Гостиничная недвижимость АРК: трудности сегмента

СУЩЕСТВУЮЩИЙ ГОСТИНИЧНЫЙ ФОНД По состоянию на 1 июня 2013 года в Крыму были представлены 224 гостиницы (на фото: гостиница Резиденция «Крымский Бриз», Большая Ялта) ФОТО: РЕЗИДЕНЦИЯ «КРЫМСКИЙ БРИЗ» По данным Министерства курортов и туризма Автономной Республики Крым, по состоянию на 1 июня 2013 года в Крыму были представлены 224 гостиницы, 650 санаторно-курортных и туристических учреждений, а также около 3000 частных мини-гостиниц. Из функционирующих на данный момент отелей только шесть находятся в управлении брендовых сетевых операторов: гостиница Radisson Resort & Spa, Alushta в Алуште под управлением Radisson Hotel Group, отель «Best Western Севастополь» (Севастополь) под управлением международной гостиничной компании Best Western International, отель «Алые паруса» в Феодосии, управление которым осуществляет российская компания Heliopark; три гостиницы в Ялте: курортный отель «Сосновая роща» (Heliopark), гостиница «Ореанда Премьер Отель» (компания «Премьер Интернешнл») и Kirov Holiday Center, ранее известный как санаторий имени С.М. Кирова, перешедший в управление оператора Reikartz Hotel Group в начале текущего года. Столь малое количество отелей, находящихся в управлении международных сетевых операторов, эксперты объясняют несколькими причинами. Одна из них – отсутствие интереса со стороны самих операторов, которые аргументируют свою позицию низкой популярностью Крыма среди туристов. «Крымский регион остается пока что нераскрытым туристическим направлением на международном рынке и интересен довольно узкому кругу туристов, например, тем, кто увлекается активным отдыхом в горах, ищет исторические корни или желает получить санаторное лечение. Поэтому Крым не является приоритетом для развития международных сетей», – комментирует Татьяна Подгорецкая, начальник департамента продаж и маркетинга, «Премьер Интернешнл». По ее словам, незначительное количество международных сетевых операторов в АРК обусловлено также кризисными явлениями в экономике, по причине которых были заморожены некоторые проекты гостиниц, заявленные ранее. «Все же следует отметить, что некоторые операторы возобновили активность, о них мы услышим в ближайшее время», – сообщила Татьяна Подгорецкая.

Распределение туристов по цели пребывания в АРК за 2012 год, %

Источник: Министерство курортов и туризма АРК В числе других причин незначительного количества международных сетевых гостиничных операторов в АРК Сергей Овчинников, директор по недвижимости компании «Смарт-холдинг», называет высокую стоимость развития проектов, соответствующих требованиям и стандартам международных операторов, а также неготовность украинских собственников к работе с зарубежными гостиничными сетями. Наиболее профессиональными среди существующих объектов гостиничной недвижимости АРК эксперты называют такие отели в Ялте как «Вилла Елена», «Левант», «Приморский Парк», Villa Sofia, «Ореанда Премьер Отель», Резиденция «Крымский Бриз» в пгт Парковое (Большая Ялта), отели «Агора», «Равенна», Radisson Resort & SPA, Alushta и «Море» в Алуште и некоторые другие, которые соответствуют требованиям профессиональной практики. Отметим, что Министерство курортов и туризма АРК составило свой рейтинг под названием «Курортный ТОП-50 Крыма» (на основании отзывов и голосования туристов). В десятку лучших отелей Автономии вошли Mar Le Mar Club (поселок Песчаное, Бахчисарайский район), Palmira Palace (Ялта), Porto Mare (Алушта), «Вилла Елена», «Алые паруса» (Феодосия), «Бристоль» (Ялта), «Империя» (Евпатория), «Море», «Новый Свет» (поселок Новый Свет), «Ореанда Премьер Отель».

