14.10.2013

Торговая недвижимость Киева: сегмент реализующихся перспектив

По оценкам экспертов, число проектов, заявленных к реализации в секторе торговой недвижимости Киева, выросло до докризисных показателей 2007-2008 годов (на фото: ТРЦ ART MALL) ФОТО: IS В секторе торговой недвижимости Киева заявлено к реализации большое количество новых проектов – по оценкам экспертов, их число выросло до докризисных показателей 2007-2008 годов – наиболее активного в плане девелопмента периода. На стадии строительства находятся крупные торгово-развлекательные центры нового поколения – с качественными конструкционными и функциональными характеристиками, интересным наполнением торговой и развлекательной зон. Внедрение технологических и концептуальных новшеств неминуемо сопровождается увеличением бюджета реализации проектов. Так, за минувшие несколько лет существенно увеличилась инвестиционная емкость новых проектов ТРЦ в Украине в целом и в Киеве в частности. Стоимость реализации некоторых из них превысила отметку в 100 миллионов евро. Более того, заявленные к реализации проекты будут устанавливать новые рекорды по объему инвестиционных вложений. В 2013 году активным центром девелоперской деятельности в сфере торговой недвижимости Украины остается Киев, где на данный момент сконцентрировано наибольшее количество функционирующих и реализующихся проектов торгово-развлекательных центров по сравнению с другими крупными городами Украины. По данным компании Jones Lang LaSalle, в Киеве сконцентрировано около 750 тысяч м2 (GLA) качественных торговых площадей. Украина в целом находится в числе 20-ти стран региона EMEA по объему предложения качественной торговой недвижимости с общим средним показателем арендуемой площади (GLA) около 2,1 миллиона м2.
Существующее и новое предложение торговых помещений в ТЦ/ТРЦ Киева, 2001-2014* годы
*Прогноз Источник: Colliers International (Украина) Помимо столицы, интерес для девелоперов торговой недвижимости представляют такие города как Одесса, Донецк, Днепропетровск, Харьков, др. Состав основных игроков рынка торговой недвижимости Киева остается неизменным в течение последних нескольких лет. В их числе следует назвать компании «К.А.Н. Девелопмент», «Будхаус Групп», «ЭСТА Холдинг», Arricano Group, «АДС Групп», DeVision, др. Доля зарубежных компаний в целом на украинском рынке торговой недвижимости очень незначительна и остается неизменной в течение последних лет. В числе активных международных девелоперов на украинском рынке – компании Multi Development и Immochan, которые на данный момент сконцентрировали свою девелоперскую деятельность на региональных центрах Украины.
РИТЕЙЛ-ОПЕРАТОРЫ Несмотря на довольно сдержанные показатели многих международных рейтинговых агентств касательно бизнес-привлекательности Украины, наша страна продолжает демонстрировать интересные возможности для развития ритейл-сектора. Так, в течение нескольких последних лет в Украине наблюдается ежегодный рост оборотов розничной торговли. По данным Госкомстата Украины, за период январь-август 2013 года оборот розничной торговли составил 559,5 миллиарда гривен, что на 10,2% больше показателя за аналогичный период 2012 года. В свою очередь темпы роста оборота розничной торговли в столице за период январь-август 2013 года увеличились на 11,6% по сравнению к аналогичному периоду 2012 года. Одним из убедительных аргументов в пользу привлекательности Украины для зарубежных сетевых ритейл-операторов выступает емкость рынка, который является одним из крупнейших в Европе как по площади, так и по количеству населения. В числе «сдерживающих» факторов следует назвать медленно растущий средний класс, неконтролируемую инфляцию, экономическую нестабильность, др. В дополнение, сами ритейл-операторы называют такие проблемы как непрозрачность украинского рынка, наличие «подводных камней» в законодательной базе, несоблюдение «правил игры» компаниями. Ритейл-операторы признаются, что построить честный и прозрачный бизнес в Украине довольно непросто, поэтому не всем им удается закрепиться на рынке и организовать прибыльный бизнес.
