Коммерческая недвижимость Киева: рынок растет?

ФОТО: МФК GULLIVER

По итогам первого полугодия 2017 сегмент коммерческой недвижимости Киева продемонстрировал позитивную динамику с точки зрения девелопмента и основных показателей деятельности объектов. Говорит ли это, что рынок стабилизируется, а уверенность его игроков – возвращается?

Текст: Татьяна Антонюк, Оксана Бабенко

ОБЩЕЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ И НЕДВИЖИМОСТЬ

В 2017 году основные макроэкономические показатели Украины, согласно официальной статистике, продолжили демонстрировать позитивную динамику, наметившуюся в прошлом году. Это, в свою очередь, способствовало постепенным положительным изменениям и на рынке коммерческой недвижимости страны в целом и Киева в частности.

Так, по данным Госкомстата Украины, в первом полугодии 2017 были зафиксированы следующие показатели:

• реальный ВВП Украины в І квартале 2017 года по сравнению с І кварталом 2016 года увеличился на 2,5%; номинальный ВВП составил 583,9 миллиарда гривен;
  

• в январе-марте предприятиями и организациями за счет всех источников финансирования освоено 64,8 миллиарда гривен капитальных инвестиций, что на 21,4% больше, чем за соответствующий период 2016 года. Доля капитальных инвестиций, направленных в здания и сооружения, составила 39,6%;
  

• по итогам января-июня предприятия Украины выполнили строительные работы на сумму 36 миллиардов гривен, индекс строительной продукции по отношению к аналогичному периоду 2016 года составил 124,6%. По итогам полугодия жилищное строительство выросло на 16,5%, нежилое строительство – на 27,3%;
  

• оборот розничной торговли по итогам шести месяцев текущего года составил 362,6 миллиарда гривен, что на 7,3% больше по сравнению с аналогичным периодом 2016 года;
  

• реальный доход населения в гривневом эквиваленте за I квартал 2017 года увеличился на 2,4% по сравнению с аналогичным периодом 2016 года;
  

• индекс потребительских цен (индекс инфляции) в первом полугодии 2017 вырос на 13,9% по сравнению с аналогичным периодом 2016 года.

«Стабилизация макроэкономической ситуации и такие факторы, как рост ВВП и прямых иностранных инвестиций в экономику Украины, увеличение розничного товарооборота положительно сказываются на спросе в сегментах коммерческой недвижимости. Как результат, наблюдается постепенное сокращение вакантных площадей в офисной недвижимости и торговых центрах Киева», – отметил Андрей Егоров, руководитель группы консультационных услуг компании JLL в Украине. Кроме того, эксперты рынка отмечают рост арендных ставок на торговые помещения и стабильность цены аренды офисных площадей, а также снижение вакантности и стабильность уровня аренды складских комплексов.

В текущем году на инвестиционном рынке недвижимости Украины, как и в 2016, наблюдается некоторая активность, подтверждением чему является заключение ряда сделок. «Если до 2016 года инвесторы, которые в большинстве своем являлись локальными игроками, изучали рынок и оценивали возможности приобретения активов, в частности «стрессовых» объектов по низкой стоимости, то в 2016-2017 годах было закрыто несколько сделок, – отметил Андрей Егоров. – В то же время инвесторы очень тщательно анализируют имеющиеся возможности и крайне внимательно относятся к потенциальным приобретениям. Конечно, основной интерес исходит от локальных инвесторов, однако активность международных игроков растет». К примеру, в июне текущего года компания «Ашан Ритейл Украина» (подразделение французской Auchan Holding) объявила о подписании соглашения о покупке активов украинской сети гипермаркетов «Караван», состоящей из девяти объектов в различных городах нашей страны. Таким образом «Ашан Ритейл Украина» укрепляет локальное присутствие.

Однако Ростислав Симонов, руководитель отдела консалтинга компании UTG, отмечает, что потенциальные инвесторы по-прежнему занимают преимущественно выжидательную позицию, интересуясь качественными ликвидными и доходными активами, особенно по ценам существенно ниже рыночных.

