Добро пожаловать! Или посторонним вход воспрещен?

Наиболее качественные объекты коммерческой недвижимости на украинском рынке реализованы международными компаниями фото: «CP» Вплоть до конца 2008 года активность бизнеса во всех отраслях экономики Украины ежегодно возрастала, новые компании выходили на рынок нашей страны. Соответственно, потребность в площадях во всех сегментах коммерческой недвижимости также постоянно росла. В силу дефицита качественных помещений, постоянного увеличения спроса и, как следствие, перманентного роста арендных ставок, а также более коротких сроков окупаемости по сравнению с таковыми в странах Европы, рынок коммерческой недвижимости Украины до наступления кризиса был очень привлекательным как для украинских, так и зарубежных девелоперских компаний. В наиболее активные годы развития бизнеса в целом и рынка коммерческой недвижимости в частности международные девелоперы активизировались в отношении украинского рынка. Однако мировой финансовый кризис, небывалый по своим масштабам, стал шоком не только для украинских девелоперов, которые впервые сталкиваются с подобными событиями, но и для крупных международных компаний, имеющих колоссальный опыт, в том числе кризисный. По мнению представителей иностранных девелоперских компаний, спад на мировом рынке недвижимости можно было ожидать, поскольку это проявление его цикличности. Однако нельзя было предположить, что кризис наступит столь внезапно и будет столь глубоким и всеобъемлющим. Развивающиеся рынки, как, например, украинский, понесли более значительные потери в результате кризисных проявлений, чем рынки развитых стран. Наибольшей проблемой для сферы недвижимости в Украине стал одновременный и повсеместный отзыв внешнего финансирования, которое предоставляется иностранными банками и от которого чрезвычайно зависима данная сфера. В Украине негативные явления в экономике и финансовой сфере усугублялись политической нестабильностью в 2009 году. На украинском рынке и до кризисного периода существовали многочисленные проблемы, усложнявшие развитие проектов со стороны иностранных девелоперов. Среди основных трудностей можно назвать коррупцию и сложности регуляторного характера. Специфика получения разрешительных документов в Украине является очень сложной для иностранных компаний. Известно, что процедура согласования документации в нашей стране уже стала крупномасштабным бизнесом для представителей украинских властей. Также одной из проблем была высокая стоимость земельных участков, спекулятивность и непрозрачность рынка земли. И хотя стоимость участков сегодня значительно снизилась, она по-прежнему часто превышает экономически оправданный уровень. Несмотря на то, что земельные участки являются сегодня наименее ликвидным активом на рынке недвижимости, нельзя сказать, что сам процесс поиска и приобретения земельных участков стал проще. Многие продавцы, как и в начале кризиса, по-прежнему выжидают, когда возобновится рост рынка, поскольку не хотят продавать землю дешево. Кроме этого, по мнению игроков, возросли всеобщее недоверие и напряженность на рынке. Но все-таки основной проблемой, как для украинских, так и международных девелоперских компаний, сегодня является проблема финансирования. Все банки с наступлением кризиса стали очень осторожно относиться к предоставлению займов для девелоперских проектов. Требования и к проектам, и к компаниям чрезвычайно выросли. В связи с этим крупнейшие международные девелоперские компании с многолетним опытом и многочисленными реализованными объектами окажутся, несомненно, в выигрышной ситуации. В том числе и касательно финансирования проектов в Украине. КРИЗИСНЫЕ СТРАТЕГИИ С наступлением кризиса стратегия крупнейших международных девелоперских компаний, на всех без исключения рынках, была направлена на завершение объектов, строительство которых было начато до кризиса. В 2009 году, как правило, не начиналось развитие новых проектов. К тому же, даже у сильнейших игроков в 2009 году политика ведения бизнеса стала менее агрессивной, чем в предыдущие годы, компании более тщательно стали подходить к оценке возможных рисков. Также осуществлялись мероприятия для уменьшения доли заемного капитала, и проводилась реструктуризация операционной деятельности компаний. И хотя международные девелоперы предпринимали определенные антикризисные меры еще в конце 2008 года, 2009 год принес для большинства очень плохие результаты. По словам Метью де Брауна, управляющего директора компании Multi Development Ukraine, «Украина в этом не уникальна, мы наблюдали схожую тенденцию в большинстве других европейских стран, на территории которых наша компания ведет деятельность. Уникально, скорее, то, что кризис повлиял на все эти страны одновременно». К украинскому рынку коммерческой недвижимости интерес со стороны иностранных девелоперов сегодня, как и в течение кризисного 2009 года, по-прежнему чрезвычайно низкий. Международные девелоперские компании предпочитают сосредотачивать свою деятельность в данный момент на локальных рынках, в частности на рынках Западной Европы, демонстрирующих стабильный доход даже в период кризиса. Тем более уже