Инвесторам и девелоперам приготовиться

Вадим Непоседов, основатель и президент компании UTG

ФОТО: UTG

СТАВШИЕ ТРАДИЦИОННЫМИ ДЛЯ ХХ ВЕКА КРИЗИСЫ С ПЕРИОДИЧНОСТЬЮ ~10 ЛЕТ (1979, 1987, 1998, 2008) ЗАСТАВЛЯЮТ ЗАДУМАТЬСЯ, НАСТОРОЖИТЬСЯ И ПРИГОТОВИТЬСЯ К ПЕРЕМЕНАМ. СУЩЕСТВУЕТ РЯД ПРИЗНАКОВ, КОТОРЫЕ ПОЗВОЛЯЮТ СПРОГНОЗИРОВАТЬ ОТРИЦАТЕЛЬНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ ДО ИХ ФАКТИЧЕСКОГО НАСТУПЛЕНИЯ.

Текст: Константин Олейник, руководитель Департамента стратегического консалтинга компании UTG

• Сокращение розничного товарооборота (РТО) в большинстве регионов Украины – девальвация гривны, галопирующая инфляция, ежегодный рост услуг ЖКХ, естественное сокращение количества населения, безвизовый режим со странами Евросоюза и легальный отток трудоспособного населения, невысокие зарплаты населения и падение реальных доходов в динамике.
  
  
• Рост конкурентных угроз. На различных стадиях реализации (строительство, подготовительные работы, концепция) в столице и ближайшем пригороде находятся 44 проекта совокупной GLA 1 362 856 м². В 2019 году уже открылись ТРЦ Smart Plaza Obolon (GLA – 11 765 м²), OASIS (GLA – 7800 м²), River Mall (GLA – 62 200 м²) – количество торговых метров постоянно увеличивается.
  
  
• Снижение посещаемости на фоне условно постоянной/сокращающейся численности населения и перераспределения потребительских потоков из-за роста совокупного объема торгового предложения.
  
  
• Снижение РТО на 1 м² и маржи доходности ритейлеров за счет сокращения доходов населения, роста инфляции, падения посещаемости.
  
  
• Избирательная позиция в планах развития сетевых торговых операторов, сдержанные прогнозы на обозримую перспективу, оптимизация ассортимента, формата, размера.
  
  
• Сокращение количества сетей национального масштаба (сеть ProStor выкупила «КОСМО», Billa свернула региональную сеть, ряд бизнес-групп находятся в поиске покупателя), товарных групп (мебель), развлечений (ледовые арены, боулинги).
  
  
• Снижение ставок аренды и показателей экономической эффективности в условиях приближающегося первичного насыщения рынка с перспективой образования профицита торговых площадей. Как результат усугубляется работа морально устаревших, теряющих популярность, с серьезными концептуальными недостатками объектов.
  
  
• Модернизация / редевелопмент / специализация / реконцепция – дальновидные девелоперы уже приступили к комплексной модернизации торговых центров («ЦУМ», «Караван», «Метроград», Silver Breeze, «Квадрат» Лукьяновка, Gorodok Gallery, «Магелан», «Мармелад», Dream Town), а ряд владельцев запланировали масштабные изменения.

РЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ УКРАИНЫ ПРИБЛИЖАЕТСЯ К ПОРОГУ НАСЫЩЕНИЯ ВО ВСЕХ КРУПНЫХ РЕГИОНАХ СТРАНЫ

ПОСЕЩАЕМОСТЬ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ КИЕВА В РАЗРЕЗЕ ФОРМАТОВ, 2012 ГОД – ПЕРВОЕ ПОЛУГОДИЕ 2019

Бесконечные локальные кризисы в Украине, отсутствие заемного и внешнего финансирования сделали национальных девелоперов опытнее, проницательнее, мудрее, повысили их требования к оценке рисков, качеству аналитических выводов, квалификации персонала, актуальности решений, аргументированию и обоснованию предложений, стимулируя качественный рост профессионализма консалтинговых компаний.

Опыт и знания UTG, длительная работа на изменчивом рынке позволяют с высокой вероятностью предугадывать приближающиеся сложности, улавливать малопредсказуемые тенденции, трезво оценивать последствия и эффективно им противостоять. Среди успешно зарекомендовавших себя инструментов для создания востребованных и популярных объектов рекомендуем:

• скептический подход к оценке состояния рынка и конкурентных угроз, опираться на обширные массивы аналитических данных при разработке концепции проекта;
• решения по девелопменту/открытию объекта принимать исключительно на основании актуального и комплексного преброкериджа с существующими арендаторами;
• строить архитектурно-планировочные решения, исходя из максимального использования всех возможных конкурентных преимуществ и устранения принципиальных недостатков;
• внедрение действенного маркетингового плана по продвижению ТРЦ, при необходимости его корректировка и оптимизация;
• внедрение периодического / регулярного retail-аудита торговых операторов;
• оптимизацию торговой галереи – дополнение ассортимента недостающими товарными группами, выраженную специализацию и позиционирование, привлечение крупных, популярных сетевых арендаторов;
• формирование имиджа и ассоциирование у покупателей с местом проведения досуга;
• использование и комбинирование преимуществ целевого, спонтанного и специфического (студенческого, туристического) потоков.

В сложившейся рыночной ситуации выживают сильнейшие. «Поэтому для успешной деятельности в данном сегменте необходимо, чтобы компания имела в своем портфеле знаковые проекты и положительную репутацию среди заказчиков и партнеров, а также непрерывно совершенствовалась, постоянно расширяя спектр услуг», – считает Вадим Непоседов, основатель и президент компании UTG. Эффективность данной стратегии подтверждается многолетней деятельностью компании UTG на рынке. Ее эволюция привела к расширению спектра услуг, помимо лизинговой и консалтинговой компаний в холдинг UTG вошли UTG Consult, девелоперская компания DC Evolution, а также UTG Residence, специализирующаяся на рынке жилья, и UTG Offices, ориентированная на рынок офисной недвижимости.

И в канун восемнадцатилетия создания компании Вадим Непоседов отмечает, что успех в реализации сложнейших проектов во многом является заслугой высоко-квалифицированных сотрудников, профессиональная и слаженная работа которых позволяет постоянно развиваться и повышать качество работы. «Кроме того, я хотел бы искренне поблагодарить наших заказчиков и партнеров за годы совместной работы и выразить надежду на дальнейшее сотрудничество в реализации современных объектов недвижимости. Уверен, что и дальше UTG будет создавать уникальные и успешные объекты, работать над значимыми для рынка недвижимости проектами, которые станут очередной вехой в истории рынка недвижимости Украины, обеспечивая высокие финансовые результаты и конкурентную устойчивость всем своим существующим и будущим клиентам», – подчеркнул он. ℗