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

НОВОЕ И ПЕРСПЕКТИВНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Торговая недвижимость продолжает оставаться наиболее активным сегментом коммерческой недвижи мости Киева с точки зрения девелопмента. Несмотря на то, что по итогам первого полугодия 2017 в столице открылся всего один небольшой объект, на данный момент в стадии строительства находится несколько крупных проектов ТЦ/ТРЦ. В частности, по итогам прошедшего полугодия рынок Киева пополнился торговым центром районного формата ACADEM-CITY, расположенным по проспекту Академика Палладина. Открытие объекта общей арендуемой площадью около 8000 кв.м состоялось в апреле. Торговый центр реализован компанией «Кропперс Групп». В целом, по данным Colliers International (Украина), по состоянию на 1 июля 2017 года общее предложение торговых помещений в ТЦ/ТРЦ Киева составило порядка 1,24 миллиона кв.м.

Во втором полугодии 2017 ожидается открытие трех объектов совокупной арендуемой площадью около 46 000 кв.м. Так, на этот период заявлен запуск ТРЦ Smart Plaza Polytech на проспекте Победы (GLA – около 15 000 кв.м, девелопер – UDP), первой фазы «Ритейл Парка Петровка» на проспекте Степана Бандеры (GLA – около 11 000 кв.м, девелопер – «Иммошан Украина»), а также ТЦ «Ашан Rive Gauche» на пересечении улиц Здолбуновской, Михаила Драгоманова и проспекта Петра Григоренко (GLA – около 20 000 кв.м, девелопер – «Иммошан Украина»), представляющего собой первую очередь торгово-развлекательного центра Rive Gauche.

В 2017-2019 ГОДАХ В КИЕВЕ ОЖИДАЕТСЯ ЗАВЕРШЕНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА 12 НОВЫХ ТЦ/ТРЦ СОВОКУПНОЙ АРЕНДУЕМОЙ ПЛОЩАДЬЮ ОКОЛО 675 000 КВ.М

Что естественно и ожидаемо, запуск некоторых торговых объектов был отложен. Так, в конце прошлого года Вагиф Алиев, собственник компании «Мандарин Плаза», сообщил о намерении открыть два молла в декабре 2017 года: ТРЦ Blockbuster Mall (GLA – 135 000 кв.м) и ТРЦ Ocean Mall (GLA – 70 000 кв.м). Однако еще на тот момент было очевидно, что подобные амбициозные планы вряд ли удастся выполнить, и сегодня данные проекты не значатся в списке нового предложения на текущий год. Несмотря на это, девелопер заявил о намерении реализовать очередной проект в Киеве, еще более крупный, чем принадлежащий ему ТРЦ Lavina Mall (GLA – 115 000 кв.м). Речь идет о торгово-развлекательном центре «Южный», строительство которого планируется по ул. Академика Глушкова на участке, где располагается заброшенный «Ледовый стадион». По словам Александра Черницкого, члена наблюдательного совета компании «Мандарин Плаза», площадь объекта составит 450 000 кв.м. При этом было заявлено, что арендатором этого молла может стать шведский мебельный гигант IKEA.

В прошедшем полугодии было заявлено о планах по реализации в Киеве еще одного проекта, а именно – третьей очереди торгово-развлекательного центра SKY MALL по проспекту Романа Шухевича (ранее – Генерала Ватутина). Общая площадь 4-уровневого здания составит более 70 000 кв.м, арендуемая – 39 000 кв.м. Как сообщила Юлия Ванченко, генеральный директор ТРЦ SKY MALL, часть строительных работ уже выполнена. «Однако начало глобального строительства стартует в сентябре-октябре 2017 года», – сообщила она. Завершение проекта запланировано на начало 2019 года.

В целом, по данным компании Colliers International (Украина), в 2017-2019 годах в Киеве ожидается завершение строительства 12 новых ТЦ/ТРЦ совокупной арендуемой площадью около 675 000 кв.м, половина из которых будет регионального формата. При этом, как и ранее, существует высокая вероятность переноса значительной части нового предложения на более поздние сроки.

