), временно запрещается «работа субъектов хозяйствования, которая предусматривает прием посетителей». Среди таковых и торгово-развлекательные центры. Однако в этих объектах могут работать арендаторы определенных категорий, а именно магазины продуктов питания, средств гигиены, лекарственных средств и изделий медицинского назначения, средств связи, а также банковские отделения, бизнесы, предоставляющие услуги общественного питания с применением адресной доставки заказов.

Например, в крупнейших торговых объектах Киева и региональных городов сейчас работают супермаркеты «Сільпо», NOVUS или гипермаркеты «Ашан», магазины Nuts и «Світ чаю», Roshen, «Вкус жизни», «Сирне королівство», аптеки DS, Farmacia, «Аптека Вашої Сім'ї», «Аптека Доброго Дня», «Біла ромашка», магазины Eva, «КОСМО», WATSONS, ISEI, зоомагазины, отделения банков, др. Также в ТЦ/ТРЦ можно воспользоваться банкоматами и платежными терминалами, пунктами обмена валют, в некоторых объектах работают химчистки, учреждения средств связи, магазины техники и электроники, автомойки, отделения доставки «Новая Почта» или Justin, почтоматы Meest Express, др. В столичном ТРЦ Gulliver, например, продолжает работать ресторан Mercato Italiano в формате take away, а в ТРЦ «Караван» в Днепре и ТРЦ FABRIKA в Херсоне – McDrive.

Естественный шаг

В сложившихся условиях перед управляющими компаниями торговых центров, как и многими другими бизнесами, стала задача максимальной экономии. В ТЦ/ТРЦ перекрываются те части зданий, которые не используются арендаторами, а освещение, отопление и вентиляция сводятся к минимуму, др. Например, как рассказали в киевском ТРЦ Gulliver, на объекте уменьшено количество сотрудников клинига, пересматривается работа систем вентиляции и кондиционирования, отключен медиафасад (17 000 м2), а также практически полностью отключено новое фасадное освещение общей площадью около 1500 м2. В вечернее время здесь работает только один экран, на котором транслируются информационные ролики МОЗ – сообщили в ТРЦ Gulliver.

Однако, как отмечают в консалтинговой компании UTG, несмотря на то, что ТЦ/ТРЦ стремятся максимально сократить расходы, некоторые платежи остаются почти неизменными или даже возрастают. Например, системы безопасности в таких объектах работают в штатном режиме. Также могли вырасти расходы на усиленную дезинфекцию и содержание охраны для сохранения имущества арендаторов.

Помимо шагов, которые могут приниматься на уровне каждого отдельного ТЦ/ТРЦ, 30 марта представители рынка девелопмента торгово-развлекательных центров обратились с коллективным открытым письмом к органам власти с рядом просьб, среди которых – снизить размер НДС и отсрочить уплату налога на прибыль на протяжении трех месяцев после карантина, освободить от налога на землю, налога на недвижимое имущество и налога на прибыль, подтвердить «каникулы» на банковские кредиты.

Фото: «Сільпо», ТРЦ Blockbuster Mall

Soft skills в действии

Ситуация, в которой оказались игроки рынка торговой недвижимости и их партнеры, беспрецедентная. Все понимают, что пришло время адаптироваться и договариваться – так же, как и в предыдущие кризисные периоды. «Главная задача в сложившихся условиях – сохранить репутацию, деловые и человеческие отношения с нашими партнерами: арендаторами, подрядчиками, сервисными компаниями. Это позволит нам после окончания кризиса быстро возобновить работу и не стыдиться смотреть в глаза», – говорит Максим Гаврюшин.