Изменение объемов оборотов розничной торговли Украины, 2012-2013 годы (нарастающим итогом в % к соответствующему периоду предыдущего года)
Источник: Госкомстат Украины В 2013 году в Украину вышел ряд новых зарубежных ритейл-операторов. Так, свой первый магазин в Украине открыл оператор интерьерных дизайнерских решений Homster. Его магазин расположился в ТРЦ Dream Town. Открытие следующих магазинов оператора ожидается в торгово-развлекательных центрах Gulliver (Киев) и Rose Park (Макеевка, Донецкая область). В составе ТРЦ Ocean Plaza свои магазины открыли два новых турецких бренда модной одежды – LC Waikiki и Collezione. В целом, по данным компании Jones Lang LaSalle, турецкие бренды, наряду с российскими, проявляют значительный интерес к Украине. В нынешнем году на украинский рынок вышли также бренды Penti (турецкий бренд чулочно-носочной продукции и нижнего белья для женщин), BOGGI (итальянский бренд мужской классической одежды), Style Avenue (чешский оператор магазинов ювелирных украшений), Z-Generation и Petit Bateau (французские бренды детской одежды и аксессуары), YAMAMAY (итальянский бренд нижнего белья), др. Большинство из перечисленных брендов открыли свои магазины в Украине в составе столичного ТРЦ Ocean Plaza. Однако не все операторы переходят от декларативных к практическим действиям по открытию своих первых магазинов в Украине. Так, ожидаемые новые операторы – российский продуктовый ритейлер «Азбука Вкуса» и турецкий оператор индустрии моды DeFacto – отказались от выхода на наш рынок в 2013 году. Наряду с новыми для Украины ритейл-операторами торговой галереи свои первые объекты в нашей стране запускают операторы развлекательной составляющей ТРЦ. Так, в апреле свой первый развлекательный центр в нашей стране открыла компания Happylon (Казахстан). Тематический парк аттракционов Happylon расположился в составе торгово-развлекательного центра Ocean Plaza (ул. Антоновича, 176). Украинский Happylon тематически оформлен в стиле подводного мира и занимает площадь 2500 м2, на которой разместилось около 100 игровых автоматов и видео-симуляторов, аттракционы уличного формата (4-уровневый лабиринт, автодром, качели, башня падения, батуты, детская карусель, а также детское кафе, банкетные комнаты, др.). Объем инвестиций в киевский парк составил около $5 миллионов. По данным компании Jones Lang LaSalle, до конца 2013 года на украинский рынок ожидается выход еще нескольких зарубежных операторов: Intimissimi + Calzedonia (итальянский бренд нижнего белья), Zenden (российский магазин обуви), др. Среди брендов, рассматривающих возможности выхода на местный рынок или уже планирующих открытие своих магазинов, можно отметить также польский бренд одежды Sinsay, бренды женской и мужской одежды DeFacto (Турция), Cortefiel, Pedro del Hierro (оба бренда – Испания). По данным компании DTZ в Украине, в 2015 году существует вероятность открытия первого в Украине магазина шведской торговой марки H&M. «Появление на украинском рынке «звездных» проектов будет сопровождаться приходом на рынок новых операторов, которые хотят занять лучшее место в лучшее время, – комментирует Вадим Непоседов, президент компании UTG. – Стоимость и риски их выхода на рынок перед кризисом перепроизводства в торговой недвижимости будут минимальными. Кроме того, сейчас ритейл-операторы могут войти в самые современные, самые защищенные от кризисных влияний проекты».
НОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ До конца 2016 года текущий объем столичного рынка торговой недвижимости увеличится вдвое (на фото: ТРЦ Gulliver) ФОТО: «CP» За период с января по сентябрь 2013 года на столичном рынке торговой недвижимости состоялось открытие первой очереди ТРЦ «Мармелад», второй очереди ТЦ «Полярный» и первой очереди торгово-офисного центра Silver Breeze. Открытие первой очереди торгово-развлекательного центра «Мармелад», расположенного по ул. Борщаговской, 154, состоялось в марте. Девелопером проекта выступила компания «ВКФ «Мава». Для посетителей был открыт нулевой уровень торгово-развлекательного центра, где разместился один из якорных арендаторов комплекса – продуктовый супермаркет «Амстор» (3900 м2). Также на этом уровне расположены более 20 других магазинов: химчистка «Ун Моменто», аптека «Валедус», ювелирный магазин «Золотой Век», магазин аксессуаров Apple, турагентство Tez Tour, парфюмерно-косметический магазин «Л’Этуаль», магазины «Світ чаю», MasterZoo, «Алло» и др. Торговый центр «Полярный» расположен в Оболонском районе Киева на пересечении улиц Полярной и Майорова. Общая арендуемая площадь второй очереди составила 4600 м2. В целом, общая площадь торгового центра составляет 12 000 м2, арендуемая – 8600 м2. Рядом с объектом оборудован паркинг на 430 машиномест. Застройщиком объекта является компания «Интергал-Буд». Открытие первой очереди торгово-офисного центра Silver Breeze по проспекту Павла Тычины, 1-в состоялось в сентябре. Девелопером проекта выступила компания SvitLand Ukraine (Киев). Первая очередь объекта (GLA – 16 000 м2) представлена рядом магазинов торговой галереи и объектов сферы услуг, расположенных на первом этаже центра. Среди них – продуктовый супермаркет «Сільпо» площадью 2000 м2, магазины Yves Rocher, Polaroid, Ringoo, «Люксоптика» и др. Более подробно о данном объекте читайте в рубрике «События», стр. 23.
ТЦ/ТРЦ, открывшиеся в Киеве в январе-сентябре 2013 года
Название Месторасположение Девелопер GLA, м2
ТРЦ «Мармелад» (I очередь) Ул. Борщаговская, 154 «ВКФ «Мава» 5000
ТЦ «Полярный» (II очередь) Ул. Майорова, 2 «Интергал-Буд» 4600
ТОЦ Silver Breeze (I очередь) Проспект Павла Тычины, 1-в SvitLand Ukraine 16 000
Источник: «Сommercial Property»
СОБЫТИЯ В период с января по сентябрь 2013 года на столичном рынке торговой недвижимости состоялось несколько значимых событий. Так, в первом полугодии 2013 стало известно о том, что торгово-развлекательный центр Arena City, расположенный на Бессарабской площади в столице, выставлен на продажу. Данный ТРЦ является одним из знаковых объектов торговой недвижимости столицы благодаря тенант-миксу (в ТРЦ сконцентрированы магазины брендов высокого класса) и прайм-локации. В феврале совет директоров Европейского банка реконструкции и развития (ЕБРР) одобрил решение о предоставлении долгосрочного кредита на сумму до $50 миллионов украинской розничной сети Novus, развитие которой осуществляет ритейл-оператор «Новус Украина» (Киев). Данные средства планируется направить на расширение сети в Украине. В частности, кредит ЕБРР будет направлен на строительство семи новых магазинов Novus. Продолжается реконструкция столичного «ЦУМа», расположенного по ул. Богдана Хмельницкого, 2, которую осуществляет «ЭСТА Холдинг». Летом 2013 года компания приступила к строительству нулевого цикла. В рамках этого этапа, который продлится до августа 2014 года, будет построен двухуровневый подземный паркинг для посетителей «ЦУМа» и минус первый этаж с торговыми площадями. В марте компания DCH IMMO Limited, входящая в состав бизнес-группы DCH Александра Ярославского, завершила сделку по покупке доли в компании Karavan Real Estate Limited, управляющей строительством и развитием сети торгово-развлекательных центров «Караван Megastore» в Украине. На сегодняшний день сеть включает три действующих объекта в Киеве, Харькове и Днепропетровске. Компании DCH IMMO Limited (Кипр), Citi Venture Capital International и Apollo (обе – США) стали владельцами данных активов на паритетных условиях. Операционное управление сетью ТРЦ «Караван Megastore» осуществляет группа DCH. Участники сделки договорились о неразглашении финансовых условий трансакции, однако, как говорится в официальном сообщении группы DCH, сделка была завершена на взаимовыгодных для всех сторон условиях. В начале апреля текущего года была закрыта сделка по поглощению в сегменте сетей магазинов бытовой техники и электроники. В результате сделки бизнесмен Виктор Полищук, владелец сети «Технополис», приобрел сеть бытовой техники и электроники «Эльдорадо». По состоянию на сентябрь 2013 года в Киеве насчитывается 16 магазинов сети «Эльдорадо». В целом, на территории Украины функционирует 90 торговых точек данной сети.
