Коммерческая недвижимость: тенденции региональных рынков
В ТЕКУЩЕМ ГОДУ В СЕГМЕНТЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РЕГИОНАЛЬНЫХ ЦЕНТРОВ УКРАИНЫ, НЕСМОТРЯ НА СТАБИЛИЗАЦИЮ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ СТРАНЫ И РЯД ДРУГИХ ПОЗИТИВНЫХ ТЕНДЕНЦИЙ, НАБЛЮДАЕТСЯ СНИЖЕНИЕ ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ АКТИВНОСТИ. В РЕЗУЛЬТАТЕ КОЛИЧЕСТВО ВВЕДЕННЫХ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ОБЪЕКТОВ ИЛИ СТАРТОВАВШИХ НОВЫХ ПРОЕКТОВ ИСЧИСЛЯЕТСЯ ЕДИНИЦАМИ.
Текущий год оказался достаточно непродуктивным с точки зрения ввода в эксплуатацию объектов коммерческой недвижимости в региональных центрах Украины, будь то торговые, офисные или гостиничные проекты. Стабилизация экономической ситуации страны, которая отразилась и в некоторых позитивных тенденциях на рынке недвижимости, пока не имела существенного эффекта на отрасль в виде активизации девелоперской деятельности и больших финансовых вливаний в новое строительство. Так, в текущем году количество введенных в эксплуатацию объектов или стартовавших новых проектов исчисляется единицами. Города, в которых на данный момент наблюдается наибольшая активность в коммерческой недвижимости, – Львов, Одесса, Харьков. При этом эксперты отмечают, что девелоперские проекты в основном реализуются локальными игроками.
В то же время среди тенденций 2017 года эксперты называют рост инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости Украины. Речь идет, в частности, об уже функционирующих объектах. Ник Коттон, управляющий директор Cushman & Wakefield в Украине, отмечает, что подобный тренд обусловлен рядом факторов. Среди них – более рациональная позиция банков касательно финансовых ожиданий по ценам на находящиеся в залоге объекты, которые они пытаются продать, в том числе на электронных площадках. Эксперт считает, что сейчас настало время для разумных инвестиций в хорошо продуманные и удобно расположенные здания в региональных городах. «Ввиду того, что арендные ставки находятся на историческом минимуме, а доходность остается относительно высокой, это означает, что стоимость квадратного метра очень низкая, часто ниже стоимости возмещения», – прокомментировал Ник Коттон.
С тем, что на данный момент покупка существующих объектов коммерческой недвижимости более выгодна, чем реализация новых, согласны и другие игроки рынка. Однако зданий, которые могли бы заинтересовать потенциальных покупателей, на самом деле очень мало. «Ключевым фактором остается относительный дефицит качественного продукта, который обеспечит устойчивую заполняемость и уровень арендных ставок по мере того, как рынок будет становиться более насыщенным и наполняться помещениями более высокого класса», – отметил Ник Коттон. При этом эксперты компании UTG добавляют, что зачастую стартовая цена объектов, выставленных на торги, является ниже рыночной. «Тем не менее, даже при таких обстоятельствах пока ни один из проведенных в текущем году аукционов не увенчался успехом, объекты все еще ждут новых инвесторов», – отметила Евгения Локтионова, директор компании UTG.
Если оценивать каждое направление коммерческой недвижимости отдельно, то, в частности, в торговом сегменте наблюдаются сокращение вакантности и рост арендных ставок, девелоперская активность низкая. «В региональных центрах строятся небольшие розничные объекты, при этом возведение более крупных торговых центров заморожено на разных этапах готовности или продвигается крайне медленно», – отметил Ник Коттон. «Девелопмент торговой недвижимости, а именно профессиональных торгово-развлекательных центров, в региональных городах пока не очень активен. До недавнего времени самую высокую активность демонстрировал Львов», – добавил Владимир Мысак, руководитель департамента рынков капитала компании Cushman & Wakefield в Украине.
В офисной недвижимости наблюдаются подобные тенденции, как и в торговой. При этом драйвером роста этого сегмента являются IT-компании, которые быстро развиваются и нуждаются в качественных площадках. «Локальные девелоперы следуют этому тренду и инициировали строительство бизнес-центров», – отметил Владимир Мысак. При этом самым активным региональным офисным рынком является Львов, где на данный момент реализуются два крупных проекта. «В таких городах, как Львов и Одесса, спрос на офисные площади со стороны арендаторов увеличился, что повлияло на девелоперскую активность. Уверенность в стабильности арендного рынка дает возможность инвесторам активнее вкладывать в покупку объектов недвижимости с целью получения арендного дохода. Также и девелоперы рискуют и вкладывают деньги в постройку новых зданий, понимая, что на них будет спрос либо со стороны арендаторов, либо со стороны покупателей», – добавил Владимир Мысак.
Несмотря на позитивные тенденции, в частности увеличение туристического потока, рост заполняемости и других показателей деятельности отелей в Украине, девелоперская активность в данном сегменте пока еще находится на низком уровне. В текущем году в крупнейших городах страны не было открыто больших знаковых проектов. Исключение – Одесса, где открылся первый в Украине отель международной сети MGallery by Sofitel.
ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Основной тенденцией на региональных рынках торговой недвижимости Украины в 2017 году стало заметное снижение девелоперской активности, которую не смогло оживить восстановление экономики страны в целом и в частности такие положительные факторы, как рост товарооборота ритейл-операторов и стабилизация национальной валюты. Сотрудничество с Европейским союзом, как отметили в компании UTG, также создало позитивные сигналы бизнесу, однако и этот момент не смог повлиять на рост инвестиций в недвижимость нашей страны. По сути, единственными торговыми объектами, открывшимися в 2017 году, стали торговая галерея Kadorr по ул. Марсельской (арендуемая площадь – 6500 кв.м) и торгово-развлекательный центр Kadorr City Mall по ул. Генуэзской (GLA – 20 000 кв.м) в Одессе. Оба реализованы компанией KADORR Group.
В целом, в нынешнем году ситуация на рынке торговой недвижимости региональных городов Украины оставалась стабильной. При этом некоторые эксперты характеризуют этот период как фазу восстановления или оживления сегмента. Максим Гаврюшин, коммерческий директор группы компаний «Будхаус», отметил такие тенденции на рынке: стабилизация арендных ставок и сокращение свободных площадей на фоне отсутствия активного строительства новых объектов. «Несмотря на то, что в текущем году активного девелопмента по понятным причинам не наблюдалось, действующие торговые центры показали хорошую динамику. В частности, росли посещаемость и обороты арендаторов, а это сигнал к тому, что рано или поздно девелопмент перейдет в более активную фазу», – сообщил Максим Гаврюшин. Отметим, что не так давно компания «Будхаус» заявила о планах начать в 2018 году строительство ТРЦ FABRIKA-2 в Запорожье. Новый объект будет расположен в центральной части города на пересечении ул. Глиссерной и Набережного шоссе. Общая площадь комплекса составит 85 000 кв.м, арендуемая – 68 000 кв.м. Ввод в эксплуатацию первой очереди ТРЦ намечен на 2019 год. Кроме того, компания продолжает строительство ТРЦ «Никольский» в Харькове, открытие которого планируется в конце следующего года, а вот еще один проект девелопера – ТРЦ Yessa в Одессе – на сегодняшний день заморожен.
Продолжение читайте в журнале Commercial Property №8 (169) сентябрь 2017.
