31.03.2011

Ключевые проблемы рынка недвижимости

Роман Чумак, директор компании «Октава Капитал» Роман Чумак фото: «ОКТАВА КАПИТАЛ» Роман Чумак посмотрел на поставленную задачу, как и следовало профессионалу, который имеет опыт работы не только в девелопменте, но и в финансовых структурах. Основной проблемой он считает общее неудовлетворительное состояние экономики Украины. Отсюда все беды, постигшие рынок недвижимости, который, по мнению господина Чумака, является «зеркалом» экономической ситуации. «Среди проблем отечественного рынка недвижимости, наблюдающихся на сегодняшний день, можно выделить как типично украинские, так и мировые. Локальные проблемы являются более понятными для нас как для игроков рынка, и, соответственно, можно четко определить круг мероприятий, необходимых для их решения. Проблема №1 – это общее состояние экономики Украины. Так сложилось, что за последнее время в стране сформировалась привычка к высокому уровню потребления при недостаточном уровне внутреннего производства (на данный момент сальдо торговли товарами составляет минус $9 миллиардов в год). Страна, к сожалению, создает слишком мало добавочной стоимости. Высокий уровень потребления сформировался в Украине в течение последних нескольких лет, в частности, благодаря доступности кредитных средств. Банки, взявшие много внешних займов, выдавали юридическим и физическим лицам кредиты, которые расходовались в том числе и на импортную продукцию. Иными словами, сложилась ситуация, когда заемные деньги тратились на импортные товары, что привело к накоплению в Украине существенного долга, который необходимо обслуживать. В кризисный период экономика понесла значимые потери: падение промышленного производства составило в 2009 году 22%, кроме того бизнес понес большие потери от изменения курса гривны (оценочно, при выданных банками кредитах в валюте в размере $40 миллиардов, курсовые потери составили как минимум 120 миллиардов гривен). Своеобразным «зеркалом» экономической ситуации в стране стала сфера недвижимости: в условиях нездоровой экономики резко снизился спрос на недвижимость, будь то промышленный, коммерческий или жилой сегменты. Как вывод, если есть проблемы с обменом веществ в организме, лечить отдельно волосы не стоит. Поэтому, если мы хотим улучшить ситуацию на рынке недвижимости, не нужно стимулировать его отдельные сегменты – промышленный, коммерческий либо жилой: спрос на недвижимость не восстановится, пока не будет принят комплекс мер по оживлению экономики в целом. Одновременно стимулирование инвестиций в недвижимость и строительную отрасль может быть весьма эффективным инструментом в рамках комплекса мер по стимулированию экономической ситуации в стране. На глобальном уровне ключевыми инструментами оздоровления общей ситуации представляются: – стимулирование внутреннего производства. Для этого необходимо посмотреть структуру экспорта-импорта и определить, какая продукция может и должна производиться в Украине, создать необходимые условия, повысить экономическую эффективность внутреннего производства по сравнению с импортом, создать благоприятные условия для украинских производителей (налоги, разрешительная система, финансирование, гарантия прав инвестора); – увеличивать экспортный потенциал, стимулировать экспорт продукции с высокой добавленной стоимостью; – защищать внутренний рынок от некритического импорта (таможенная политика и сборы). Каким будет эффект от осуществления данных мероприятий? Развитие сферы производства, рост доходов населения и, как следствие, потребления послужат стимулом для инвестирования в промышленные, офисные и торговые объекты, предназначенные для осуществления производства, его управления и реализации продукции, роста бизнес-трафика, связанного с ростом деловой активности, а также создания новых рабочих мест и дальнейшего роста доходов населения. Внутри страны крайне необходим состоятельный потребитель, как в лице граждан, так и в лице бизнес-структур. Проблема №2 – критическое состояние инфраструктуры (энергетика, дороги, др.). Согласно исследованиям качества инфраструктуры, проведенным в рамках отчета о конкурентоспособности Украины и ее регионов в 2010 году, разработанного фондом «Эффективное управление» совместно со Всемирным экономическим форумом. Среди 133 стран мира Украина занимает по качеству дорог 125-е место, портов – 80-е, авиационного транспорта – 