Многофункциональные комплексы: особенности девелопмента

МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫЕ КОМПЛЕКСЫ: СПЕЦИФИКА ФОРМАТА Согласно классификации Urban Land Institute, многофункциональный, или мультифункциональный (mixed-use), комплекс – это объект, который получает доход от трех и более функциональных назначений, имеющих независимый спрос. Денис Соколов, старший специалист по исследованию рынка компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (Россия), предлагает такое определение: «Многофункциональные комплексы и объекты смешанного назначения предполагают генерирование дохода от различных сегментов недвижимости в сопоставимых пропорциях. Так, офисное здание с небольшими магазинами на первом этаже не является многофункциональным комплексом, поскольку доход от аренды офисов во много раз превышает доход от торговых площадей». Андрей Назаренко, генеральный представитель компании Jones Lang LaSalle в Украине, в свою очередь уточняет, что «практически любой крупный современный проект недвижимости, будь то жилой комплекс, торговый центр, офисное здание или гостиница, как правило, включает в себя несколько типов недвижимости – например, гостиница или офисный центр редко когда обходятся без магазинов. Однако объектами смешанного назначения в полной мере могут считаться только те, в которых различные компоненты работают независимо друг от друга, а не просто являются дополнительной услугой для арендаторов (как магазин канцтоваров или кафетерий в бизнес-центре)». Некоторые участники украинского рынка относят к многофункциональным комплексам также объекты с двумя равнозначными функциями, например, торгово-развлекательные, торгово-офисные, офисно-складские, гостинично-офисные, офисно-жилые, гостинично-жилые и т.д. Эксперты отмечают разделение многофункциональных комплексов согласно архитектурному исполнению на горизонтальные (размещение различных функций в отдельных объектах, объединенных одной концепцией) и вертикальные (размещение нескольких функций в одном архитектурном, как правило, высотном объеме). Выбор того или иного варианта в процессе разработки проекта напрямую зависит от размера, конфигурации, ограничений и расположения земельного участка. В этой статье мы рассмотрим специфику формата многофункциональных комплексов в классическом варианте проектов, совмещающих три и более равносильных и независимых функции, каждая из которых, вместе с тем, связана с остальными по принципу синергии. ПРАКТИКА ДЕВЕЛОПМЕНТА МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫХ КОМПЛЕКСОВ В Киеве, как и во всей Украине, примеров реализации классических проектов многофункциональных комплексов пока нет. Среди введенных в эксплуатацию объектов смешанного назначения, как правило, доминирует одна функция (офисная, жилая, торговая), а некоторые проекты, по мнению экспертов, представляют собой не более чем нагромождение нескольких типов использования на одной территории. Однако в столице на различных этапах разработки и реализации находится более 10 крупных многофункциональных комплексов классического типа, среди которых стоит отметить проекты «Днепровская пристань» (девелопер – «Призма Бета»), «Столичный» («Грааль»), «Аэростар» («Выдубичи»), «Эспланада» («Три О»), «Эней» (компании «Реле-Инвест» и Alacor), «Миракс Плаза» (Mirax Invest), «Торонто-Киев» («Торонто-Киев»), «Вырлица» («XXI век»), проект в районе Выдубецкого озера («Днепроэкология»), комплекс по Златоустовской (компания «НЕСТ») и др. Что касается популярности формата многофункционального комплекса в России, то, по словам Дениса Соколова, «в Москве крупные объекты такого типа встречаются нечасто. Конечно, существует много жилых комплексов с торговой функцией, которая выступает скорее инфраструктурной составляющей, нежели самостоятельным сегментом, диверсифицирующим риски девелопера. В столице России коммерческая недвижимость более специализирована. Однако среди успешных проектов смешанного типа можно назвать «Берлин Хаус» и «Новинский пассаж» – офисные здания с несколькими этажами ритейла. Благодаря отличному расположению, торговая часть рассчитана не только на служащих офисов. В этом случае наличие магазинов определяется расположением объекта. В регионах России, напротив, формат многофункционального комплекса является очень популярным, поскольку здесь при дефиците площадей во всех сегментах недвижимости решение о строительстве mixed-use проекта является оптимальным». Свою нишу многофункциональные комплексы заняли и