РЕСТРУКТУРИЗАЦИЯ: НОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ СТАРЫХ КРЕДИТОВОщадбанк» продолжил финансирование компании «Т.М.М.» в рамках действующих кредитных линий для завершения строительства первой очереди жилищно-офисного комплекса «Сонячна брама» в Киеве (на фото – жилищно-офисный комплекс «Сонячна брама», Киев)фото: «Т.М.М.»В период кризиса основной проблемой банков, ухудшающей качество их кредитных портфелей, стали значительные суммы займов в валюте, девальвация гривны, а также сокращение реальных доходов в сфере бизнеса, в нашем случае – недвижимости. Сегодня практически все банки заняты вопросом очищения балансов от проблемных кредитов. По данным Национального банка Украины, состоянием на 1 марта 2010 года совокупный объем проблемных кредитов превысил 70 миллиардов гривен, что составляет около 9,6% от общего кредитного портфеля всех украинских банков (для сравнения: по состоянию на 1 января 2009 года этот показатель составлял около 2,3%). Однако, по оценкам экспертов, актуальная цифра проблемных кредитов значительно больше и составляет около 20%.«Рост просроченной задолженности по кредитному портфелю банков вызывает беспокойство, – комментирует Анатолий Гулей, глава правления «Ощадбанка». – Плохие активы – это основная проблема, которую пока что не удается решить». Для большинства девелоперов и банков компромиссным решением в сложившейся ситуации стала реструктуризация кредиторской задолженности. По словам Цветана Петринина, заместителя председателя правления по розничному бизнесу «VAB Банка», «программы реструктуризации не решают проблему задолженности полностью, однако оказывают заемщику существенную поддержку при выполнении своих обязательств. Банки сами заинтересованы в погашении заемщиками выданных кредитов, ведь это влияет, в первую очередь, на возможность банка выполнять свои обязательства перед вкладчиками и предоставлять новые кредиты, поддерживая реальный сектор экономики».Сразу же стоит отметить, что в силу специфики украинского сегмента недвижимости информация о кредитных отношениях между банками и игроками рынка в докризисный период умалчивалась. Тем более стороны не стремятся сделать ее достоянием общественности в условиях кризиса. Но все же некоторые примеры состоявшейся и не состоявшейся реструктуризации стали известны рынку. Так, компания «Евротэк» достигла договоренности о реструктуризации задолженности ритейл-оператора «Интермаркет», операционный бизнес которого она приобрела в 2009 году. Договоренности о реструктуризации удалось достичь с «ВТБ Банком», «Укрэксимбанком», «БТА Банком», «ПУМБ», «Сбербанком России», «Альфа Банком», «Укрсиббанком», «Райффайзен Баком Аваль». В общей сложности компании удалось реструктурировать задолженность по кредитам на сумму около 800 миллионов гривен. При этом «Евротэку» не удалось достичь договоренности о реструктуризации с «Укрсоцбанком».Компании «Евротэк» удалось достигнуть договоренность о реструктуризации задолженности ритейл-оператора «Интермаркет» на сумму около 800 миллионов гривен (на фото – супермаркет «Арсен», входящий в портфель компании «Евротэк»)фото: «CP»Больше повезло в переговорах с «Укрсоцбанком» KDD Group. По состоянию на январь 2010 года общая задолженность компании перед этим банком и начисленные по ней проценты составили 86,2 миллиона гривен. Согласно новому договору с «Укрсоцбанком», девелоперская компания выплатила 21,8 миллиона гривен долга. Оставшаяся часть долга будет выплачиваться двумя траншами: в октябре 2011 года – 30,3 миллиона гривен, в апреле 2012 года – 34,1 миллиона гривен.Решение о реструктуризации принимается банками избирательно в зависимости от ряда факторов, однако основным мотивом в данном вопросе стало отсутствие альтернативы. «На протяжении всего 2009 года мы работали по реструктуризации нескольких девелоперских проектов, – рассказывает Игорь Олехов, партнер компании Baker & McKenzie. – В основном банки нехотя шли на условия реструктуризации, но у них не было выбора: требование досрочного погашения кредитов моментально привело бы к банкротству девелопера или другим не менее проблемным последствиям. Поскольку процедура банкротства в Украине не совсем прозрачна, перспектива получить средства от девелопера при таком сценарии развития событий является