прослеживаются тенденции к скорому началу роста на этих рынках. Последствия глобального кризиса в сфере недвижимости заставили международные компании пересмотреть свои планы развития на всех рынках, в том числе и украинском. Для международных девелоперов, планировавших выход в Украину, наш рынок потерял свою привлекательность в кратко-и среднесрочной перспективе, поскольку сильно снизился уровень доходности и увеличился срок окупаемости проектов. Те иностранные девелоперы, которые уже присутствуют на рынке с конкретными проектами и земельными участками, заняли выжидательную позицию. Они ждут, когда возобновится спрос со стороны потребителей коммерческих площадей, а также финансирование со стороны международных банковских учреждений, которое в свою очередь будет зависеть от первого фактора. ИГРОКИ НА ПОЛЕ УКРАИНСКОГО ДЕВЕЛОПМЕНТА Сфера украинского девелопмента всегда была более благосклонна к местным игрокам, которые имели доступ к административному ресурсу, благодаря чему могли получить в аренду или приобрести по очень низкой цене привлекательные земельные участки под строительство объектов. Известно, что рынок земли является непрозрачным в Украине, и эта ситуация не изменится в связи с кризисом. Традиционно интересные для девелопмента предложения на первичном рынке земли распределяются среди определенного круга игроков, соответственно, местных. Некоторые из этих участков перепродаются позже на вторичном рынке по очень высокой стоимости. Кроме того, украинские девелоперы хорошо знакомы с самим рынком, его игроками, возможными препятствиями и барьерами. Практически все объекты в сегменте офисной и торговой недвижимости, введенные в эксплуатацию на украинском рынке на протяжении его профессионального развития, были реализованы локальными девелоперами. Среди исключений можно назвать ТРЦ Riviera Shopping City в Одессе и ТРЦ King Cross Leopolis во Львове, в офисном сегменте – БЦ Millennium и БЦ «Подол Плаза» в Киеве. Данный факт объясняется тем, что для девелопмента проектов офисных и торговых площадей существуют значительные проблемы в Украине: закрытость рынка земли, сложный процесс разработки и согласования проектной документации, высокий интерес со стороны местных игроков. В результате, в этих сегментах допускается наибольшее количество ошибок в реализованных объектах. И как раз в этих направлениях, по мнению игроков рынка, международные девелоперы могут и имеют возможность со временем потеснить локальные компании. В сегменте складского девелопмента на украинском рынке представлено наибольшее количество проектов, реализованных международными девелоперами. И в этом сегменте наибольшее число профессиональных, качественных объектов. Около половины девелоперов в сегменте складской недвижимости Украины – международные компании. Такое количество иностранных игроков объясняется тем, что данное направление не очень интересно местным компаниям из-за низкой рентабельности в сравнении, к примеру, с офисным и торговым. Соответственно, в этом сегменте более легкий доступ к земельным участкам и меньшие бюрократические барьеры при разработке и согласовании проектной документации. Кризис не внес глобальных изменений в структуру украинского девелопмента в отношении его игроков. Местные девелоперы по-прежнему являются наиболее активными участниками рынка коммерческой недвижимости как в Киеве, так и в регионах. По словам Марии Шкарпетиной, старшего аналитика отдела исследований Jones Lang LaSalle, «ряд новых крупных иностранных девелоперов хотят воспользоваться значительным снижением цен на земельные участки и выйти на рынок Украины. Однако их пока интересует только Киев». А ЕСТЬ ЛИ ПОЗИТИВ? С наступлением кризиса стратегия крупнейших международных девелоперских компаний, на всех без исключения рынках, была направлена на завершение объектов, строительство которых было начато до кризиса фото: «CP» Несомненно, для иностранных девелоперских компаний кризис на украинском рынке недвижимости должен означать много позитивных моментов. Должен был бы… Однако, развитие Украины в постсоветский период уже неоднократно демонстрировало непредсказуемые и порой парадоксальные тенденции, поэтому предположить, насколько рынок вследствие кризисных изменений будет более предрасположен к международным компаниям, можно только теоретически. Многое будет зависеть от того, насколько велико будет лоббирование украинскими бизнес-структурами собственных интересов в данной сфере, идущих вразрез с таковыми иностранцев. Один из негативных примеров на украинском рынке – препятствия на пути развития копании IKEA, продукцию которой уже давно ожидают украинские потребители, причем несложно предположить, что в массовых масштабах. Однако бесспорным является тот факт, что под влиянием негативных последствий кризиса начал меняться профиль украинского рынка недвижимости и девелоперского бизнеса в целом. За последние полтора года рынок однозначно «повзрослел» – уже «отсеялись» многие непрофессиональные и мелкие компании, таким образом, очистив его и подготовив почву для более профессионального развития. Селективные функции кризис выполнил и в отношении некачественных проектов – большинство