в США, где потребитель давно осознал удобство и рациональность компактного размещения различных по функциональному наполнению объектов для более комфортной жизни, работы и досуга. А городские власти считают девелопмент таких комплексов экономичным с точки зрения затрат на инфраструктуру. Одним из ярких примеров многофункционального комплекса на Манхэттене (Нью-Йорк) является Time Warner Center, открытый в 2004 году (девелоперы проекта – Related Companies LP и Apollo Real Estate Advisors LP). Объем здания в 77 этажей превышает 200 тысяч м², инвестиции в его создание составили $1,7 миллиарда. В Time Warner Center размещается штаб-квартира компаний AOL и Warner после их слияния. Помимо этого, в здании располагаются студии CNN, гостиница категории люкс Mandarin Oriental Hotel, рестораны, торговый центр, концертный зал и 225 апартаментов. При более детальном анализе подобных комплексов в США можно проследить тенденцию к укрупнению формата с отведением значительного объема площадей под жилье. СПЕЦИФИКА ФОРМАТА Преимущества Повышенный интерес к формату многофункциональных комплексов в Украине можно объяснить стремлением девелоперов максимально эффективно использовать участок в условиях острого земельного дефицита и зашкаливающей стоимости земли. Об этом, в частности, говорит Алексей Струлев, генеральный директор компании «Призма Бета»: «Многофункциональность была обычной моделью застройки в прошлом, достаточно вспомнить гостиные дворы, пассажи и универмаги Москвы, Петербурга, Одессы и других городов. Причиной возвращения к многофункциональным комплексам стало значительное удорожание участков, а также дефицит земель в пределах городов и особенно в их центральной части. Строительство такого комплекса дает возможность повысить эффективность использования земельного участка за счет увеличения плотности застройки и совмещения различных видов деятельности». Многие эксперты сходятся во мнении, что комплексы такого типа инвестиционно привлекательны для девелоперов, поскольку позволяют апеллировать к нескольким категориям потребителей, а это особенно актуально на ранней стадии развития рынка недвижимости, когда спрос существует во всех сегментах. Международная практика показывает, что девелопмент объектов смешанного типа использования популярен и на развитых рынках, где востребованными становятся уникальные концепции, повышающие привлекательность проекта в условиях сильной конкуренции. По словам участников рынка, девелопер зачастую принимает решение о развитии многофункционального комплекса, поскольку хочет разделить возможные риски между недвижимостью различного назначения. Андрей Назаренко отмечает, что «концепция проекта, достигаемая в результате такой диверсификации рисков, позволяет финансовым показателям доходности оставаться на высоком уровне, даже если отдельные сегменты рынка перейдут в фазу перенасыщения. И хотя эффективность подобной диверсификации в значительной степени зависит от динамики спроса и предложения, а также конкретных преимуществ объекта, в сфере недвижимости наиболее приемлемой стратегией является минимизация рисков. Так, например, стопроцентно офисный проект теоретически может оказаться более привлекательным, чем торгово-офисный комплекс той же площади, однако специализация на отдельном типе недвижимости является априори более рискованной». Рубен Разилов, директор коммерческого департамента компании «Метрика», считает, что «строительство многофункциональных комплексов и одноформатных объектов может оказаться для инвестора как привлекательным, так и убыточным. Однако строительство многофункциональных комплексов более рисковано, так как, ориентируясь на целый ряд потребительских нужд, девелопер привлекает на объект различные транспортные и людские потоки, а значит сталкивается с задачей их правильного распределения». Петр Сусленский, руководитель проекта «Аэростар», утверждает: «Привлекательность МФК заключается не в уменьшении риска, а в увеличении доходности каждой отдельной части, и при правильном соотношении всех составляющих есть вероятность зарабатывать больше». Являясь сильным центром притяжения в районе застройки, многофункциональный комплекс привлекает посетителей и арендаторов. Как правило, арендные ставки в коммерческом сегменте такого комплекса превышают среднерыночный показатель.   