23.04.2007

Иностранные девелоперы на украинском рынке

Иностранных девелоперов, реализовавших в Украине проекты коммерческой недвижимости, в буквальном смысле можно пересчитать на пальцах одной руки. Так, в период с 1995 по 1999 годы в Киеве реконструировала и ввела в эксплуатацию несколько офисных зданий (общей площадью около 15 тысяч м2) голландская компания Gooioord B.V. (главным акционером компании является Rodamco); в начале 2000-х турецкая компания Demir Group – институциональный инвестор и девелопер – реализовала проект бизнес-центра «Подол Плаза», который по-прежнему расценивается многими экспертами как лучший в сфере офисной недвижимости Киева (арендуемая площадь центра – 20 тысяч м2); в 2000 году американская компания NCH Advisors Inc. вывела на рынок БЦ «Миллениум» (арендуемая офисная площадь – около 6,5 тысячи м2), а в 2003 реконструировала универмаг «Украина». Все остальные офисные, торговые, гостиничные и складские проекты Киева – на счету отечественных компаний. Можно долго рассуждать на тему качества существующего украинского продукта, но факт остается фактом – пионерами рынка недвижимости в Украине были именно отечественные компании. Именно они приняли на себя риски по созданию первых проектов, преодолевая существенные сложности с финансированием, накапливая знания эмпирическим путем. Необходимо отметить, что формирование рынка пришлось на довольно сложный период, когда экономика Украины была подвержена влиянию кризиса 1998 года в России. Помимо этого, на 1998-1999 годы пришлась стагнация мировой экономики, и крупные транснациональные корпорации, являющиеся основными арендаторами высококлассных офисных площадей, сильно урезали, а иногда и вовсе отказывались от намеченных бюджетов по выходу на новые рынки. Поэтому в начале 2000-х годов никто не мог предугадать столь активных темпов развития бизнеса в Украине и, тем более – столь высокого спроса на офисную и торговую недвижимость как со стороны международных, так и отечественных компаний. фото: Олег Герасименко Если еще в 2002-2003 годах потенциальный вывод на рынок аренды офисного центра площадью около 30 тысяч м2 оценивался экспертами как событие, могущее на определенный период удовлетворить существующий спрос и даже повлиять на арендные ставки в сторону их понижения, то по итогам 2006 года существующий дефицит, во всех без исключения сегментах, исчисляется сотнями тысяч квадратных метров (и это только в Киеве). Конечно, иностранные игроки не могли обойти вниманием столь многообещающие показатели, и, начиная с 2004-2005 годов, к украинскому рынку вполне конкретный интерес начали проявлять не только иностранные венчурные фонды, но и крупные институциональные инвесторы, а также девелоперские компании. Переломным в этом процессе стал именно 2006 год, когда о начале реализации ряда проектов объявило сразу несколько иностранных девелоперских компаний, в частности, российские «МЛП» и MIRAX GROUP, австрийская GLD Invest Group, итальянская King Cross Group. В начале 2007 года о своем присутствии на рынке заявила израильская компания Seven Hills, немецкая ECE, канадская Giffels и др. Некоторые компании выходят на украинский рынок через Россию, некоторые в России не были и пока туда не собираются, а приходят в Украину напрямую из Европы. Сложно сказать, сколько сегодня на украинском рынке иностранных девелоперских компаний. Как правило, открыто заявляют о себе только те, кто уже реализует конкретные проекты. Некоторые крупные компании находятся на стадии изучения рынка, поиска земельных участков, проектов либо украинских партнеров, предпочитая не разглашать о себе информацию в прессе. По словам Андрея Назаренко, главы представительства компании Jones Lang LaSalle в Украине, «сегодня не афишируется довольно большое количество проектов, реализуемых очень серьезными международными группами. Часто эта информация закрыта не только для обывателя, но и для участников рынка. Бывает довольно сложно узнать, кто именно стоит за той или иной компанией, поскольку все звенья зашифрованы и спрятаны. Однако, если бы информация об этих компаниях и проектах открыто вышла на рынок, то среди отечественных игроков началась бы если не паника, то, во всяком случае, сильное беспокойство». Одной из причин замалчивания иностранными компаниями своего присутствия в Украине является печальный опыт, доказывающий, что в