Інвестиції: аналітика та прогнози від Colliers International

Інвестиції в ринок нерухомості України зростають – індикатором є збільшення реальних угод і зацікавлених компаній. Однак значна частка інвестицій – локальний капітал. Іноземні компанії проявляють інтерес до України, проте все ще обережні в прийнятті рішень щодо нашого ринку.

Текст: Олександр Носаченко, керуючий директор Colliers International (Україна)

ІНВЕСТИЦІЇ У СВІТІ

У 2019 році на настрої інвесторів у світі значно вплинула низка подій: Brexit, тарифна війна між США та Китаєм, очікування рецесії в глобальній економіці. Всі вони зіграли стримувальну роль.

Внаслідок названих подій за підсумками трьох кварталів 2019 року динаміка глобального зростання обсягу інвестицій у нерухомість сповільнилася на 7% після майже 6-річного підйому. Проте, згідно з даними досліджень Colliers International, обсяг інвестицій перевищив показник докризового періоду. А саме – якщо в 2007 році показник становив $930 мільярдів, у 2009 – $250 мільярдів, то у 2019 він досяг $1,7 трильйона. Водночас зниження інвестиційної активності в комерційній нерухомості певною мірою пов'язане з дефіцитом якісних активів за прийнятною ціною, а не з відсутністю капіталу.

ІНВЕСТИЦІЇ В ЄВРОПУ

Інвестиції у нерухомість в Європі за підсумками 2019 року становили близько 308 мільярдів євро. Якщо проаналізувати ситуацію на найбільших європейських ринках комерційної нерухомості, то невизначеність з Brexit призвела до падіння обсягів продажів у Великій Британії на 16%, порівнюючи з аналогічним періодом у минулому році. Німеччина досі утримує перше місце в Європі як найбільший ринок комерційної нерухомості, проте обсяг інвестицій у цій країні продемонстрував незначне зростання всього на 3%. Основним фактором, що вплинув на уповільнення економіки Німеччини, орієнтованої на зовнішні ринки, стала торговельна напруженість між США та Китаєм. Нині одним з найперспективніших ринків у Європі є Франція. У 2019 інвестиції в сегмент нерухомості цієї країни зросли на 7% порівняно з минулим роком, що свідчить про поступове зміщення економічного центру з Лондона до Парижу.

Зокрема, в структурі інвестицій у комерційну нерухомість близько 41% (€128,3 мільярди) займає офісна нерухомість; апартаменти − близько 19% (€58 мільярдів); торговельна та складська нерухомість − 15% (€40 мільярдів) та 11% (€35 мільярдів) відповідно; інвестиції у готелі становили 8% (€24 мільярди).

ІНВЕСТИЦІЇ В УКРАЇНІ

В Україні операції з нерухомістю становили близько 12% у структурі прямих іноземних інвестицій в країну. На жаль, консолідованої інформації щодо всіх угод, цифр та нових власників немає – український ринок лише на шляху до повної прозорості. З огляду на відкриті дані, перше місце за обсягом інвестицій в Україні, як і у світі, посідає офісний сегмент, друге – торговельний. Потім за кількістю вкладень йде складська та промислова нерухомість.

Безумовно, ринок інвестицій в комерційну нерухомість України поступово зростає. Індикатором є збільшення реальних угод і зацікавлених компаній. Водночас тепер ринок перебуває на стороні продавця. Мають попит об'єкти з орендарями, які вже генерують дохід, а також інші ліквідні проєкти. Найпопулярніший запит – на будівлі офісної нерухомості площею близько 10 000 м², але якісних об'єктів на ринку вкрай мало.

Щодо обсягу інвестицій, уже з'являються фонди, які готові інвестувати й $50, і $100 мільйонів. Найпопулярніші формати за запитами – це об'єкти на $10-20 мільйонів. Міжнародні компанії, які проявляють інтерес до країни, розглядають активи з великим дисконтом, але ринок таких об'єктів вже запропонувати не може.

За таких умов значна частка інвестицій – локальний капітал. Іноземні інвестори поки що обережні в прийнятті рішень щодо ринку України. Як і раніше головними факторами, які обмежують потоки інвестицій з боку іноземних інвесторів до сегмента комерційної нерухомості, є нестабільна економіка країни загалом, бойові дії на Сході України, корупція, непрозорі схеми взаємодії підприємців і держави.

СТАВКИ КАПІТАЛІЗАЦІЇ

Ставки капіталізації – це зворотний показник від рівня окупності. Чим він вищий, тим ризикованішим вважається ринок. Наприклад, за даними досліджень Colliers International, орендні ставки в офісному сегменті Польщі дорівнюють українським, але ринкова вартість таких активів удвічі більша, оскільки ставка капіталізації вдвічі менша.

Ставки капіталізації на кращі активи в офісній і торговельній нерухомості Києва у 2019 році знизилися на 1 пункт порівнюючи з 2018 роком і становили 11%. Проте, це все ще один з найвищих показників у Європі.