Визуализация 3-й очереди ТРЦ SKY MALL (Киев)

ВИЗУАЛИЗАЦИЯ: MEGALINE.UA

Пока непонятной остается судьба ТРЦ Respublika. В свое время он анонсировался как крупнейший торговый комплекс страны с общей площадью около 284 270 кв.м и арендуемой – 135 000 кв.м. Первоначально открытие молла было заявлено на осень 2014 года, позже перенесено на весну 2015. На данный момент строительство объекта приостановлено. Этот проект был передан в обеспечение кредита, выданного банком «Надра» инвестору ТРЦ Respublika – компании «Мегаполисжилстрой». Позднее банк «Надра» предоставил корпоративные права на этот проект Национальному банку Украины в качестве залога под кредит рефинансирования. После того как банк «Надра» стал неплатежеспособным и не смог вернуть долг, Нацбанк начал реализовывать в судебном порядке свои права как залогодержателя корпоративных прав владельца ТРЦ Respublika. Сегодня этот недострой выставлен на продажу в электронной системе государственных закупок ProZorro. Торги проходят по схеме классического голландского аукциона с постепенным понижением цены. Однако ни первые, ни вторые торги, планировавшиеся 7 и 27 июля, не состоялись по причине отсутствия заявок. Цена лота составляла 2,5 и 2,25 миллиарда гривен соответственно. Еще два аукциона планируются в августе, к последнему стоимость лота опустится до 1,75 миллиарда гривен.

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ И ВАКАНТНОСТЬ

Ситуация на рынке торговой недвижимости Киева продолжает постепенно улучшаться. Такие благоприятные факторы, как стабилизация курса валют, рост товарооборота ритейлеров, увеличение спроса со стороны локальных операторов различных профилей торговли и восстановление активности иностранных брендов способствовали росту арендных ставок и снижению вакантности в первом полугодии 2017. Так, по словам Ростислава Симонова, сегодня лучшие торговые объекты столицы демонстрируют 100-процентную заполняемость. «Мы наблюдаем повышенный спрос на торговые помещения со стороны активных арендаторов», – отметил эксперт. Более того, как отмечают в компании JLL в Украине, в лучших ТЦ/ТРЦ Киева сформированы листы ожидания.

В Colliers International (Украина) подтверждают позитивные тенденции, отметив, что все качественные торговые помещения Киева практически на 100% поглощаются рынком. В целом, вакантность в торговом сегменте составила 6% на конец июня, что демонстрирует снижение на 4 п.п. по сравнению с началом года. «Конечно, на снижение уровня вакантности влияет и незначительное новое предложение площадей в этом полугодии», – отметили в компании.

«В первом полугодии 2017 максимальная арендная ставка в торговых центрах Киева выросла на 7,5% до $70/кв.м/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов), – отмечает Андрей Егоров. – Рост был обусловлен восстановлением объемов товарооборота, возобновлением планов по развитию ритейлеров и, соответственно, увеличением спроса на качественные торговые помещения, особенно в наиболее успешных объектах». При этом, по данным UTG, средняя арендная ставка в профессиональных торговых центрах Киева для помещений галереи моды площадью 80-200 кв.м составляет $33/кв.м/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). По данным экспертов, сегодня основная часть договоров аренды подписывается в иностранной валюте с небольшими корректировками, такими как валютные каникулы, ограничение курса, др.

По прогнозам Александра Носаченко, управляющего директора Colliers International (Украина), до конца 2017 года общий уровень вакантности в ТЦ/ ТРЦ Киева продолжит снижаться, арендные ставки, вероятнее всего, останутся на прежнем уровне. «В долгосрочной перспективе динамика арендных ставок будет зависеть от развития экономической и политической ситуации в стране, а также интенсивности выхода на рынок новых крупных объектов», – отметил он.

Строительная площадка БЦ ASTARTA (Киев)

ФОТО: БЦ ASTARTA

РИТЕЙЛ

Шведский бренд одежды H&M считается одной из наиболее ожидаемых зарубежных марок в Украине, и в июне текущего года компания официально сообщила на своем сайте о выходе на наш рынок в 2018 году. Это далеко не единственный бренд, который будет выведен в Украину в ближайшей перспективе. В частности, французская компания Auchan Holding планирует открыть в нашей стране сеть магазинов спортивных товаров, одежды и обуви Decathlon. Украину рассматривают для развития своих брендов такие компании, как DeFacto, Koton.

Кроме того, ряд крупных fashion-операторов, работающих в стране, расширяют пулы своих марок. «Крупные ритейлеры пополняют свой пул брендов, выводят на рынок те торговые марки, которые ранее не были востребованы покупателем, в частности в сегменте «средний +». Среди заявленных брендов к открытию в ближайшее время: Scotch & Soda, Liu Jo, Under Armour, SuperDry, Hugo Boss», – отметили в компании Colliers International (Украина). Данная тенденция наряду с тем, что в первом полугодии 2017 в Киеве открылись магазины таких новых брендов, как Okaidi, Hanro, van Laack, Saucony, Cole Haan и др., подтверждает: рынок Украины интересен международным сетевым операторам. «В течение первого полугодия 2017 практически каждая ритейл-группа вывела новый бренд на рынок или планирует такие шаги в ближайшем будущем, – говорит Ростислав Симонов. – Например, компания ARGO намеревается открыть в августе текущего года монобрендовый бутик Liu Jо, который разместится в столичном ТРЦ Ocean Plaza. Если говорить о планах ARGO – это вывод на украинский рынок люксового бренда PINKO и премиальной торговой марки Scotch & Soda».

