17.10.2014

Торговая недвижимость Киева: сложный период

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ В период с января по сентябрь 2014 года в Киеве состоялось открытие трех торговых центров (на фото: ТЦ Appetite по проспекту Бажана, 1-е) ФОТО: IS По данным Госкомстата Украины, практически все основные показатели, влияющие на рынок торговой недвижимости и ритейл-сегмент страны, продемонстрировали негативную динамику. Так, оборот розничной торговли Украины по итогам января-августа 2014 года сократился на 4% по сравнению с аналогичным периодом 2013 года (для сравнения: рост оборота розничной торговли Украины по итогам января-августа 2013 года по отношению к аналогичному периоду 2012 года составил 10,2%). Падение данного показателя в Киеве по итогам указанного периода составило 4,8% (динамика января-августа 2013 года по отношению к аналогичному периоду 2012 года составила +11,6%). Наиболее существенное падение оборота розничной торговли закономерно наблюдается в регионах непосредственного военного конфликта – в Луганской (-27,9%) и Донецкой (-20,4%) областях. По данным Госкомстата Украины, по итогам II квартала 2014 года реальный доход населения Украины сократился более чем на 3% по сравнению с аналогичным периодом 2013 года. Более того, по неофициальным данным, реальное падение данного показателя является намного существеннее официальных данных госведомства. По итогам анализируемого периода вырос индекс потребительских цен. Так, по результатам августа 2014 года по сравнению с аналогичным периодом 2013 года данный показатель вырос на 14,2%.
Основные ТЦ/ТРЦ, введенные в эксплуатацию в Киеве по итогам января-сентября 2014 года
Название Месторасположение Девелопер GLA, м2
ТРК «Проспект» Ул. Красноткацкая, 1-в Arricano Real Estate 30 400
ТРЦ «Атмосфера» Столичное шоссе, 103 DeVision 30 000
ТЦ Appetite Проспект Бажана, 1-е Ukrainian Investment Alliance 3420
Источник: «Commercial Property»
НОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ В период с января по сентябрь 2014 года в Киеве состоялось открытие торгово-развлекательного центра «Атмосфера», торгового центра Appetite и торгово-развлекательного центра «Проспект». Открытие ТРЦ «Атмосфера» состоялось в апреле по ул. Столичное шоссе, 103. Девелопером проекта выступает компания DeVision. Общая площадь ТРЦ «Атмосфера» составляет 38 000 м2, общая арендуемая площадь – 30 000 м2. Вместимость паркинга объекта составляет 1100 машиномест. ТРЦ «Атмосфера» является продолжением развития многофункционального комплекса «Столичный», в состав которого уже входят центр стиля «Домосфера», конференц-отель Ramada Encore Kiev и бизнес-центр «Европа». Также в апреле состоялось открытие торгового центра Appetite, который расположен по проспекту Бажана, 1-е. Общая площадь одноуровневого комплекса составляет 4000 м2, арендуемая – 3420 м2. Вместимость паркинга, которым располагает объект, составляет 50 машиномест. В торговом комплексе Appetite представлены ресторан быстрого питания KFC с зоной KFC Drive, ресторан Vodka&Grill, рыбный магазин и ресторан «Дом Устриц», виномаркет Wine Time, магазин MacStore, др. Девелопером и инвестором проекта выступает компания Ukrainian Investment Alliance. В сентябре состоялось техническое открытие торгово-развлекательного центра «Проспект», расположенного по ул. Красноткацкой, 1-в в Киеве. Девелопером и управляющей компанией объекта является Arricano Real Estate. Общая арендуемая площадь ТРК «Проспект» составляет 30 400 м2 (без учета площади якорного арендатора комплекса – гипермаркета «Ашан» площадью 11 000 м2). В ТРК «Проспект» размесится более 100 магазинов (без учета зоны гипермаркета «Ашан», прикассовой зоны и зон островной торговли). В рамках реализации ТРК «Проспект» партнером компании Arricano Real Estate выступила группа Auchan. В частности, ей принадлежит часть торгово-развлекательного комплекса, где размещен гипермаркет «Ашан». Помимо самого гипермаркета, данная часть здания также включает бутиковую галерею площадью более 700 м2. Управление и поиск арендаторов для этой части объекта осуществляет компания «Иммошан Украина».