нашей стране лучше громко о себе не заявлять. В России от этого уже отошли, и многие компании заявляют о себе на стадии отвода участка и разработки концепции. У нас – наоборот, поскольку, как показала практика, в нашей стране право аренды легко оспаривается, а международному девелоперу, который, как правило, работает не со своими, а с привлеченными средствами крупных институциональных фондов, не хочется идти к инвестору и говорить о том, что у него забрали проект и теперь придется ждать следующего. ЧТО ПРИВЛЕКАЕТ ИНОСТРАННЫХ ДЕВЕЛОПЕРОВ В УКРАИНЕ? По словам Юрия Нартова, управляющего директора компании Colliers International (Украина), интерес со стороны иностранных компаний к развитию девелоперского бизнеса в Украине растет с каждым годом: «Так, например, в прошлом и позапрошлом году на MIPIM представители отечественных компаний искали девелоперов и инвесторов, пытаясь привлечь их к реализации проектов в Украине. В 2007 году наблюдалась совершенно противоположная ситуация – иностранные девелоперы и инвесторы сами выступали инициаторами встреч. Сегодня существует очень сильный спрос и интерес к украинскому рынку со стороны не только западных девелоперов, но и игроков с постсоветского пространства. Причин подобного интереса несколько: во-первых, Украина – это очень крупный рынок, и многие западные инвесторы сравнивают его с Румынией, Турцией, Россией. Во-вторых, центральноевропейские рынки пришли к перенасыщению, доходность на них не настолько привлекательная, плюс очень высокая конкуренция. Соответственно, те игроки, которые сейчас оперируют в центральноевропейском регионе, все чаще обращают внимание на такие рынки, как наш». По мнению Ника Коттона, управляющего директора компании DTZ в Украине, самыми привлекательными факторами украинского рынка для иностранных инвесторов являются его быстрый рост, уровень арендных ставок и высокие показатели возврата инвестиций по сравнению с рынками Центральной и Восточной Европы. В то же время, Андрей Назаренко обращает внимание на то, что серьезные иностранные компании, оценивая рынок, в первую очередь обращают внимание не на уровень арендных ставок, а на особенности страны, потенциал ее экономики, и, соответственно, рынка недвижимости: «Если иностранные компании заходят в страну, то они рассчитывают на долговременное пребывание. Для них цикл в 7-10 лет – это краткосрочный период, поэтому высокие арендные ставки Киева ($50-60 в офисном сегменте, тогда как в соседней Польше – $25) являются отталкивающим фактором. Они понимают, что эти ставки рано или поздно рухнут, а значит, покупка проекта «на пике» не оправдана, поскольку тот же проект через несколько лет обойдется значительно дешевле. Поэтому многие девелоперы сейчас просто анализируют рынок, страну с ее 45-миллионным населением, расположением (транзитный путь), высоким уровнем образования граждан, дешевой рабочей силой и т.д. Все это дает основания для оптимистических прогнозов». РЕГИОНЫ И СЕГМЕНТЫ Как отмечает Ник Коттон, первые шаги в Украине иностранные девелоперы делают в сегментах, еще до конца не освоенных местными игроками: «В первую очередь, это сегмент складской недвижимости, где можно говорить о GLD Invest Group и «МЛП», использующих свои преимущества и фактическое отсутствие местных игроков в данном секторе. Очень заметна конкуренция в сфере ритейла, особенно в регионах. Например, компания King Сross, начавшая реализацию проекта ТРЦ во Львове, привнесла свой опыт в регион, пока еще не тронутый местными игроками. Сегодня можно говорить о четкой ориентации иностранных девелоперов на неразвитые регионы и сегменты, еще не захваченные отечественными игроками. Что касается сферы жилой и офисной недвижимости, то здесь рынок преимущественно консолидирован в руках местных участников и, как ни странно, иностранным девелоперам трудно конкурировать с украинскими компаниями – сегодня отечественные игроки усиленно развивают офисный сегмент, причем выходят с довольно качественными проектами». В целом, иностранные девелоперы стараются выходить на рынок сразу с несколькими проектами. Помимо торговой или складской недвижимости, потенциальный интерес для международных компаний представляет гостиничный сегмент, который можно развивать в разных городах с привязкой как к рекреации и туризму (Киев, Крым, Западная Украина), так и к бизнесу (Киев, крупные индустриальные