«В ближайшие 12-24 месяца стоит ожидать выход на рынок ряда новых долгожданных международных брендов», – говорит Александр Носаченко. Однако на фоне позитивных прогнозов он отмечает один негативный фактор: международные ритейлеры претендуют на менее привлекательные для арендодателей коммерческие условия, мотивируя такие критерии высокими рисками ведения бизнеса в Украине.

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

НОВОЕ И ПЕРСПЕКТИВНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ

На рынке офисной недвижимости Киева, как и ранее, продолжает наблюдаться довольно низкая девелоперская активность. Объем нового предложения в первом полугодии 2017 представлен следующими объектами:

• первая очередь технопарка UNIT.City по ул. Семьи Хохловых, включающая бизнес-кампус, спортивный зал и кафе (арендуемая площадь введенных в эксплуатацию помещений – около 4000 кв.м);
  

• первая очередь БЦ ASTARTA, строительство которого ведется по ул. Ярославской (GLA – 16 300 кв.м).

Отметим, что во втором полугодии ожидается ввод в эксплуатацию второй очереди БЦ ASTARTA (GLA – 12 600 кв.м). По данным JLL в Украине, этот объект станет крупнейшим новым бизнес-центром текущего года, на который придется около 70% от всего объема ввода в 2017 году. Запуск 3-й очереди этого здания планируется в 2018 году. Общая площадь БЦ ASTARTA составит 62 500 кв.м, из них 35 000 кв.м офисных площадей.

Кроме того, до конца нынешнего года, по данным консалтинговых компаний, ожидается открытие офисного здания по проспекту Николая Бажана (GLA – около 4100 кв.м), а в проекте UNIT.City, представляющем собой редевелопмент зданий Киевского мотоциклетного завода, планируется сооружение еще ряда бизнес-кампусов совокупной площадью около 20 000 кв.м и других помещений.

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ И ВАКАНТНОСТЬ

По данным JLL в Украине, максимальная базовая арендная ставка на офисном рынке Киева пока остается стабильной и составляет $340/кв.м/год ($28/кв.м/месяц, без учета НДС и эксплуатационных расходов). При этом, как сообщают в компании UTG, в бизнес-центрах класса А, расположенных в центральном деловом районе города, цена аренды находится в диапазоне $16-28/кв.м/ месяц (без учета НДС и эксплуатационных платежей), а в бизнес-центрах класса В – $8-16/кв.м/месяц (без учета НДС и эксплуатационных платежей). Эксплуатационные расходы составляют от $4 до $7/кв.м. Согласно прогнозам в краткосрочной перспективе арендные ставки, вероятнее всего, сохранятся на текущем уровне, что будет обусловлено все еще высоким уровнем вакантности в данном сегменте недвижимости (более 25% в классе А), а устойчивый спрос и невысокий объем нового предложения, как отметили в компании JLL в Украине, будет препятствовать их падению.

В первом полугодии 2017 на рынке офисной недвижимости Киева продолжилось постепенное оживление активности арендаторов. Однако который год подряд такая тенденция обусловлена переездом компаний в альтернативные объекты ввиду потенциальной возможности улучшить качество занимаемых ими помещений при сопоставимых коммерческих условиях. При этом эксперты прогнозируют на второе полугодие 2017 увеличение количества компанийарендаторов, готовых рассматривать переезд в альтернативные помещения.

