Большое переселение

В июне текущего года одним из основных информационных поводов, который привлек внимание, стала новость о смене названия Администрации Президента в Офис Президента и планируемая смена локации – с ул. Банковой на ул. Крещатик в здание международного выставочного и конгресс-центра «Украинский дом». Проект обновленного «Украинского дома» презентовали Президенту Владимиру Зеленскому представители украинского архитектурного бюро 33BY и девелоперской компании SAGA Development.

Офис Президента, где бы он ни разместился – проект, который однозначно вызовет резонанс общественности и привлечет внимание не только украинских, но и зарубежных специалистов в недвижимости, в частности архитекторов и дизайнеров, которые были бы готовы побороться в открытом конкурсе за возможность разработки такой локации. «К такому проекту стоило бы привлечь несколько девелоперских компаний или архитекторов. И, безусловно, опыт реализации подобных проектов обязателен. Только так можно избежать ошибок при проектировании и введении в эксплуатацию любого объекта офисной недвижимости», – говорит Юлия Счастливая, директор компании «ТЭК «Энергоинвест» (девелопер киевского Astarta Organic Business Centre). Но пока, как сообщают некоторые СМИ, реконструкцией «Украинского дома» будет заниматься бюро 33BY, а вот каковы в данном проекте функции SAGA Development, известной строительством жилой недвижимости в Украине, на запрос Commercial Property в компании не ответили.

«Пока не понятно, на каких основаниях было привлечено архитектурное бюро 33BY, а главное – кто будет рассчитываться за выполненные проектные работы, – комментирует Ольга Селих, собственник и генеральный директор, «КИЕВ ИНВЕСТ-СТРОЙ». – Так, в соответствии с п. 10 Раздела 8 приказа Украины №417/2019, финансовое, материально-техническое и иное обеспечение деятельности Офиса Президента Украины осуществляет Государственное управление делами. В соответствии с Законом Украины «О публичных закупках», заказчик обязан провести тендер при условии, если стоимость предмета закупки товара (товаров), услуги (услуг) равна или превышает 200 000 гривен, а работ – 1,5 миллиона гривен. А информация о проекте реконструкции «Украинского дома» на электронной площадке государственных закупок отсутствует».

Мы обратились в архитектурное бюро 33BY с просьбой прокомментировать, как удалось получить этот проект и проводится ли тендер среди архитекторов? Иван Юнаков, основатель и главный архитектор проектов, 33BY, ответил: «Это сложная, комплексная и совместная работа целого ряда общественных, проектных и не только организаций, и говорить о том, что ее делает только компания 33BY, некорректно. Мы разработали свою концепцию внутренней реорганизации пространства здания под новую функцию и предложили на рассмотрение Президенту. Не мы первые, кто разрабатывал подобный проект, и вполне может быть, что и не последние. Пока что мы говорим только об идее и зондировании почвы под эту идею».

Отметим, что бюро 33BY известно в Украине проектами частных домов и интерьеров. Но, как рассказал Иван Юнаков, компания также работает с офисными, жилыми, административными комплексами, занимаемся общественными пространствами и урбанистикой. «Наша компания имеет большой опыт работы как в градостроительстве и архитектуре, так и в интерьерах. Мы идентифицируем проблематику во всех нюансах как в объемном проектировании, так и в интерьере, включая инженерное оснащение», – отметил он.

Старое здание под новые функции

Здание «Украинского дома» было построено в 1982 году. Это 5-этажное сооружение общей площадью около 20 000 кв. м. Здесь расположены экспозиционные залы для выставочных мероприятий, киноконцертный зал, девять многофункциональных конференц-залов для проведения семинаров, конференций и деловых презентаций, др.

Какие изменения предлагает 33BY? В бюро обращают внимание: «Так как здание «Украинского дома» – это памятник архитектуры, соответственно, реконструкции там быть не может, только реставрация». Она предусматривает сохранение объекта в существующем виде, изменения коснутся внутреннего пространства и инженерии – здесь будет установлено современное энергосберегающее оснащение.

Согласно проекту, над которым бюро 33BY работало более месяца, Офис Президента займет 8000 кв. м на трех этажах «Украинского дома». Всего в нем смогут разместиться до 500 человек. По словам Ивана Юнакова, в отличие от сегодняшней «закрытой, темной и кулуарной Администрации Президента с коридорно-кабинетной системой и разбросанными по различным этажам департаментами, не удовлетворяющей современные нужды офисной работы и не соответствующей правильной идеологии демократического государства», новый Офис будет открытым для людей и инициативных групп. Он будет понятным по структуре, инклюзивным и безбарьерным, с пространствами для обсуждений идей и пожеланий. «Для этого предусмотрено достаточное количество переговорных комнат и залов. Все департаменты будут собраны четко по алгоритму работы друг с другом, тем самым сократится время на выполнение задач», – отметил Иван Юнаков. В Офисе также предусмотрены актовый зал на 500 человек, коворкинг, кафе, спортзал, будет обустроен паркинг на -2 этаже. «На данный момент это огромное пространство площадью около 4000 кв. м занимает устарелое и не действующее инженерное оборудование. Мы планируем заменить его на более современное и технологичное. Соответственно, оно будет занимать в разы меньше площадь, тем самым мы освободим пространство для 100 машиномест, – поясняет архитектор. – Также справа от здания будет достроен еще один подземный гостевой паркинг на 34 машиноместа. Заезды планируется обустроить с Владимирского спуска и улицы Трехсвятительской. Таких заездов будет четыре».

