Складская недвижимость московского региона: активность нарастает

ОСНОВНЫЕ СОБЫТИЯ И ТЕНДЕНЦИИ 2012 год стал рекордным по объему поглощения за всю историю развития рынка складов московского региона Фото: IS В 2012 году рынок складской недвижимости России продолжил активное развитие. Несмотря на отсутствие стабильности в мировой экономике, в России наблюдается высокая активность компаний – арендаторов и покупателей складских площадей. 2012 год стал рекордным по объему поглощения за всю историю развития рынка складов московского региона: по итогам 2012 года общий объем поглощения складских площадей на рынке составил более 1,5 миллиона м², превысив тем самым показатель знакового 2007 года (1,29 миллиона м²). При этом средний объем сделки значительно вырос по сравнению с показателем 2008-2010 годов, достигнув в 2012 году 13 800 м². – Свыше 60% сделок – более 940 тысяч м² — заключено с участием ведущих компаний-консультантов рынка складской недвижимости. – В 2013 году ожидается возвращение докризисных темпов строительства складских комплексов: может быть введено около 1,5 миллиона м² складов – максимальный показатель с 2007 года. Стоит отметить, что для многих из запланированных к вводу в 2013 году площадей арендаторы и покупатели уже определены. – Тенденция поглощения складских помещений задолго до завершения строительства – с соблюдением сроков и юридической чистоты оформления документации – приближает рынок складской недвижимости московского региона к западной практике, предполагающей строительство складов исключительно под заказ. – Все больше компаний приобретает складские площади в собственность. По итогам 2012 года доля сделок купли-продажи составила 19% от общего объема арендованных и купленных площадей. – Компании, занимающиеся Интернет-торговлей и ранее включаемые в сегмент торговых операторов, по итогам 2012 года увеличили свою долю до 10%, в связи с чем были выделены в самостоятельный сегмент, что, несомненно, является одной из наиболее заметных тенденций года.

Структура спроса по виду деятельности компаний в 2012 году

Источник: S.A. Ricci На инвестиционном рынке сумма сделок по покупке объектов складского сегмента в России в 2012 году превысила $570 миллионов (с учетом покупки земельных участков под дальнейшее строительство складских объектов), что на 20% ниже по сравнению с показателем 2011 года (795 тысяч м²). В числе знаковых инвестиционных сделок 2012 года можно отметить две крупные трансакции с участием иностранного капитала: компания Raven Russia приобрела два актива (СК «Шолохово» и участок под застройку на Новорижском шоссе), общая сумма сделок превысила $72 миллиона. ПРЕДЛОЖЕНИЕ Прирост предложения качественных складов в 2012 году составил более 525 тысяч м² — на 42% больше, чем в 2011 году (370 тысяч м²), и на 40% больше, чем в 2010 году (375 тысяч м²). Предложение качественных спекулятивных складов в московском регионе по итогам 2012 года составило более 7,1 миллиона м², из которых около 70% относятся к классу А, 30% – к классам В+ и В (примечание: сегмент складов класса В регулярно пополняется объектами реконструкции, при этом точный подсчет поквартального прироста предложения в данном сегменте затруднен в связи с разнородностью и непрозрачностью этого сегмента рынка). При соблюдении девелоперами заявленных сроков строительства в 2013-2014 годах объем предложения складов класса А может увеличиться более чем в полтора раза – с 5 миллионов м² в конце 2012 года до 8,3 миллиона м² к концу 2014 года.

Динамика средних арендных ставок на складские площади в Москвеи московском регионе в 2006-2013* годах

*Прогноз Источник: S.A. Ricci Среди крупнейших введенных в 2012 году объектов можно назвать новые фазы следующих складских комплексов: «PNK-Внуково» (введено более 125 тысяч м², девелопер – PNK Group); «МЛП-Подольск», II фаза (80 тысяч м², «МЛП»); «Тушино Пиво» (70 тысяч м², «Внуково Логистик»); «Инфрастрой Быково» (более 135 тысяч м², «Инфрастрой Быково»); «Промзона Люторецкая» (20 тысяч м², «Стентон Трейд ЛТД»). Активизация спроса на складские площади, наблюдавшаяся в 2010-2011 годах, привела к возобновлению девелоперской активности в сегменте складов, результаты которой начнут проявляться в 2013 году. Наступивший год обещает стать рекордным по приросту предложения складских площадей: запланирован ввод около 2,5 миллиона м² складов. Практика предыдущих лет показывает, что ввод значительной доли площадей будет перенесен на более поздние периоды, но и в этом случае темпы строительства в 2013 году приблизятся к уровню докризисного 2007 года, когда было введено около 1,5 миллиона м². СПРОС Объем сделок аренды и покупки складов конечными пользователями в 2012 году превысил 1,5 миллиона м², что является рекордно высоким показателем за всю историю развития рынка складов московского региона, из них 81% (1,22 миллиона м²) пришлось на сделки аренды, и 19% (0,28 миллиона м²) на сделки купли-продажи. Одной из наиболее ярких тенденций последних лет является увеличение доли приобретаемых складских площадей в общей структуре поглощения. По итогам 2012 года было приобретено около 280 тысяч м² складских площадей, т.е. 19% от общего объема поглощенных площадей. Многие российские компании сделали выбор в пользу приобретения площадей в собственность. Среди арендаторов складской недвижимости преобладают российские компании: в 2012 году на их долю пришлось более 70% поглощенных складских площадей, на долю иностранных компаний – чуть менее 30%. Крупнейшей сделкой 2012 года с участием иностранных компаний стала аренда (buit-to-suit) компанией Adidas 60 тысяч м² в складском комплексе «ПНК-Чехов». ВАКАНТНЫЕ ПЛОЩАДИ Уровень вакантных площадей в сегменте готовых складов класса А Московской области остается на уровне 1%, что в абсолютном выражении составляет менее 50 тысяч м². В сегменте складов класса В свободно в целом по рынку около 3-5%, в черте Москвы доля вакантных площадей приближается к нулю. Основной объем ожидаемых к вводу в 2013 году складов уже распределен среди покупателей и арендаторов. Поэтому заметное сокращение дефицита на рынке складской недвижимости московского региона произойдет не ранее 2014 года. СТАВКИ АРЕНДЫ В течение 2012 года выраженного роста арендных ставок на качественные складские площади не зафиксировано. В среднем арендная ставка для сухого склада класса А в московском регионе держится на уровне $135-140/м²/ год (без учета НДС и операционных расходов). В отдельных комплексах, расположенных вдоль наиболее востребованных направлений, запрашиваемые арендные ставки во втором полугодии доходили до $150/м²/год. Эксперты S.A. Ricci не прогнозируют увеличение ставок на качественные складские площади в московском регионе в 2013 году. Рынок складской недвижимости московского региона представляет огромный потенциал для строительства складской недвижимости: существующий на рынке объем свободного предложения на сегодняшний день не удовлетворяет спрос, который в 2,3 раза выше имеющегося предложения. В ближайшие два года в Московской области будет успешно поглощаться 1,3-1,5 миллиона м² складских площадей в год. При существующих и ожидаемых в 2013 году темпах ввода новых проектов площади продолжат поглощаться на этапе строительства. Важно отметить, что предложение складов будет постепенно смещаться вглубь области, что связано с дефицитом земельных участков и высокой стоимостью земли возле Москвы.