из них так никогда и не будут реализованы. Кроме того, во всех сегментах коммерческой недвижимости, как для арендаторов, так и для потенциальных инвесторов, на первый план в кризисное время вышло качество объектов. Это является хорошим знаком для иностранных девелоперов, поскольку наиболее качественные объекты на украинском рынке на сегодняшний день реализованы как раз международными компаниями. К примеру, один из первых и до сих пор один из наиболее профессиональных бизнес-центров на украинском рынке, «Подол Плаза», был реализован турецкой девелоперской компанией Demir Group. Здесь стоит отметить, что в стратегии международных девелоперских компаний изначально заложена продажа готовых объектов институциональным инвесторам, что предполагает высокое качество объекта, соответствие международным стандартам и требованиям инвесторов. Данный факт, в свою очередь, способствует росту профессионализма рынка в целом. Несомненно, среди положительных моментов – значительно упавшие цены на строительные материалы и работы на украинском рынке. Кроме того, сегодня можно пополнить портфель проектами недвижимости и земельными участками, приобретя их по низким ценам. Многие международные девелоперы предпочитают работать на украинском рынке в партнерстве с местными игроками. Как правило, украинские компании в этом тандеме берут на себя решение вопросов с землей и получением разрешительной документации. К примеру, все проекты Multi Development Ukraine, разрабатывавшиеся до кризиса, планировалось реализовать совместно с локальными компаниями. При этом представители иностранных компаний не скрывают, что испытывают трудности в выборе профессиональных местных партнеров. Сегодня наладить тесные контакты с ослабшими в финансовом плане украинскими игроками будет легче, однако снова-таки в том случае, если иностранцев устроит профессионализм последних. Стоит также отметить, что значительные (по украинским меркам) инвестиции в развитие транспортной, дорожной и гостиничной инфраструктуры в Киеве и регионах в связи с подготовкой к Евро-2012 открывают неплохие перспективы для инвестиций со стороны зарубежных компаний. Международные девелоперы, как и украинские, которые смогут начать реализацию проектов в кризисных условиях, получат весомые преимущества в будущем. Известным является тот факт, что строить объекты необходимо во время экономического спада, когда стоимость строительства низкая, а конкуренция среди девелоперов минимальная. Соответственно, когда объект будет построен, а спрос со стороны арендаторов повысится, из-за нехватки площадей стоимость аренды будет высокой, как и инвестиционная привлекательность актива в целом. Нельзя ожидать, что иностранные девелоперы займут доминирующую позицию на украинском рынке коммерческой недвижимости, по крайней мере, в ближайшие годы. Данный факт связан с тем, что рынок слишком обширен, к тому же на нем много специфических особенностей, среди которых – непрозрачность и коррумпированность. Несмотря на кризис, Украина остается интересной страной для международных девелоперов, которым однозначно сыграет на руку неоспоримое преимущество перед отечественными компаниями – доступ к недорогому финансированию со стороны международных банков. По мнению экспертов, интерес международных компаний возобновится, в первую очередь, в отношении торгового сегмента. ЗАРУБЕЖНЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ: «НОВОСТЕЙ НА СЕГОДНЯ ПОКА НЕТ» ЗАРУБЕЖНЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ, ПРЕДСТАВЛЕННЫЕ НА УКРАИНСКОМ РЫНКЕ Практически все международные девелоперские и инвестиционно-девелоперские компании, представленные на украинском рынке, приостановили развитие своих проектов в Украине в связи с кризисом. Большинство этих проектов до кризиса находилось на начальной стадии развития. Украинские представительства иностранных компаний заняли выжидательную позицию – они ожидают улучшения экономической ситуации в стране и возобновления финансирования со стороны международных банков. Будут ли проекты, которые сейчас находятся в украинских портфелях этих компаний, реализованы, и если да, то когда и в какой форме (очевидно, что некоторые проекты будут подвергнуты корректировкам), – вопрос времени. Как правило, представители самих компаний отказываются комментировать актуальную ситуацию с развитием анонсированных проектов. Очевидно, что с конца 2008 года, кроме как о заморозке проектов, говорить пока больше не о чем. В список, приведенный ниже, включены украинские офисы девелоперских и инвестиционно-девелоперских компаний, осуществляющих развитие проектов недвижимости на международных рынках. «Адама Украина» «Адама Украина» является дочерней компанией холдинга Adama Holding Public Ltd. (Румыния), осуществляющего девелопмент проектов коммерческой и жилой недвижимости в странах Центральной и Восточной Европы. Портфель компании «Адама Украина», вышедшей на рынок Украины в 2007 году, на данный момент состоит из земельных участков общей площадью более 600 000 м², а также ряда проектов жилой, офисной и торговой недвижимости в Киеве и региональных центрах Украины, которые находятся на разной стадии развития. В 