Готельний ринок після локдауну

На фото: готель Number 21, Київ

ФОТО: DBI HOTEL MANAGEMENT

Готельна галузь Києва, певно, постраждала найбільше порівняно з іншими секторами комерційної нерухомості. Гравці ринку стикаються із нестачею туристів, а це основний споживач їхніх послуг. Заповнюваність таких об’єктів і прибутковість на номер знизились удвічі порівняно із докарантинними показниками.

Текст: Марина Паралюш

На початку серпня компанія DBI Hotel Management презентувала оновлений готель Number 21 у Києві. Реконструкція об’єкта тривала з грудня 2019 року. Завдяки карантину компанія завершила роботи швидше, ніж планувала. Раніше, в липні, міжнародна мережа Radisson Hotel Group заявила про будівництво нового готелю у столиці – Radisson Hotel Pechersk Park Kiev, Ukraine. Його відкриття заплановане на 2022 рік. Компанія DEOL Partners повідомила, що в липні завантаженість її дизайн-готелю 11 Мirrors досягла 46%, а мережі апарт-готелів Senator Hotels and Apartments – перевищила 62%. Це високі показники для ринку, який наразі заповнений у середньому на 20%. Такі новини були «ковтком свіжого повітря», адже галузь готельної нерухомості Києва загалом перебуває у непростій ситуації.

ДИНАМІКА ЗАПОВНЮВАНОСТІ

З 30 травня столичні готелі могли повернутися до роботи після введення карантину на всій території України. Після послаблення обмежувальних заходів такі об’єкти показують порівняно низьку динаміку заповнюваності. Прогнозувати, якою вона буде навіть найближчим часом, майже неможливо з низки причин. Зокрема, істотно скоротилося «вікно бронювання». Наприклад, як повідомили в готелі Holiday Inn Kyiv, більшіть гостей бронюють номери за 1-2 дні до заїзду. 

За даними компанії EY в Україні, до початку карантину заповненість номерів демонструвала позитивну тенденцію в 4- та 5-зіркових об’єктах Києва. У перші два місяці 2020 року в столичних готелях високого цінового сегмента спостерігався більший рівень завантаження порівняно з аналогічним періодом минулого року. Так, заповненість у січні-лютому, згідно з інформацією EY в Україні, становила приблизно 38% (+6 п.п. порівняно з січнем-лютим 2019 року). Хоча, як зазначають у компанії, середня вартість номера в цей період була майже на 4% нижчою, ніж рік тому, внаслідок вищого завантаження показник RevPAR продемонстрував зростання на понад 10% рік до року.

Оскільки більшість готелів не працювали в період карантину, а також з огляду на обмеження, що вплинули на сферу туризму, за підсумками півріччя у сегменті були зафіксовані рекордно низькі операційні показники. За даними EY в Україні, в об’єктах категорії 4-5 зірок, які відкрилися для гостей після весняного періоду карантину, середній рівень завантаження за перші шість місяців 2020 року скоротився практично вдвічі порівняно з першим півріччям 2019 і становив майже 20%. Показник RevPAR продемонстрував схожу динаміку та становив близько $30 за підсумками січня-червня 2020 (проти $65 за аналогічний період 2019 року). «Такі показники першого півріччя поточного року зумовлені тим, що після відкриття, на початку літа, завантаження в готелях високого цінового сегмента в Києві не перевищувало 10%. Важливо також зазначити, що не всі об’єкти відновили роботу повною мірою», – розповіла Маріна Крєстініна, MRICS, директор, керівник відділу консультаційних послуг у галузі нерухомості, EY в Україні.

У київському готелі Holiday Inn Kyiv нинішні умови заповнюваності не перевищують 15%, а до початку карантину його середнє річне завантаження становило приблизно 60%. У готельному хабі Globe Runner компанії DEOL Partners рівень завантаження після карантину становить 23%. У компанії вважають це нормальним показником як для нового об'єкта – Globe Runner відкрився в лютому 2020 року. Щодо інших об'єктів у портфелі DEOL Partners, то показники як для нинішніх умов досить таки успішні. Так, наприклад, у першому кварталі 2020 року й до початку карантину (січень, лютий, перша половина березня) заповнюваність дизайн-готелю 11 Mirrors і мережі Senator Hotels and Apartments становила 75-90%, у липні в 11 Мirrors завантаженість дорівнювала 46%, у Senator Maidan – 47,16%, Senator Victory Square – 59,63%, Senator City Center – 80,22% (загалом мережа Senator Hotels and Apartments, як було зазначено, заповнена на 62,3%).

А ГОСТІ ХТО?