101-е, электроэнергетической инфраструктуры – 74-е. Несколько лучше выглядят позиции Украины по развитию железнодорожного транспорта и телефонным линиям – 30-е и 44-е место соответственно. Однако интегрированно это позволяет Украине занимать далеко не почетное 78-е место в мире. К сожалению, в Украине является нормой, когда помимо финансирования развития объекта, инвестору приходится обеспечивать инвестиции в энергетическую, дорожную и другие элементы инфраструктуры, модернизацию существующих или обеспечение дополнительных мощностей. Однако эти инвестиции, по сути, должно осуществлять государство и муниципалитет, как, к примеру, в развитых европейских странах. Помимо этого, украинским девелоперам, чтобы получить все необходимые разрешения, необходимо пройти утомительные согласовательные процедуры, которые могут длиться неопределенное количество времени. Сочетание дополнительных, нехарактерных для цивилизованных рынков материальных затрат с неуправляемыми затратами времени и не адекватными усилиями менеджмента делают экономику проектов в Украине малоэффективной и непрогнозируемой. До кризиса, когда уровень маржинальности в отрасли был очень высоким, сверхприбыли в недвижимости оправдывали эти недостатки, а на сегодня ситуация кардинально изменилась – уровень рентабельности в недвижимости не выше, чем в других сферах, соответственно, инвестор не готов на неоправданные затраты. Данная проблема должна быть решена на системном уровне, это позволит инвестору уверенно понимать экономику проекта и сроки его реализации. Как пример, в Украине в секторе энергетической инфраструктуры доминирует право поставщика, например, электроэнергии: есть продукт – он его поставил, нет электроэнергии – ничего страшного, просто потребитель за нее не платит. В цивилизованном мире идеология другая – здесь главенствующую роль имеет потребитель: я плачу, вы обязаны предоставить мне продукт, о поставке которого подписан контракт, а если не предоставили, то должны возместить убытки, которые я понес в результате действий поставщика. Такой подход обеспечивает высокое качество инфраструктуры в стране и полностью избавляет инвестора он необходимости решать чужие, не профильные для него вопросы. Наверное, в том числе и поэтому мы восхищаемся сроками реализации объектов в развитых странах. А их в свою очередь удивляет, как можно на элементарный объект с момента старта до момента запуска в эксплуатацию потратить 3 или даже 4 года. Инфраструктура может и должна быть коммерческим элементом экономики страны. Не случайно распространенной мировой практикой стало активное участие частного капитала в инфраструктурных проектах, в том числе авто- и ж/д-магистралей, электроэнергетической инфраструктуры, авиа- и водного транспорта. Нельзя сказать, что в Украине этого нет и в помине, конечно же, есть. Однако сотрудничество государства с частным капиталом в части инфраструктуры пока еще очень локально и не определяет темпы ее развития. Развитие инфраструктуры должно быть одним из наиболее значимых приоритетов внутренней экономической политики. Развитие инфраструктуры привлекает впоследствии платежеспособного потребителя, который со временем окупает инвестиции в инфраструктуру ее потреблением. И если даже со стороны государства на первоначальном этапе необходимы определенные субсидии для ее создания, последующий рост производства многократно компенсирует затраты бюджета ростом налоговых поступлений. Методы решения проблемы: – инвестирование в инфраструктуру со стороны государства. Развитая инфраструктура существенно повышает управляемость проектов, снижает риски и стимулирует инвесторов вкладывать деньги в развитие коммерческой и промышленной недвижимости; – частичная или полная приватизация предприятий (кроме действительно стратегических), владеющих и управляющих инфраструктурой, привлечение частного капитала в инфраструктурные проекты. Проблема №3 связана с правами собственника, разрешительной и судебной системами. Конечно, разговоры на эту тему всех порядком утомили. Но все же, посмотрим на себя глазами международного инвестора. В мировых рейтингах Украина занимает 162-е место из 183 по показателям экономических свобод, 127-е место в сфере прав собственности, 110-е – защита инвестора и 123-е место в рейтинге независимости системы правосудия. По показателю уровня инвестиционных свобод (20%) Украина занимает последнее 43-е место