21.08.2015

Коммерческая недвижимость Киева: стратегия на выживание?

ОБЩЕЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ И НЕДВИЖИМОСТЬ По итогам текущего года общий объем рынка профессиональных ТЦ в Киеве составит около 810 000 кв.м (на фото: визуализация ТРЦ New Way на пересечении улиц Вербицкого и Тростянецкой, открытие которого заявлено к концу 2015 года) ВИЗУАЛИЗАЦИЯ: UTG В течение первого полугодия 2015 все основные макроэкономические показатели Украины продемонстрировали негативную динамику, что отрицательно сказалось на рынке коммерческой недвижимости и определило ряд основных тенденций в этом сегменте. Так, по данным Госкомстата Украины: – по итогам I квартала 2015 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года реальный ВВП снизился на беспрецедентные 17,2%. При этом, по сравнению с IV кварталом 2014 года, с учетом сезонного фактора, падение валового внутреннего продукта составило 6,5%; – объем капитальных инвестиций по итогам четырех месяцев – с января по март – снизился на 14,8%; индекс строительной продукции по итогам первого полугодия 2015 по сравнению с аналогичным периодом 2014-го составил 71,7%. Предприятиями Украины за указанный период было выполнено строительных работ на сумму в 20,3 миллиарда гривен; – практически на треть «просел» показатель оборота розничной торговли: по итогам января-июня он составил 468,8 миллиарда гривен, что на 24,6% ниже показателя аналогичного периода 2014 года; реальный доход населения по итогам января-мая уменьшился на 23,5% (для сравнения, за соответствующий период 2014 года этот показатель составил -1,9%); – рост индекса потребительских цен (индекс инфляции) по итогам января-июня составил 40,7% (в соответствующем периоде 2014 года: 11,6%), при этом продукты питания подорожали на 37,7%, а коммунальные тарифы выросли в 2,2 раза, что обусловлено существенным ростом тарифов на газ (в 5,5 раза), горячую воду (на 55,1%) и электроэнергию (на 33,6%). Столь неблагоприятная макроэкономическая ситуация, а также высокие страновые риски, отрицательные показатели роста практически всех секторов экономики, недоступность заемного финансирования, волатильность национальной валюты и другие факторы отрицательно повлияли на принятие решений об инвестициях в рынок коммерческой недвижимости и спровоцировали ряд других тенденций. Среди них эксперты называют низкие объемы ввода коммерческих площадей и перенос реализации анонсированных ранее крупноформатных проектов на будущие периоды, минимизация девелоперских рисков путем реализации небольших по площади проектов, отсутствие новых проектов на стадии строительства, снижение спроса на торговые и офисные помещения, падение арендных ставок, пересмотр условий аренды и продление практики индивидуальных договоренностей. «Рынок недвижимости Украины в первом полугодии 2015 оставался в ситуации неопределенности: большинство игроков очень осторожны в своих стратегиях развития и заняли преимущественно выжидательную позицию. Девелоперы в основном сконцентрированы на завершении существующих проектов, при этом сроки их сдачи все чаще переносятся в связи с трудностями финансирования и неблагоприятной ситуацией на рынке, – комментирует рыночную ситуацию Ирина Трунова, ведущий специалист отдела оценки компании First Realty Brokerage. – Со стороны арендаторов продолжается тенденция к сокращению затрат как за счет уменьшения арендуемой площади и/ или изменения качества объектов, так и пересмотра условий аренды». По данным эксперта, большинство игроков рынка с осторожностью наблюдают за сложившейся ситуацией и предпочитают концентрироваться не на развитии бизнеса, а на его сохранении. Однако, это утверждение справедливо не для всех: «Некоторые игроки рынка воспринимают кризис как возможность увеличить рыночную долю за счет ослабления конкурентов, улучшить качество арендуемых площадей или совершить выгодную покупку за счет падения цен. Несмотря на очевидные трудности сегодняшнего периода и малую надежду на улучшение ситуации в краткосрочном будущем, большинство игроков рынка смотрят с надеждой на перспективу развития экономики страны», – отметила Ирина Трунова.