Основные проекты ТЦ/ТРЦ, заявленные к открытию в Киеве в 2015 году
Название Месторасположение Девелопер GLA, м2
ТРЦ Respublika Кольцевая дорога, 1-а «К.А.Н. Девелопмент» 135 000
ТРЦ Lavina Mall Проспект Академика Палладина Локальный девелопер 115 000
ТРЦ Retroville Проспект Правды Stolitsa Group 80 450
ТРЦ Manhatan Mall Ул. Инженерная, 1 Forum Evolution 69 200
ТРЦ HARTZ Ул. Златоустовская ГК «Будхаус» 68 000
ТРЦ Blockbuster Mall Проспект Московский, 36 Локальный девелопер 66 370
ТРЦ « Лукьяновка» Ул. Дегтяревская, 7-7-а Arricano Real Estate 47 050
ТРЦ Happy Mall Ул. О. Трутенко «Лико-Холдинг» 42 000
ТРЦ New Life Ул. Вербицкого Локальный девелопер 16 000
Источник: UTG На декабрь текущего года в Киеве заявлено открытие торгового центра «Радуга». Он будет расположен по Броварскому проспекту. Общая площадь ТЦ «Радуга» составит 10 000 м2. Открытия других объектов торговой недвижимости в Киеве до конца 2014 года не заявлено. По данным компании JLL в Украине, в связи с девальвацией национальной валюты, снижением потребительской активности и оптимизацией планов ритейлеров ряд ожидаемых на рынке в 2014 году объектов перенесли свое открытие на 2015 год. В числе таких объектов – ТРЦ Respublika (GLA – 135 000 м2) и Lavina Mall (фаза I, GLA – 115 000 м2). Помимо названных проектов, к открытию в 2015 году заявлены такие торгово-развлекательные центры как Blockbuster Mall, Retroville, «ЦУМ». Однако уже очевидно, что открытие некоторых названных ТРЦ переносится на более поздние сроки. Существенного увеличения объема рыночного предложения и обострения конкуренции среди ТЦ/ТРЦ Киева стоит ожидать после ввода в эксплуатацию объектов торговой недвижимости, которые на сегодняшний день либо находятся на стадии проектирования, либо строительство которых приостановлено.
РИТЕЙЛ Такие международные сетевые ритейл-операторы как H&M, Decathlon и Body Shop отложили выход на украинский рынок ФОТО: IS События Сложная политическая и экономическая ситуация в стране, снижение покупательной способности населения, девальвация гривны и военные действия в Восточной Украине привели к падению спроса в торговом сегменте, что негативным образом повлияло на бизнес ритейлеров. «В целом, можно констатировать снижение устойчивости, ликвидности и доходности ритейл-бизнеса, – отмечает Виктор Оборский, руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG. – Последствия кризисной ситуации в стране стали причиной приостановления планов выхода в Украину новых зарубежных ритейлеров, а также спровоцировали сокращение планов развития национальных сетей». В первой половине 2014 года несколько ритейл-операторов приостановили работу убыточных брендов, другие начали закрывать магазины с переходом в формат Интернет-торговли либо уменьшили площадь своих магазинов в торговых центрах. Ряд ритейл-операторов покинул рынок Украины. Так, ритейл-компания Helen Marlen Group, специализирующаяся на одежде, обуви и аксессуарах премиум-класса, сократила общее количество магазинов, закрыв пять торговых объектов на центральных торговых улицах Киева, и сделала упор на развитие Интернет-магазина. Центральные торговые улицы Киева покинули такие модные бренды как Gap, MEXX и Marks & Spencer. Так, ритейл-оператор Marks & Spencer закрыл магазин, располагавшийся по ул. Крещатик, 29/1. Магазин прекратил свою работу с 3 июня 2014 года. В настоящее время, без учета магазина по ул. Крещатик, в Киеве работает шесть торговых точек сети Marks & Spencer, которые расположены в торговых и торгово-развлекательных центрах столицы. 