среди европейских стран. По сути, это означает полную демотивацию отечественного и иностранного инвестора вкладывать капитал в украинский рынок. На сегодняшний день 60% усилий топ-менеджмента украинских компаний расходуются не на бизнес, а на вспомогательные мероприятия, такие как получение лицензий и разрешений. Им также приходится доказывать, что документы «напечатаны черным цветом на белой бумаге», потом доказывать то, что эта бумага принадлежит получателю разрешений, а после этого – что бумага куплена с адекватной уплатой НДС. Иными словами, инвестор воспринимается внешней средой как источник легких денег, которому не важно, сколько потратить – 2 гривны или 222. В результате все, кто имеет отношение к процессу, получают значительно больше, чем тот, кто этот процесс обеспечивает, финансирует, администрирует и рискует. Хочется верить, что в будущем мы будем наблюдать реальные, а не планируемые и декларируемые улучшения и в этой сфере». Максим Нефьодов, управляющий директор ICON Private Equity Максим Нефьодов фото: «ОКТАВА КАПИТАЛ» Максим Нефьодов представил проблематику рынка недвижимости с точки зрения компании по управлению активами. Он перевел проблематику сферы недвижимости в плоскость качества, производными которого являются все перечисленные им характеристики рынка. В своем комментарии господин Нефьодов говорит о проектах нового уровня, которые следует понимать как реалистичные с точки зрения объемов площадей и качественных характеристик. Это, по его мнению, является залогом реализуемости проектов. «На сегодняшний день рынок недвижимости Украины полностью охватывают две основные проблемы. Первая – это неактивный и недостаточно ясный спрос, показателем чего является, к примеру, низкая заполняемость гостиниц, существенный уровень вакантности в офисных центрах. Не очень радуют также объемы продаж жилья. Причины низкого спроса на жилую недвижимость очевидны: во-первых, отсутствие ипотеки, которое не позволяет нормально функционировать этому сегменту, а количество людей, готовых покупать жилье за наличные, сразу оплачивая 100% его стоимости, ничтожно мало; во-вторых, слишком большой метраж квартир делает их недоступными для большинства покупателей. Единственный сегмент, пользующийся спросом, – торговая недвижимость. Однако, несмотря на рост продаж, ритейл-операторы пока не готовы открывать большое количество новых магазинов. Вторая проблема – бедное и некачественное предложение. На данный момент игроки рынка имеют смутное представление, в каком сегменте – офисной, торговой, жилой или гостиничной недвижимости – ощущается нехватка площадей. Помимо двух вышеперечисленных проблем, существует еще одна – низкое качество выполнения строительных работ. В этом отношении показательной является ситуация, случившаяся в феврале текущего года в киевском ТРЦ SKY MALL: в здании комплекса, который по своей сути является качественным западным проектом, произошло повреждение потолка. Отмечу, если инвесторы могут сталкиваться с рисками по реализации проекта в целом, его заполняемости, то рисков того, что «кто-то плохо забьет гвоздь», просто не должно существовать. В таких условиях говорить о строительстве сложных с архитектурной точки зрения проектов нет смысла: украинские строители до сих пор не готовы реализовывать подобные проекты и предпочитают строить «как привыкли», иными словами, квадратные коробки, иначе они не несут ответственности за сроки, качество, цену и т.д. Еще один проблемный момент и вечный фактор риска для многих инвесторов – плохая обеспеченность инженерными сетями. На сегодняшний день недостаточно создать хороший проект, девелоперу необходимо решить еще одну задачу – обеспечить его необходимыми коммуникациями. Можно выделить следующие способы решения проблем рынка недвижимости: 1. Банковское финансирование. Оно по-прежнему выборочное и сегодня банки готовы кредитовать только хорошие, качественные проекты. Но вопрос заключается в том, готовы ли они кредитовать ритейлера или среднестатистическую украинскую фирму, которые будут арендовать площади в новых объектах? Соответственно, можно сделать вывод, что без возобновления ипотечного кредитования рынок недвижимости не сможет вернуться к докризисным показателям. 