Динамика ввода новых торговых площадей на рынок Киева, 2004-2015* годы
*Прогноз Источник: JLL в Украине
ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Новое и перспективное предложение Сегмент торговой недвижимости Украины пережил очередной шоковый удар: сокращение объемов потребления и как следствие – товарооборотов ритейлеров, уменьшение количества активных арендаторов, а также снижение темпов выхода новых для рынка операторов привело к падению арендных ставок от 30% до 70% и росту вакантности с 2% до около 8%. В таких условиях рынок торговой недвижимости столицы, до этого являвшийся наиболее активным сегментом недвижимости, отреагировал на ситуацию переносом сроков открытия ряда объектов, которые были заявлены на 2015 год. В итоге, в первом полугодии на рынок было выведено всего два объекта – ТЦ Novus (GLA – 13 560 м2) и DOMA Center* (GLA – 7000 м2). *Фактически, этот объект был введен в эксплуатацию в конце 2014года, но начал полноценно функционировать в 2015-м.
Основные ТРЦ, заявленные ко вводу в эксплуатацию в Киеве в 2016 году
Название Месторасположение Девелопер GLA, м2
ТРЦ Lavina Mall Проспект Академика Палладина Локальный девелопер 142 000
ТРЦ Blockbuster Mall Проспект Московский, 36 Локальный девелопер 142 000
ТРЦ Respublika Кольцевая дорога, 1-а «К.А.Н. Девелопмент» 135 000
ТРЦ RETROVILLE Проспект Правды Stolitsa Group 91254
ЦУМ Ул. Богдана Хмельницкого, 2 «ЭСТА Холдинг» около 23 500
ТРЦ Podol Mall Ул. Еленовская, 23 «Билдинг Инвест Групп» 13 825
ТЦ на Почтовой площади Почтовая площадь Локальный девелопер 8265
Источник: UTG «Развитие подавляющего большинства торговых объектов было приостановлено, сроки ввода перенесены, поэтому 2015 год не станет плодотворным на новое рыночное предложение. Среди крупнейших торговых объектов анонсировали перенос ввода в эксплуатацию ТРЦ RETROVILLE, Respublika, Lavina Mall и Blockbuster Mall», – комментирует Виктор Оборский, руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG. К концу 2015 года ожидается ввод в эксплуатацию ТРЦ New Way (GLA – 16 200 м2), расположенного на пересечении улиц Вербицкого и Тростянецкой, ТЦ по ул. Мурманской, 6 (GLA – 7000 м2) и второй очереди аутлет-центра «Мануфактура» Kiev Outlet Village (GLA – 6600 м2). По данным JLL в Украине, изначально на текущий год был заявлен выход 361 200 м2 новых торговых площадей. «95% от всего анонсированного ранее ввода в 2015 году – это проекты, торговая площадь которых составляет свыше 90 000 м2. Такие крупные объекты в текущих условиях рынка и низком спросе со стороны ритейлеров крайне сложно заполнить до приемлемого для открытия уровня. Именно поэтому все новое предложение, которое уже вышло и еще ожидается на рынке, – это небольшие ТЦ районного формата, площадь которых не превышает 20 000 м2», – комментирует Анна Чуботина, руководитель отдела торговых площадей компании JLL в Украине. В результате, согласно прогнозам компании, по итогам года общий объем рынка профессиональных ТЦ в Киеве составит около 810 000 м2. Арендные ставки В текущем году на рынке торговой недвижимости Киева продолжилось снижение арендных ставок. Так, по данным Colliers International (Украина), наивысшие арендные ставки на секции 100-200 м2 в наиболее успешных ТЦ/ТРЦ Киева снизились по сравнению с концом 2014 года на 27%, закрепившись на уровне $55/м2/месяц (без учета НДС и операционных расходов), наивысшие арендные ставки по ул. Крещатик находились в пределах $75-80/м2/месяц. Для стандартного магазина арендуемой площадью в 100 м2, расположенного на первом этаже торговой галереи, арендные ставки составляют $70/м2/месяц (без учета НДС и операционных расходов). По данным компании UTG, средняя арендная ставка в торговых центрах Киева для галереи моды (на помещения площадью 100-200 м2) по итогам отчетного периода составила $30/м2/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов), что на 35% ниже аналогичного периода 