30 июня закрылся магазин голландского ритейлера MEXX, который был расположен по ул. Красноармейской, 23-а. В прошлом году магазин был открыт после проведения реконструкции. В целом, на сегодняшний день сеть MEXX объединяет около 20 магазинов в таких городах Украины как Киев, Харьков, Одесса, Николаев, Ужгород, Житомир, др. Также закрылся магазин сети Gap, располагавшийся по ул. Крещатик, 50. Он стал первым магазином международного ритейл-оператора Gap в Украине, открытие которого состоялось 8 июня 2011 года. Магазин занимал три этажа общей площадью 1200 м2. Без учета магазина на Крещатике, в Украине действует еще три торговые точки под вывеской Gap – две из них расположены в киевских ТРЦ Ocean Plaza и «Караван» и одна – в торговом центре «Пассаж» в Днепропетровске. В 2014 году на украинский рынок вышел ряд зарубежных брендов, в их числе – Prenatal, Pedro del Hierro, Star Burgers, Rоdizio, Keddo, Calzedonia, Glossip, др. (на фото: магазин одежды Pedro del Hierro в ТРЦ Gulliver) ФОТО: KARKAT FASHION В то же время, в текущем году на центральной торговой улице Киева – Крещатике – состоялось открытие новых магазинов, среди которых – «мегастор» Mango. Он расположился по ул. Крещатик, 21. Общая площадь торгового помещения нового магазина составляет около 1000 м2, где представлены коллекции женской и детской одежды, а также коллекция мужской коллекции H.E. by Mango. В конце июля на Крещатике торговая сеть «Арго» открыла свой мультибрендовый стоковый магазин ARGO OUTLET, в сентябре помещение по ул. Крещатик, 52, где ранее располагался магазин Mango, занял магазин гаджетов и аксессуаров «Цитрус». Розничная компания «Интермода Трейд» закрыла 10 обувных магазинов под брендом Minelli в Украине. В первой половине 2014 года международная сеть строительных гипермаркетов OBI прекратила свою деятельность в Украине. Гипермаркеты сети располагались в Харькове, Одессе и Мариуполе. В марте стало известно о том, что российская продовольственная сеть «Перекресток», развитие которой осуществляет ритейл-оператор X5 Retail Group (Россия), прекращает свою деятельность в Украине. Права аренды помещений, оборудование и товарные остатки супермаркетов «Перекресток» в Украине приобрел украинский ритейл-оператор Varus. Украину также покинула сеть продуктового ритейла Spar. Весной нынешнего года российский ритейл-оператор BOSCO DI CILIEGI объявил о решении закрыть свои бутики и Интернет-магазин сети BOSCO Sport на территории Украины. Вместе с тем, компания оставила свой магазин в Ялте. Бренд начал свое развитие в Украине с 2008 года. Сеть доросла до шести магазинов, которые были расположены в Киеве, Харькове, Одессе, Ялте и Донецке. Прибалтийский концерн Baltika Group продал свое украинское подразделение Baltika Retail Ukraina компании Ellipse Group. Украинский бизнес группы состоял из 17 магазинов модных марок Monton и Mosaic. По неофициальным данным, сумма сделки составила 1,25 миллиона евро. «В связи со сложной обстановкой в Украине и России в этом году нами поставлена задача уменьшения рисков в Восточной Европе. В Украине мы взвешивали несколько возможных сценариев и пришли к решению о продаже бизнеса розничной торговли и продолжении торговли на рынке Украины на основе договора франчайзинга», – говорится в официальном сообщении компании Baltika Group. Владельцем фирмы-покупателя Ellipse Group акций является Борис Лойфенфельд, который ранее входил в состав руководства Baltika, сегодня он советник предприятия по вопросам Восточной Европы. Под руководством нового собственника компания Baltika Retail Ukraina продолжит работу на правах партнера по франчайзингу. Бренды: вход — выход В 2014 году на украинский рынок вышел ряд зарубежных брендов. В их числе – итальянский бренд Prenatal (товары для мам и детей до 8 лет), Pedro del Hierro (модная одежда), Star Burgers (сеть ресторанов, специализирующаяся на бургерах), ресторан бразильской кухни Rоdizio, Keddo (сеть магазинов обуви), Calzedonia (чулочные изделия, а также пляжная мода для женщин, мужчин и детей), Lamoda (e-commerce; Интернет-магазин