2. Развитие качественно новых проектов. Сегодня украинский рынок недвижимости нуждается в проектах нового уровня. Во-первых, проекты должны быть более реалистичны с точки зрения реализации (строить в Киеве очередные микрорайоны на сотни тысяч метров квадратных жилья на Левом берегу на сегодняшний день нецелесообразно и бессмысленно). Во-вторых, качественно новое с точки зрения архитектуры воплощение проектов, которое в перспективе значительно повысит ценность объекта как такового. В-третьих, проект должен быть продуманным с точки зрения ликвидности: необходимо строить объекты, которые будут интересны арендаторам не только сегодня, но через десять и более лет. 3. Заинтересованность городских властей и государства в решении вопросов инженерии (создать одинаковые правила игры на этом рынке, убрать излишний произвол или большое количество посредников). 4. Доступность информации. Недостаток информации о реальной ситуации на рынке недвижимости Украины отталкивает зарубежных инвесторов, которым и без того сложно здесь оперировать. Локальные инвесторы имеют преимущество в этом отношении, поскольку лучше знают специфику рынка, привыкли к постоянным изменениям и более терпимы к риску. 5. Поддержка со стороны правительства. К примеру, в 2010 году Верховная Рада приняла Закон, согласно которому освобождается от налогообложения прибыль предприятий, полученная от предоставления гостиничных услуг. Положительный эффект этого нововведения уже можно наблюдать – активность в гостиничном сегменте существенно увеличилась. 6. Время. Как только экономический рост в мире и в Украине станет однозначным трендом, игроки рынка перестанут бояться второй или 25-й волны кризиса и панически реагировать на события. Я оптимист и думаю, что худшее уже позади. Мы видим некий тренд к улучшению ситуации, поэтому восстановление рынка недвижимости – это вопрос времени». Валерий Поврезнюк, начальник управления структурного финансирования и кредитования корпоративных клиентов «УкрСиббанка» (BNP Paribas Group) Валерий Поврезнюк фото: «УКРСИББАНК» Комментарий Валерия Поврезнюка представляет точку зрения банковского сектора на проблематику украинского рынка недвижимости. Банки жалуются, прежде всего, на небольшое количество качественных проектов недвижимости, которые могут заинтересовать в качестве объекта кредитования, а также напоминают о консерватизме банков в принятии решений и избирательности в выборе партнеров. 1. Небольшое количество хороших проектов недвижимости. Проекты должны быть правильно структурированы, с хорошей локацией, качественной концепцией. Их строительство должно осуществляться профессиональными строительными компаниями, у которых должна быть четко предусмотрена ответственность за соблюдение сроков и стоимости строительства. Также важно наличие предварительных договоров аренды, подтверждающих намерение арендовать ту или иную площадь, а лучше уже подписанных договоров с будущими якорными арендаторами. 2. Мало девелоперов, репутация которых не пострадала во время кризиса, и опыт которых внушает доверие банку. 3. Неготовность потенциальных заемщиков получать финансирование в гривне (поскольку оно несколько дороже, чем финансирование в долларах или евро), хотя доходы проекта, как правило, не имеют валютной составляющей, что создает некомфортный валютный риск. 4. Подходы опытных банков более консервативны в сравнении с докризисным периодом. Соотношение между собственным и заемным капиталом не может быть менее 40%/60%, лучше, если этот показатель составляет 50%/50%. Но, как правило, доходность проектов не позволяет снизить это соотношение. Даже несмотря на существующую сверхликвидность, банки предпочитают финансировать другие сферы экономики, которые ассоциируются с более короткими сроками и значительно меньшими рисками. Более агрессивную политику ведут только те банки, которые до кризиса были слабо представлены на рынке недвижимости, и, соответственно, не имеют реального опыта. Пытаясь увеличить кредитный портфель и привлечь клиента «любой ценой», некоторые банки готовы давать валютные кредиты, демпин-говать по процентной ставке, пренебрегать юридической чистотой проекта (наличие оформленной должным образом разрешительной документации на строительство, землю и т.п.), финансировать более 60% бюджета проекта за счет кредитных средств банка. Владимир Мысак, старший агент отдела инвестиций и операций с земельными участками компании DTZ Владимир Мысак фото: DTZ Владимир Мысак описывает проблематику рынка недвижимости с точки зрения консалтинговой компании. Основная проблема, по его мнению, касается последствий краха финансово-банковской системы и проявляется в недоступности заемного финансирования. Но, с другой стороны, существует проблема качественных проектов, которые были бы достойны получить данное финансирование. 