Основные проекты торговой недвижимости, заявленные к открытию на IV квартал 2013 года в Киеве
Название Месторасположение Девелопер GLA, м2
ТРЦ Gulliver Спортивная площадь, 1-а «Три О» 47 000
ТРЦ ART MALL Ул. Академика Заболотного, 37 ART MALL 35 500
ТРЦ «Атмосфера» Столичное шоссе, 103 DeVision 30 000
ТРЦ LifeStyle Днепропетровское шоссе «Магистр» 18 000
Аутлет-центр «Мануфактура» Новообуховская трасса, 2, с. Ходосеевка, Киевская область «АДС Групп» 15 000
Источник: «Сommercial Property» В марте начался ребрендинг гипермаркетов Real. Французская группа Auchan, которая в 2012 году закрыла сделку по поглощению международной сети гипермаркетов Real (принадлежала немецкой METRO Group), приступила к практическим действиям – ре-брендингу гипермаркетов Real. В частности, два действующих в Украине объекта данной сети открылись под новыми вывесками – «Ашан» – в апреле текущего года. Один из гипермаркетов расположен в столичном торгово-развлекательном центре Ocean Plaza. Его открытие уже под вывеской «Ашан» состоялось 19 апреля. Второй гипермаркет Real находился в одесском торгово-развлекательном центре Riviera Shopping City (с. Фонтанка, Южная дорога). 24 апреля на его месте начал работу гипермаркет «Ашан». До конца 2013 года на рынке Киева ко вводу в эксплуатацию заявлено порядка 145 000 м2 торговых помещений в торговых и торгово-развлекательных центрах. Однако, следуя тенденции прошлых лет, открытие некоторых объектов может быть перенесено на более поздние сроки. По мнению экспертов компании Colliers International (Украина), такой сценарий развития событий вполне вероятен в период 2013-2014 годов.
Основные проекты ТЦ/ТРЦ, заявленные к реализации в Киеве в 2014-2015 годах
Название Месторасположение Арендуемая площадь, м2 Девелопер Заявленная девелопером дата открытия
ТРЦ Respublika Кольцевая дорога, 1-а 135 000 «К.А.Н. Девелопмент» 2014
ТРЦ Lavina Mall Ул. Берковецкая 115 000 Megaline 2014
ТРЦ Happy Mall Ул. О. Трутенко 42 000 «Лико-Холдинг» 2014
ТРЦ «Проспект» Ул. Красногвардейская/
ул. Красноткацкая
40 500 Arricano Development 2014
ТРЦ Blockbuster Mall Проспект
Московский, 36
66 370 Megaline 2014/2015
«ЦУМ» Ул. Богдана Хмельницкого, 2 ~20 000 «ЭСТА Холдинг» 2015
ТРЦ HARTZ Ул. Златоустовская 68 000 «Будхаус Групп» 2015
ТРЦ Manhattan Mall Ул. Инженерная, 1 69 200 Forum Evolution 2015
Источник: UTG
ПЕРСПЕКТИВНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ На данный момент в Киеве в активной стадии планирования или строительства находятся новые объекты торговой недвижимости совокупной арендуемой площадью около 1 200 000 м2 (на фото: аутлет-центр «Мануфактура» Kiev Outlet Village) ФОТО: «CP» Среди ожидаемых открытий следует назвать торгово-развлекательный центр Gulliver в структуре одноименного многофункционального комплекса. Открытие объекта заявлено на ноябрь 2013 года. В составе ТРЦ Gulliver предусмотрены гипермаркет, 4 этажа торговой галереи, а также масштабная зона развлечений. Порядка 40% общей площади торгово-развлекательного центра, что составляет более 20 000 м2, определено для развлекательной составляющей проекта (кинотеатр, детский развлекательный центр, боулинг, фуд-корт и т.