Концепция Эксперты рынка отмечают, что уже на этапе создания концепции многофункционального комплекса возникает множество вопросов, требующих комплексного изучения, в частности, демографические и экономические показатели района, конкурентная среда, доступность и пропускная способность транспортных путей. Сергей Король, начальник коммерческого управления компании «НЕСТ», отмечает: «Совмещение офисного центра, торгово-развлекательного комплекса, гостиницы, жилья, как в случае с многофункциональным комплексом по Златоустовской, усложняет работу транспортных потоков, движение людей, подвоз товаров, обеспечение сервиса, уборку территории, вывоз мусора и пр. Наиболее важная задача – развести разные функциональные потоки и обеспечить нормальную работу центра». Андрей Назаренко считает, что грамотное распределение человеческих потоков является особо важным еще на этапе разработки концепции: «Посетители торговой части должны минимально пересекаться с сотрудниками и посетителями офисного сегмента, аналогично – владельцы квартир и арендаторы офисов. Идеальным вариантом с точки зрения эффективности проекта является разделение парковок арендаторов, покупателей и/или жильцов – это предполагает организацию отдельных въездов и выездов для разных категорий пользователей». Особенно сложно справиться с этой задачей в многофункциональных проектах вертикального типа архитектуры, а также объектах с небольшой площадью застройки, где вопросы парковки решаются посредством организации подземных паркингов. Но даже если участок покрывает значительную площадь и, соответственно, позволяет развивать масштабные проекты, необходимо помнить, что увеличение коммерческих площадей должно сопровождаться пропорциональным увеличением парковочных мест. Участники рынка сходятся во мнении, что наиболее сложной частью создания концепции многофункционального комплекса является выбор целевых групп и определение их социального статуса. Однородный социальный состав потребителей можно назвать ключевым фактором успеха проекта. Немаловажную роль играет и работа над созданием единого архитектурно-планировочного объема, все элементы которого составляют целостный комплекс и при этом органично вливаются в городское окружение.   Синергия Функциональные и количественные показатели будущего mixed-use комплекса должны пройти детальную проработку на сочетаемость всех компонентов. Однако, даже самые точные расчеты не дают гарантии того, что изменения в зонирование проекта не будут вноситься уже на этапе его реализации. Для минимизации таких изменений девелоперы стараются заключить предварительные договора с возможными арендаторами, на основе требований и пожеланий которых вносятся правки в проектную документацию. «Основной особенностью девелопмента подобных объектов является создание синергетического эффекта еще на стадии проектирования. В реализации проекта участвует большое количество бизнес-консультантов, проектировщиков, конструкторов, архитекторов, маркетологов, потенциальных арендаторов, финансовых институтов и т.д., которые делают свой неоценимый вклад на различных стадиях проекта. Их основной задачей является профессиональное соединение интеллектуальных составляющих, создание синергии опыта, знаний и технологий», – уверен Рубен Разилов. При грамотном планировании каждый сегмент многофункционального комплекса может оказывать положительное влияние на доходность соседних сегментов. При этом немаловажное значение имеет инфраструктура (сфера обслуживания, общепит, фитнес и т.д.), которая, будучи не столь прибыльной, а в ряде случаев – и затратной для девелопера частью, может способствовать привлечению дополнительных человеческих потоков. Спрос на сферу услуг в объекте, где сконцентрированы различные функции и пребывает значительное количество людей, существенно превышает показатели востребованности подобных услуг в отдельно расположенных монофункциональных проектах. Так, например, фитнес-центр комплекса будут посещать как сотрудники офисов, жильцы гостиницы, так и живущие поблизости. Тесную взаимосвязь можно проследить между офисными площадями и гостиницей, так как последняя зачастую в гостинично-офисном комплексе выполняет именно бизнес-функцию, ведь ее постояльцами являются гости компаний, арендующих офисы в этом же здании. Помимо того, арендаторы офисных площадей могут быть заинтересованы в пользовании гостиничными конференц-залами. При создании крупного центра важно учитывать потребности всех потенциальных посетителей и/или жильцов комплекса, так как в некоторых случаях они могут не совпадать. Важно, чтобы одна функция не мешала другой: например, крупный развлекательный центр, работающий круглосуточно, будет