1. Недоступность заемного финансирования (проектное финансирование и рефинансирование), а также ипотечного финансирования. В связи с дороговизной проектного финансирования многие проекты на рынке недвижимости Украины остаются замороженными. Собственники объектов предпочитают не вкладывать собственный капитал и ожидают улучшения рыночной ситуации. Высокая стоимость заемных средств обусловлена большими страновыми рисками нашего государства. Тенденция высоких рисков для инвестирования в украинский рынок недвижимости сохраняется, в том числе, вследствие политической составляющей (постоянные изменения правил игры, передел власти), коррупции и непрозрачности процесса получения разрешений на строительство и т.д. Решение этих проблем лежит в плоскости внедрения прозрачных схем работы всех компаний на украинском рынке. Основной проблемой развития сферы жилой недвижимости сегодня остается недоступное ипотечное кредитование. 2. Недостаток качественных проектов недвижимости. Большинство украинских девелоперов строят объекты низкого качества, что в конечном итоге влияет на их будущую ликвидность. Некачественные проекты априори не могут заинтересовать потенциальных инвесторов. Мы рекомендуем девелоперам обращаться за квалифицированным советом к консультантам на этапе развития концепции проекта. Это позволит в будущем повысить капитализацию и ликвидность проекта 3. Неразвитость инженерных сетей. Как консультанты, мы неоднократно сталкивались с ситуацией, когда заявленные к реализации в Киеве проекты не могут быть подключены к городским сетям, или же стоимость подключения очень высокая. Эта проблема существует в связи с отсутствием стратегической инициативы со стороны властей города по развитию инженерных сетей. Осуществляя планирование развития города, муниципальные власти должны содействовать девелоперам и инвесторам в доступе к инженерным сетям (электроэнергия, газ, др.). 4. Арендованная земля. Земля – не тот продукт, который первоначально интересует иностранных девелоперов. Тем не менее, большинство украинских землевладельцев сконцентрировали огромные земельные банки с целевым назначением под реализацию объектов коммерческой недвижимости. Данные участки, как правило, находятся в аренде. Земля в аренде представляет собой риск для девелоперских проектов, поскольку влияет на стоимость и объем заемного финансирования. Также присутствует риск увеличения арендных платежей. В этой ситуации мы рекомендуем девелоперам тщательно оценивать стоимость входа в проект на этапе выбора участка, особенно если он находится в аренде. Наталья Доценко-Белоус, адвокат, старший юрист «Василь Кисиль и Партнеры» Наталья Доценко-Белоус фото: «ВАСИЛЬ КИСИЛЬ И ПАРТНЕРЫ» Проблематику рынка недвижимости сквозь призму правового поля представляет Наталья Доценко-Белоус. 1. Отсутствие гарантий и механизмов защиты прав инвесторов при вложении средств на этапе строительства. Действующее законодательство Украины не определяет условия, при выполнении которых заинтересованный застройщик вправе привлекать средства от инвесторов. Определенные ограничения по допустимым механизмам финансирования строительства законодательством установлены для проектов жилищного строительства. В то же время, действующие нормы и внедренная система контроля не позволяют предотвратить риски повторных продаж, вымывания средств из проекта в связи с их нецелевым использованием. В целях оптимизации налоговых последствий застройщики вынуждены прибегать к сложных финансовым инструментам (целевые облигации, закладные, опционы и т.