2009 году компания планировала начать строительство жилого комплекса «Перлина Дніпра» (Запорожье), состоящего из 15 зданий общей площадью 360 500 м². Помимо жилых помещений, проектом предусмотрены также торговые и офисные площади. В числе других проектов «Адама Украина» – многофункциональный комплекс «Дивизия» (Днепропетровск) общей площадью 72 947 м² с жилыми, офисными и торговыми помещениями; коттеджный городок Mostysche Villas (Киевская область), включающий 113 коттеджей; жилой микрорайон «Владимирский» (Днепропетровск), общая площадь жилой части которого, согласно проекту, составит более 300 000 м²; офисный центр Podol Tower (Киев) общей площадью 53 370 м². Также на стадии проектирования находится проект ритейл-парка Adama в Днепропетровске, в состав которого войдет 32 250 м² торговых площадей и наземный паркинг на 1300 машиномест. На данный момент компания отказывается озвучивать сроки реализации всех своих проектов. Acteeum Group Группа компаний Acteeum Group (Голландия), осуществляющая де-велопмент и управление активами в интересах инвесторов на развивающихся рынках, вышла на украинский рынок в 2007 году и в августе того же года начала работу над своим первым проектом в Одессе. В его состав должны были войти ТРЦ «Ипподром» (общая площадь – 155 тысяч м²) и жилой комплекс. Изначально заявленные сроки ввода ТРЦ в эксплуатацию – 2010 год, однако в 2009 году активность по реализации проекта была сведена к нулю. До кризиса девелопер планировал развивать в Украине проекты недвижимости разных форматов в сотрудничестве с локальными партнерами. В более долгосрочных планах Acteeum Group значилось создание компании по управлению активами с целью организации профессионального обслуживания и управления своих объектов в Украине. Aisi Realty Public Limited Закрытая инвестиционная компания Aisi Realty Public Limited (Кипр) была создана для инвестирования в проекты недвижимости Украины. Управление ее активами осуществляет инвестиционная компания Aisi Realty Capital LLC (Бостон, Соединенные Штаты Америки). В украинский портфель Aisi Realty Public Limited входит логистический комплекс «Терминал Бровары» (Киевская область), строительные работы по которому стартовали в 2007 году. Введение в эксплуатацию объекта запланировано на лето 2010 года. В 2008 году компания Aisi Realty Public Limited начала реализацию проекта логистического комплекса Bela Logistics Park по трассе «Киев-Одесса», в 20 километрах от Одессы. Общая площадь комплекса составит около 103 000 м². Однако компания приостановила развитие проекта, которое намерена возобновить лишь при подписании договора с арендатором на часть или все площади комплекса. AKRON Management Ukraine Решение о выходе на украинский рынок компанией AKRON Group (Австрия) было принято в 2005 году. AKRON Group является частным инвестиционным фондом, сфокусированным на развитии проектов торговой, складской и офисной недвижимости на быстроразвивающихся рынках стран Центральной и Восточной Европы, России и на ключевых инвестиционных рынках Западной Европы – Германии и Голландии. На украинском рынке дочерняя структура фонда – AKRON Management Ukraine – осуществляет инвестиционно-девелоперскую деятельность. В 2008 году компания AKRON Management Ukraine приобрела логистический комплекс East Gate Logistic общей площадью 49 170 м², расположенный в 5 километрах от аэропорта «Борисполь», у компании GLD Invest Ukraine и проект логистического комплекса Baltic Logistics Park с земельным участком площадью 12 гектаров в с. Большая Александровка (Бориспольский район, Киевская область) у компаний «Еврокон Украина» (Украина) и Vicus (Финляндия). На данный момент в украинском портфеле компании имеется три проекта – логистический парк Baltic Logistics Park в Киевской области, предполагающий строительство складского комплекса общей площадью около 46 000 м², проект логистического парка Odessa Logistics Park в Одесской области общей площадью 175 000 м² и проект офисно-торгового комплекса по проспекту Победы, 67 в Киеве общей площадью около 48 500 м², 40% которого компания AKRON Management Ukraine приобрела в августе 2008 года у R-QUADRAT Immobilien GmbH (Австрия). Ввиду сложной экономической ситуации в 2009 году компания AKRON Management Ukraine заявила о прекращении девелоперской активности по новым проектам до момента стабилизации экономической ситуации. Amstar Europe Компания Amstar Europe, специализирующаяся на проектном финансировании в странах Восточной Европы, вышла на украинский рынок в 2005 году. В планах компании, озвученных в 2009 году, значилось участие в развитии объектов недвижимости в Украине в качестве инвестора и девелопера. Amstar Europe рассматривает самостоятельное развитие проекта или создание совместного предприятия с профессиональным локальным девелопером. Весной 2009 года компания купила крупные земельные участки в Киевской области, на одном из которых планировала строительство логистического парка. Продавцом выступила компания Silver Centre. По состоянию на конец 2009 года портфель компании Amstar Europe состоял из проектов жилой, торговой и логистической недвижимости в Киеве, Харькове и Киевской области. Речь