Що стосується категорії клієнтів, у деяких об’єктах вона також змінилася. Так, якщо раніше готелі у головних туристичних містах орієнтувалися на іноземного гостя, то нині в Україні галузь працює завдяки внутрішньому туризму, який наразі активно стимулюється, зокрема за допомогою проєкту «Мандруй Україною», створеному Державним агентством розвитку туризму. Наприклад, як розповіла Вікторія Старовойт, генеральний менеджер готелю Holiday Inn Kyiv, потік мандрівників перерозподілився в бік українців, переважно ділового напряму. Частка бронювань іноземцями в цьому об'єкті не перевищує 20% в структурі продажів. Проте в 11 Мirrors і мережі Senator Hotels and Apartments ситуація інша. Руслан Олексенко, засновник і керівний партнер DEOL Partners, зазначив, що співвідношення гостей залишилося незмінним: 70% іноземних мандрівників (переважно – ділових) і 30% українських. А в іншому об'єкті компанії – Globe Runner – переважають гості з Києва та регіонів.

ФАЗА ОЧІКУВАННЯ

Нинішній період можна охарактеризувати як «фазу очікування», оскільки всі гравці перебувають у досить неоднозначному становищі й спостерігають, як розгортатимуться події. Згідно з прогнозом компанії EY в Україні подальша ситуація у сегменті готельної нерухомості залежатиме, зокрема, від рішень уряду щодо тимчасових обмежень в’їзду на територію країни, динаміки захворюваності та, відповідно, від того, наскільки Україна вважатиметься безпечною для відвідування туристами з-за кордону. «Це особливо актуально для об’єктів високої цінової категорії, де іноземні гості формують до 80% цільової аудиторії», – уточнює Надія Соколова, менеджер відділу консультаційних послуг у галузі нерухомості, EY в Україні. А от діяльність київських готелів бюджетного й середнього сегментів багато в чому залежатиме від того, як відновлюватиметься ділова активність в Україні, зокрема бізнес-туризм і MICE-сектор.

Вікторія Старовойт прогнозує, що середнє завантаження на ринку до кінця року зросте до 25-30%. Однак відновлення структури попиту та заповнюваності бізнес-готелів, до яких належить і Holiday Inn Kyiv, безпосередньо залежить від ситуації в країні, термінів відновлення авіасполучення, умов в'їзду іноземних гостей в Україну та підтримки галузі з боку держави.

«Давати прогнози на майбутнє зараз дуже складно, оскільки все змінюється день у день», – зазначає Руслан Олексенко. Він не виключає другу хвилю пандемії коронавірусу й посилення карантинних заходів у всій країні чи окремо по локаціях, а також закриття кордону та скасування внутрішнього та зовнішнього авіасполучення. «Ми живемо в дуже цікавий час викликів. До кінця 2020 року багато представників готельного сектора й далі адаптуватимуться під нинішні реалії, фокусуватимуться на короткострокових завданнях, оптимізуватимуть витрати й робочі процеси, впроваджуватимуть нові технології, переосмислюватимуть свої стратегії», – прокоментував Руслан Олексенко. Але, за його словами, це також час сильних гравців, які здатні трансформувати виклики в перспективні можливості й не просто «вижити», а зробити якісний стрибок або навіть прорив, створюючи інноваційні продукти та встановлюючи нові стандарти на всьому ринку нерухомості. 

СТАВКИ ЗРОБЛЕНО

Як каже Руслан Олексенко, повернути готелі Києва, які суттєво постраждали від кризи, до життя частково може Закон України «Про державне регулювання діяльності з організації та проведення азартних ігор». Він був прийнятий Верховною Радою 14 липня і підписаний Президентом України 11 серпня. Згідно із законом у київських готелях категорії 5 зірок із фондом не менше 150 номерів можуть працювати казино, а в об’єктах категорії 3, 4 або 5 зірок із фондом не менше 50 номерів можуть розміщуватися букмекерські пункти й зали ігрових автоматів. Ще раніше гравці індустрії гостинності очікували, що таке нововведення розширить аудиторію готелів і таким чином покращить показники завантаження і сприятиме зростанню прибутковості, а також стане стимулом до підвищення об’єктами своїх категорій, щоб мати змогу скористатися можливостями, які відкриває цей закон.

Однак все ж є певні нюанси. Руслан Олексенко, наприклад, зазначає, що казино може стати прибутковим напрямом тільки для готелів преміального рівня – і то не для всіх. Що стосується об’єктів категорії 3 та 4 зірки, то ситуація неоднозначна. «В таких готелях можна розташувати ігрові автомати, проте їхня цільова аудиторія дуже своєрідна й не завжди збігається з публікою об'єктів цієї категорії. Також потрібно враховувати, що легалізація азартних ігор несе свої ризики, до грального бізнесу варто ставитися з підвищеною відповідальністю», – прокоментував Руслан Олексенко.

Стаття опублікована в журналі Commercial Property №7(204) серпень 2020.