Вибираючи між об'єктами офісної та торговельної нерухомості з одним рівнем прибутковості та вартістю активів, інвестор надає перевагу офісному сегменту. Це пов'язано з тим, що на загальносвітовий тренд – зменшення інтересу до ритейлу на тлі зростання e-commerce – накладається локальний вплив. Ритейл більш чутливий до коливань економічної ситуації, курсу валют. Кожен стресовий фактор впливає на зниження оборотів, отже, орендар не в змозі платити обумовлену раніше орендну ставку.

СКЛАДСЬКА НЕРУХОМІСТЬ

У сегменті складської нерухомості триває зростання попиту з боку орендарів. До 2019 року вартість квадратного метра складських комплексів була нижче фактичного будівництва. Це було пов'язано з рівнем орендних ставок. Якщо зараз орендна ставка в найякісніших об'єктах становить близько $5/м²/місяць (без урахування ПДВ), то витрати на спорудження з урахуванням вартості землі сягають близько $500/м². Тому поки що інвестувати в будівництво економічно недоцільно. У підсумку – протягом останніх кількох років спостерігається невелика пропозиція нових об'єктів. А на стадії реалізації перебувають ті проєкти, будівництво яких ведеться вже кілька років. Все це призводить до низького показника вакантності на ринку складської нерухомості.

ГОТЕЛЬНА НЕРУХОМІСТЬ

Щодо інвестицій у готельну нерухомість, лідерами серед запитів є об'єкти середнього цінового сегмента, якісно збудовані та розміщені в цікавих локаціях. Найбільш ліквідні готелі категорії 3 зірки.

Середньорічне завантаження готелів у Києві становить близько 50%. Існують одиничні приклади з показником понад 60%. Якщо об'єкт функціонує із завантаженням нижче 50%, то не приносить очікуваних доходів. Готелю дуже складно виходити на рівень заповнюваності 65% загалом, оскільки основне завантаження відбувається в бізнес-дні (вівторок-четвер), але не у вихідні.

Втім, якщо подивитися глобально, інвестиції в нерухомість зміщують курс до готельного та житлового сегментів. На таку загальносвітову тенденцію впливає прояв економіки вражень. Як один із наслідків – зростання туризму по всьому світу, який неодмінно торкнеться й України.

ДЖЕРЕЛА ФІНАНСУВАННЯ

Парадокс українського ринку: більшість проєктів реалізуються завдяки приватному капіталу. Така схема діє у житловому секторі, де дрібні інвестори вкладають власні кошти в об'єкти, але в комерційній нерухомості без позикового капіталу ефективність і швидкість реалізації набагато нижча. Однак, враховуючи невигідні умови кредитування вітчизняними банками, економіка проєкту не працює.

Проте останнім часом на ринку стали з'являтися приклади кредитування проєктів комерційної нерухомості іноземними банками. Компанія « Мартін», яка розвиває торгово-розважальний і бізнес-центр RETROVILLE у Києві, повідомила про залучення кредитної лінії в €41,1 мільйона у польського державного банку BGK (Bank Gospodarstwa Krajowego S. A.). На поточний момент отримано €12,2 мільйона. Банк BGK надасть кредит у розмірі €53,6 мільйона групі компаній Budhouse Group на продовження будівництва ТРЦ « Нікольський» у Харкові. Однак за умовами співпраці підрядником обов'язково повинна виступати польська компанія, а 40% усіх послуг і товарів для реалізації ТРЦ мають бути виготовлені в Польщі.

Також зараз існує ймовірність більш доступного кредитування в локальних банках: Національний банк України (НБУ) декларує зниження облікових ставок у 2020 році. У січні 2020 правління НБУ прийняло рішення знизити облікову ставку на 2,5 процентних пункти – до 11%. Загалом з початку 2019 року облікова ставка знизилася на 7 пунктів. За словами Якова Смолія, голови НБУ, облікова ставка може становити 8% вже у 2020.

Проте для активізації кредитування недостатньо тільки зниження ставок. Банк повинен відчувати себе більш захищеним, розуміючи, що гроші будуть грамотно опановані. Поки що в Україні недостатньо сформульовані правила та система відповідальності всіх сторін, залучених до проєкту. На думку експертів ринку, очікується активізація страхових компаній, проте страхування має стати реальним, а не номінальним.

ПРОГНОЗИ НА 2020 РІК

При стабілізації економічної ситуації прогнозується зростання інвестицій у нерухомість. У 2020 році на українському ринку спостерігатимуться великі угоди, зокрема з продажу активів банків і непрофільних активів державних підприємств, а також з приватизації майна.

Офісні транзакції збережуть лідерство, тому що цей ринок нерухомості перебуває зараз на стадії, коли вигідно купувати як готові об'єкти, так й інвестувати в нові проєкти. Для реалізації великих торговельних об'єктів потрібно більше інвестицій, тому в таких проєктах очікується вхід нових акціонерів. Також передбачається збільшення попиту на нішевих ринках: коворкінгах, апарт-комплексах тощо.

Стаття опублікована в журналі Commercial Property №1(197-198) січень-лютий 2020.