идет о проекте ТРЦ Galleria Stolitsa Retail Center в Харькове общей площадью 104 000 м², реализация которого была заявлена на август 2011 года. В 2010 году компания планирует начать строительство логистического парка M6 Logistics Park класса А на трассе «Киев-Житомир». Общая площадь объекта составит около 262 815 м². Введение в эксплуатацию первой очереди заявлено на начало 2011 года. До конца 2011 года компания рассчитывает реализовать первую очередь масштабного проекта жилой недвижимости Kharkov Housing в Харькове. Общая площадь объектов комплекса должна составить около 164 860 м². В 2009 году Amstar Europe начала работу над реализацией проекта коттеджного поселка Manor Springs Gated Community в Обуховском районе (Киевская область), включающего 204 домовладения. В частности, было проведено резонирование территории, собрана первоначальная разрешительная документация. Компания Amstar Europe выступает также инвестором в проекте строительства жилого комплекса «Дельфин» по ул. Щорса, 26-а в Киеве. Общая площадь комплекса должна составить около 25 000 м². Изначально заявленные сроки реализации проекта – до конца 2010 года. Argo Real Estate Opportunities Fund Argo Real Estate Opportunities Fund (Великобритания) – закрытая инвестиционная компания, осуществляющая капиталовложения в рынки коммерческой недвижимости стран Центральной и Восточной Европы. Среди основных целевых рынков фонда – Румыния, Молдова и Украина, где он осуществляет инвестиционно-девелоперскую деятельность. В украинский портфель закрытого инвестиционного фонда Argo Real Estate Opportunities Fund входит единственный объект – торгово-развлекательный центр Riviera Shopping City в Одессе. В связи с кризисной ситуацией на украинском рынке недвижимости компания была вынуждена перенести ввод в эксплуатацию первых двух очередей ТРЦ практически на год (общая площадь первой фазы – 14 000 м², второй – 66 000 м²). Тем не менее, в 2009 году открытие все же состоялось. Таким образом, Riviera Shopping City стал единственным ТРЦ, реализованным в 2009 году в Украине зарубежным девелопером. Проектом ТРЦ предусмотрено также строительство третьей очереди, которая будет выполнять преимущественно развлекательную функцию. Однако сроки ее реализации девелопер предпочитает не озвучивать. На сегодняшний день компания Argo Real Estate Opportunities Fund сконцентрировала усилия на завершении третьей фазы ТРЦ Riviera Shopping City и параллельно рассматривает ряд возможностей, появившихся вследствие сложившейся финансовой ситуации в Украине и за ее пределами. «ECE Украина» Международная девелоперская компания ECE Projektmanagement G.m.b.H & Co. KG (Германия) вышла на украинский рынок в конце 2006 года. Украинское представительство – «ECE Украина» – было нацелено на реализацию ряда проектов торговых центров, в которые готово было инвестировать около 300-400 миллионов евро. В частности, в 2008 году девелопер заинтересовался возможностью реализации проектов во Львове, объем инвестиций в которые превысил бы 100 миллионов евро. С этой целью компания провела переговоры с представителями Львовского городского совета, которым презентовала ряд концепций относительно застройки нескольких земельных участков в городе. Однако в октябре 2008 года стало известно, что девелопер свернул планы по развитию в Украине и покинул рынок. Официальная причина подобного решения, озвученная компанией, – неблагоприятный инвестиционный климат в стране. Ghelamco Ukraine Ghelamco Ukraine, подразделение международной девелоперской компании Ghelamco Group (Бельгия), вышла на рынок Украины в 2005 году. По состоянию на середину 2008 года в портфеле Ghelamco Ukraine имелось несколько земельных участков в Киевской области, также компания вела переговоры по приобретению ряда участков для реализации проектов офисной недвижимости в центре Киева и планировала приобрести проект бизнес-парка на Левом берегу столицы. Однако эти намерения остались только в планах девелопера и пока не были реализованы. На сегодняшний день в портфеле Ghelamco Ukraine имеется единственный реализованный проект – логистический парк Kopylov Logistics Park, расположенный в 25 километрах от Киева. Общая площадь объекта составляет 27 576 м². Строительство комплекса стартовало в 2007 году и было завершено в 2008-м. На данный момент компания Ghelamco Ukraine не ведет развитие проектов, ожидая улучшения рыночной ситуации в стране. GLD Invest Ukraine LLC В докризисный период GLD Invest Ukraine, дочерняя структура международной девелоперской компании GLD Holding GmbH (Австрия), реализовала ляд проектов складской недвижимости. Ее первым объектом в Украине стал логистический парк East Gate Logistic общей площадью 49 170 м², который был введен в эксплуатацию в 2007 году в 5 километрах от аэропорта «Борисполь». В 2008 году компания продала логистический парк компании AKRON Management Ukraine. В том же 2008 году состоялось открытие логистического парка West Gate Logistic общей площадью 96 455 м², который расположен в селе Стоянка (Киево-Святошинский район). В 2009 году компания планировала ввести в эксплуатацию логистический парк Odessa Logistiс Park (общая площадь – 175 000 м²), расположенный в Одесской области, однако его строительство было приостановлено. В стадии проектов находятся гостинично-офисное здание «Русановка» по ул. Энтузиастов в Киеве (общая площадь – 23 825 м²), БЦ по ул. Мельникова и офисный комплекс GLD Tower по ул. Полевой, 12 в Киеве (62 000 м²), а также логистический парк Zaporizhzhya Logistic Park в пяти километрах от Запорожья (арендуемая площадь – 72 020 м²) и офисный центр West Gate Office в Киево-Святошинском районе (общая площадь составляет 5760 м²). Immo Industry Group Ukraine Компания Immo Industry Group Ukraine (IIG Ukraine) – подразделение крупного бельгийского девелопера складской недвижимости Immo Industry Group (Бельгия) – вышла на украинский рынок в 2006 году. Девелоперскую деятельность компания осуществляла совместно с украинским партнером в лице Aladdin Group. Компании планировали реализацию ряда партнерских проектов, в частности, трех проектов индустриальных парков – IIG- Aladdin Group Industrial Park V общей площадью 50 000 м² на Броварской окружной дороге, IIG- Aladdin Group Industrial Park IV (15 000 м²) по Одесской трассе и IIG- Aladdin Group Industrial Park III (80 000 м²) по Житомирской трассе. Однако кризис внес существенные коррективы в стратегические планы девелопера: в начале февраля 2009 года головной офис Immo Industry Group заявил о банкротстве, в результате украинское подразделение группы полностью свернуло свою деятельность. King Cross Group На украинский рынок девелоперская компания King Cross Group (Италия), специализирующаяся на реализации проектов торговых центров, вышла в 2006 году, объявив о начале реализации проекта торгово-развлекательного центра King Cross Leopolis по ул. Стрыйской, 30 во Львове. В планах компании на ближайшие три года значилась также реализация проектов торговых центров в Киеве и Одессе. Однако на данный момент девелопер сконцентрировался исключительно на львовском проекте. На сегодняшний день в эксплуатацию введено две из трех очередей торгово-развлекательного центра King Cross Leopolis: открытие первой очереди состоялось в декабре 2009 года, второй – в марте 2010-го. Совокупная площадь первой и второй фаз объекта составляет 89 171 м². После открытия третьей фазы, дату которого компания пока не анонсировала, общая площадь центра составит 116 500 м². Multi Development Ukraine LLC Multi Development Ukraine LLC, подразделение одной из крупнейших международных девелоперских компаний Multi Corporation (Нидерланды), открылось в феврале 2007 года. Компания планировала развитие проектов торговой недвижимости в Украине как самостоятельно, так и в партнерстве с локальными девелоперскими компаниями, которые взяли бы на себя решение вопросов приобретения земельных участков, оформления разрешительной документации и др. На сегодняшний день в портфеле компании Multi Development Ukraine LLC имеется три проекта торгово-развлекательных центров в Украине, находящихся на стадии проектирования. Два проекта проектируется в Харькове: торговый парк Forum Artem (арендуемая площадь – 35 000 м²), открытие которого запланировано на 2011 год, и ТРЦ Forum Kharkov, арендуемая площадь которого составит около 95 000 м², а открытие I фазы запланировано на конец 2011 года. В 2010 году девелопер намерен начать строительные работы по проекту ТРЦ Forum Lviv во Львове. Открытие объекта общей площадью 35 000 м² запланировано на конец 2012 года. Parkridge Retail Ukraine Компания Parkridge Retail Ukraine, подразделение международной инвестиционно-девелоперской компании Parkridge Holdings (Великобритания), вышла на рынок Украины в конце 2007 года. Изначально в стратегических планах компании было открытие около 20 крупных объектов торговой недвижимости под единым брэндом Focus площадью от 40 000 до 100 000 м² в разных городах Украины. В частности, пять ТРЦ планировалось вывести на рынок уже в ближайшие годы. Согласно заявлению компании, с началом кризиса стратегические планы Parkridge Retail Ukraine не изменились, однако тактические планы были откорректированы. В частности, активной работы над реализацией проектов по созданию сети торговых центров до настоящего момента не наблюдалось. При этом единственным значимым информационным поводом за все время существования компании на украинском рынке стала сделка, заключенная в марте 2010 года, в которой компания Parkridge Retail Ukraine выступила в роли продавца складского комплекса класса А в Броварах (Киевская область) площадью 20 000 м² и соседствующего земельного участка площадью 13 гектаров с разрешением на строительство. Покупателем стала компания «Рабен Украина». Согласно сообщению Parkridge Retail Ukraine, продажа складского комплекса связана с намерением компании выйти из бизнеса в сфере складского девелопмента Украины и сконцентрироваться на развитии проектов торговой недвижимости. На данный момент компания Parkridge Retail Ukraine имеет земельные участки в Киеве и Одессе, а также в других региональных центрах Украины. ЛИДЕРЫ ЕВРОПЕЙСКОГО РЫНКА ДЕВЕЛОПМЕНТА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Предлагаем Вашему вниманию список крупнейших активных европейских девелоперов, акцент в