Распределение туристического потока по регионам Крыма в 2012 году, %

Источник: Министерство курортов и туризма АРК В целом, эксперты характеризуют рынок гостиничной недвижимости Крыма как развивающийся. «Рынок гостиничного и туристического сервиса в Крыму с точки зрения международного уровня развития только формируется. Отсутствует широкий выбор альтернатив, большое количество объектов, находящихся в уникальных местах, подлежит реновации. Ни один сегмент, за исключением услуг проживания в частном секторе, пока не сформирован», – считает Сергей Овчинников. По мнению экспертов, незаполненными в АРК на данный момент остается как сегмент отелей бюджетного размещения (категорий 2-3 звезды), так и высокого класса с профессиональным уровнем обслуживания. Так, сегмент класса «люкс» представлен лишь несколькими отелями на Южном берегу Крыма и в Севастополе. Альтернативу гостиницам высокого класса, по словам Марины Черновой, коммерческого директора компании по управлению строительными проектами «Герц», составляет возможность аренды элитных жилых новостроек и частных вилл. ФАКТОРЫ ВЛИЯНИЯ Сегмент класса «люкс» представлен лишь несколькими отелями на Южном берегу Крыма и в Севастополе (на фото: номер в гостинице Резиденция «Крымский Бриз», Большая Ялта) ФОТО: РЕЗИДЕНЦИЯ «КРЫМСКИЙ БРИЗ» Особенности развития сегмента гостиничной недвижимости Автономной Республики Крым определяются многими факторами, один из них – сезонность. Так, если санаторно-лечебные заведения могут удерживать спрос в течение полугода, то курортные отели – не более 3-4 месяцев. «Все гостиничные объекты в Крыму сталкиваются с проблемой сезонности – но это и не удивительно, такая проблема существует почти во всех курортных регионах с ярко выраженной сменой времен года, – комментирует Татьяна Подгорецкая. – Традиционно, пиком сезона считаются летние месяцы – июль и август, а также периоды майских и новогодних каникул. Полностью избавиться от сезонных колебаний невозможно, в периоды более низкого спроса помочь в привлечении гостей может расширенная инфраструктура отеля, например, SPA-клуб или конференц-площади». Так, анализ 45 отелей в крымском регионе, который был проведен аудиторской фирмой «Аксенова и партнеры» (Geneva Group International) в июне 2013 года по заказу отеля Резиденция «Крымский Бриз», показал, что 90% исследуемых объектов предоставляют SPA-услуги, 40% также предоставляют комплекс специализированных медицинских услуг по лечению и диагностике. Некоторые отели предоставляют бизнес-услуги, которые в определенной мере помогают нивелировать фактор сезонности. Однако в сравнении, скажем, с отелями Киева, доля бизнес-туристов в гостиницах Крыма ничтожно мала. Так, в 2012 году со служебной, деловой, обучающей целью АРК посетило всего 2,8% от общего количества туристов.

Распределение ПИИ по секторам экономики АРК по состоянию на 01.01.2013 года, млн. $/%

Источник: Министерство курортов и туризма АРК С целью расширения рамок курортного сезона правительство Крыма пытается развивать направление событийного туризма, который связан с проведением выставок, форумов и других масштабных мероприятий. Соответственно, управление датами таких событий дает возможность привлечь туристов в конкретный регион в конкретный период времени, например, в межсезонье. В частности, по данным Министерства курортов и туризма АРК, в 2012 году из ста событийно значимых мероприятий около 30 были проведены осенью, что вызвало увеличение туристического потока и загрузку гостиниц и домовладений в сентябре и октябре. Инициатором проведения мероприятий выступает не только Правительство, но также отдельные отели. Важным аспектом в развитии гостиничного сегмента любого региона является имиджевый фактор. Туристы отдают предпочтение странам и отелям с заведомо хорошей репутацией и имиджем. Этим не может похвастаться АРК. В свое время действительно заслуженный имидж Всесоюзной здравницы давно требует модернизации и серьезных капиталовложений. Несмотря на то, что в рейтинге журнала National Geographic крымский полуостров возглавил двадцатку мест на планете, которые необходимо обязательно посетить в 2013 году, вряд ли можно утверждать, что данный факт значительно повлиял на динамику туристического потока в АРК. Однако отсутствие системной имиджевой политики в рекреационной сфере АРК имеет в своем арсенале не только негативные, но и позитивные последствия. «Отток потенциальных клиентов на известные и широко разрекламированные зарубежные курорты, которые предоставляют лучшее качество за такую же или более низкую стоимость, становится стимулом для улучшения обслуживания в отелях АРК», – говорит Марина Чернова. Как следствие, эксперт отмечает некую позитивную динамику в уровне сервиса. Еще одним стимулом для улучшения обслуживания и расширения спектра предоставляемых услуг является возрастающая конкуренция среди крымских объектов гостеприимства. «Увеличение количества мини-отелей и частных пансионатов постепенно приводит к росту конкуренции и, соответственно, качества услуг», – комментирует Татьяна Подгорецкая. Однако эксперт отмечает, что на полуострове все еще не хватает профессионального управления гостиницами, «которое обеспечивает стандарты обслуживания, адекватный набор услуг, грамотное ценообразование, комфортные условия проживания при небольшом бюджете гостя и минимальный, но качественный сервис».