д.). Среди знаковых арендаторов данного ТРЦ – fashion-оператор Inditex Group и магазин современных интерьерных решений сети Homster, а также более десяти новых для Украины брендов. На октябрь 2013 года заявлено открытие первого в Украине аутлет-центра «Мануфактура» Kiev Outlet Village. Строительство объекта продолжается по Новообуховскому шоссе, 2 в с. Ходосеевка (Киевская область). «Мануфактура» Kiev Outlet Village, общая площадь которого составит 25 000 м2, будет включать в себя 110 бутиков различных брендов, детский развлекательный центр площадью 1340 м2, отель, 5 ресторанов и кафе, а также паркинг на 1000 машиномест. Девелопером проекта является «АДС Групп». По данным компании DTZ в Украине, на данный момент в Киеве в активной стадии планирования или строительства находятся новые объекты торговой недвижимости совокупной арендуемой площадью около 1 200 000 м2. Таким образом, по данным экспертов компании, до конца 2016 года текущий объем столичного рынка торговой недвижимости увеличится вдвое, в результате чего в сегменте существенно усилится конкуренция. Большинство планируемых и строящихся ТРЦ в Киеве являются региональными и суперрегиональными объектами. Открытие первых в Украине суперрегиональных ТРЦ запланировано на 2014 год: речь идет, в частности, о крупных торгово-развлекательных центрах Lavina Mall и Respublika.
Типовые условия аренды в торговых центрах Киева по состоянию на сентябрь 2013 года
Срок аренды От 3 до 5 лет (для обычных арендаторов), от 5 до 15 лет (для якорей).
Условия оплаты Ставки номинированы в долларах, оплата осуществляется в гривнах, годовая индексация. Применяется % от оборота.
Депозит От 1 до 3 месяцев, для якорей возможна гарантия.
Состояние помещений Под отделку.
Источник: UTG Так, строительство торгово-развлекательного центра Lavina Mall ведется по ул. Берковецкой. Общий объем инвестиций в реализацию данного проекта оценивается в 200 миллионов евро. На участке площадью 22,4 гектара будет возведено двухэтажное здание общей площадью 140 000 м2. Арендуемая площадь объекта составит 115 000 м2. Внутри ТРЦ планируется размещение супермаркетов мебели и декора, электроники, супермаркета спортивных товаров и еще более 300 различных магазинов. Площадь развлекательной зоны превысит 15 000 м2 и будет включать крытый семейный парк развлечений, кинотеатр и зону фуд-корта. Строительство еще одного знакового проекта – торгово-развлекательного центра Respublika – ведется по ул. Кольцевая дорога, 1. ТРЦ Respublika входит в состав одноименного многофункционального комплекса. Общая арендуемая площадь ТРЦ составит 135 тысяч м2. Инвестором проекта выступает компания «Мегаполисжилстрой», девелопером – «К.А.Н. Девелопмент», брокером – UTG.