малопривлекательным «соседом» для жилой части. О широких возможностях синергетического эффекта комплекса с различными функциями говорит и Петр Сусленский: «Если построить огромный бизнес-центр без дополнительных функций, он будет «мертвым». Там нет движения. Создать живую атмосферу, ощущение человеческого присутствия можно в любом районе города как раз посредством организации многофункционального комплекса, где будет сосредоточено все необходимое для работы, отдыха, жизни. При этом грамотно разработанный комплекс положительно влияет и на ситуацию всего района, повышая к нему интерес, а соответственно, и его стоимость, аккумулируя людские потоки». ХАРАКТЕРИСТИКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА Для любого объекта недвижимости расположение земельного участка во многом является залогом успеха. В случае с объектами многофункциональных комплексов этот фактор особенно важен, так как должен соответствовать целому ряду требований. Среди наиболее важных критериев выбора территории для развития проекта МФК эксперты рынка называют не только достаточные размеры участка, позволяющие разместить несколько полноценных функций, но и транспортную и пешеходную доступность, а также сложившуюся репутацию данного района. «Особенности земельного участка и характер формируемого многофункционального центра взаимосвязаны. Включать или не включать в состав комплекса жилье или гостиницы, кто будет выбран в качестве якорных арендаторов и какова их доля в общем объеме – все зависит от расположения участка и его размеров, специфики района сбыта. Участок должен квалифицироваться на основании характеристик района сбыта, то есть географического района, из которого комплекс получит наибольшее количество постоянных или периодических посещений потенциальных клиентов. Для крупного многофункционального центра район от 8 до 12 километров определяется как основной, он генерирует от 70 до 80% постоянных клиентов», – отмечает Алексей Струлев. Игроки рынка сходятся во мнении, что удачное расположение может во многом компенсировать возможные недоработки концепции, и наоборот – менее привлекательное местоположение требует особой тщательности и высокого профессионализма при ее разработке. Многофункциональный комплекс Time Warner Center в Нью-Йорке фото: IS По словам Андрея Назаренко, «особенности концепции многофункциональных проектов связаны с тем, что разные типы недвижимости предъявляют различные требования к участку и внутренним планировкам. Например, для торговой составляющей проекта ключевым является расположение на одной из основных городских улиц со значительным автомобильным потоком и большой зоной охвата. Для жилья расположение на оживленной магистрали – это, скорее, минус, а для офисных помещений данный фактор может являться как положительным, так и отрицательным, в зависимости от конкретного участка. Для офисов расположение в центре деловой активности, вблизи от клиентов и партнеров – одно из преимуществ, для торгового центра близость других ТЦ – дополнительная конкуренция. Арендаторы офисов, как правило, предъявляют более строгие требования к имиджу района, его престижности, в то время как арендатор торгового центра руководствуется, в первую очередь, зоной охвата, наличием большого числа потенциальных покупателей, проживающих вблизи, и под это подстраивает формат и концепцию магазина. Достаточно жесткие требования к расположению участка предъявляют и гостиницы международного уровня – в большинстве случаев необходимым условием является центральное расположение. Таким образом, участок, на котором предполагается строительство mixed-use проекта, должен априори соответствовать каждому из предполагаемых типов использования». ОСОБЕННОСТИ РЕАЛИЗАЦИИ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ Реализация масштабных проектов многофункциональных комплексов имеет свою специфику. Строительство, равно как и все остальные этапы девелопмента, начиная с работы над концепцией и проектной документацией, требует длительного времени и большого объема инвестиций. Поэтому обычной практикой является разделение этапов строительства и поочередный ввод в эксплуатацию отдельных элементов комплекса. По словам Сергея Короля, «как правило, принятие решения об очередности реализации различных частей комплекса может зависеть от конкретных особенностей площадки, технических условий, возможностей финансирования и т.