ТОП-5 крупнейших инвесторов АРК по состоянию на 01.01.2013 года
Страна	млн. $	доля, %
Кипр	540,3	37,0
Российская Федерация	350,6	24,0
Германия	137,6	9,4
Виргинские острова	115,4	7,9
Великобритания	55,1	3,8

Источник: Министерство курортов и туризма АРК Качественное развитие сервиса напрямую связано с подбором квалифицированного персонала, дефицит которого отмечают все игроки рынка гостиничной недвижимости АРК. Одним из факторов, который может послужить улучшению сервиса в Крыму, является выход на рынок международных сетевых гостиничных операторов, которые стимулируют стандартизацию и высокое качество в отрасли. Важным направлением в укреплении туристической сферы АРК и в частности гостиничного сегмента является развитие авиасообщения, например, увеличение количества рейсов в аэропорты Крыма и сотрудничество с low-cost авиаперевозчиками. ИНВЕСТИЦИИ И НОВЫЕ ПРОЕКТЫ Бизнес-услуги, предоставляемые отелями АРК, в некоторой степени помогают нивелировать фактор сезонности (на фото: конференц-зал в отеле «Вилла Елена», Ялта) ФОТО: IS «Крым является одним из наиболее привлекательных в Украине регионов для инвестиций в гостиничную недвижимость, так как он был и остается популярным местом отдыха для многомиллионного населения на всем постсоветском пространстве», – комментирует Татьяна Подгорецкая. Так, Министерство курортов и туризма АРК отмечает возрастающий объем инвестиций в модернизацию или строительство новых объектов размещения на полуострове. В частности, в 2009 году этот показатель составил 274 миллиона гривен, в 2010 году – 320 миллионов гривен, 2011 году – 470 миллионов гривен, 2012 году – 997 миллионов гривен, а в 2013 году в модернизацию или строительство новых средств размещения было вложено 1,2 миллиарда гривен. Основными инвесторами в проектах новых гостиниц в АРК являются компании из России, а также частные украинские инвесторы. Девелоперы целого ряд проектов находятся в поисках инвесторов. По данным экспертов, девелопмент на территории АРК осложняется рядом факторов, среди которых – плохая развитость инфраструктуры, ненадлежащее состояние инженерных сетей, а также запрет на строительство в курортный период, что увеличивает длительность и стоимость реализации проектов. Татьяна Подгорецкая советует: «Девелоперским компаниям, которые намерены реализовать проекты гостиниц в АРК, необходимо тщательно продумывать концепцию объекта инвестиций – месторасположение, «звездность», количество номеров, спектр услуг, сезонность». Она также отметила, что гостиничный оператор «Премьер Интернешнл» интересуется возможностями пополнения своего портфеля новыми объектами на территории АРК. В частности, компанию интересуют бюджетные гостиницы категории 3 звезды, преимущественно на ЮБК. Как сообщила Вера Куличенко, начальник отдела по взаимодействию с гостиничными и индивидуальными средствами размещения Министерства курортов и туризма АРК, в текущем году планируется открытие 11 новых объектов размещения. Из них уже начали работу гостиничный комплекс Soldaya Grand Hotel в Судаке, «Царь Евпатор» в Евпатории, отель Oliva в Ялте, др. Также в этом году состоялось открытие второй очереди отеля Radisson Resort & Spa, Alushta. Номерной фонд 10-этажного корпуса составляет 146 номеров. Таким образом, общий номерной фонд отеля увеличился до 209 номеров. Инфраструктура отеля включает три открытых бассейна, несколько ресторанов, кондитерскую, SPA-, фитнес- и конференц-центры, др. Первая очередь гостиницы Radisson Resort & Spa, Alushta на 63 номера открылась весной 2008 года. Свои мощности расширяет также отель «Бристоль» в Ялте – открытие нового корпуса этой гостиницы запланировано на 2014 год. Номерной фонд отеля на данный момент составляет 108 номеров, включая апартаменты. В его структуру входят тренажерный зал, крытый бассейн и банный комплекс, массажный кабинет и салон красоты, пиццерия, ресторан, др. Наиболее профессиональными отелями в АРК эксперты называют «Вилла Елена», Villa Sofia, «Ореанда Премьер Отель», Резиденция «Крымский Бриз», др. (на фото: ресторан отеля «Вилла Елена», Ялта) ФОТО: IS Расширение планирует также 5-звездочный отель Резиденция «Крымский Бриз» – в 2014-2015 годах планируется строительство двух новых вилл и отдельного корпуса, расширение инфраструктуры за счет дополнительной карты пляжа, создание новой детской площадки и дополнительных зон для