Вопрос, который до недавнего времени входил в топ-3 самых задаваемых, касался арендных ставок – платить или не платить, взимать или не взимать? Приведем, какой была цена аренды до карантина. В Киеве, по данным UTG, средняя ставка равнялась $36/м2/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). По типам арендаторов цена за 1 м2 в месяц, как сообщили в UTG, составляла: для киосков и мелкоформатных магазинов (1-10 м2) – $40-300, ресторанов и кафе – $15-30, детских развлекательных центров – $3-7, кинотеатров – $4-15, крупноформатных магазинов одежды (600-1200 м2) – $1,5-20, супермаркетов электроники – $4-12, продуктовых супермаркетов – $1,5-15. Максимальная ставка в лучших ТЦ/ТРЦ столицы достигала $85/м2/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов) и даже выше для магазинов одежды площадью 100-200 м2. Отметим, что помимо фиксированных ставок многие ритейлеры платят процент от товарооборота и другие платежи – коммунальные, маркетинговые, др.

«В связи с объявлением карантина и закрытием большинства торговых объектов остро и болезненно становится вопрос о справедливой оплате зафиксированных в договорах платежей», – говорит Евгения Локтионова, директор UTG. Как сообщили в компании, собственники объектов готовы предоставлять операторам индивидуальные скидки и другие лояльные условия в зависимости от полного или частичного вынужденного закрытия магазинов. Также во внимание принимаются занимаемая ими площадь, срок аренды. «Льготные условия, на которые могут рассчитывать ритейлеры, также зависят от формата работы: представлены ли они только офлайн либо имеют отдельный доход от собственного онлайн-магазина, – говорит Татьяна Пономарева, ведущий юрист дочернего предприятия «Адидас-Украина». – Если у арендатора на период карантина полностью останавливается торговая деятельность по всем каналам сбыта, то он объективно нуждается в полном освобождении от всех видов платежей на период закрытия, а также в некоторой отсрочке в оплате на последующие месяцы. Но в лучшей позиции окажутся арендаторы, у которых договором детально урегулированы последствия вынужденной остановки торговой деятельности».

Впрочем, переговоры по пересмотру оплаты аренды на начало карантина не приняли массового характера. Также не наблюдалось и процесса разрывания договоров аренды. «За первые две недели карантина операторы проводили аудит и оптимизацию бизнес-процессов, делали оценку ситуации, написали письма управляющим компаниям», – говорит Евгения Локтионова.

Собственники столичного ТРЦ Dream Town, можно сказать, пошли на опережение: 27 марта они объявили о принятии решения не начислять на период карантина арендную плату и платежи за маркетинг (исключение – для работающих продуктовых магазинов). Арендаторам этого объекта предложено оплатить только операционные и коммунальные расходы для поддержания всех систем ТРЦ и охраны имущества. Через несколько дней последовали сообщения и от других игроков рынка – инвестиционно-девелоперская компания Budhouse Group приняла решение не начислять арендную плату арендаторам своих торгово-развлекательных центров FABRIKA (Херсон) и Lubava (Черкассы), ТРЦ «Оазис» (Хмельницкий) и сеть ТЦ «Аракс» (два объекта в Киеве и Киевской области) также отменили арендную плату на время карантина. 31 марта управляющая компания «Киев Молл Менеджмент» сообщила об отмене начисления арендной платы, эксплуатационных расходов и маркетинговых платежей за период с 17 по 31 марта для арендаторов ТРЦ Ocean Plaza (Киев), которые закрыты в связи с введением карантина. Данное решение не распространяется на арендаторов, которые в указанный период времени продолжали вести хозяйственную деятельность в штатном режиме либо в режиме курьерской доставки и/или самовывоза на территории ТРЦ: продуктовые магазины, хозяйственные магазины (отделы), аптеки, заведения общественного питания, др. О пересмотре условий на последующие периоды управляющая компания обещала сообщить дополнительно.

Впрочем, еще до таких заявлений со стороны ТЦ/ТРЦ, ритейл-операторы могли требовать отмены аренды, ссылаясь на статьи 652 и 762 Гражданского кодекса Украины, а также на форс-мажорные обстоятельства. Кроме того, 30 марта Верховная Рада Украины приняла законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты, направленные на обеспечение дополнительных социальных и экономических гарантий в связи с распространением коронавирусной болезни (COVID-2019)» №3275. Он, в частности, предусматривает возможность освобождения от платы за использование имущества с момента установления карантина и до его завершения в случае, если арендатор не может использовать помещение в силу обстоятельств, за которые он не отвечает (однако эта норма несет некую двузначность, и арендаторам, чтобы воспользоваться таким правом, потребуется доказывать, что они действительно не имеют возможности пользоваться недвижимостью). Этот закон под номером 540-IX подписан Президентом Украины 1 апреля и опубликован 2 апреля 2020 года.

