20.12.2013

Гостиничная недвижимость Киева: год нереализовавшихся планов

СОБЫТИЯ Открытия в столице ряда гостиничных объектов, изначально заявленные на 2013 год, по разным причинам были перенесены на разные периоды 2014 года (на фото: гостиница Renaissance Kiev Hotel, ул. Прорезная, 24/39) ФОТО: «CP» Изначально на 2013 год в столице планировалось открытие ряда знаковых гостиниц: Hilton Kiev (пять звезд; бульвар Тараса Шевченко, 28-30), Renaissance Kiev Hotel (4 звезды; ул. Прорезная, 24/39), Park Inn by Radisson Kyiv Troyitska (три звезды; ул. Большая Васильковская, 55). Однако по разным причинам открытия данных объектов не состоялись и были перенесены на разные периоды 2014 года. Так, открытие гостиницы Hilton Kiev заявлено на февраль 2014 года. Пятизвездочная гостиница Hilton Kiev войдет в состав комплекса H-Tower и разместится с 3 по 8 этажи здания. Номерной фонд гостиницы составит 270 номеров. В инфраструктуру Hilton Kiev войдут ресторан, бар, бизнес-центр, комнаты для проведения переговоров, др. Девелопером проекта выступает компания St. Sophia Homes.
Гостиницы, открытие которых запланировано на 2014-2016 годы в Киеве
Название Месторасположение Категория, количество звезд Девелопер Оператор Номерной фонд Год открытия
Hilton Kiev Бульвар Тараса Шевченко, 28-30 5 звезд St. Sophia Homes Hilton Worldwide 270 2014
Renaissance Kiev Hotel Ул. Прорезная, 24/39 4 звезды ISTIL Real Estate Marriott International 173 2014
Park Inn by Radisson Kyiv Troyitska Ул. Большая Васильковская, 55 3 звезды «Смарт-холдинг» The Rezidor Hotel Group 199 2014
Sheraton Kiev Olympiysky Ул. Красноармейская, 55 4 звезды «Строительная инвестиционная компания ТМ» (собственник) Starwood Hotels & Resorts Worldwide, Inc. 196 2016
Aloft Kiev Ул. Эспланадная, 17 4 звезды НД Starwood Hotels & Resorts Worldwide 320 2016
Источник: «Commercial Property» Также на 2014 год перенесено открытие 4-звездочной гостиницы Renaissance Kiev Hotel. Данный объект является первым проектом международного гостиничного оператора Marriott International в Украине. Девелопмент проекта осуществляет компания ISTIL Real Estate (входит в структуру ISTIL Group). Открытие отеля Park Inn by Radisson Kyiv Troyitska запланировано на первую половину 2014 года. Договор на управление отелем Park Inn by Radisson Kyiv Troyitska был подписан в феврале нынешнего года между гостиничным оператором The Rezidor Hotel Group, входящим в состав The Carlson Rezidor Hotel Group, и украинской инвестиционной группой «Смарт-холдинг». Гостиница расположена в центре Киева по ул. Большой Васильковской, 55, по соседству с Национальным спортивным комплексом «Олимпийский». Ее номерной фонд составляет 199 номеров. В инфраструктуру отеля Park Inn by Radisson Kyiv Troyitska войдет ресторан и бар с панорамным видом на город на последнем, 20-м, этаже здания. Кроме того, в гостинице предусмотрены лаунж-зона и терраса, фитнес-зал, подземный паркинг на прилегающей территории на 450 машиномест, а также 9 комнат для проведения мероприятий и переговоров.
Предложение номерного фонда отелей Киева, 2013 год
Источник: Colliers International (Украина) На более поздний срок – на 2016 год – перенесено открытие 4-звездочного отеля Sheraton Kiev Olympiysky. В гостинице предусмотрено 196 номеров. В инфраструктуру Sheraton Kiev Olympiysky входят три конференц-зала, оздоровительный клуб, ресторан, др. О намерениях выхода на гостиничный рынок Киева заявил международный отельный оператор Kempinski Hotels S.A. Предположительным партнером гостиничного оператора в Украине станет компания «Познякижилстрой». По мнению экспертов, на данный момент Киев обеспечен номерным фондом отелей верхнего ценового сегмента. Наибольшая активность сейчас наблюдается среди девелоперов, которые намерены реализовать отельные проекты среднего ценового сегмента с центральным месторасположением. Примером может служить официальное заявление представителя «РосинвестОтель» (российский девелопер) о намерении развивать отель категории три звезды и скором начале строительства.
ДОХОДНОСТЬ И ПРОГНОЗЫ Гостиница Aloft Kiev по ул. Эспланадной, 17, открытие которой заявлено на 2016 год ФОТО: IS В 2013 году произошло снижение доходности на номер более чем на 20% во всех категориях отелей Киева по сравнению с предыдущим годом, что было обусловлено падением среднего тарифа. «Снижение среднего тарифа в верхнем сегменте гостиничного рынка аналогичным образом повлияло и на нижние сегменты, где также было отмечено уменьшение ставки, – комментирует Дэвид Дженкинс, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании Jones Lang LaSalle. – В 2013 году коэффициент загрузки гостиниц в Киеве остался практически на том же уровне, что и в прошлом году, продемонстрировав лишь небольшой спад с 53% в 2012 году до 51% – в этом, в период с января по октябрь. Что касается средних тарифов за номер, то они значительно снизились – с $260 в прошлом году до $210 – в настоящем. Гостиницам следует обладать большей ценовой конкурентоспособностью для того, чтобы поддерживать загрузку на должном уровне – снижая цены и делая отели более доступными для гостей и менее прибыльными для собственников или операторов». По мнению эксперта, причиной появления подобного тренда на рынке качественного гостиничного предложения в Киеве – снижения основных показателей – стали общий экономический спад и серьезная политическая нестабильность, наблюдавшиеся в Украине в этом году.