туманной. В связи с этим банки преимущественно соглашались на условия, которые им удавалось согласовать с девелоперами. Многие объекты коммерческой недвижимости, под которые выдавались кредитные ресурсы, не сданы в эксплуатацию, поэтому обращение взыскания на эти объекты, как правило, является проблемным, потому банк вряд ли будет заниматься дальнейшим строительством объекта самостоятельно. Строительство попросту не входит в специализацию банка. Обращение взыскания на предмет залога – это крайняя мера, на которую пойдет банк, если поймет, что кредит реструктурировать невозможно, и тем более получить какие-либо средства от девелопера».Следует отметить, что некоторые компании не преминули воспользоваться кризисной ситуацией, чтобы облегчить кредитное бремя и добиться более выгодных условий по кредитам. Кроме того, были выявлены случаи фиктивного банкротства. «В этом случае банки, чувствуя риск, настаивали на немедленном возврате средств, поскольку любая задержка в подобной ситуации чревата более значительными проблемами», – объяснил Игорь Олехов.Весной 2010 года строительная компания «Южный Берег» получила дополнительный кредит в размере $5,9 миллиона от «Укрсоцбанка» на завершение строительства комплекса апартаментов «Никитский Дворец» в АРКфото: «ЮЖНЫЙ БЕРЕГ»По мнению экспертов, одной из основных проблем банковских учреждений сегодня является отсутствие гарантии того, что после реструктуризации финансовое состояние заемщика улучшится, и он в конечном итоге погасит кредит. По истечении срока реструктуризации он вновь может обратиться к банку с просьбой о новых условиях реструктуризации. Первый виток реструктуризации кредитов предполагал перенос срока погашения задолженностей на конец 2010 – 2011 год, когда, по оценкам некоторых экспертов, ожидается подъем рынка. Однако если подъема не произойдет, компании снова будут нуждаться в реструктуризации долгов. По мнению экспертов, просроченная задолженность может достигнуть своего максимума к середине 2010 года.«В 2010 году проблему реструктуризации решить полностью не удастся, – считает Игорь Олехов. – Когда интерес зарубежных инвесторов к украинскому рынку возобновится, и большинство накопленных проектов будет продано, тогда вопрос реструктуризации исчезнет сам собой. Но пока мы таких тенденций не видим. Если они и имеются, то носят эпизодический характер».ВИДЕН СВЕТ В КОНЦЕ ТОННЕЛЯС начала 2010 года некоторые банки несколько активизировались в направлении выдачи новых кредитов игрокам рынка недвижимости, что, по мнению игроков рынка, положительно повлияет на динамику выплат по кредитам и будет способствовать повышению платежной дисциплины заемщиков. Эксперты отмечают, что когда процесс кредитования активизируется еще больше, остро станет вопрос надежности заемщиков. «Начало кредитования подняло вопрос о ценности положительных кредитных историй и тех перспективах, которые они открывают клиенту, – рассказывает Станислав Людкевич, директор по работе с проблемными активами «VAB Банка». – Тот, кто показал себя с лучшей стороны во взаимоотношениях с финансовыми учреждениями, сейчас однозначно в выигрыше, поскольку именно таких клиентов банки готовы кредитовать в первую очередь. Для остальных это дополнительный стимул погасить накопившуюся задолженность. Наилучшей мотивацией однозначно служит возможность поддержать свое доброе имя позитивной кредитной историей».В числе банков, осуществляющих сегодня кредитование сектора недвижимости, – «Ощадбанк». В частности он продолжил финансирование компании «Т.М.М.» в рамках действующих кредитных линий для завершения строительства первой очереди жилищно-офисного комплекса «Сонячна брама» по ул. Ломоносова, 73-79 в Киеве. По мнению компании «Т.М.М.», в данном случае не последнюю роль сыграл многолетний позитивный опыт сотрудничества банка с девелопером.Весной 2010 года строительная компания «Южный Берег» получила дополнительный кредит в размере $5,9 миллиона от «Укрсоцбанка» на завершение строительства комплекса апартаментов «Никитский Дворец» в АРК. Отметим, что в июле 2009 года «Укрсоцбанк» разморозил кредитную линию в объеме $7 миллионов для проекта «Никитский Дворец», что позволило девелоперу продолжить строительство комплекса.