одежды, обуви и аксессуаров известных брендов), Glossip (косметический бренд), Paul (булочная), Alberta Ferretti (женская одежда, вечерняя и свадебная мода), итальянский бренд Vittorio Spernanzoni (обувь ручной работы), Vapiano (немецкая сеть ресторанов итальянской кухни). ТРЦ «Атмосфера» по ул. Столичное шоссе, 103, открытие которого состоялось в апреле текущего года ФОТО: IS Также в текущем году украинская сеть гостиниц Reikartz Hospitality Group совместно со Шведским торговым и инвестиционным советом Business Sweden вывела на украинский рынок сеть кафе Fika. Первое в Украине кафе Fika было открыто в Черкассах. Открытие других заведений сети планируется во Львове, Одессе и Ровно. Такие новые для украинского рынка бренды как Violeta, Mega Ice, Zara Home, Helly Hansen, Converse заявлены к открытию в ТРЦ Respublika, выход которого на рынок отложено до марта 2015 года. Помимо этого, в Украину планируют выйти Cortefiel (испанский бренд модной одежды и обуви для женщин и мужчин), Subway (американская сеть ресторанов быстрого питания), Peacocks (британская сеть магазинов одежды и аксессуаров для женщин). Во втором квартале 2014 года стало известно о том, что международные сетевые ритейл-операторы H&M, Decathlon и Body Shop отложили выход на украинский рынок.
рендные ставки на лучшие торговые помещения в Киеве, 2006 – I половина 2014 года($/м2/месяц)
Примечание: Все показатели указаны на конец периода; арендные ставки указаныдля торговых помещений арендной площади в диапазоне 100-300 м2 Источник: DTZ Research Проблемы ритейл-рынка Торговые центры являются отражением ситуации на ритейл-рынке. Под влиянием сложившейся ситуации находятся как действующие, так и проектируемые ТЦ/ТРЦ. Как отмечает Антонина Пучко, директор департамента агентских и консультационных услуг компании DTZ в Украине, «в текущих условиях, когда ритейлеры сокращают форматы, закрывают магазины, останавливают развитие, а покупательная способность падает, удержание арендаторов в ТРЦ является одной из основных задач их собственников и управляющих компаний. На фоне этих условий наличие качественного тенант-микса и отсутствие вакантности в торговом центре позволит сохранить покупателей на должном уровне. Что касается девелопмента новых проектов торговой недвижимости, то основным препятствием на пути их развития является отсутствие четких и понятных краткосрочных планов развития ритейлеров, что усложняет создание правильного тенант-микса, соответствующего ожиданиям покупателей, а это, в свою очередь, тормозит открытие качественных профессиональных ТРЦ». Кроме того, эксперты фиксируют увеличение запросов на проведение реконцепции существующих ТЦ/ТРЦ. ТРК «Проспект» по ул. Красноткацкой, 1-в, открывшийся в сентябре текущего года ФОТО: «CP»
АРЕНДНЫЕ СТАВКИ На фоне негативных процессов в экономике Украины, результатом которых стало существенное снижение покупательной способности населения и объемов розничного товарооборота, вместе с девальвацией национальной валюты произошло существенное снижение арендных ставок в долларовом эквиваленте во всех категориях торговых помещений в Украине в первой половине 2014 года. По словам Антонины Пучко, «чтобы удержать качественных ритейлеров в своих объектах торговой недвижимости, многие арендодатели согласились пересмотреть условия аренды с каждым арендатором индивидуально. Некоторые арендодатели предоставили скидки на аренду помещения в размере 20-50% от изначальных договорных условий (в зависимости от арендатора и условий аренды). Другие арендодатели зафиксировали арендную плату по курсу гривны к доллару США до девальвации украинской валюты весной 2014 года либо определили максимальный курс гривны к доллару США. Следовательно, арендные ставки в долларовом эквиваленте понизились в большинстве