2014 года. Вместе с тем, эксперты отмечают, что арендодатели используют практику индивидуальной договоренности с краткосрочной фиксацией курса доллара, компенсацией ремонта и др. Ряд крупных торговых объектов Киева анонсировал перенос ввода в эксплуатацию с 2015-го на более поздние сроки (на фото: строительная площадка Центрального универмага Киева по ул. Богдана Хмельницкого, 2, открытие которого заявлено на 2016 год) ФОТО: ЦУМ Вакантность Уровень вакантности в торговых центрах Киева по итогам первой половины 2015 года не претерпел существенных изменений и остался почти на уровне конца 2014 года, составив около 8%. Это обусловлено низким выводом на рынок нового предложения и активным развитием некоторых операторов, в частности, продуктовых и drogerie-сетей, а также ряда отечественных производителей, которые решили воспользоваться открывшимися возможностями, появившимися в том числе благодаря готовности арендодателей идти на уступки. Однако, по данным First Realty Brokerage, относительно низкая вакантность характерна для лучших торговых центров, в то время как в других объектах она может быть в диапазоне 15-20%. Высокий уровень вакантности также наблюдается в стрит-ритейле. По прогнозам экспертов, уровень вакантных торговых площадей Киева к концу 2015 года составит 8-9%. Изменение уровня вакантности на примере своих торговых центров прокомментировали игроки рынка недвижимости. «Вакантность в наших ТРЦ как в конце прошлого, так и в начале этого года не превышала 3%, – отмечает Даниил Владов, генеральный директор CDA Real Estate, управляющей компании сети ТРЦ «Караван» (Киев, Харьков, Днепропетровск). – Ротация арендаторов происходит, но она не значительна. Продолжают освобождаться площади, которые занимают частные предприниматели, – девальвация гривны, сокращение доходов и падение товарооборота ударили по ним больнее всего, а отсутствие финансовой «подушки безопасности» в кризис не позволило им пережить экономические трудности. Также закрылись магазины сетевых брендов, которые ушли с украинского рынка или объявили себя банкротом, как, например, MEXX».
Динамика ввода офисных площадей в Киеве, 2007-2015* годы
*Прогноз Источник: JLL в Украине О низком уровне вакантности в своих ТРЦ заявила и компания Arricano Real Estate. «Мы умеем договариваться с арендаторами, понимая, насколько сложное сейчас время для ритейла и девелопмента. Вакантность в наших ТРЦ, которые работают не первый год, довольно низкая. Например, в ТРЦ «РайОN» в Киеве она составляет 0,58%», – отметила Юлия Счастливая, директор по аренде компании Arricano. По ее словам, во второй половине 2014 года – первой половине 2015-го столичные ТРЦ компании покинуло четыре оператора – New Look, Kira Plastinina, Levi’s и Pierre Cardin, при этом в первой половине текущего года компания подписала 52 новых договора аренды. «Безусловно, в составе арендаторов ТРЦ Gulliver периодически происходят ротации, что связано с их естественным обновлением, однако интерес к площадке остается стабильно высоким, – комментирует Ирина Круппа, генеральный директор МФК Gulliver. – С начала текущего года в ТРЦ начал работу Сервисно-визовый центр по обслуживанию заявителей на визу в страны Европейского Союза, развлекательная составляющая пополнилась детским развлекательным центром «ГулливериЯ». За последние полгода в ТРЦ открылись магазины Arena, Roy Robson, Sassofono, UDress и другие. На фуд-корте начал функционировать салат-бар «Салатник», украинский фаст-фуд «Крила», «Шоколадный дом von Kluschke». В начале осени в ТРЦ Gulliver начнет работу супермаркет «Сільпо», который займет площадь в около 4500 м2. Перед его запуском будет реорганизовано как внутреннее пространство торгового зала, так и прикассовые зоны. Кроме того, в скором времени ожидаем открытие магазинов Silenza, Naturel, Inglot, др. По словам Ирины Круппы, вакантность в ТРЦ на начало 2015 года составляла около 9%.
ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Новое и перспективное предложение Ввиду таких тенденций как снижение бизнес-активности на всех уровнях экономики страны, падение арендных ставок и рост вакантности, наблюдавшихся еще в прошлом году, рынку офисной недвижимости Киева прогнозировали снижение девелоперской активности и как следствие – низкий ввод в эксплуатацию офисных площадей в текущем году. Однако, несмотря на достаточно непростую ситуацию в данном сегменте, в первом полугодии 2015 на рынок Киева было выведено несколько объектов офисной недвижимости. По оценкам компании Colliers International (Украина), по состоянию на июль 2015 года общее предложение классифицируемых офисных помещений в столице превысило 1,7 миллиона м2. К концу текущего года заявлен ввод в эксплуатацию еще ряда объектов. Однако, учитывая общеэкономическую ситуацию в стране и отсутствие долгового финансирования в сфере коммерческой недвижимости, их открытие с большой долей вероятности может быть перенесено на более поздние сроки.
Основные бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в Киеве в первом полугодии 2015
Название Месторасположение Класс Девелопер GLA, м2
БЦ по ул. Горького Ул. Горького, 46-46-а А INOR 7400
БЦ по проспекту 40-летия Октября Проспект 40-летия Октября, 132 В «Реле» 15 000
БЦ по ул. Верхний Вал Ул. Верхний Вал, 10 В «Эдванс» 10 000
БЦ в переулке Лабораторном Переулок Лабораторный, 12 В Локальный девелопер 8000
БЦ по ул. Дорогожицкой Ул. Дорогожицкая, 8 В «Гранит» 8000
БЦ по ул. Нововокзальной Ул. Нововокзальная, 3 В Локальный девелопер 5460
БЦ Forum West Side
(I очередь)
Ул. Елены Телиги, 7 В Forum Management Group 4500
БЦ по ул. Панаса Мирного Ул. Панаса Мирного, 22 В Локальный девелопер 2900
БЦ по ул. Жилянской Ул. Жилянская, 32 В «Энергобудлизинг» 2500
Источник: Colliers International (Украина), DTZ в Украине, First Realty Brokerage Арендные ставки Снижение арендных ставок в офисном сегменте Киева по итогам первого полугодия 2015 по отношению к аналогичному периоду 2014-го составило около 30%. По данным Colliers International (Украина), состоянием на июль арендные ставки в БЦ класса А в Киеве находились на уровне $20-29/м2/месяц, в классе В – $9-19/м2/месяц и в классе С – $5-9/м2/ месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Александра Глобина, руководитель отдела офисных площадей компании JLL в Украине, отмечает, что дальнейшая динамика арендных ставок на офисном рынке будет напрямую зависеть от социально-экономических и политических условий в стране, при этом при сохранении текущей ситуации существенных изменений в максимальных арендных ставках не ожидается. Вакантность Рынок офисной недвижимости Киева продемонстрировал увеличение доли свободных площадей, которая по итогам первого полугодия 2015 составила 23%. При этом эксперты отмечают, что рост вакантности был зафиксирован в основном в классе В, что обусловлено выходом на рынок нового предложения в данном офисном сегменте. Эксперты также отмечают активизацию спроса на офисные помещения по итогам первого полугодия 2015, который, несмотря на то, что существенно превысил показатели аналогичного периода 2014 года, существенно не повлиял на уровень вакантности. Так, в компании Colliers International (Украина) сообщили, что поглощение классифицируемых офисных помещений за указанный период составило порядка 50 000 м2, что на 70% больше аналогичного показателя 2014 года. Основной спрос на офисы генерировался уже существующими на рынке игроками, которые принимали решение о переезде в альтернативные объекты ввиду потенциальной возможности улучшить качество помещений на сопоставимых либо более выгодных коммерческих условиях, о продлении договоров аренды либо расширении текущих площадей. По данным компании JLL в Украине, в первом полугодии 2015 в структуре спроса превалировали игроки IT-сектора (39%) и производственные компании (38%). Стоит отметить рост конкуренции среди арендодателей: в условиях сужения спроса и с целью удержания имеющихся либо привлечения новых арендаторов арендодатели стали более гибкими в вопросах условий аренды. Так, некоторые арендодатели готовы предложить базовую отделку либо отделку «под ключ», увеличение ремонтных каникул, фиксацию арендной платы в гривне (без привязки к доллару). По прогнозам экспертов JLL в Украине, во второй половине текущего года ожидается незначительное снижение вакантности за счет низкого объема анонсированных на этот период офисных площадей в условиях сложившегося уровня спроса на офисные помещения.