Основной спрос на рынке наблюдается со стороны IT-компаний, на которые пришлось более половины всех сделок в сегменте качественной офисной недвижимости Киева. «Абсолютным лидером в поглощении профессиональных офисных помещений в первой половине 2017 года стала IТ-индустрия (68% всего объема сделок). На компании, предоставляющие профессиональные услуги, пришлось в совокупности 14% сделок аренды, а на промышленные предприятия – 10%», – предоставила статистику компания Colliers International (Украина). Кроме того, положительным сигналом, по словам экспертов, является оживление сектора бизнес-услуг, в частности, на рынке наблюдается спрос со стороны юридических компаний и коворкингов. «При этом основной спрос на качественные офисные помещения продолжает формироваться в большей степени за счет международных компаний, на долю которых пришлось порядка 76% общего объема поглощения в первом полугодии 2017. Владельцы офисных помещений отдавали предпочтение международным арендаторам и крупным отечественным игрокам преимущественно из IT-сектора в силу их потенциально большей экономической устойчивости, в некоторых случаях соглашаясь на несколько меньшие арендные ставки, но получая уверенность в стабильности денежных потоков и снижая риски увеличения вакантных помещений», – отметил Александр Носаченко.

В ПЕРВОМ ПОЛУГОДИИ 2017 НА РЫНКЕ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КИЕВА ПРОДОЛЖИЛОСЬ ПОСТЕПЕННОЕ ОЖИВЛЕНИЕ АКТИВНОСТИ АРЕНДАТОРОВ. ОДНАКО КОТОРЫЙ ГОД ПОДРЯД ТАКАЯ ТЕНДЕНЦИЯ ОБУСЛОВЛЕНА ПЕРЕЕЗДОМ КОМПАНИЙ В АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ ОБЪЕКТЫ

Технопарк UNIT.City (Киев)

ФОТО: UNIT.CITY

ГОСТИНИЧНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

НОВОЕ И ПЕРСПЕКТИВНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Согласно данным компании Colliers International (Украина) по состоянию на июнь текущего года гостиничный рынок Киева формировали примерно 100 отелей различных категорий общим номерным фондом около 10 000 комнат. При этом по итогам первого полугодия 2017 данный показатель не изменился, поскольку за указанный период на рынок не было выведено ни одного объекта. 3-звездочный отель Park Inn by Radisson Kyiv Troyitska по ул. Большой Васильковской, планировавший принимать гостей с 22 июня, сместил сроки открытия на 1 сентября. Номерной фонд отеля, находящегося в управлении оператора The Rezidor Hotel Group, составляет 196 номеров, его инфраструктура включает ресторан и бар с панорамным видом на город, несколько конференц-залов, тренажерный зал, подземный паркинг. Открытие этого объекта, представляющего собой проект реконструкции здания бывшей гостиницы «Спорт», планировалось еще в 2013 году, однако неоднократно переносилось.

В целом, по подсчетам Colliers International (Украина), по состоянию на конец июня текущего года в Киеве функционировало 28 гостиниц категории 4-5 звезд и 51 гостиница категории 2-3 звезды. Наиболее многочисленной является категория 3 звезды – около 42% всего номерного фонда.

На столичном рынке гостиничной недвижимости наблюдается постепенная активизация. Несмотря на то, что по итогам первого полугодия 2017 новое предложение отсутствует, к концу года ожидается открытие нескольких отелей. Среди них, помимо Park Inn by Radisson Kyiv Troyitska, также 3-звездочные гостиницы Aloft Kiev (более 310 номеров) по ул. Эспланадной и ibis (350 номеров) по ул. Ползунова. «Возможно, до конца года будут завершены строительные работы в отеле ibis (оператор – AccorHotels), однако открытие объекта до конца года маловероятно», – сообщили в компании Colliers International (Украина), отметив, что в целом можно утверждать о сохранении заинтересованности международных операторов к управлению гостиничными проектами в Украине. В этой связи необходимо отметить, что уже в начале второго полугодия, а именно в июле, компания AccorHotels открыла бутик-отель Hotel De Paris MGallery by Sofitel на Екатерининской площади в Одессе, а также объявила о намерении открыть 4-звездочный Mercure Kyiv Congress, который будет реализован в результате ребрендинга и реконструкции гостиницы «Космополитъ» по ул. Вадима Гетьмана в Киеве. Он станет третьим отелем компании AccorHotels в Киеве и пятым – в Украине. В структуре Mercure Kyiv Congress – 160 номеров различных категорий, конференц-арена площадью 5000 кв.м, два ресторана, фитнес-зона с бассейном и тренажерным залом.