торговых центров в Украине». Снижение арендных ставок произошло также на торговые помещения вдоль центральных торговых коридоров в Киеве и других городах Украины. По данным компании JLL в Украине, по результатам I полугодия 2014 максимальная арендная ставка снизилась до показателя в $80/м2/месяц, что было обусловлено девальвацией национальной валюты, снижением потребительской активности и оптимизацией планов ритейлеров по развитию. Арендные ставки в существующих ТЦ/ТРЦ Киева в подписанных договорах аренды за первое полугодие 2014 не менялись с конца 2013 года. Так, максимальная арендная ставка по договорам оставалась стабильной на уровне $1200/м2/год. В то же время, с учетом индивидуальных договоренностей, наблюдается существенное снижение реальных арендных платежей. В связи с общей экономической ситуацией в стране в I полугодии 2014 ритейлеры были вынуждены оптимизировать свои затраты и пытаться пересматривать коммерческие условия, что выразилось в индивидуальных договоренностях между арендаторами и арендодателями. Под индивидуальными договоренностями подразумевается фиксация арендной ставки в гривнах по «старому» курсу; предоставление скидки для ставки в долларах США (соизмеримой уровню девальвации гривны с начала 2014 года); переход на частичный расчет арендной платы как процента от оборота. Сроки индивидуальных договоренностей составляют от 1 до 3 месяцев. По словам Виктора Оборского, «в первом полугодии 2014 управляющие компании торговых центров Киева пересмотрели условия для арендаторов – в первую очередь для тех, у кого существенно снизился товарооборот. В результате арендная ставка в долларовом эквиваленте была снижена на 10-30%. Некоторые управляющие компании зафиксировали согласованный курс до стабилизации ситуации. Таким образом, ставки аренды для магазинов торговой галереи снизились до $30-80/м2/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов) в зависимости от расположения ТЦ, его посещаемости, популярности, пула арендаторов и якорей. Среднерыночный индикативный показатель для помещений торговой галереи площадью 100-200 м2 составил $49,7/м2/ месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Распространена схема оплаты с процентом от товарооборота – 2-5% для якорных арендаторов и 7-15% для операторов торговой галереи». Строительная площадка ТРЦ «Лукьяновка» по ул. Дегтяревской, 7-7-а ФОТО: ARRICANO В сложившейся ситуации государство попыталось урегулировать ситуацию на рынке аренды. Так, в сентябре нынешнего года Министерство экономического развития и торговли Украины дало отдельное разъяснение в отношении тарифов аренды. «Сейчас у большинства управляющих компаний торговых центров цена аренды в договорах указана в долларах или в условных единицах (только незначительное число компаний работает с гривной). В связи с этим после курсового скачка с 8 гривен/$ до 13,4 гривны/$ стоимость аренды подскочила сразу на 70%, – комментирует Сергей Заика, руководитель проектов компании UTG. – Согласно разъяснению Минэкономики №3732-08/30327-07, подписанном Анатолием Максютой, первым замминистра, владельцы объектов торговой недвижимости должны переподписать с арендаторами договоры в гривне. В документе говорится, что внутригосударственный обмен товарами (услугами) должен осуществляться по ценам (тарифам), установленным в валюте Украины с пересчетом импортной составляющей части цены (тарифа) в национальную денежную единицу». ВАКАНТНОСТЬ По прогнозам компании JLL в Украине, до конца 2014 года можно ожидать роста уровня вакантности по сравнению с 2013 годом. Доля свободных площадей во II квартале 2014 года составила 8,2%, что на 1,9 п.