Предложение номерного фонда Киева по типам управления, 2013 год
Источник: Colliers International (Украина) По данным компании Colliers International (Украина), при одновременном выходе на рынок крупных игроков, таких как Hilton Kiev и Renaissance Kiev Hotel, и отсутствии предпосылок к увеличению количества посетителей, можно ожидать снижение уровня заполняемости в отелях верхнего ценового сегмента. В результате, отельеры будут вынуждены пересмотреть ценовую политику. При одновременном выходе на рынок Киева крупных игроков и отсутствии предпосылок к увеличению количества посетителей, можно ожидать снижение уровня заполняемости в отелях верхнего ценового сегмента (на фото: гостиница Hilton Kiev, бульвар Тараса Шевченко, 28-30) ФОТО: IS По мнению Дэвида Дженкинса, будущее рынка гостиничной недвижимости Киева зависит не только от активности его игроков – девелоперов, гостиничных операторов – но также от политической ситуации и атмосферы в стране: «Какой вектор развития в итоге выберет Украина – про-российский или про-европейский? Худшим сценарием развития событий может стать абсолютное бездействие – это не позволит инвесторам ориентироваться на конечный результат и в связи с этим принимать какие-либо решения, и такая ситуация будет препятствовать развитию экономики и гостиничного рынка, соответственно. На наш взгляд, удачным решением было бы, по меньшей мере, привлекать в Украину бизнес-гостей из Европы или России, что позволило бы стимулировать показатели отельного бизнеса. Однако в данный момент, учитывая ожидающееся открытие трех новых знаковых объектов, мы не можем прогнозировать уровень загрузки или увеличение стоимости номера – отели будут рассчитывать на возможность поддержания уровня загрузки на необходимом уровне и ограничение дальнейшего сокращения тарифа. Принимая во внимание, что новые гостиницы будут ориентированы на привлечение новой аудитории и наверняка будут конкурентоспособны с ценовой точки зрения, рынок может испытать очередное серьезное падение тарифа – это может быть предотвращено только благодаря значительному увеличению числа бизнес-туристов - представителей крупных компаний или государственных структур – тех, кто готов платить более высокую цену за номер».
УСТОЙЧИВОСТЬ РАБОТЫ ИНЖЕНЕРНЫХ СИСТЕМ ГОСТИНИЦ ПРИ ЧАСТИЧНЫХ НАГРУЗКАХ Андрей Деменин, руководитель направления «Вентиляция и кондиционирование», «Данфосс ТОВ» Прошедший Чемпионат Европы по футболу (Евро-2012) сулил большие перспективы игрокам гостиничного сектора Украины, которыми, однако, не все и не в полной мере смогли воспользоваться. Строительство многих гостиниц было затянуто настолько, что даже спешными темпами завершить их к началу мероприятия стало невозможным, при этом сама спешка не могла положительно сказаться на качестве конечного результата. Несмотря на общее повышение цен проживания в номерах, многие застройщики поддались желанию чрезмерно сэкономить на строительстве и, сохранив внешний блеск интерьеров и фасадов гостиниц, упростили все, что скрыто от глаз посетителей. В частности, это касается систем микроклимата и автоматизации инженерных систем здания. Следствием такого рода упрощений является снижение качества поддержания температур воздуха в номерах и общественных зонах и качества водоснабжения номеров при одновременном увеличении эксплуатационных затрат. Причины этого явления кроются в том, что все элементы систем микроклимата здания рассчитываются на максимальную нагрузку, то есть на 100-процентное заполнение гостиницы в самый жаркий день лета или самый холодный день зимы. Этот способ расчета системы является обязательным к исполнению, и считать иначе запрещено. Однако большую часть времени системы микроклимата работают с частичной нагрузкой, так как наружные температуры воздуха не часто достигают проектных значений и заполняемость редко бывает 100%. Таким образом, при отсутствии проверки инженерных систем последующие упрощения в проекте приводят к потере качества и устойчивости работы именно при частичных нагрузках, которые преимущественно встречаются в отелях.
Загрузка системы кондиционирования в ходе эксплуатации
При этом уровень комфорта проживания в номерах и стоимость эксплуатационных затрат на его поддержание становится важной составляющей конкурентного преимущества гостиниц. На сегодняшний день лишь единичным объектам удалось сохранить способность инженерных систем эффективно работать в условиях неполной загрузки, в их числе – отели «Харьков Палас» (Харьков), Radisson Resort & Spa, Alushta (Алушта) и Radisson Blu Resort, Bukovel (Буковель, Ивано-Франковская область). Компания «Данфосс» предлагает решение на основе динамических регуляторов расхода, позволяющее поддерживать комфортную температуру в помещениях при обеспечении стабильной и эффективной работы всей системы микроклимата здания в условиях частичной нагрузки. «Данфосс ТОВ»
Tел.: + 380 (44) 461 87 00
www.heating.danfoss.ua