Сложности переезда

Размещение Офиса Президента в здании «Украинского дома», расположенного в центре Киева на одном из самых оживленных транспортных узлов (ул. Крещатик и Европейская площадь), несомненно, усложнит движение в этой части города. «Официального заявления от Офиса Президента о том, чтобы перекрыть Европейскую площадь для проезда, пока не было. Соответственно, автомобильный трафик возрастет в разы. Кроме того, прогнозируемый переезд повлечет за собой обустройство парковок для сотрудников и посетителей данного учреждения. Если же планировкой территории «Украинского дома» предусмотрено наличие подземного паркинга на достаточное количество машиномест (к примеру, для проведения мероприятий международного уровня) или сотрудники Офиса перейдут на велотранспорт, ситуация не будет настолько критичной», – говорит Юлия Счастливая. По ее мнению, учитывая отсутствие площадей для паркинга на внешней территории «Украинского дома», возможно, возникнет необходимость пересмотреть организацию дорожного движения на радиальном перекрестке улиц Крещатик, Грушевского, Трехсвятительской и Владимирского спуска, а также прилегающих тротуаров.

Еще один момент, на который обращают внимание игроки рынка недвижимости – физическое состояние «Украинского дома» и подходит ли в целом такой объект под новые функции? Иван Юнаков утверждает, что после решения ряда вопросов по структуре безопасности здание будет на 100% соответствовать новым задачам.

«Нам нравится попытка изменить восприятие Администрации Президента, ведь меняется не просто здание, меняется концепция. Идея создания современного пространства – это хорошо, но мы как девелоперы оцениваем в первую очередь техническую составляющую этого вопроса, а не идеологическую», – говорит Юлия Счастливая. По ее словам, существующая планировка «Украинского дома» не совсем эффективна, если принять во внимание функции Офиса Президента. Кроме того, модернизации или даже полной замене, скорее всего, подлежит система вентиляции, кондиционирования и воздушного отопления, а также система противопожарной безопасности. Помимо этого, необходимо оснастить здание технологией диспетчеризации и автоматизации инженерных процессов, а именно вентиляции, отопления, кондиционирования, обеспечить возможность регулировки энергопотребления, управления и контроля водопотребления, др. Также требуется установить систему контроля доступа и видеонаблюдения. Перечисленные виды работ могут потребовать полной перекладки кабельных сетей и устройства распределительно-щитовых узлов.

По оценке Юлии Счастливой, в зависимости от принятой концепции экстерьера и интерьеров здания сумма инвестиций в отделку может разниться в очень большом диапазоне: «Однозначно, здание, введенное в эксплуатацию в 1982 году, нуждается в обновлении. По основным требуемым работам и из расчета на 8000 м2 мы предполагаем, что инвестиции в переезд составят порядка 260-300 миллионов гривен».

Согласно оценке Ольги Селих, для получения разрешительных документов и прохождения необходимых процедур (а это получение градостроительных условий и ограничений, технических условий, подготовка документации для проведения конкурса по разработке проекта реконструкции, прохождение экспертизы проекта и сметной документации, подготовка конкурсной документации для проведения тендера на отбор исполнителя работ, подписание договора, др.) потребуется один год. Еще полтора-два года может занять реконструкция здания.

Альтернативы и контраргументы

Какие еще площадки могли бы послужить альтернативой для размещения Офиса Президента? Таких предложений было озвучено немало. Например, создать административный квартал за пределами Киева или же перенести Офис Президента на Левый берег города. «Это позволило бы уравновесить автомобильный трафик на дорогах столицы. Среди больших зданий, которые подойдут под функции Офиса Президента, – Международный Выставочный Центр. Инфраструктура комплекса позволяет адаптировать его под этот формат, к тому же решается вопрос транспортной нагрузки на Правом берегу», – прокомментировала Юлия Счастливая.

Еще один вариант – реконструкция промышленных городских зон под офисные здания. Например, как сообщило ИА «Интерфакс-Украина», Лев Парцхаладзе, заместитель министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины, намеревался предложить Президенту Украины проект строительства административного и делового квартала «Киев Сити» на территории промзоны «Теличка» площадью около 100 гектаров с размещением там Администрации Президента и других городских админзданий.

В альтернативный список эксперты включают и новое строительство.

Информационное поле для дискуссий на тему, где можно было бы разместить Офис Президента, очень обширное. Но вопрос также в том, необходим ли в целом такой шаг стоимостью в сотни миллионов гривен – будь то бюджетных или грантовых средств? Ольга Селих считает, что идея создания Офиса Президента Украины является неактуальной и нерациональной для страны, которая «погрязла» в долгах и ведет военные действия с Россией. «Если бы я как предприниматель получила кредиты для ведения и расширения бизнеса, а нанятый мною руководитель принял решение превратить действующий офис в музей, взять в аренду новое помещение и реконструировать его, это был бы первый и последний день его работы. К сожалению, такой бессмысленной выглядит для меня идея создания Офиса Президента Украины», – отметила Ольга Селих. В качестве примера она приводит историю строительства и эксплуатации зданий президентов некоторых европейских стран. Например, во Франции резиденцией Президента является Елисейский дворец, построенный в 1722 году и неизменно использующийся для нужд правительства с 1848 года. Официальной резиденцией Президента Италии является Квиринальский дворец, построенный в 1573 году, при этом более 1000 комнат этого здания открыты для общественности. «Президенты государств, где уровень жизни является в десятки раз выше, чем в Украине, не позволяют себе напрасно тратить государственные средства. Даже если речь идет о европейских грантах, я думаю, в нашей стране есть более важные вопросы, которые нуждаются в финансировании», – считает Ольга Селих.