центры – Донецк, Днепропетровск и др.). Что касается выбора региона для выхода на рынок, то подавляющее большинство компаний хочет начинать работу именно со столицы. Во-первых, многие игроки, использующие средства фондов, предпочитают начинать с того города, который известен инвестору, поскольку объяснить ему, что, например, в Луцке есть хороший земельный участок, довольно сложно (хотя есть компании, которые начинают свою деятельность именно с регионов). Во-вторых, по словам Юрия Нартова, «Киев для многих иностранных игроков является стратегическим рынком с определенным уровнем развития, стандартами, примерами трансакций, существенным спросом на профессиональные площади и наивысшей в Украине покупательной способностью населения. С другой стороны, уже многие начинают ощущать усиление конкуренции в столице, существенный дефицит земельных участков и рост цен – это, пожалуй, основные причины, способствующие принятию решений о выходе в регионы Украины. Примеры компаний, которые смотрят не просто на регионы, города-миллионники, а даже на города с населением 100-300 тысяч человек, сегодня довольно многочисленны». По мнению экспертов, в регионах прежде всего будет развиваться ритейл, с привязкой к нему – логистика, затем – гостиничный сегмент. Уровень востребованности офисных площадей там пока очень низок. СТРАТЕГИИ ВЫХОДА Как отмечают эксперты, четкой стратегии выхода иностранных девелоперов на украинский рынок выделить нельзя (единственное, что в этом плане объединяет всех иностранных игроков – это довольно длительный период изучения рынка и неспешность в принятии конкретных решений). Иностранные игроки приблизительно в равной степени используют все основные варианты: самостоятельный выход c попыткой получить землю на первичном рынке или купить ее на вторичном; покупка участков с проектами и всей необходимой разрешительной документацией, или уже находящихся на определенной стадии реализации; партнерство с местными компаниями. Однако необходимо отметить, что начало реализации проекта в Украине зависит не столько от предпочтений и политики развития в других странах конкретной компании, сколько от ее реальных возможностей в нашей стране. Сегодня, выйдя на рынок с определенной установкой, например, на развитие проектов исключительно «с нуля», на правильных, без дефектов, земельных участках, многие иностранные девелоперские компании, проведя несколько лет в поисках этих самых участков и столкнувшись с запрашиваемой за них колоссально завышенной стоимостью вынуждены отступать от своих принципов и, образно выражаясь, уповать на то, чтобы «выгорел» хоть какой-то вариант. За примерами далеко ходить не нужно: на одной из недавно прошедших в Киеве международных конференций по коммерческой недвижимости через выступления руководителей нескольких иностранных девелоперских компаний красной нитью проходил призыв к украинским игрокам: «Please, help us». При этом спикеры подчеркивали, что они готовы рассматривать любой вариант сотрудничества. Причина такой ситуации в следующем – на заре формирования рынка украинские девелоперские компании не только занимались развитием конкретных проектов, но и запасались земельными участками, как говорится, впрок, а также обзаводились необходимыми связями. За этот небольшой временной лаг отечественные игроки успели сосредоточить в своих руках львиную долю столичного рынка земли, практически монополизировав его. Поэтому сегодня начало бизнеса иностранных девелоперских компаний любого ранга напрямую зависит от желания украинских игроков «делиться» земельными участками, а также от умения удовлетворять конкретные запросы чиновников. Более того – сегодня «украинский след» можно найти практически во всех проектах иностранных девелоперов, даже тех, кто сообщает о самостоятельном выходе на рынок (в негласном партнерстве с такой компанией может оказаться одна из крупных украинских финансово-промышленных групп). Возвращаясь к вариантам выхода на украинский рынок иностранных девелоперских компаний, необходимо отметить, что каждый из них имеет свои преимущества и недостатки. Партнерство с местным игроком По словам Андрея Назаренко, сегодня одним из наиболее благоприятных и коротких путей выхода на рынок для международного девелопера является поиск локального партнера, который имеет не только земельные участки, но и связи в необходимых согласовательных