д. Строительство может проводиться в несколько этапов, если такое решение не повлияет на функционирование ранее построенных объектов при дальнейшем строительстве». По мнению Рубена Разилова, «при реализации многофункционального комплекса необходимо спланировать строительство таким образом, чтобы обеспечить ввод помещений в эксплуатацию и начать извлекать коммерческую прибыль до окончания всех строительных работ. Поскольку жилье всегда является надежным генератором денежного потока, реализацию проекта с жилой составляющей нужно начать именно с нее, ведь будущие собственники квартир создадут вышеуказанную синергию для коммерческой недвижимости». Мнения экспертов рынка совпадают в том, что при определении этапности ввода в эксплуатацию различных составляющих комплекса важную роль играет рыночный потенциал каждого сегмента. А потому весь процесс реализации следует организовывать так, чтобы обеспечить максимальную синергию рыночных сил, где каждый сегмент помогает другому генерировать денежные потоки. Что касается возможности продажи и/или аренды площадей в составе многофункционального комплекса, то вопрос зачастую решается посредством продажи жилых площадей (если таковые имеются) и сдачей в аренду коммерческих. Однако, по мнению Дениса Соколова, «наличие в комплексе жилого компонента требует особого маркетингового подхода, так как эти площади изначально запланированы для продажи в собственность, что дает возможность дальнейшего финансирования коммерческих составляющих. С увеличением возможностей непосредственного финансирования необходимость включения жилой составляющей в комплексе отпадет. Ведь в действительности, если существенная площадь комплекса принадлежит отдельным субъектам, найти потребителя коммерческой части сложнее. Таким образом, присутствие жилого компонента является краткосрочным преимуществом для девелопера и в дальнейшем может отразиться на привлекательности коммерческих площадей». Если же говорить об инвестиционной продаже коммерческой части, то, по словам Андрея Назаренко, «ее специфика заключается в том, что к каждому из типов недвижимости, представленному в структуре комплекса, у того или иного инвестора могут быть различные предпочтения или наоборот – антипатии. В любом случае ставка капитализации для каждого типа недвижимости определяется рынком, однако, конечно же, корректируется с учетом того, насколько привлекательно соседство других типов использования, насколько грамотно разработана концепция. Не следует также забывать, что многофункциональный комплекс представляет собой достаточно большой проект, а следовательно, при целостной продаже требует значительных объемов финансирования, что существенно снижает его ликвидность. Кроме того, работу каждого из сегментов комплекса могут контролировать отдельные управляющие компании, что может усложнить целостную продажу проекта в одни руки. Если же речь идет о комплексе, который принадлежит одной компании, то, поскольку наиболее простым вариантом является продажа корпоративных прав, продажа комплекса по частям в данном случае очень проблематична». Того же мнения придерживается Петр Сусленский: «Определить реальную стоимость такого объекта в действительности довольно сложно. Продажа отдельных элементов комплекса теоретически возможна, но может привести к потере целостности, ведь собственник коммерческих площадей может пожелать изменить их назначение, что обязательно отразится на остальных составляющих. Современное строительство предполагает интегрирование внутренних систем, таких как безопасность, коммуникационные системы и др., а это также усложнит продажу отдельной части комплекса. Поэтому девелопер МФК изначально не рассчитывает на продажу объекта, либо же она возможна с определенными обязательствами». Управление коммерческими площадями многофункционального комплекса – задача очень сложная ввиду существенных различий в технологиях управления для отдельных сегментов. Такие составляющие, как отель или торговая часть требуют особого подхода и наличия опыта в осуществлении управления. Выбор между одной управляющей компанией и специализированными организациями для каждого сегмента осуществляется девелопером исходя из возможностей и характеристик комплекса. Более распространенным вариантом является сотрудничество с несколькими компаниями, которые занимаются определенным сектором, особенно если речь идет о масштабных проектах. МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ КОМПЛЕКС ПО УЛ. ЗЛАТОУСТОВСКОЙ – Расположение: ул. Златоустовская, 11 – Девелопер: компания «НЕСТ-Ханнер» – Архитектурная концепция: Jerde