Основные бизнес-центры, заявленные ко вводу в эксплуатацию в Киеве во втором полугодии 2015
Название Месторасположение Класс Девелопер GLA, м2
БЦ «Подол Престиж» Ул. Нижний Вал, 27-29 А Pateli Leasing 13 000
БЦ по проспекту
Краснозвездному
Проспект
Краснозвездный, 56
В Локальный девелопер 12 000
БЦ «Лагода»
(III очередь)
Ул. Полевая, 21 В Georgiy 9000
БЦ по проспекту
Краснозвездному
Проспект
Краснозвездный, 72
В Локальный девелопер 8710
БЦ по ул. Зоологической Ул. Зоологическая, 5/1 В «СТС Холдинг» 5000
Источник: Colliers International (Украина), DTZ в Украине, First Realty Brokerage
ГОСТИНИЧНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Новое и перспективное предложение Гостиничная недвижимость является на сегодняшний день наиболее пассивным сегментом коммерческой недвижимости Киева. Так, по итогам первых шести месяцев текущего года на столичный рынок не было выведено ни одного нового отеля. По состоянию на конец первого полугодия 2015 общий номерной фонд гостиниц Киева составил 10 000 номеров (около 100 гостиниц), из них около 46% приходится на гостиницы категории три звезды. На текущий момент 9 гостиниц в сегменте верхнего и среднего ценовых диапазонов находятся под управлением международных сетевых операторов. К концу текущего года новых открытий в Киеве не ожидается. Сроки ввода в эксплуатацию ряда гостиничных проектов в очередной раз были перенесены. «Принимая во внимание текущую ситуацию и крайне низкий спрос даже для существующего номерного фонда Киева, новые отельные проекты будут с трудом поглощены рынком в ближайшие годы. В силу этих обстоятельств завершение строительства новых объектов и их вывод на рынок, даже несмотря на высокий уровень их готовности, постоянно откладывается», – комментирует . Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина). В частности, на 2016 год перенесено открытие таких 4-звездочных гостиниц как Renaissance Kiev Hotel по ул. Прорезной, 24/39 (номерной фонд – 173 номера) и Saint Petersburg по бульвару Т. Шевченко, 4 (50 номеров), и 3-звездочных отелей Park Inn by Radisson Kyiv Troyitska по ул. Большой Васильковской, 55-a (196 номеров) и Aloft Kiev по ул. Эспланад-ной, 17 (320 номеров), др.
Динамика ставок аренды* на офисные помещения Киева, I квартал 2013 – II квартал 2015 года
*Ставки указаны без учета НДС и операционных расходов Источник: JLL в Украине Несмотря на стагнацию, которая отмечается на рынке гостиничной недвижимости сегодня, помимо заявленных ранее проектов стало известно и о реализации новых. Так, оператор AccorHotels заявил о планах открыть в 2016 году второй в Киеве отель под вывеской ibis на 280 номеров. Кроме того, как сообщил Алексис Деларофф, региональный директор гостиничного оператора AccorHotels в России, Грузии и СНГ, в Киеве ведется строительство еще трех объектов, которые будут функционировать под вывесками Adagio, Mercrure (расположится в центре города) и ibis (расположится по проспекту Победы). Более детальной информации компания не предоставила.