органах. Как отмечает Юрий Нартов, «в таком варианте есть свои плюсы и минусы. Среди плюсов – доступ к участкам, возможность решения вопросов на локальном уровне (например, в случае изменения целевого назначения земли), помощь в получении разрешительной документации, решении всевозможных бюрократических вопросов. Однако, на украинском рынке довольно не просто найти партнера, который, с одной стороны, был бы надежным и опытным в решении поставленных задач, а с другой – не перетягивал бы инициативу на себя и подчинялся бы стратегии иностранного игрока». Как показывает практика, сегодня украинские девелоперские компании, имеющие ряд реализованных проектов, определенное имя и репутацию на рынке, свободный доступ к кредитным финансовым ресурсам, в подавляющем большинстве не заинтересованы в сотрудничестве с иностранными игроками. По мнению первых, все, чем их пытаются заинтересовать иностранные компании, – опыт и инвестиции – у них есть. Еще одной проблемой в поисках «общего языка» являются разные требования к партнерству. Очень часто компании не могут договориться по финансовым условиям, например, как они будут делить прибыль, или же локальный игрок не готов отдавать иностранному партнеру мажоритарную долю в проекте, а тот, в свою очередь, не хочет находиться во власти украинского коллеги. Однако, по мнению Андрея Назаренко, сегодня практически все отечественные девелоперы переоценивают свои позиции и недооценивают дополнительные преимущества, которые может привнести международный девелопер-партнер. Украинские игроки никогда не сталкивались с тем, что рынок может пойти вниз. Поэтому тот, кто намерен серьезно работать на рынке и для кого недвижимость – это единственный и долгосрочный бизнес, сам начинает искать партнера. Тот же, кто предъявляет потенциальным иностранным партнерам нереальные требования – фактически просто не хочет работать». Как отмечает Юрий Нартов, «примеры успешного партнерства на украинском рынке очень редки. Одним из них является сотрудничество компании «Иса Юнион» во главе с Александром Башенко с крупной американской компанией Equity International над проектом Horizon Office Towers». Поэтому относительно того, кто больше заинтересован в партнерстве – местные или иностранные игроки – дать однозначный ответ довольно сложно. Как отмечает Ник Коттон, «при всем естественном желании любой компании работать самостоятельно, более прагматичным решением для иностранного игрока является работа с украинским партнером. Не менее выгодным может быть сотрудничество и для украинской компании, поскольку успешные девелоперы Центральной Европы могут предложить интересные сильные концепции, опыт по управлению проектами, привести сюда крупных арендаторов, сильные международные брэнды». Константин Грибов, старший юрист компании «Ди Эл Эй Пайпер Украина», отмечает, что в своей практике ему не раз приходилось слышать от украинских компаний, только начинающих свою деятельность на рынке недвижимости, о том, что они заинтересованы и намерены предпринимать конкретные шаги в поиске и приглашении к сотрудничеству западных фирм, работающих по принципу fee-девелопмента (строительство объекта «под ключ» за фиксированное вознаграждение и долю в прибыли). Самостоятельный выход на рынок, реализация проектов «с нуля» Этот вариант является для иностранных девелоперов более сложным и рискованным, поскольку, как показывает практика, добиваться от киевских властей выделения земли или искать подходящий участок на вторичном рынке можно годами. На украинском рынке таких примеров довольно много, в частности, компания «ИКЕА», которая с 2004 года не может получить в Киеве землю под строительство ТРЦ «МЕГА». По словам некоторых участников рынка, причиной столь длительных мытарств компании является то, что шведы оказались очень принципиальными в вопросе сотрудничества с украинскими властями, считая (и вполне справедливо), что город сам должен быть заинтересован в выходе на рынок столь крупного инвестора и всячески способствовать скорейшему началу реализации проекта. Однако, у киевских чиновников оказалось несколько иное мнение на этот счет. Среди преимуществ самостоятельного развития в Украине для иностранных компаний эксперты называют то, что им не придется брать на себя риски локальных игроков, которым очень часто не хватает профессионализма во многих вопросах. Помимо этого, автоматически