п. выше, чем в I квартале 2014 года. Рост вакантности был обусловлен выходом на рынок нового предложения, а также увеличением вакантности в ТЦ, которые находились в центре политических событий конца 2013 – начала 2014 годов при низком темпе заполняемости некоторых новых объектов на рынке. С выходом нового предложения во II полугодии 2014 и в условиях низкого спроса, к концу 2014 года можно ожидать роста уровня вакантных площадей до 9%. По данным компании UTG, в условиях увеличения рыночного предложения на протяжении 2012-2014 годов, сокращения планов развития розничных операторов, в условиях сложной экономической ситуации, среднерыночный уровень вакантности в действующих торговых и торгово-развлекательных центрах Киева на начало сентября 2014 года составил 7,5%. Для некоторых крупных торговых объектов, введенных в эксплуатацию в конце 2013 – начале 2014 годов, уровень вакантности превысил 50%. Появление свободных площадей характерно даже для наиболее успешных торговых центров – ТРЦ Dream Town (I очередь), ТРЦ SKY MALL, ТРЦ «Караван», традиционно характеризующихся раньше отсутствием вакантных помещений. «Мы полагаем, что до конца текущего года вакантность останется на прежнем уровне, однако в первой половине 2015 при условии сохранения негативных макроэкономических и трендов показатель может достичь 12-15%», – прокомментировал Виктор Оборский. СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ По данным компании DTZ в Украине, в течение второго квартала 2014 года ставки доходности на торговые объекты наивысшего качества выросли на 0,5%. Однако ввиду отсутствия сделок на открытом рынке, данный анализ базируется на оценках потенциальных инвесторов, заинтересованных в приобретении ряда активов. Указанные ставки доходности определены для объектов недвижимости, сданных в аренду по рыночным ставкам, которые сейчас подвержены снижению во всех классах активов. Необходимо отметить, что ставки доходности объектов недвижимости в Украине являются очень чувствительными к стоимости активов в связи с ограниченным доступом к заемному финансированию. В связи с девальвацией гривны в сочетании с высокими страновыми рисками Украины, эксперты отмечают сильное давление в сторону понижения стоимости объектов в сегменте недвижимости. Однако большинство владельцев объектов недвижимости не готовы принимать предложения об их продаже по существенно сниженным ценам, в том числе учитывая существенные долговые обязательства по некоторым активам. «Мы принимаем к анализу только объекты коммерческой недвижимости, попадающие под характеристики Prime Assets. Ввиду их небольшого количества и отсутствия сделок на рынке, наши оценки по ставкам капитализации остаются на стабильном уровне уже второй год: 11,5% для торговой недвижимости», – прокомментировала Анна Чуботина, руководитель департамента торговых площадей компании JLL в Украине.
Ставки доходности наиболее качественных объектов недвижимости в Киеве,2007 – II квартал 2014 года (%)
Примечание: Все показатели указаны на конец периода. Сделки на открытом рынке отсутствуют или их немного, прогнозы и оценки базируются на суждениях игроков рынка. Источник: DTZ Research
ПРОГНОЗЫ По мнению экспертов, до конца года многие ритейл-операторы откажутся от принятия стратегических решений относительно дальнейших планов развития. При этом также не ожидается появления новых брендов на украинском рынке. «Однако есть ряд сетей/ритейлеров, которые понимают, что в данных рыночных условиях можно построить стратегию развития таким образом, чтобы пополнить сеть давно интересующими локациями с адекватными условиями аренды», – рассказывает Антонина Пучко. По данным компании Colliers International (Украина), в краткосрочной перспективе арендаторы и арендодатели будут искать компромиссные решения для урегулирования ситуации с арендной платой, принимая во внимание значительные курсовые колебания, которые имели место в первом полугодии, и падение товарооборотов.