д.) и финансовым посредникам, что подчас приводит к техническим проблемам (например, к дефолтам эмитентов), которые наносят непоправимый имиджевый вред проектам. Из года в год законодатель осуществляет ревизию строительного законодательства, в частности, ограничивая допустимые механизмы финансирования проектов жилищного строительства и изменяя Закон Украины «Об инвестиционной деятельности», а эффект не достигается. А ведь для защиты инвестора и, как следствие, улучшения инвестиционного климата в Украине было нужно немного – ввести государственную регистрацию сделок, осуществляемых со строящимися объектами, имущественными правами, ценными бумагами, если они направлены на приобретение прав на квартиры; внедрить обязательное страхование финансовых (а не имущественных) рисков; устранить финансовых посредников из отношений «застройщик-инвестор». Но мы этого не дождались… 2. Законодательная коллизия относительно компенсации заказчику стоимости строительства объектов внеплощадочной инженерной инфраструктуры, создаваемой при выполнении технических условий. Действующее законодательство обязывает заказчиков строительства осуществлять возведение объектов инженерной инфраструктуры в случае, если это предусмотрено техническими условиями, которые выдают частные специализированные организации (природные монополии), и передавать их в собственность упомянутым организациям… за компенсацию. При этом закон №800 «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» определяет, что сумма компенсации подлежит определению в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины. В то же время на протяжении двух лет порядок КМУ не был утвержден, и застройщики продолжают пополнять мощности специализированных монополистов, одаривая их сооруженными объектами внеплощадочной инженерной инфраструктуры. Более того, в вопросах компенсации заказчику стоимости строительства объектов инженерной инфраструктуры действующее законодательство содержит нормы, которые являются несогласованными между собой относительно компенсации стоимости сооружения инженерной инфраструктуры в размере и порядке, установленном Кабинетом Министров Украины. В результате, ни одна из норм не реализуется на практике, при отсутствии возможности определить, какая именно норма имеет преимущество и какая норма должна применяться в том или ином случае. Решение проблемы видится в прямом, четком и однозначном определении порядка, сроков и формулы расчета возмещения (компенсации) застройщика, а также последствий в случае нарушения специализированными организациями условий компенсации. Более того, следовало бы предусмотреть возможность зачета компенсации в счет платы за подключение к сетям конкретного проекта. 3. Отсутствие механизмов противодействия бездействию органов местного самоуправления - коллегиального органа. Практически каждый второй застройщик сталкивается с проблемой бездействия органов местного самоуправления при принятии решений о передаче в аренду земельных участков, изменения их целевого назначения, приватизации земельных участков и т.д. В соответствии с Законом Украины «О местном самоуправлении Украины», местные советы, в полномочиях которых значится распоряжение земельными участками, являются коллегиальным органом. Характерным признаком коллегиальности данного органа является принятие решений посредством проведения сессий, на которых может не быть кворума и т.д. Соответственно, заинтересованное лицо может годами безрезультативно ожидать, когда его вопрос будет рассмотрен или когда все-таки соберется кворум для его решения. Но ему могут и отказать, при этом коллегиальный орган не обязан обосновывать мотивы своего отказа. Вариант судебной защиты прав такого заинтересованного лица, увы, бесперспективен, поскольку заставить сессию принять определенное решение или собрать кворум не является возможным и противоречит Конституции Украины. Как следствие, многие годами не могут продлить, возобновить прекратившиеся договора аренды земельных участков, расположенных в пределах населенных пунктов. Был период, когда в целях преодоления правового тупика, договора аренды массово признавали заключенными в судебном порядке или права на земельные участки полученными, но в последующем подобные действия были признаны Высшим административным судом Украины незаконными, и многие судебные решения пересмотрены по ходатайству прокуратуры. Определенный выход из сложившейся ситуации с бездействием коллегиальных органов давал принцип «молчаливого согласия». В то же время принцип «молчаливого согласия», внедренный в Законе Украины «О разрешительной системе в сфере хозяйственной деятельности», потерял прикладное значение с отменой механизма его применения в соответствии с Законом Украины от 11 февраля 2010 года №1869-VI. Считаю предельно актуальным не только для рынка недвижимости, но и для других сфер жизнедеятельности, в которые вовлечены органы местного самоуправления, законодательную регламентацию механизма применения принципа молчаливого согласия.