В результате кризисной ситуации банки пересмотрели условия выдачи новых кредитов, которые отражают желание финучреждений полностью обезопасить себя от неплатежеспособных заемщиков и ситуаций с невозвратами кредитов. Комментирует Владимир Лавренчук, председатель правления «Райффайзен Банк Аваль»: «Наш банк пересмотрел стандарты выдачи новых кредитов, количество которых стало намного меньше, к сожалению, для экономики. Сейчас условия выдачи новых кредитов стали более жесткими. Причина – бывший подход к клиентам и доверие не сработали. Количество новых кредитов теперь значительно уменьшилось, и в основном они предоставляются старым клиентам».ОПЫТ СОСЕДЕЙDeutsche Bank продал холдингу «Ташир» МФК «ЕвроПарк» в Москве, выступающий в качестве взысканного залога по кредиту бывших собственниковфото: ISСогласно данным Центрального банка Российской Федерации, состоянием на 1 января 2010 года объем просроченных кредитов в России составил 1,014 триллиона рублей, то есть 5,1% от общего объема кредитного портфеля российских банков. Однако, также как и в случае с Украиной, эксперты считают, что объем просроченных кредитов в этом случае занижен и не соответствует реальным значениям.Российские банки также вынуждены идти на реструктуризацию задолженностей своих клиентов в сегменте девелопмента коммерческой недвижимости. Так, «Сбербанк» получил права на 60 тысяч м2 апартаментов в небоскребе «Город столиц» на территории делового центра «Москва-Сити», выделив девелоперу проекта, Capital Group, кредит на $180 миллионов и реструктурировав старый долг в размере $400 миллионов. Ашот Хачатурянц, генеральный директор ООО «Сбербанк Капитал», комментируя данные договоренности, сказал: «Условия подписанных договоров не только позволят эффективно реструктурировать задолженность Capital Group перед «Сбербанком», но и создадут возможности эффективного завершения строительства МФК «Город столиц» и реализацию указанных объектов клиентам по привлекательной цене даже в текущей экономической ситуации».Небоскреб «Город столиц» на территории делового центра «Москва-Сити», собственником 60 тысяч м2 апартаментов в котором является «Сбербанк»фото: ISИзвестны также примеры обращения взыскания на предмет залога на российском рынке недвижимости. В конце января 2010 года Deutsche Bank продал холдингу «Ташир» многофункциональный комплекс «ЕвроПарк» в Москве, выступающий в качестве взысканного залога по кредиту бывших собственников. Отметим, что покупка «ЕвроПарка» стала уже седьмой сделкой холдинга «Ташир» по приобретению кризисных активов в Москве в 2009-2010 годах. Группа является одной из немногих частных компаний, покупающей сегодня активы на российском рынке недвижимости. В частности холдинг выкупил долю ОАО «Седьмой континент» в ТРЦ «Шоколад» в Реутово и приобрел жилой комплекс «Кронштадтский» в Северном округе Москвы. Кроме того, группа вступила в партнерство с Avenue Group, с которой совместно реализует проект специализированного мебельного центра «РИО» на Ленинградском шоссе в Москве. В 2009 году группа «Ташир» стала партнером ЗАО «Согласие» по проекту строительства гостинично-офисного комплекса в составе центрального ядра «Москва-Сити». Около года назад долю в нем должна была выкупить AFI Development, но из-за кризиса компания Льва Леваева изменила свои планы. Инвестиции «Ташира» в покупку 50-процентной доли в проекте, а также достройку комплекса оцениваются в $100 миллионов.Крупнейший российский девелопер, группа компаний «ПИК», начал реструктуризацию собственной кредитной задолженности в 2009 году. Компании удалось реструктурировать 83% долга и получить 4-летнюю кредитную линию на 12,75 миллиарда рублей от «Сбербанка» под государственную гарантию. Не обошлось и без судебных разбирательств: весной 2009 года Арбитражный суд города Москвы взыскал с ГК «ПИК» задолженность в размере 2,7 миллиарда рублей в пользу банка «ВТБ». Таким образом, суд удовлетворил иск банка, требовавшего возместить задолженность по кредиту, выданному в декабре 2007 года. По данным на 10 января 2010 года общая сумма задолженности девелопера составила 37,29 миллиарда рублей ($1,18 миллиарда). Чтобы расплатиться с кредиторами, в 2009 году группа продала ряд собственных проектов. В целом ГК «ПИК» реструктурировала кредиты перед крупными банками на период 3-5 лет, перед менее крупными – на три года.