центра красоты и здоровья. Один из проектов предполагает появление конференц-зала на 120 мест, большого ресторана с банкетным залом и 40 небольших номеров (25 м²) для бизнес-заказчиков на период межсезонья. На сегодняшний день Резиденция предлагает к размещению частные виллы (стоимостью до 60 000 грн/день), трехкомнатные апартаменты и виллы с классическими номерами в одной из четырех отдельно стоящих вилл. В инфраструктуру отеля входит ресторан Piazzetta, бары, спортивные и детские площадки, центр красоты и здоровья La Fontana, бассейны с морской водой, фитнес-центр, причал и вертолетная площадка. Отель имеет собственный выход к морю и набережную протяженностью около 350 метров. Напомним, что открытие гостиницы состоялось в 2011 году. Инвестором строительства отеля выступила компания ОАО «Газпром добыча Оренбург», генеральным подрядчиком – компания «Синтезис Констракшн». Резиденция «Крымский бриз» стала самым крупным инвестпроектом за последние годы в отельной сфере Крыма: по состоянию на ноябрь 2012 года объем инвестиций в 68 номеров гостиницы и ее инфраструктуру достиг 1,8 миллиарда гривен. По данным СМИ, в сентябре текущего года планируется начало строительства гостиничного комплекса Radisson Blu в Мисхоре. Проект реализуется совместно девелоперскими компаниями «НЕСТ» и «Дубль W». Номерной фонд гостиницы Radisson Blu в Мисхоре составит 304 номера. Также в комплекс будут входить коттеджи с номерами класса «люкс». Инфраструктура комплекса будет включать рестораны, кафе, бары, боулинг, конференц-центр, SPA-центр, паркинг на 84 машиноместа, др. Строительные работы планируется завершить весной 2015 года. Компания «Смарт-холдинг» заявила о реализации крупного проекта в АРК – Balaklava Green, представляющего собой круглогодичный курорт национального значения на территории отработанных карьеров Балаклавского рудоуправления общей площадью 750 гектаров. При реализации Balaklava Green планируется построить 22 гостиницы, около 90 кафе, баров и ресторанов, аквапарк площадью 60 000 м², спортивный водный комплекс с олимпийским бассейном, многофункциональную арену вместимостью 4000 зрителей, а также магазины, школы и детский сад. Инвестором проекта выступает компания «Смарт-холдинг», девелопером – Stokman. Масштабный проект заявлен к реализации в Ялте. Так, по словам Сергея Илаша, городского головы Ялты, крымское правительство заключило меморандум с собственниками отеля «Ялта-Интурист» касательно инвестирования в Ялту в ближайшие 3-4 года более 1 миллиарда гривен. По его словам, в городе будут созданы комплекс отдыха на 2500 номеров с одновременным размещением 6000 человек, крупнейший в Европе аквапарк, рестораны, колесо обозрения, пляжи, места для занятий спортом, др. Завершение проекта планируется к 2017 году. ПЕРСПЕКТИВЫ При правильном подходе, планировании и развитии Крым может стать высокоразвитым туристическим регионом (на фото: гостиница регионом (на фото: гостиница «Вилла Елена», Ялта) ФОТО: IS Решение проблем гостиничной сферы АРК находится в плоскости улучшения инфраструктурной составляющей в целом и непосредственно проектов и сервиса отелей в частности. «В Крыму содержится огромный потенциал для туристической индустрии, который сейчас используется далеко не полностью. Поэтому, при правильном подходе, планировании и развитии Крым может стать высокоразвитым туристическим регионом. Сегодня в развитии всего региона наблюдается отсутствие системности, четкого госрегулирования. Вся инфраструктура Крыма пока что не нацелена на долгосрочные перспективы», – комментирует Татьяна Подгорецкая. По мнению Сергея Овчинникова, акцент в развитии АРК следует делать на разработке стратегии и практической работе в развитии не только инфраструктурных проектов, но также инженерных сетей, модернизации ряда направлений ЖКХ и обустройстве пляжной зоны. Некоторые эксперты прогнозируют замедление темпов девелопмента новых проектов на территории АРК. Так, Марина Чернова отмечает: «При сохранении текущей тенденции оттока инвестиций из Украины, открытие новых гостиниц в АРК будет замедляться. Даже при наличии позитивных изменений в количестве доступных пляжей, кардинальное улучшение инфраструктуры и уровня сервиса в 2014 году, а также заметное расширение государственной программы стимулирования туризма не прогнозируем, соответственно, и приток туристов не будет увеличиваться».