Partnership – Консультант: Thomas Consultants – Площадь участка: около 3 гектаров – Общая площадь комплекса: 267 300 м² – Объем офисных площадей: 52 800 м² – Объем жилых площадей: 52 300 м² – Объем торговых площадей: 51 100 м² – Объем гостиничных площадей: 17 525 м² – Паркинг: 2570 м² – Ввод в эксплуатацию: 2010-2011 годы CP: Почему на этом участке компания решила развивать проект многофункционального комплекса? Сергей Король, начальник коммерческого управления «НЕСТ»: Решение о реализации такого комплекса принималось с учетом местоположения площадки, ее объема, существующей инфраструктуры и окружения, а также перспектив развития района, в котором она находится. Наличие в комплексе таких элементов, как офисный центр, торгово-развлекательный комплекс, гостиница, жилье определяет сложность в реализации таких элементов, как транспортные потоки, движение людей, подвоз товаров, обеспечение сервиса, уборку территории, вывоз мусора и пр. Сам по себе комплекс обеспечивает большое количество функций и сервисов, взаимно дополняющих друг друга и обеспечивающих комфортное и удобное проживание или деятельность в его рамках. Это и точки питания (рестораны, кафе, фуд-корты торгового комплекса), гостиница и фитнес-центр, конференц-залы, сфера услуг и развлекательные элементы торгового комплекса и гостиницы – казино, боулинг, кинотеатры. При этом очень важно добиться того, чтобы все функции комплекса оказались сбалансированными. «ВЫРЛИЦА» – Расположение: Проспект Бажана – Девелопер: компания «XXI Век» – Архитекторы: концепция – ВENOY (Великобритания), архитектурная мастерская «Проектные Системы ЛТД» – Консультант: Jones Lang LaSalle – Инвестиции: $500 миллионов – Общая площадь комплекса: 424 250 м² – Площадь торгово-развлекательной зоны: 250 000 м² – Общая площадь офисно-гостиничной зоны: 230 000 м² – Ввод в эксплуатацию: 2012 год CP: Почему на этом участке компания решила развивать проект многофункционального комплекса? Георгий Цагареишвили, директор департамента офисной и жилой недвижимости компании «XXI Век»: Мы выиграли инвестиционный конкурс, который предусматривал строительство общественных сооружений на этой территории. Мы также проанализировали ожидания и потребности города, разработали концепции наилучшего использования участка. Маркетинговые исследования осуществляли ведущие мировые компании DTZ и Jones Lang LaSalle. Проект будет реализовываться в следующей очередности: торговля, офисы, гостиница. Именно в такой последовательности можно говорить о потребности города в соответствующих сегментах недвижимости. «ДНЕПРОВСКАЯ ПРИСТАНЬ» – Расположение: проспект Генерала Ватутина – Девелопер: компания «Призма Бета» – Архитектор: «Архитектурный Союз» (Украина), Chapman Taylor (Великобритания), компания ЕА Reng (Эстония) – Генеральный подрядчик: компания «Еврокон» – Агент по сдаче площадей в аренду: Jones Lang LaSalle – Инвестиции: $120-150 миллионов – Площадь участка под застройку: 15 гектаров – Общая площадь комплекса: 300 000 м² – Общая площадь ТРЦ: 85 000 м² – Паркинг: около 3000 машиномест – Ввод в эксплуатацию: I фаза (гипермаркет и паркинг) – осень 2007 года; II фаза (ТРЦ) – весна 2008 года; III фаза (поэтапный ввод офисных и жилых площадей) – 2010 год. макет: «Призма Бета» CP: Почему на этом участке компания решила развивать проект многофункционального комплекса? Алексей Струлев, генеральный директор компании «Призма Бета»: Выбор формата комплекса был обусловлен расположением земельного участка. С одной стороны, он расположен удачно – «правая рука», вблизи транспортной магистрали, соединяющей крупные жилые массивы Оболонь и Куреневку с Радужным и Троещиной. С другой стороны – он довольно значительно удален от этих массивов и от самой магистрали (к нему нужно делать специальный заезд). Мы решили превратить это обстоятельство в достоинство и преимущество проекта. Расположение участка на берегу реки Десенка делает его визуально очень привлекательным и диктует его насыщение развлекательной функцией. Однако потенциальное число посетителей с различных жилых массивов оказалось недостаточным для полноценного функционирования нашего комплекса. Необходимо было дополнить их число посетителями, проживающими или работающими в непосредственной близости от ТРЦ. Таким образом, было принято решение включить в состав комплекса, помимо торговой и развлекательной части, еще жилые и офисные площади. Сегодня мы расширяем количество основных сегментов многофункционального комплекса до пяти, создавая яхт-клуб и используя преимущество расположения участка с выходом к воде, что дополнительно привлечет платежеспособных клиентов и пользователей. «АЭРОСТАР» – Расположение: ул. Инженерная, 1-а, возле ст.