18.11.2008

Девелопер в период кризиса

В краткосрочном периоде в качестве одного из вариантов развития событий на украинском рынке торговой недвижимости эксперты называют сокращение спроса на помещения в ТЦ/ТРЦ и снижение уровня арендных ставок фото: ОЛЕГ ГЕРАСИМЕНКО Ужесточение условий выдачи украинскими банками кредитов, а также пассивная позиция зарубежных финансовых институтов касательно инвестирования в украинские девелоперские проекты, стали основной причиной финансового «голода» у девелоперов сегмента торговой недвижимости. Дефицит финансовых средств вынуждает девелоперов использовать все возможные способы привлечения инвестиций, в частности, продажу проектов собственного портфеля. Первыми в очередь на продажу станут проекты, не обеспеченные финансированием, а также те, в реализации которых используется значительное количество заемных средств, покрытие которых девелопер не может обеспечить за счет собственных финансов. В связи с наметившейся тенденцией к снижению расходов населения и как результат – показателей розничного товарооборота, локальные и зарубежные торговые операторы будут вынуждены приостановить развитие своих сетей. При этом новые международные ритейл-операторы отложат планы касательно выхода в Украину до лучших времен. Все эти процессы могут стать причиной сокращения уровня спроса на торговые помещения и в перспективе – снижения уровня арендных ставок на ТЦ/ТРЦ. МНЕНИЕ ДЕВЕЛОПЕРОВ Мы обратились к украинским девелоперским компаниям с просьбой рассказать о мерах, которые они принимают с целью преодоления последствий кризиса, и, конечно же, сделать прогнозы возможного сценария развития ситуации на украинском рынке недвижимости. Денис Случинский, генеральный директор группы компаний «Караван» фото: ГК «КАРАВАН» CP: Проводила ли ГК «Караван» коррекцию стратегии развития в связи с кризисной ситуацией на украинском рынке недвижимости? Если да, то каким образом? Уверен, что все компании в большей или меньшей степени корректировали стратегию своего развития. Наша компания заморозила проекты, находящиеся на стадии проектирования или на предстроительных этапах. Мы также пересмотрели проекты на стадии строительства, которые можно было бы реализовать в ближайшее время и ввести в эксплуатацию, чтобы они приносили определенный денежный поток. Сейчас мы реализуем два проекта ТРЦ «Караван» в Днепропетровске, под которые у нас есть финансирование. Перед нами стоит задача как можно быстрее ввести их в эксплуатацию. В отличие от ряда девелоперов, мы вошли в кризис со значительным запасом финансовых ресурсов: заемными и собственными, генерируемыми действующими торговыми центрами. Если же говорить о рынке в целом, то в ближайшем будущем будут реализованы только те единичные проекты, под которые привлечено финансирование за счет собственных средств компаний, либо кредитные средства, выделенные еще в докризисные времена. Получить кредит в украинском или зарубежном банке по схеме проектного финансирования сегодня практически невозможно. У многих компаний финансовый вопрос стоит очень остро, большинство из них не имеет собственных средств, достаточных для реализации проектов. Поэтому для сильных в финансовом плане игроков открываются большие возможности, ведь конкуренция ослабевает. Кроме того, сегодня падает себестоимость строительства, что является одним из плюсов кризиса для девелопера. За последние 3-4 месяца себестоимость строительства упала на 20%. Если раньше инвестиции в квадратный метр составляли около $1100, то сейчас – $900-950/м2.   CP: Какую позицию сегодня заняли украинские и зарубежные частные инвесторы по отношению к рынку недвижимости? На рынке сейчас очень много предложений – и проектов, и земельных участков. Однако, насколько я знаю, никаких сделок заключено не было и в ближайшее время вряд ли будет. Ведь все понимают, что рынок еще не достиг самой низкой точки, после которой следует подъем. Думаю, и украинские, и зарубежные инвесторы до весны 2009 года займут выжидательную позицию. В свою очередь, мы смотрим, анализируем, но ничего не приобретаем, поскольку у нас достаточно большой собственный проектный портфель. Наша компания поддерживает баланс портфеля, в котором есть действующие объекты, генерирующие доход, и земельные участки для дальнейшего развития. На сегодняшний момент у нас три эксплуатируемых объекта, два строящихся и 14 на различных этапах проектирования. Кроме того, нам необходимо беречь ликвидность, финансовые ресурсы и ограничивать расходы.   CP: Охарактеризуйте ситуацию на земельном рынке. На рынке земельных участков происходит увеличение предложения при одновременном снижении цен. В среднем стоимость земельного участка правильной формы, расположенного в хорошем месте в пределах города, упала на 30%. Более того – тенденция к снижению цены продолжается, поэтому в ближайшее время возможно ожидать снижение стоимости в общей сложности на 50%.   