исключаются конфликты по поводу политики компании, стратегии развития проектов, распределения влияния, контроля и прибыли. Среди сложностей, которые влечет за собой такой вариант, помимо проблем с покупкой земли и согласований разрешительной документации, эксперты называют необходимость создания своей команды в условиях серьезного дефицита на нашем рынке качественного человеческого ресурса. Покупка проектов на определенной стадии развития По словам Юрия Нартова, «покупка проекта с готовой разрешительной документацией, с одной стороны, является упрощенным для иностранного девелопера вариантом (поскольку можно сразу начинать строить и сэкономить как минимум 1-2 года на разработку и согласование проекта), а также способом минимизировать риски. С другой стороны, этот вариант наиболее дорогой, поскольку, чем позже девелопер входит в проект, тем дороже он ему обходится (после прохождения каждого нового согласовательного этапа украинские собственники проекта существенно увеличивают его стоимость и, соответственно, стоимость земельного участка,ред.). Однако, многие на это идут, поскольку хотят избежать определенных рисков». В Украине есть компании, которые изначально были ориентированы на создание большого портфеля из различных земельных участков, а также проектов, находящихся на различной стадии реализации или разработки с последующей продажей. И, несмотря на то, что стоимость подобных портфелей на сегодняшний день может превышать 1 миллиард долларов, в Украине есть иностранные фонды, готовые их покупать. Однако, возвращаясь к вопросу ценообразования на рынке купли-продажи проектов и земельных участков, необходимо отметить, что украинские девелоперы подходят к нему крайне непрофессионально. Занимая в этом вопросе очень выгодные позиции, отечественные игроки не просто существенно завышают цены, но и очень часто озвучивают их что называется «с потолка», абсолютно не отдавая себе отчета в том, что у иностранного игрока совершенно иная стратегия, основанная на доходности и вложениях (как собственных, так и партнеров), и он никогда не купит участок или проект, в котором, например, себестоимость строительства одного квадратного метра офисной площади составит $10 000. Именно поэтому, как отмечает Ник Коттон, «на украинском рынке смогут работать те, кто умеет приспосабливаться. Те же, кто более консервативен, пока не спешат с выходом». По словам Андрея Назаренко, «сегодня есть много компаний, которые пока еще не выходят на рынок, а только изучают его. Они знают, что здесь наблюдается определенная динамика, понимают, что теряют доходы и время, однако еще не готовы работать в этой неразберихе. Эти компании находятся в состоянии пассивного поиска и обращаются в международные консалтинговые компании в нашей стране, с просьбами информировать их о событиях и знакомить с интересными проектами». ПОКУПКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ИНОСТРАННЫМИ ДЕВЕЛОПЕРАМИ И ОСОБЕННОСТИ УКРАИНСКОГО ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА По словам Константина Грибова, приобретая недвижимость, любой покупатель, и иностранный девелопер в том числе, заинтересован в надлежащей формализации земельных правоотношений. Иностранная компания может приобрести земельный участок в собственность, однако украинское земельное законодательство содержит ряд обязательств и условий, которые иностранная компания – покупатель земельного участка должна выполнить. Иностранные юридические лица могут приобрести в собственность земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине, и за пределами населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества. Продажа таких участков будет осуществляться либо Кабинетом Министров Украины, либо при наличии его согласия. Обязательным условием возможности приобретения земельного участка иностранной компанией является регистрация постоянного представительства с правом ведения хозяйственной деятельности на территории Украины. Недостатки реализации такого пути приобретения объекта недвижимости вместе с земельным участком очевидны и в большинстве случаев иностранные компании принимают решения приобретать объект недвижимости через украинские юридические лица. Однако такое решение тоже необходимо внимательно проработать с точки зрения земельного законодательства. Украинское земельное законодательство содержит ограничение