деятельности которых сделан на сегменте торговой недвижимости. Информация подготовлена редакцией «Commercial Property». Atrium European Real Estate Limited Компания Central European Land Limited (впоследствии – Atrium European Real Estate Limited) была основана в 1997 году в Джерси (Великобритания). В 2002 году компания была переименована в Meinl European Land Limited, в 2008 году – в Atrium European Real Estate Limited. На сегодняшний день Atrium выступает собственником объектов недвижимости и земельных участков общей площадью более 1,9 миллиона м². Компания осуществляет управление и развитие проектов торговых центров на рынках 11 стран Центральной, Восточной и Юго-Восточной Европы, а также в России. Портфель Atrium European Real Estate Limited включает более 152 объектов общей стоимостью около 1,46 миллиарда евро. ECE Projektmanagement Головной офис инвестиционно-девелоперской компании ECE Projektmanagement G.m.b.H. & Co. KG, основанной в 1965 году, расположен в Гамбурге (Германия). Компания развивает проекты торговых и офисных центров, логистических комплексов, промышленной недвижимости и др. В портфель ECE входят объекты и проекты на разной стадии развития: более 130 торговых центров, около 40 проектов офисной недвижимости, а также более 45 проектов в сфере транспорта и промышленной недвижимости. На сегодняшний день ECE Projektmanage-ment имеет представительства в 14 странах: Австрии, Болгарии, Чешской Республике, Германии, Греции, Венгрии, Литве, Польше, Катаре, Румынии, России, Словакии, Швеции, Турции. Foruminvest Group ТЦ De Driehoek, Олдензал, Нидерланды; девелопер – Foruminvest Group (Нидерланды) фото: IS Инвестиционно-девелоперская группа Foruminvest была основана в Нидерландах в 1987 году. На данный момент компания имеет офисы в Бельгии, Франции, Италии и Турции. Foruminvest специализируется на развитии проектов торговых центров. На сегодняшний день в ее портфеле имеется более 40 проектов торговых центров и проектов городского девелопмента в европейских странах. ING Real Estate Development ING Real Estate Development – ведущая европейская девелоперская компания, входящая в состав ING Group (Нидерланды). Компания основана в 1995 году. Ее предшественницей была компания MBO, основанная в 1961 году. Портфель недвижимости MBO, включавший около 175 проектов общей площадью около 1 миллиона м² в Нидерландах, впоследствии перешел в собственность ING Real Estate Development. Офисы ING Real Estate Development представлены в Бельгии, Чешской Республике, Франции, Германии, Венгрии, Италии, Нидерландах, Польше, Испании, Великобритании. Компания развивает проекты в сегменте торговой недвижимости. Кроме того, в ее портфеле имеются проекты офисной, логистической, индустриальной, а также жилой недвижимости. На сегодняшний день в портфель ING Real Estate Development входит более 200 реализованных и находящихся на стадии реализации проектов в 16 странах мира. GTC Real Estate GTC Real Estate – структурное подразделение по недвижимости компании Kardan Group (Нидерланды) на рынках стран Центральной и Восточной Европы. Компания GTC основана в 1994 году в Варшаве (Польша) и на данный момент осуществляет деятельность в Польше, Венгрии, Чешской Республике, Румынии, Сербии, Хорватии, Словакии, Болгарии, России и Украине. GTC занимается развитием и управлением объектов в торговом сегменте, а также в сегментах офисной (офисные здания и парки) и жилой недвижимости. В портфеле компании имеется более 130 проектов (общей площадью около 1,8 миллиона м²) и объектов (около 750 тысяч м²). Multi Corporation Инвестиционно-девелоперская компания Multi Corporation основана в 1982 году в Нидерландах. Корпорация имеет представительства в 14 странах Европы – в Бельгии, Франции, Португалии, Испании, Италии, Германии, Великобритании, Чешской Республике, Польше, Швейцарии, Словакии, Украине и Турции. В структуру корпорации входят Multi Development, Multi Investment, Multi Asset Management, Multi Mall Management, а также дизайнерская группа T+T Design. Компания осуществляет девелопмент проектов торговых центров, редевелопмент городских территорий, а также управление портфелем реализованных проектов. На сегодняшний день в портфель компании входит более 100 завершенных и находящихся в стадии развития проектов. Multi Corporation, а также ее проекты неоднократно становились лауреатами авторитетных международных премий. Plaza Centers Group Компания Plaza Centers Group (Нидерланды) была основана в 1996 году и является филиалом израильской компании Elbit Imaging Ltd. Сфера деятельности – девелопмент проектов торговой недвижимости и редевелопмент в странах Центральной и Восточной Европы. На сегодняшний день офисы Plaza Centers Group представлены в Болгарии, Чешской Республике, Венгрии, Греции, Латвии, Нидерландах, Польше, Румынии, России, Сербии, Украине, Индии, США. В портфеле компании имеется более 30 завершенных объектов ТЦ/ТРЦ и около 30 проектов, находящихся в стадии развития. Sonae Sierra Инвестиционно-девелоперская компания Sonae Sierra (Португалия) основана в 1989 году. Ее собственниками выступают Sonae SGPS (Португалия) и Grosvenor (Великобритания). Офисы