CP: Какие ожидания в данный момент у институциональных инвесторов касательно ставок капитализации в торговом сегменте недвижимости? Сегодня очень сложно ответить на этот вопрос, потому что реального рынка нет. У нас существовала стратегическая идея продать ТРЦ «Караван» в Киеве. С точки зрения девелопера нам не выгодно держать его в портфеле – выгодней продать и реинвестировать полученные деньги в новые проекты. В связи с ситуацией на рынке мы пока приостановили воплощение этой идеи, но все же держим руку на пульсе. Мы понимаем, что цена, которая была до кризиса, в ближайшие месяцы вряд ли вернется. Однако уверены, что ТРЦ уровня «Каравана» всегда будут пользоваться спросом.   CP: Каких изменений стоит ожидать на рынке в ближайшее время? В будущем существует риск снижения арендных ставок, который коснется всех игроков рынка, кого-то в большей, кого-то в меньшей мере. Насколько упадут арендные ставки в каждом отдельно взятом объекте коммерческой недвижимости, будет зависеть, прежде всего, от его качества. Если объект качественный, снижение ставок коснется его в меньшей степени, поскольку арендаторам в любом случае надо развиваться и они вряд ли будут закрывать существующие магазины. Мы строим профессиональные объекты, которыми довольны арендаторы и посетители, поэтому думаем, что эта тенденция нас коснется в меньшей мере. Тем не менее, чтобы держать руку на пульсе, мы каждый день общаемся с арендаторами ТРЦ «Караван» в Киеве, Харькове и Днепропетровске, узнаем, какие проблемы у них возникают, интересуемся финансовыми результатами их работы. Сложно будет компаниям, имеющим большие долги по заемному финансированию, особенно краткосрочным кредитам, непокрытым реальными денежными доходами. Ряд фирм станет банкротом или столкнется с серьезными финансовыми проблемами, что может привести к перераспределению позиций игроков на рынке. Уйдут слабые компании, занимавшиеся спекуляциями с земельными участками, однако у выживших компаний появятся новые возможности для дальнейшего развития.   Алексей Струлев, директор по коммерческой недвижимости компании «Панорама Групп» фото: «ПАНОРАМА ГРУПП» CP: Проводила ли «Панорама Групп» коррекцию стратегии развития в связи с кризисной ситуацией на украинском рынке недвижимости? Если да, то каким образом? Ситуация на рынке не самая благоприятная для девелопмента, однако мы продолжаем реализацию проектов. Мы пересмотрели сроки ввода объектов в эксплуатацию. Первостепенное значение для нас имеют востребованные в современных условиях объекты с самой высокой доходностью. Нашими приоритетными проектами являются ТРЦ Sky Mall и ТЦ «Радуга» в Киеве, а также торгово-развлекательные центры в Симферополе и Запорожье. Мы не можем полноценно развивать проекты, находящиеся на самых ранних стадиях реализации, однако продолжаем оформление документации, не требующее значительных финансовых средств.   CP: Сегодня на продажу выставлено большое количество проектов торговой недвижимости. Как Вы считаете, найдут ли они своих покупателей? Во время кризиса на рынке будут функционировать финансовые фонды, скупающие недооцененные проекты. Заключение сделок продажи начнется, как только на рынке утихнет паника. Я думаю, что это произойдет достаточно скоро. Уже сейчас украинские и в особенности зарубежные финансовые институты проявляют «тестовый» интерес к проектам и готовы принимать на себя большие риски.   CP: Каковы ожидания институциональных инвесторов касательно ставок капитализации в торговом сегменте недвижимости? Есть два принципиально важных момента для ставок капитализации: первый – качество проекта, второй – уровень его риска. При продаже завершенного проекта ставки капитализации будут зависеть от его качества. При этом некачественные проекты рискуют сильно упасть в цене, вплоть до того, что будут оцениваться не по ставкам капитализации, а по стоимости активов. Сейчас настало подходящее время для покупателей поторговаться и поиграть на психологическом факторе, ведь для этого есть все условия – паника и ожидание.   CP: Планируете ли Вы продажу проектов, входящих в портфель компании «Панорама Групп», как один из вариантов привлечения инвестиций для реализации портфельных проектов компании? Мы считаем, что делаем качественные проекты, достойные того, чтобы быть завершенными. Нам не хотелось бы продавать их сейчас как неликвидный товар. Сложно предугадать, как изменится рынок, но мы ожидаем, что через шесть месяцев ситуация должна выровнять тренд в положительную сторону. Однако, в любом случае, мы уверены, что все наши проекты будут востребованы.