Антирейдерський закон: чи стало спати спокійніше?

Текст: Володимир Копоть, керуючий партнер KopotLawyers, керівник проєкту Monitor.Estate

ЩО НОВОГО?

Основна мета нововведень – посилення захисту права власності фізичних і юридичних осіб. Законом передбачено суттєві зміни в порядку державної реєстрації бізнесу та нерухомості. Основні положення передбачають:

• припинення повноважень у сфері державної реєстрації акредитованих суб'єктів (державні та комунальні підприємства);
• введено обов'язок державного реєстратора визначати обсяг дієздатності фізичних і юридичних осіб, а також перевіряти повноваження представника уповноваженої особи на вчинення реєстраційних дій;
• передбачено доступ державного реєстратора до державних реєстрів шляхом багатофакторної аутентифікації;
• введено обов'язкове нотаріальне посвідчення довіреності для представника юридичної особи при проведенні державної реєстрації;
• власники компаній зможуть отримувати в режимі реального часу повідомлення про реєстраційні дії щодо компаній. Однак поки ця функція перебуває на стадії технічної розробки;
• підвищення відповідальності за порушення відповідних реєстраційних процедур.

АНТИРЕЙДЕРСЬКІ НОВОВВЕДЕННЯ

З кінця 2019 року ліквідовано інститут акредитованих суб'єктів реєстрації, так званих комунальних нотаріусів. Раніше, крім державних реєстраторів, також мали право проводити реєстраційні дії комунальні підприємства та їх філії, а також державні підприємства, які отримували акредитацію в  Міністерстві юстиції України. Інструмент «акредитованих суб'єктів державної реєстрації» був створений із метою уникнути черг і бюрократії, підняти послуги державної реєстрації на новий рівень.

Але все перетворилося на глобальні схеми з  фіктивними реєстраторами. Саме з діяльністю таких суб'єктів пов'язана найбільша кількість рейдерських захоплень і шахрайських схем із відбором майна, нерухомого – насамперед. Також були випадки повного ігнорування вимог закону, й держава вирішила не  шукати компромісів з цим неподобством. Таким чином, ми втратили якісно кращий сервіс: швидкість розгляду документів, відсутність формалізму, клієнтоорієнтоване ставлення до заявників і  відсутність «синдрому вахтера», який ще наявний у деяких державних реєстраторів. Повертаємося по спіралі до класичної державної реєстрації разом із нотаріусами, які нікуди не поділися.

Заслуговує на увагу скасування можливості нескінченної подачі власником майна заяв на заборону реєстраційних дій. Раніше рейдери часто використовували цей спосіб із метою блокування можливості законного власника перереєструвати нерухомість на підставі виграної судової справи. Тепер таку заяву на заборону реєстраційних дій може бути подано тільки через п’ять днів після закінчення терміну дії попередньої заяви.

Також закон зобов'язує державних реєстраторів перевіряти правову дієздатність учасників угоди та наявність повноважень представників. Реєстратор повинен визначати обсяг цивільної дієздатності та правоздатності фізичних осіб і дієздатності юридичних осіб, а також перевіряти повноваження представника фізичної або юридичної особи про вчинення дій, спрямованих на встановлення, зміну або припинення прав, обтяжень при реєстрації прав не в результаті вчинення нотаріальної дії. Раніше реєстратори уникали відповідальності, оскільки за законом вони не мали перевіряти ці дані. Таке нововведення допоможе виключити махінації з майном за допомогою «мертвих душ».

Держреєстрація права власності проводитиметься виключно за місцем розташування майна. Раніше не мало значення, у якому місті розташований об'єкт нерухомості. Скажімо, квартиру в Житомирі можна було «переписати» на нового власника хоч у Києві чи Одесі. Тепер доведеться шукати нотаріуса для угоди по сусідству, що значно зменшить ризики при укладенні договору купівлі-продажу й убезпечить як покупця, так і  продавця. Закон усуває часовий розрив між договором купівлі-продажу нерухомості та реєстрацією нового власника в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Раніше процедура займала до  п'яти днів. Тепер все буде відбуватися значно швидше.

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту права власності», який вступив у дію в кінці 2019 року, передбачено суттєві зміни в порядку державної реєстрації бізнесу та нерухомості. Основна мета нововведень – посилення захисту права власності фізичних і юридичних осіб

РИЗИКИ ДЛЯ КОМЕРЦІЙНОЇ НЕРУХОМОСТІ

З метою підвищення інвестиційної привабливості об'єктів комерційної нерухомості власники часто займаються її переплануванням або реконструкцією. Іноді відбувається об'єднання або поділ приміщень, що не вимагає отримання дозвільних документів.

До цього часу законодавство передбачало досить просту процедуру внесення уточнень до Державного реєстру: відомості щодо нерухомості вносилися поза процедурою державної реєстрації, наприклад, за заявою власника нотаріус оновлював у цьому реєстрі дані щодо площі, цільового призначення й інших характеристик об'єкта, які змінилися.

Новий механізм внесення до Державного реєстру змін про технічні характеристики об'єкта нерухомого майна внаслідок проведення реконструкції або перепланування вводить абсолютно протилежний підхід до цих правовідносин. Зміни можуть бути відображені в реєстрі лише одночасно з проведенням дії, пов'язаної з придбанням об'єкта у власність, його відчуженням або припиненням права власності. Наприклад, якщо власник двох складських будівель, що розміщені впритул одна до одної, вирішив об'єднати їх в одному технічному паспорті (оскільки за фактом ці будівлі вже і так є одним цілим), то внести відповідні зміни до реєстру він має право лише в разі, якщо укладе з цього об'єкта якийсь договір (купівлі-продажу, оренди  тощо). Тобто просто внести зміни до реєстру він уже не зможе.

З точки зору протидії рейдерству такі зміни дійсно можуть бути корисними. Раніше рейдери використовували спрощений механізм коригування даних про нерухомість у реєстрі саме через умовну реконструкцію, підкладаючи під це напівзаконні висновки про технічну можливість поділу або декларації про готовність об'єкта до експлуатації із сумнівною історією отримання.

Але новий закон встановлює таке обмеження лише щодо «об'єктів нерухомого майна, розташованих на земельній ділянці». Важко передбачити, як ця норма буде застосовуватися реєстраторами на практиці. З одного боку, нежитлові приміщення на земельній ділянці не розташовані (вони розташовані в  будівлі, яка, зі свого боку, розташована на земельній ділянці). В такому випадку видозміна нежитлових приміщень буде реєструватися за старою спрощеною процедурою. З іншого боку, реєстратори можуть кваліфікувати будь-яке нерухоме майно як таке, що розташоване на земельній ділянці, беручи за зразок підхід податківців до нарахування плати за землю власникам приміщень у будівлях.

Таким чином, закон вводить низку прогресивних новел, які при правильному практичному втіленні можуть зменшити кількість рейдерських захоплень в  Україні. Однак комплексних інституційних змін, які забезпечували б непорушність права власності, закон не пропонує. Більше того, окремі його положення істотно ускладнюють вчинення реєстраційних дій, вводять додаткові бюрократичні процедури, які не стануть реальною перешкодою для незаконного захоплення бізнесу або майна, але здатні істотно погіршити умови для інвестування в Україну.