МНЕНИE ЭКСПЕРТA Андрей Гуцал, директор компании «Обербетон» Бюджеты реализации новых проектов торговой недвижимости Киева насчитывают десятки миллионов евро, более того – некоторые из них значительно превышают отметку в 100 миллионов евро. Реализация проектов ТРЦ нового поколения требует применения надежных строительных технологий и материалов, которые одновременно должны удовлетворять требованиям компаний-проектантов и архитекторов в плане внедрения в проекте новых конструкционных и дизайнерских элементов, которые принимают участие в формировании конкурентных преимуществ всего объекта торговой недвижимости. Вопрос, какие технологии строительства применяются для возведения современных ТЦ/ ТРЦ в Киеве, комментирует Андрей Гуцал, директор компании «Обербетон»: «Выбор технологии строительства торговых и торгово-развлекательных центров происходит еще на стадии формирования концепции объекта. В последние годы большую популярность приобрело строительство каркасов зданий по технологии БМЗ с применением сборного железобетона, металлоконструкций или каркаса смешанного типа. Сборные железобетонные конструкции широко применяются при строительстве средних и крупноформатных объектов торговой недвижимости. Все конструктивные элементы изготавливаются в заводских условиях и на объект поставляются в готовом к монтажу виде. Применение каркасов из сборного железобетона имеет ряд преимуществ: сжатые сроки монтажа, точные геометрические параметры и высокое качество поверхности готовых элементов, пожароустойчивость изделий без дополнительной обработки. Так, например, при строительстве ТЦ «Полярный», о котором упоминается в данной статье, были применены сборные железобетонные конструкции производства «Обербетон». При возведении объектов, насыщенных сложными архитектурными и дизайнерскими решениями, а также тех объектов, которые должны быть вписаны в существующую застройку, чаще всего применяются монолитные конструкции или их сочетание с металлическим каркасом. На наш взгляд, перспективной технологией строительства каркасов ТЦ и ТРЦ является смешанная схема, которая объединяет колонны из сборного железобетона с легкими металлическими фермами для устройства несущих конструкций кровли. По данной схеме, при которой в каркасе здания объединены сборные железобетонные конструкции производства «Обербетон» с металлическими кровельными конструкциями отечественных производителей, построены павильоны оптового рынка сельхозпродукции «Столичный», торгово-развлекательные центры «Атмосфера» и LifeStyle в Киеве, заявленные к открытию в IV квартале 2013 года. В текущем, 2013 году, сборные железобетонные конструкции производства «Обербетон» применяются при строительстве таких объектов как ТРЦ «Проспект», гипермаркет «Ашан», строительно-хозяйственный гипермаркет «Эпицентр» (все три объекта – Киев), торговый комплекс на проспекте Правды в Киеве, супермаркеты сети «ЭКО-маркет» в Киеве, Мироновке и Золотоноше». АРЕНДНЫЕ СТАВКИ По данным экспертов, в связи с ожидаемым вводом в эксплуатацию в перспективе следующих двух лет значительного количества качественных торговых площадей, рынок Киева все в большей степени становится рынком арендатора: ритейлеры все более избирательно относятся к качеству помещений и условиям аренды. К факторам, способствующим развитию этой тенденции, стоит отнести также ограниченные средства операторов на развитие собственного бизнеса и растущий уровень конкуренции между проектами ТЦ/ТРЦ. Еще одной тенденцией нынешнего года можно назвать сокращение спроса на торговые помещения на главных торговых улицах Киева: многие ритейлеры не готовы размещать свои магазины и платить высокие арендные ставки по улице Крещатик исключительно из-за имиджевого фактора. Более того, некоторые арендаторы готовы перенести свои магазины со стрит-ритейла в торгово-развлекательные центры. По данным компании Colliers International (Украина), наивысшие арендные ставки на главных торговых улицах Киева на секции площадью 100-200 м2 на конец первого полугодия 2013 достигали $240/м2/месяц (без учета НДС и эксплуатационных затрат). Умеренный спрос со стороны ритейл-операторов наблюдался также с января по сентябрь нынешнего года на торговые площади в торговых и торгово-развлекательных центрах Киева. По данным компании UTG, уровень арендных ставок в указанный период находился в диапазоне от $30 до $100/м2/ месяц (без учета НДС и эксплуатационных затрат) на лоты площадью 100-200 м2 в торговой галерее ТЦ/ТРЦ. В