Структура спроса на офисные помещения в Киеве по типам арендаторов, I полугодие 2015
Источник: JLL в Украине Заполняемость гостиниц и стоимость номеров По данным экспертов, с начала 2015 года на рынке отмечается незначительный рост заполняемости гостиниц – с 25% до около 30% (для сравнения: по данным компании JLL в Украине, в 2012 году этот показатель составлял 53%). В то же время, наилучший показатель заполняемости демонстрируют отели верхнего ценового сегмента, которая повысилась до 40%. Снижение арендных ставок в офисном сегменте Киева по итогам первого полугодия 2015 по отношению к аналогичному периоду 2014-го составило около 30% (на фото: БЦ по ул. Горького, 46-46-а) ФОТО: «CP» По данным Colliers International (Украина), в среднем запрашиваемая стоимость номера (стоимости стойки) по состоянию на конец первого полугодия 2015 по сравнению с аналогичным периодом 2014-го выросла на 4% в отелях категории пять звезд и составила 367 евро, снизилась на 3% в отелях категории четыре звезды до 126 евро и на 7,5% (до 62 евро) – в отелях категории три звезды. Ввиду курсовых колебаний, в гривневом эквиваленте заявленная стоимость стойки существенно увеличилась: в отелях категории пять звезд – на 84% (до 7709 гривен), в отелях категории четыре звезды – на 71% (до 2647 гривен), в отелях категории три звезды – на 63% (до 1302 гривен). Однако, учитывая действия различных программ лояльности и дисконтных программ, которые практикуются практически всеми гостиницами с целью привлечения клиентов, реальная стоимость номеров является ниже заявленной.
СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Новое и перспективное предложение По данным компании DTZ в Украине, в первом полугодии 2015 на рынок Киева и киевского региона было выведено 61 500 м2 складских помещений. В частности, в этот период были введены в эксплуатацию такие объекты как вторая очередь складского комплекса FM Logistic (GLA – 14 000 м2), состоящая из двух секций, складской комплекс компании «Эпицентр» (GLA – 40 000 м2) и складской комплекс компании Imperial Tobacco (GLA – 7500 м2). В целом, по данным компании Colliers International (Украина), общее предложение универсальных складских помещений в Киеве и киевском регионе по состоянию на первое полугодие 2015 составило около 1,62 миллиона м2. До конца текущего года в киевском регионе планируется выход на рынок нескольких складских объектов, среди них – третья очередь складского комплекса компании Biocon (GLA – 15 000 м2), реализуемого под собственные нужды компании, складской комплекс «Славутич» (GLA – 15 000 м2) и складской комплекс «Агросвит» (GLA — 10 300 м2). Кроме того, как сообщили в компании First Realty Brokerage, в 2015 году возможно открытие складского комплекса Amtel (65 000 м2) и еще двух секций складского комплекса оператора FM Logistic. В целом, девелопер этого проекта – компания FM Logistic – планирует расширение комплекса на 14 секций, в результате чего его общая площадь достигнет 85 000 м2.