Однако, несмотря на активизацию в сегменте гостиничной недвижимости Киева, не исключена очередная волна пересмотра планов о выходе новых проектов. «Ввиду низких показателей заполняемости и стоимости номера девелоперы не спешат завершать текущие отельные проекты, в том числе в среднем ценовом сегменте. К примеру, гостиницы Sheraton Kiev Olympiysky и Renaissance Kyiv продолжают оставаться в текущей незавершенной строительной готовности. Планы по их открытию уже неоднократно переносились», – отметили в Colliers International (Украина). При этом эксперты компании прогнозируют, что девелоперы, настроенные на создание гостиничных проектов в Украине в дальнейшем, направлены на развитие сегмента апарт-отелей, и вероятно, что в перспективе 2-3 лет на рынке Киева и страны в целом появятся несколько апарт-отелей под управлением профессиональных международных операторов.

ЗАПОЛНЯЕМОСТЬ И СТОИМОСТЬ НОМЕРОВ

По данным экспертов, среди основных тенденций на рынке гостиничной недвижимости Киева в первом полугодии 2017 можно назвать постепенное улучшение показателей операционной деятельности отелей. Однако если говорить о стоимости номера, то по итогам шести месяцев текущего года она повысилась только в объектах категории 3 звезды. Так, по состоянию на конец первого полугодия 2017 по сравнению с аналогичным периодом 2016 года запрашиваемая стоимость стандартного номера (стоимость стойки), согласно данным Cоlliers International (Украина), увеличилась на 3% в отелях категории 3 звезды и составила 57 евро. В 4- и 5-звездочных гостиницах она понизилась соответственно на 8% до 133 евро и 7% до 331 евро.

Традиционно проведение крупных международных мероприятий сопряжено с ростом туристического потока. А таких за указанный период в столице было два – Чемпионат мира по хоккею и песенный конкурс «Евровидение-2017». Данные события способствовали увеличению туристической активности, и согласно официальной информации Управления туризма Киевской городской государственной администрации в столицу на песенный конкурс «Евровидение-2017» приехало около 60 000 туристов, из них около 20 000 иностранных граждан и около 40 000 украинцев из других городов. «Однако далеко не все ожидания отельеров оправдались в связи с этими мероприятиями. Несмотря на то, что поток иностранных посетителей увеличился во время их проведения, улучшить операционные показатели смогли только столичные объекты, официально принимавшие делегации», – отметили в компании Cоlliers International (Украина).

Отель Park Inn by Radisson Kyiv Troyitska (Киев)

ФОТО: IS

Что касается заполняемости, из-за снижения общей деловой активности в городе во время проведения «Евровидения-2017» этот показатель по результатам первого полугодия 2017 ощутимо не изменился. Исключение составили объекты, которые, как говорилось ранее, принимали официальные делегации зарубежных мероприятий. По данным Colliers International (Украина), заполняемость качественных 4-5-звездочных отелей Киева под управлением профессиональных операторов за указанный период составила 40-45%, отели категории 3 звезды завершили первую половину года с показателем заполняемости на уровне 50-55%.

СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

НОВОЕ И ПЕРСПЕКТИВНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ

По данным Cushman & Wakefield в Украине, по состоянию на конец июня нынешнего года общая арендуемая площадь современных складских и логистических помещений в Киеве и киевском регионе достигла около 1 829 000 кв.м. Основную часть предложения – 79% – составляют сухие (обычные) склады. При этом те немногие новые объекты, выходящие на рынок, также представляют собой сухие комплексы. Совокупная площадь специализированных холодильных и морозильных объектов и фармацевтических складов составляет порядка 353 000 кв.м.

Как и в 2016 году, в течение первых шести месяцев 2017 года строительная активность на рынке складской и логистической недвижимости Киева и Киевской области оставалась очень низкой. Так, за указанный период на рынок было выведено два объекта совокупной арендуемой площадью около 12 000 кв.м (для сравнения: в первом полугодии 2016 на рынок не было выведено ни одного складского объекта, а по итогам прошлого года новое предложение составило 25 300 кв.м). Это 5-я секция логистического терминала компании FM Logistic (площадь – 7000 кв.м), расположенная в селе Дударков Киевской области, и 3-я очередь складского комплекса SAN Factory компании Skyline Development (площадь – 5000 кв.м), расположенная в Киеве. По словам экспертов, все новое предложение было поглощено. В частности, 5-я секция логистического терминала FM Logistic была отдана под потребности компании «МЕТРО Кэш энд Керри Украина».