проектах лидеров рынка уровень арендных ставок в нынешнем году был выше, чем за аналогичный период 2012 года. Эксперты компании UTG объясняют данный факт не дефицитом качественных торговых площадей, а качеством предложения, инвестиционной стоимостью проекта, др. Наряду с фиксированной арендной ставкой продолжается распространение смешанной схемы арендного ценообразования с фиксированной ставкой и доплатой в виде процента от товарооборота, что позволяет арендатору разделить риски с собственником ТЦ. В зависимости от номенклатуры продукции/услуг данный процент составляет 3-5% для якорных арендаторов и 10-17% – для операторов торговой галереи. По прогнозам компании DTZ, базовые арендные ставки на качественную торговую недвижимость будут оставаться стабильными до конца 2013 – в 2015 году. В то же время, арендные ставки для некачественных торговых помещений будут потенциально подвержены снижению, что связано со сравнительно небольшим количеством качественных ритейлеров в стране, значительным объемом торговых помещений, заявленных к открытию в ближайшей перспективе, а также рисками экономической нестабильности в Украине и мире. Более долгосрочная устойчивость текущих арендных ставок в торговом сегменте будет зависеть от реальных сроков открытия и качества масштабных проектов, заявленных к выходу на украинский рынок в 2013-2015 годах, а также общей экономической ситуации в Украине и мире. ВАКАНТНОСТЬ По данным компании Jones Lang LaSalle, доля свободных площадей в ТРЦ Киева по итогам января-сентября 2013 года колеблется на уровне 2-3%. При этом предполагается, что данный показатель сохранится до момента открытий новых крупных ТРЦ, которые ожидаются в 2014 году. «На столичном рынке сейчас нет значительного количества объектов с высоким уровнем вакантности, – рассказывает Вадим Непоседов. – Это связано, прежде всего, с гибкостью договаривающихся сторон. Поэтому сейчас некачественные объекты торговой недвижимости, непрофессионально управляемые или попросту невыгодно расположенные, ощущают снижение товарооборота, которое пока компенсируется уменьшением арендных ставок. Этот процесс будет идти до тех пор, пока доходы от аренды не сравняются с расходами на содержание торгового центра. Как только одна из сторон не захочет или не сможет продолжать политику компромиссов, разорвутся договоры аренды и появится вакантность. В свою очередь рост вакантности может повлечь за собой лавину ротаций, обвал проекта и рынка в целом». ПРОГНОЗЫ Базовые арендные ставки на качественную торговую недвижимость будут оставаться стабильными до конца 2013 – в 2015 году (на фото: ТРЦ «Атмосфера») ФОТО: IS «Несмотря на сохранение кризисных явлений, страновые риски и относительно низкий уровень доходов населения, нет сомнений, что потенциал рынка торговой недвижимости в Украине остается высоким, – комментирует современную ситуацию Наталия Миколайчук, руководитель департамента торговой недвижимости в компании DTZ в Украине. – Однако конкуренция в сегменте торговой недвижимости в Украине усиливается в связи с появлением все большего количества современных объектов и реальных, качественных проектов». Наряду с возрастающей конкуренцией среди ТЦ/ТРЦ, еще одним фактором, который будет оказывать все большее влияние на рынок торговой недвижимости Украины в целом и Киева в частности, станет развитие Интернет-торговли. «По различным прогнозам, в 2014 году 70% населения Украины будут иметь доступ к Интернету. А это значит, что неминуемо вырастет доля Интернет-торговли, фактически «отбирающей» рынок у торговых центров, – отмечает Вадим Непоседов. – Защитить шоппинг в формате торгового центра смогут только развлечения и питание вне дома. Поэтому уже сегодня в проектах современных ТРЦ фуд-корту и развлекательной зоне выделяются рекордные по размеру площади». Комментируя вопрос возможного заключения инвестиционных сделок на столичном рынке торговой недвижимости в перспективе IV квартала 2013 года, Наталия Стельмах, руководитель департамента инвестиций в компании DTZ в Украине, отметила: «Мы не ожидаем крупных инвестиционных сделок в сегменте торговой недвижимости в ближайшие полгода. Возможно закрытие мелких или средних сделок, т.е. приобретение районного или мелкого ТРЦ. Это вызвано тем, что основные самые качественные объекты уже поменяли владельцев (ТРЦ Ocean Plaza, «ЦУМ», ТРЦ Gulliver), владельцы остальных, имеющихся на рынке объектов, не заинтересованы в их продаже при нынешнем депрессивном уровне цен».