компании представлены в Португалии, Италии, Греции, Нидерландах, Люксембурге, Испании, Германии, Бразилии, Румынии. Основные направления деятельности Sonae Sierra – инвестиции, девелопмент и управление проектами торговых центров. Компания владеет 52 торговыми центрами (совокупная арендуемая площадь – более 2 миллионов м²) в Португалии, Испании, Италии, Германии, Греции, Румынии и Бразилии. В ее портфель входит также 2 проекта на стадии строительства и 9 проектов, находящихся на разных стадиях девелопмента в Португалии, Италии, Германии, Греции, Румынии и Бразилии. В 2009 году стоимость активов компании Sonae Sierra оценивалась в 1,3 миллиарда евро. TriGranit Компания TriGranit, основанная в 1997 году, осуществляет девелопмент объектов недвижимости, финансирование всего цикла девелоперских работ, инженерно-техническое обслуживание реализованных проектов и др. Офисы компании представлены в Белграде (Сербия), Братиславе (Словакия), Будапеште (Венгрия), Клуже (Румыния), Катовице (Польша), Любляне (Словения), Москве (Россия), Софии (Болгария), Варшаве (Польша) и Загребе (Хорвария). TriGranit осуществляет девелопмент проектов торгово-развлекательных центров. Также компания развивает проекты многофункциональных и жилых комплексов, офисных зданий, гостиниц и др. Портфель TriGranit включает более 30 объектов общей стоимостью 2 миллиарда евро. В настоящее время TriGranit работает над рядом проектов в восьми странах Европы, общий объем инвестиций в которые составит 4 миллиарда евро. ФИНАНСОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ЕВРОПЕЙСКИХ ГИГАНТОВ ДЕВЕЛОПМЕНТА Многим крупным представителям девелопмента недвижимости Европы пришлось столкнуться в кризисный период с большими финансовыми проблемами. Ниже приводим перечень некоторых девелоперских компаний, специализирующихся в том числе на сегменте торговой недвижимости, которые пострадали в результате кризиса. IMMOFINANZ Инвестиционная компания IMMOFINANZ была основана в 1990 году в Австрии. Компания сфокусирована на инвестировании в проекты торговой недвижимости. Также в ее портфеле имеются проекты в сегментах офисной, логистической и жилой недвижимости. IMMOFINANZ инвестирует в проекты недвижимости на рынках Западной, Центральной и Восточной Европы. С целью борьбы с финансовыми проблемами весной 2010 года произошло слияние австрийского инвестиционного фонда IMMOEAST с его основным владельцем – IMMOFINANZ AG, в результате которого была создана группа IMMOFINANZ Group. В портфель группы входит 1825 инвестиционных проектов (земельные участки и проекты недвижимости): 1683 инвестпроекта общей стоимостью 8,3 миллиарда евро, 98 проектов в стадии строительства (411,8 миллиона евро), 44 незавершенных проекта (267,5 миллиона евро). Orco Property Group Orco Property Group (Люксембург) – инвестиционно-девелоперский холдинг, осуществляющий управление недвижимостью на рынках стран Центральной и Восточной Европы. Общая стоимость активов холдинга оценивается в 2,2 миллиарда евро. Группа начала активную деятельность на европейском рынке недвижимости в 1991 году. На данный момент в ее состав входят компании IPB Real, Viterra Development, Orco Real Estate, сеть бутик-отелей MaMaison Hotels and Apartments, Gewerbesiedlungs-Gesell-schaft mbH, Orco-Molcom, Orco Real Estate. По состоянию на весну 2009 года кредиторская задолженность Orco Property Group превысила 760 миллионов евро. Чтобы избежать банкротства, группа отказалась от планов по развитию в России, в рынок которой она планировала инвестировать до кризиса около $500 миллионов. Riofisa Ведущая девелоперская компания Испании Riofisa входит в структуру Grupo Colonial (Испания) и специализируется на развитии проектов торговых центров, логистических комплексов, бизнес-парков, гостиниц, жилой недвижимости и др. На данный момент в портфель компании входит 22 реализованных и строящихся проекта в Испании, Болгарии и Румынии. Портфель недвижимости Grupo Colonial оценивается в 8,9 миллиарда евро. В связи с кризисной ситуацией на мировых рынках недвижимости в 2008 году Grupo Colonial была вынуждена провести реструктуризацию кредитной задолженности на сумму около 7 миллиардов евро. Кредиторами группы выступают Goldman Sachs, Eurohypo, Calyon и Royal Bank of Scotland. Финальное соглашение о реструктуризации всех финансовых долгов группы было подписано в феврале 2010 года. TK Development Group Девелоперская компания TK Development (Дания) наряду с TKD Nordeuropa A/S и Euro Mall Holding A/S входит в состав TK Development Group (Дания). Представительства компании TK Development находятся в Берлине (Германия), Варшаве (Польша), Праге (Чешская Республика), Стокгольме (Швеция), Вильнюсе (Литва), Риге (Латвия) и Софии (Болгария). TK Development осуществляет девелопмент проектов торговой (торговые центры, ритейл-парки), офисной и жилой недвижимости, а также проектов многофункциональных комплексов. Компания имеет более 100 проектов недвижимости в Дании, Швеции, Финляндии, Латвии, Литве, Польше, Чешской Республике, Словакии. В результате кризиса компания столкнулась с серьезными финансовыми проблемами, и реализация некоторых проектов была поставлена под угрозу.