«Последние несколько лет были кризисными для рынка складской недвижимости: спрос сокращался, ставки падали вместе с ростом вакантности, что стало причиной замедления вывода нового предложения, – комментирует Виталий Бойко, генеральный директор компании NAI Ukraine. – В 2016 году данный сегмент начал демонстрировать первые признаки стабилизации, вместе с этим увеличилась активность девелоперов: так, до конца 2017 года заявлен выход сразу нескольких значимых проектов, однако своевременность их реализации будет зависеть от достаточного уровня спроса». В частности, в текущем году планируется завершение строительства «Терминала «Новая Почта» в Киеве, фазы 3 комплекса Universal Logistics Park и 6-й секции комплекса FM Logistic в Киевской области, др.

«Учитывая рост спроса и снижение вакантности, девелоперы приняли решение возобновить реализацию проектов Universal Logistics Park (фаза 3) и Amtel Logistic (фаза 2). Комплексы будут реализованы спекулятивно, в то же время Amtel Logistic – частично по схеме built-to-suit. В дальнейшем прогнозируется девелопмент основных объектов в формате builtto-suit, а доля спекулятивного строительства будет незначительной», – сообщил Дмитрий Пасенков, руководитель департамента промышленной и логистической недвижимости компании Cushman & Wakefield в Украине. В целом, по данным компании, площадь нового предложения на рынке складской и логистической недвижимости в Киеве и регионе во втором полугодии 2017 составит около 39 000 кв.м (GLA), а в 2018 году оценивается на уровне 95 000 кв.м. «Тем не менее, эластичность предложения логистической и складской недвижимости к цене выше по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости в Украине. Поэтому когда в стране существенно улучшится экономическая ситуация и повысится динамика деловой активности, строительство новых объектов в сегменте складской и логистической недвижимости в Киеве и регионе может возобновиться сравнительно быстро», – говорит Марта Костюк, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании Cushman & Wakefield в Украине.

СДЕЛКИ

Наиболее значимым событием первого полугодия 2017 в сфере складской недвижимости киевского региона, по словам экспертов, стала покупка украинским ритейлером «АТБ» логистического комплекса Kopylov Logistics Park площадью более 30 000 кв.м под собственные нужды. Объект находится в селе Копылов Макаровского района Киевской области. Комплекс был построен в 2008 году и состоит из двух основных логистических зданий, расположенных на земельном участке площадью около 5,8 гектара.

Это не единственная подобная сделка на рынке в текущем году. В частности, 27 января была завершена покупка кипрской компанией Temania Enterprises Ltd, собственником украинского Интернет-магазина Rozetka.ua, складского комплекса «Терминал Бровары» (о трансакции было заявлено в 2016 году). Общая площадь здания, реализованного девелопером Secure Property Development & Investment plc, составляет около 49 000 кв.м, арендуемая – 46 850 кв.м. «Недавние сделки демонстрируют активность конечных пользователей складской недвижимости, которые покупают объекты, руководствуясь логикой стратегического контроля, а также выгодой от их низкой капитальной стоимости», – прокомментировал Владимир Мысак, руководитель департамента рынков капитала компании Cushman & Wakefield в Украине, отметив, что не исключает возможности заключения еще нескольких подобных соглашений во втором полугодии 2017.

5-я секция логистического терминала компании FM Logistic (Киевская область)

ФОТО: «СР»

КРИЗИСНЫЕ ЯВЛЕНИЯ, НАБЛЮДАВШИЕСЯ В ЭКОНОМИКЕ СТРАНЫ ПОСЛЕДНИЕ ГОДЫ, СУЩЕСТВЕННО ПОВЛИЯЛИ НА ЦЕНУ ЛОГИСТИЧЕСКИХ ОБЪЕКТОВ, «ВЫРОВНЯВ» СТОИМОСТЬ СУЩЕСТВУЮЩИХ ЗДАНИЙ И УРОВЕНЬ ИНВЕСТИЦИЙ В НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

Интерес конечных пользователей к покупке складских комплексов для собственных потребностей обусловлен единственным фактором – финансовой выгодой. Так, кризисные явления, наблюдавшиеся в экономике страны последние годы, существенно повлияли на цену логистических объектов, «выровняв» стоимость существующих зданий и уровень инвестиций в новое строительство, более того, порой цена готовой постройки может быть даже ниже. «На рынке представлены здания, которые могут удовлетворить потребности инвестора по цене такой же или ниже, чем затраты на девелопмент нового объекта, что обуславливает распространенность покупок объектов в сегменте складской недвижимости», – отметила Марина Гуревич, аналитик компании NAI Ukraine.