м. «Выдубичи» – Девелопер: компания «Выдубичи» – Архитектор: архитектурная мастерская John Siefert в Киеве – Площадь участка: 4,83 гектара – Общая площадь комплекса: 450 000 м² – Офисные площади: 165 000 м² – Объем технических площадей: 19 000 м² – Объем торговых площадей: 61 000 м² – Объем гостиничных площадей: 18 000 м² – Бизнес-центр: 37 000 м² – Паркинг: 150 000 м² – Ввод в эксплуатацию: январь 2010 года макет: «Выдубичи» CP: Почему на этом участке компания решила развивать проект многофункционального комплекса? Владимир Школьник, председатель наблюдательного совета компании «Выдубичи»: Запланированный нами в этом проекте объем офисных площадей – около 165 тысяч м², предполагает наличие определенной инфраструктуры, в частности, гостиницы на 500 мест, торговых и развлекательных объектов. Более того – для тех 30 тысяч человек, которые будут работать в нашем комплексе, необходимо около 20 ресторанов. Этот комплекс получается многофункциональным не потому, что мы решили его таким сделать, а потому что без этой многофункциональности он просто не будет существовать. Наша цель – сделать проект, в котором будет предусмотрено все для комфортной работы людей, чтобы у них не возникало необходимости покидать пределы комплекса в течение рабочего дня. «СЕННОЙ РЫНОК» – Расположение: ул. Воровского, 17 – Девелопер: компания «Метрика» – Архитектор: Андрей Пашенько – Генеральный подрядчик: «Евразия Транзит Групп Консалтинг» – Консультанты: Colliers International (Украина) – Площадь участка: 1,98 гектара – Общая площадь комплекса: 129 750 м² – Объем офисных площадей: 34 000 м² – Объем жилых площадей: 28 000 м² – Объем торговых площадей: 8500 м² – Общественная зона: 3100 м² – Паркинг: 3600 м² – Ввод в эксплуатацию: 2011 год МАКЕТ: «МЕТРИКА» CP: Почему на этом участке компания решила развивать проект многофункционального комплекса? Рубен Разилов, директор коммерческого департамента компании «Метрика»: «Сенной рынок» – исторически сложившаяся торговая площадка, которая уходит корнями в XIX век, поэтому любая торговая составляющая там будет востребована. Не менее привлекательна центральная часть города для арендаторов офисной недвижимости. Земельный участок по Воровского, 17 позволяет разместить все входные группы различных сегментов комплекса независимо друг от друга, и создать центральное ядро комплекса. Жилье является стабильной основой экономики проекта, поэтому наличие жилых помещений премиум-класса стимулирует проектировать и строить остальные составляющие высокого уровня. «СТОЛИЧНЫЙ» – Расположение: Крещатик, 5, а также подземная часть ул. Крещатик от Европейской площади до Площади Независимости – Девелопер: компания «Грааль», входящая в группу компаний «ТИКО» – Архитекторы: архитектурно-конструкторское бюро JEMS (Польша), мастерская Оливье Ойтбур (Франция), ТАМ «А. Пашенько» – Консультант: Jones Lang LaSalle – Инвестиции: около $300 миллионов – Общая площадь комплекса: около 180 тысяч м² – Объем гостиничных площадей: 30 000 м² – Объем апартаментов: 29 000 м² – Объем торгово-развлекательной части: 87 000 м² – Паркинг: около 40 000 м² (2 уровня) CP: Почему на этом участке компания решила развивать проект многофункционального комплекса? Ирина Окунева, генеральный директор компании «Грааль» – группа компаний «ТИКО»: Идею строительства многофункционального комплекса предложила КГГА, объявив в 2003 году конкурс на привлечение инвесторов для строительства на этом участке офисно-гостиничного комплекса, а также комплекса нежилых помещений под проезжей частью Крещатика, подземного паркинга, пешеходных переходов и других мест общего пользования. В процессе развития проекта мы пришли к решению, что будем строить не просто офисно-гостиничный комплекс, а пятизвездочный гостиничный комплекс с апартаментами, находящимися в управлении гостиничного оператора. Офисные площади будут выполнять только конференц-функцию (комнаты переговоров, конференц-залы и т.