относительно того, какое украинское юридическое лицо может приобрести земельный участок. Статья 82 Земельного кодекса Украины определяет возможность приобретения земельного участка для осуществления предпринимательской деятельности юридическим лицом (учрежденным гражданами Украины или юридическими лицами Украины). Иностранный девелопер, который хочет иметь возможность приобрести в собственность не только объект недвижимости, но и относящийся к нему земельный участок, должен соблюдать данное правило. Таким образом, осуществление какой-либо деятельности на территории Украины иностранными компаниями требует скрупулезного анализа как с точки зрения законодательства, так и с точки зрения бизнес решений того или иного проекта. ПРОБЛЕМЫ По словам Ника Коттона, среди проблем, с которыми иностранным девелоперам приходится сталкиваться в Украине, – «сравнительно небольшое количество действительно хороших возможностей для девелопмента, бюрократия, сложности с поиском надежного партнера, который был бы готов присоединиться к венчурной структуре и быть ведомым сильным иностранным партнером, и, конечно же, вопрос приобретения земельных участков». Андрей Назаренко добавляет к этому перечню юридические моменты, неразбериху на этапе получения земли и прохождения согласовательных процедур: «Покупая участок в Украине, нельзя быть уверенным в том, что у него нет другого собственника. Более того – тебя могут «кинуть» уже на этапе строительства, когда придет другой девелопер и скажет, что на каком-то этапе неправильно (или необоснованно) было принято определенное решение по продаже и его права были нарушены. Поэтому даже серьезный due diligence не дает никакой гарантии». Но все же главной проблемой остается отсутствие прямого доступа к земельным участкам, и в этом случае пока не помогают ни деньги, ни опыт, ни репутация иностранных компаний. КАК ИЗМЕНИТСЯ РЫНОК? О том, что начало активной деятельности иностранных девелоперов на украинском рынке внесет существенные коррективы в расстановку сил, эксперты говорят уже давно. Вывод на рынок Киева хотя бы нескольких качественных проектов действительно европейского уровня задаст совершенно новые стандарты девелопмента и управления недвижимостью, не оставляющие большинству существующих сегодня объектов никаких шансов. Более того, только единичные украинские компании смогут к тому времени составить достойную конкуренцию иностранным. Поэтому многие отечественные девелоперы стараются сегодня по максимуму использовать свое положение пока еще единственных хозяев рынка, тем более что колоссальная заинтересованность иностранных компаний в покупке участков и проектов позволяет многим компаниям спокойно спекулировать имеющейся в их распоряжении землей и получать сумасшедшие прибыли от продажи согласованных проектов, делая бессмысленной их реализацию собственными силами. Как отмечает Андрей Назаренко, «в экономической теории есть понятие совершенной и несовершенной конкуренции. В рамках несовершенной конкуренции существует рыночный сговор или коалиция. В данном случае на украинском рынке есть игроки, которые осознано не пускают международных игроков, поскольку понимают, что слабее и при прочих равных условиях будут строить проекты, уступающие иностранным по многим показателям. Единственное, в чем они пока конкурентны, – это местные связи и возможности получить земельный участок. Однако постепенно какие-то проекты и участки продаются (пока более мелкими компаниями), и появляются игроки, у которых, помимо желания работать, уже есть проекты. Некоторые компании имеют проекты в регионах, куда идут в основном потому, что там земля дешевле и ее гораздо проще получить. Хотя, если посмотреть на доходность проектов в регионах, особенно торговой недвижимости, то в ряде случаев она не ниже, и даже выше киевской. Поэтому нынешняя ситуация на украинском рынке временная». Однако, иностранные компании намерены привнести на наш рынок не только новое качество, но и новые арендные ставки, которые, если верить заявлениям представителей различных девелоперских структур, будут на уровне показателей Польши и Чехии, а значит, как минимум в 2 раза ниже сегодняшних киевских. Насколько это реально и в какой перспективе – покажет только время. Нам же пока остается ждать начала здоровой конкуренции, которая, как показывает история, не принесла вреда еще ни одному рынку.