Однако покупка складских комплексов выгодна сейчас не только конечным пользователям, но также институциональным инвесторам, нацеленным на получение дохода от сдачи недвижимости в аренду. «Инвесторы не берут на себя риски девелопмента. Сегодня они интересуются логистическими комплексами, поскольку видят перспективу роста их цены в долгосрочном периоде. Ситуация в сегменте такова, что при оценке объекта доходным методом его капитальная стоимость ниже или равна цене строительства. Это и привлекает инвесторов, – отметил Владимир Мысак. – Девелоперы, реализующие спекулятивные объекты, руководствуются теми же соображениями. При прочих равных условиях сейчас выгоднее купить логистическую недвижимость с арендаторами по цене себестоимости, чем строить новую».

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ И ВАКАНТНОСТЬ

По итогам первого полугодия 2017 арендные ставки на складские площади в Киеве и Киевской области по сравнению с концом 2016 года существенно не изменились. Согласно данным компании Cushman & Wakefield в Украине они все также оставались относительно низкими в сравнении с предыдущими периодами и находились в диапазоне $2,5-4/кв.м/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). «Что касается основных условий сотрудничества, то арендодатели продолжают фиксировать ставки в национальной валюте, предусматривая в контракте возможность их пересмотра в оговоренном периоде, привязку к индексу инфляции, хеджирование курсовых рисков 50/50 и пороговых ограничений в случае роста курса доллара», – комментирует Дмитрий Пасенков. При этом, по словам эксперта, многие арендодатели, прогнозируя изменение вакантности в сторону снижения, не исключают возможность повышения ставок в перспективе следующего года.

Так, по данным Cushman & Wakefield в Украине, в июне доля свободных складских помещений в Киеве и регионе составила 6,9% по сравнению с 8,4%, зафиксированной в конце 2016 года. В целом, в первом полугодии 2017 рынок поглотил около 88 500 кв.м (GLA). «Это на 22% выше показателя за первые шесть месяцев 2016 года, однако на 18% меньше, чем в соответствующем периоде 2015 года», – отметила Марта Костюк. Основной спрос на такие площади, как и ранее, формируют компании, оперирующие в сферах логистики и перевозок, а также продовольственного ритейла. Кумулятивная доля этих предприятий составила более 90% в общем объеме помещений, сданных в аренду в течение первого полугодия 2017. «Фармацевтические и FMCG-компании также являются довольно активными игроками с точки зрения поглощения складских площадей, – добавляет Марина Гуревич, – при этом последние способны составить конкуренцию логистическим компаниям и операторам торговли. Однако сегодня такие предприятия отдают предпочтение самостоятельной реализации объектов или проектам формата built-to-suit».

Увеличение спроса на складские помещения в текущем году обусловлено расширением или переездом существующих компаний, в то время как в первом полугодии не было зафиксировано сделок аренды с участием новых для украинского рынка предприятий. «Многие из них демонстрируют интерес к Украине, однако откладывают выход в нашу страну по различным причинам, – сообщил Дмитрий Пасенков, отметив, однако, что иностранные компании активно рассматривают складскую недвижимость киевского региона для размещения производства. – Хотя в некоторых случаях, изучая возможность аренды готовых и перспективных комплексов для адаптации под собственные производственные процессы, эти предприятия сталкиваются, в частности, с неготовностью локальных девелоперов к дополнительным инвестициям в техническое оснащение объектов».

По прогнозам экспертов на краткосрочную перспективу, при условии сохранения положительных тенденций в развитии экономики страны, на рынке складской недвижимости Киева и Киевской области ожидается дальнейшее укрепление спроса, в том числе из-за релокации арендаторов с целью расширения или оптимизации затрат, как результат этого возможна корректировка уровня вакантности; ставки аренды останутся стабильными, однако эксперты не исключают их пересмотр в индивидуальном порядке; проекты built-to-suit будут преобладать над реализацией спекулятивных объектов, а при принятии решения о собственной логистической недвижимости компании будут отдавать предпочтение покупке готовых зданий, чем новому строительству. Однако, по словам Виталия Бойко, несмотря на позитивные тенденции, должно пройти еще некоторое время для того, чтобы констатировать стабилизацию рынка, особенно в условиях неопределенности развития страны.