д.). Торгово-развлекательная функция будет размещена в подземном пространстве. Предварительно весь комплекс будет занимать около 178 тысяч м². Точнее об объемах комплекса и каждой из его функций можно будет говорить после завершения этапа проектирования и утверждения проекта. STILE от Zeus Ceramica – новые коллекции плитки итальянского качества Cotto Classico 24 апреля 2007 года итальянско-украинская компания «Зевс Керамика» запустила вторую линию по производству глазурованного керамогранита мощностью 2,3 миллиона м². Финансирование работ по расширению производственных мощностей предприятия происходило при поддержке Международной Финансовой Корпорации (International Finance Corporation, IFC). Серия коллекций глазурованного керамогранита Stile, которая будет производиться на второй линии, разрабатывалась в лабораториях Италии. В ходе реализации проекта были проведены опросы основных операторов рынка керамического гранита, определены тенденции и предпочтения потребителей, их ожидания и требования. Технический керамогранит Zeus Ceramica уже известен потребителям как высококачественный продукт. Серия глазурованного керамогранита Stile от Zeus Ceramica, объединяющая несколько коллекций, также представляет собой высокотехнологический продукт бескомпромиссного качества. Все коллекции предназначены для применения в общественных помещениях, частных апартаментах с высоким показателем P.Е.I. 4 для внутренних и наружных работ. Мнения экспертов, собранные в ходе исследований и опросов, позволили компании «Зевс Керамика» выбрать наиболее интересные коллекции и декоративные элементы. Pietre Eleganti Коллекция Cotto Classico, три цвета, формат 32,5x32,5 16х32,5 16х16 Коллекция представляет собой воспроизведение обожженной плитки, которая изготовлялась в средиземноморских районах Италии, Франции и Испании. Подобно изделиям, изготовленным ремесленниками вручную, обожженная плитка Cotto Classico имеет тоновые вариации. Поэтому плитки отличаются друг от друга. Эту особенность можно рассматривать как дополнительную характеристику продукта. Сразу становится очевидным, что он представляет собой некую разновидность, в которой трудно увидеть повторение отдельных фрагментов. Поверхность, на которую нанесено покрытие, является мягкой на ощупь, отлично моется. Коллекция Pietre Eleganti, три цвета, формат 45x45 Изящный и элегантный образец шифера. Поверхность определенно более мягкая, характеризуется легкими акцентами по сравнению с общепринятыми имитациями шифера, которые можно увидеть в продаже, благодаря чему данный продукт подходит для укладки в современных просторных помещениях. East Slate Коллекция East Slate, два цвета, формат 32,5x32,5 Продукты коллекции East Slate представляют собой природные камни, которые встречаются на азиатском и американском континентах. Их характеризует наличие расслоенной поверхности с видимыми и полихроматическими прожилками, благодаря чему продукт подходит и для наружных работ. Легкие вкрапления коричневого, серого оттенков на нижних рельефах открывают саму структуру поверхности, делая ее исключительно натуральной. Коллекция Damasco, два цвета, формат 45x45 На создание этой серии компанию вдохновила традиционная европейская живопись и графика. Подобные декоры можно увидеть в богатых дворцах Флоренции, Венеции, Лондона, Парижа. Сочетая рисунки с абсолютно натуральной поверхностью и теплыми оттенками, компания старается соответствовать новым тенденциям, соединяющим традиции и современный дизайн. Damasco Коллекция Baviera, три цвета, формат 30x60 Эта серия представлена двумя типами продукции: для внутренних и наружных работ. Сами поверхности отличаются друг от друга: одна – более матовая и рустикальная, другая – блестящая и изящная. Данный продукт можно использовать и для облицовки. На его создание компанию вдохновил обработанный баварский камень, которому были приданы изящные и современные черты. Все коллекции включают декоративные элементы, разработанные и произведенные в Италии. Компания «Зевс Керамика», как отечественный производитель, может обеспечить отгрузку партии продукции в одном тоне и калибре, что очень важно при проведении отделочных работ на больших объектах. ЗАО «Зевс Керамика» осуществляет изготовление плитки по индивидуальному заказу и имеет неоднократный опыт подобных работ. Baviera В 2006 году был получен международный сертификат на систему качества ISO-9001. В настоящее время продукция компании сертифицирована не только в Украине, но и в странах СНГ. Сырье и качество готовой продукции Zeus Ceramica соответствует всем требованиям эксплуатации отечественных и международных стандартов по водопоглощению, термостойкости, устойчивости к химическим препаратам, морозоустойчивости и т.д. Команда технического персонала компании «Зевс Керамика» прошла профессиональную подготовку на заводах компании-партнера Emilceramica S.p.A в Италии.