Предложение номерного фонда в гостиницах Киева по категориям, количество номеров, 2011-2016* годы
*В прогноз включены гостиницы, выход которых отложен на неопределенный срок Источник: Colliers International (Украина) В течение нескольких лет на рынке складской недвижимости основной тенденцией является реализация проектов по схеме built-to-suit, и 2015 год не стал исключением. Спекулятивные объекты продолжают оставаться малопривлекательными для инвесторов. «С учетом себестоимости строительства и текущего уровня арендных ставок, а также принимая во внимание стоимость заемного финансирования и нынешний уровень ставок капитализации, девелопмент складских комплексов в Украине нецелесообразен», – считает Александр Носаченко. При этом, по словам эксперта, девелоперы готовы развивать проекты под нужды определенного арендатора при соблюдении ряда условий, среди которых – неразрывные договоры аренды от трех лет, гарантийные платежи размером в несколько месяцев, значительные штрафы при выходе из проекта до его ввода в эксплуатацию. Арендные ставки По данным компании Colliers International (Украина), в течение первого полугодия 2015 ставки аренды в наиболее качественных складских объектах продемонстрировали падение до $3,5-5/м2/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов) по сравнению с $4-5,5/м2/месяц состоянием на конец 2014 года. В объектах класса В ставки аренды остались без изменений: $2,5-3,5/м2/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Необходимо отметить, что на сегодняшний день многие арендодатели фиксируют арендные ставки в гривне без привязки к доллару США. «Арендные ставки обычно зависят от качества помещений, особенностей их расположения, а также основных условий аренды», – прокомментировал Федор Арбузов, директор департамента промышленной и логистической недвижимости компании DTZ в Украине. По его словам, сегодня арендодатели предлагают лояльные индивидуальные условия новым клиентам и готовы идти на уступки, в частности, предоставляя скидки на арендные платежи, чтобы удержать тех арендаторов, сроки договоров с которыми близятся к завершению. По итогам первых шести месяцев текущего года на столичный рынок не было выведено ни одного нового отеля (на фото: 3-звездочная гостиница Aloft Kiev по ул. Эспланадной, 17, открытие которой запланировано на 2016 год) ФОТО: IS Вакантность По данным компании DTZ в Украине, по итогам первой половины 2015 года вакантность в сегменте складской недвижимости Киева и киевского региона достигла 12,1%, что почти в два раза выше по сравнению с показателем конца 2014 года. По словам экспертов, причиной тому является затянувшийся экономический кризис, в результате которого логистические и ритейл-операторы, генерирующие основную долю спроса на складские помещения, вынуждены сокращать арендуемые площади в связи со снижением объемов импортируемой продукции и падением покупательной способности.
ИНВЕСТИЦИОННЫЕ СДЕЛКИ «Обычно в условиях рынка «на дне» наблюдается существенный рост инвестиционной активности, но в условиях высокого уровня неопределенности, обусловленном общеэкономической и социально-политической обстановкой в стране, бизнес не принимал решений, ориентированных на долгосрочную перспективу, что и помешало активизации инвестиционной деятельности на рынке коммерческой недвижимости в текущем году», – комментируют эксперты компании JLL в Украине. Инвесторы опасаются целого ряда негативных факторов, которые предостерегают их от совершения покупки. Одним из факторов, сдерживающий рынок инвестиций, является рост ставок капитализации, что говорит о снижении доходности подобных инвестиций. «Рост ставок капитализации коммерческой недвижимости произошел в связи со снижением арендных ставок на рынке, ростом вакантности, повышением затрат на содержание объектов, что в совокупности оказало негативное воздействие на доходность объектов и интерес к ним со стороны потенциальных инвесторов», – комментирует Ирина Трунова. По данным First Realty Brokerage, ставки капитализации во втором полугодии 2015 составили по 13% для офисной и торговой недвижимости и 14% – для складской недвижимости. Среди других факторов, сдерживающих рынок инвестиций, является цена активов, которая, хотя и продемонстрировала cнижение, однако не соответствует ожиданиям потенциальных покупателей. «Инвесторы ориентированы на покупку активов, которые предлагаются по заниженной стоимости, тогда как продавцы не готовы идти на снижение цены, предпочитая удерживать актив до ожидаемого роста рынка», – комментируют