Но арендная плата – далеко не единственная статья расходов ритейл-операторов. Как было отмечено, договоры найма предусматривают коммунальные, маркетинговые и другие платежи, от которых арендаторы не освобождены, но по которым, как объясняет Татьяна Пономарева, отсутствует стабильная практика в вопросе их отнесения к плате за пользование имуществом в контексте статьи 762 Гражданского кодекса Украины либо к платежам за отдельные услуги. Такие статьи расходов могут стать «предметом торга» между арендаторами и арендодателями. «Так, если ТЦ/ТРЦ согласились освободить арендаторов от оплаты аренды, то не все они готовы поставить на стоп эксплуатационные и другие платежи», – говорит Татьяна Пономарева. Например, в том же коллективном открытом письме от 30 марта представители рынка девелопмента торгово-развлекательных центров обратились к органам власти с просьбой сохранить за арендаторами обязательную уплату платежей по обслуживанию объектов. «Оплата сервисных платежей во время карантина является принципиально важным условием для обеспечения безопасной и надлежащим образом организованной эксплуатации объектов, а также сохранения имущества», – прокомментировала Анна Корягина, операционный лидер компании «СИТРАС Украина». Но Татьяна Пономарева отмечает, что указанные услуги либо не оказываются вообще, либо оказываются в весьма ограниченном виде, и добавляет, что не лишним будет затребовать расшифровку предоставленных эксплуатационных и маркетинговых платежей с целью сверить их объем и стоимость с «докарантинным» периодом. «Оплате должны подлежать только реально предоставленные услуги», – говорит она.

Так или иначе, стремление и торговых центров как арендодателей, и ритейл-операторов как арендаторов отстаивать свои интересы – естественное. Но это бизнесы, которые не смогут существовать друг без друга, а значит – важно искать компромиссы.

После карантина

Некоторые эксперты сейчас ориентируются на опыт Китая. Пока на других рынках борьба с вирусом только начинается или достигла пика, эта страна уже прошла самый сложный период и возвращается к обычной жизни после карантинных мер. Например, восстанавливают работу ритейлеры и заведения питания. Так, компания Starbucks сообщила, что на начало марта около 90% из ее 4200 кофеен в этой стране возобновили работу, а у модного ритейлера H&M Group снова открыты 500 из 516 магазинов (сообщение от 17 марта). Отложенный спрос у потребителей может способствовать быстрому восстановлению розничного товарооборота, но это зависит также от того, насколько карантин повлиял на экономическую ситуацию той или иной страны и благосостояние населения.

Что ожидает украинский рынок торговой недвижимости? Карантин, который продлится 1,5 месяца как минимум, может изменить некоторые потребительские привычки людей, например, укрепит лояльность к покупкам в Интернете или изменит предпочтения в тех или иных товарах и брендах. Перед управляющими компаниями станет задача: как вернуть такую аудиторию в торговые центры. С другой стороны, сформируется отложенный спрос на социализацию, и как только ограничения будут сняты, потребители вернутся к социальной жизни, а это может сыграть в пользу торговых центров.

Как утверждают в компании UTG, впереди – комплексная посткризисная работа, которая будет включать исследование потребительских предпочтений и адаптацию предложения в торговых объектах. «После снятия карантина для более устойчивого бизнеса появятся шансы открыть магазины в лучших местах и по договорной арендной ставке, – говорит Евгения Локтионова. – При этом каждый ТЦ/ТРЦ будут использовать индивидуальный подход в зависимости от его статусности и положения на рынке. Роста ставок аренды в ближайшей перспективе не будет».

Обновленный вариант статьи опубликован в журнале Commercial Property №3(200) апрель 2020 на украинском языке.