в компании JLL в Украине. Еще одним «камнем преткновения» для инвестиционной активности является отсутствие долгового финансирования для коммерческой недвижимости. Однако говорить о полной стагнации этого сегмента не приходится – на рынке все же имели место инвестиционные сделки, среди них – покупка компанией Petricol Investment торгово-развлекательного центра «Квадрат на Перова» (бульвар Перова, 36). В то же время Владимир Мысак, директор департамента рынков капитала компании DTZ в Украине, отмечает, что в первом полугодии 2015 спрос на коммерческую недвижимость в основном генерировали конечные пользователи, то есть объекты недвижимости покупаются под собственные потребности. ПРОГНОЗЫ Рынок коммерческой недвижимости крайне зависим от факторов общеэкономической и социально-политической ситуации в стране, поэтому его восстановление напрямую зависит от стабилизации макроэкономической ситуации, характера и эффективности проведения реформ в стране, урегулирования долговых обязательств и отсутствия непредвиденных обстоятельств. В существующих условиях эксперты дают следующие прогнозы развития сегмента коммерческой недвижимости. Так, по словам Ника Коттона, управляющего директора компании DTZ в Украине, получение финансирования девелопмента будет оставаться недостижимым для всех, кроме самых передовых объектов, которые уже готовятся ко вводу в эксплуатацию, соответственно, начало разработки новых проектов становится маловероятным. «Многие объекты сейчас заморожены, особенно в сегменте торговой недвижимости. Данная ситуация не изменится, пока не восстановится спрос со стороны ритейлеров, – комментирует он. – Несмотря на сложившуюся ситуацию, мы видим на рынке новые возможности, например, стремление некоторых девелоперов заручиться поддержкой новых партнеров. В связи с ограничениями на вывоз валюты наблюдаются первые признаки того, что некоторые локальные компании, не так сильно подверженные общему экономическому беспокойству, будут искать возможности инвестирования своих доходов в недвижимость». Торговая недвижимость, несмотря на то, что восстанавливается быстрее всего среди других сегментов недвижимости, в 2016 году столкнется с трудностями в наращивании посещаемости. Возможно возобновление строительства ряда проектов, выход которых был заявлен на 2015-2016 годы и которые сейчас заморожены. Компания UTG прогнозирует до конца 2015 года небольшой рост арендных ставок в связи с переносом почти всего нового предложения на 2016-й. По словам Ника Коттона, с учетом того, что «ритейлеры используют очень консервативный подход к открытию новых магазинов, уделяя внимание поиску путей максимизации национальных продаж с минимальными операционными затратами, в отличие от предыдущих бизнес-тенденций, которые базировались на покрытии большей части рынка, собственникам и девелоперам торговых центров предстоит уделять больше внимание эффективному маркетингу и созданию объектов с правильным тенант-миксом и общей успешной концепцией, сконцентрированной на максимизации оборота». В сегменте офисной недвижимости эксперты прогнозируют снижение ставок аренды и повышение вакантности ввиду ввода новый площадей в краткосрочной и среднесрочной перспективе. Медленное восстановление уровня арендных ставок на офисные помещения возможно при условии стабильности курса валют и отсутствия спекулятивных тенденций. Медленное восстановление уровня арендных ставок на офисные помещения в Киеве возможно при условии стабильности курса валют и отсутствия спекулятивных тенденций (на фото: БЦ по ул. Жилянской, 32) ФОТО: «СР» По прогнозам First Realty Brokerage, в сегменте гостиничной недвижимости показатель доходности из расчета на номер, скорее всего, продолжит снижаться. Восстановление рынка до показателей 2013 года вряд ли произойдет в текущем году, однако, возможен некоторый рост загруженности отелей. Ввиду того, что средний рыночный показатель вакантности в секторе складской недвижимости продолжает расти, а чувствительность арендаторов к изменению арендных ставок и их стремление поменять помещение для уменьшения операционных затрат оказывают серьезное давление на арендные ставки в данной сфере недвижимости, спекулятивное строительство новых складских помещений в данных условиях не является выгодным. Таким образом, в долгосрочной перспективе отсутствие проектов для открытого рынка, ограниченное и дорогое финансирование для девелопмента новых объектов может привести к падению вакантности и дальнейшему некоторому росту ставок в сегменте складской недвижимости.