24.04.2013

Пять звезд на столичном небосклоне

Гостиница «Премьер Палас» (бульвар Тараса Шевченко / ул. Пушкинская, 5-7/29, Киев ФОТО: «ПРЕМЬЕР ИНТЕРНЕШНЛ» Наличие 5-звездочных отелей под управлением известных мировых операторов в любой мировой столице является одним из важных факторов имиджа города и страны в целом. Количество данных гостиниц свидетельствует о развитости определенного рынка, об уровне спроса бизнес-элиты на возможности, предоставляемые государством для ведения бизнеса. Данные отели задают тон внешнему облику городов и их культурной и социальной жизни. На развитых рынках гостиницы класса люкс предназначены не только для проживания и проведения мероприятий непосредственно приезжающих гостей, но и активно используются местными жителями – как в корпоративном, так и в частном отношении. Культура проведения частных банкетов, ужинов, мероприятий или посещения воскресных бранчей в люкс-отелях очень распространена. В Киеве же гостиницы категории 5 звезд рассчитаны скорее как раз на гостей, поскольку стоимость тех же бранчей в люкс-отелях является недоступной даже для украинцев с доходом выше среднего. Более того, стоимость такой услуги как воскресный бранч в киевских отелях почему-то выше, чем в крупнейших европейских городах. Так, киевский InterContinental предлагает гостям посетить воскресный бранч за 730 грн., а отель этой же сети во Франкфурте – за 462 грн. (44 евро). Очень показательным является тот факт, что до середины 2007 года, когда история Украины насчитывала уже 16 лет независимости, в столице функционировала единственная пятизвездочная гостиница – «Премьер Палас» (пересечение бульвара Т. Шевченко и ул. Пушкинской, 5-7/29), и управлялась она не международным оператором. В 2007 году на рынке Киева произошло знаменательное событие – после долгих лет реализации был введен в эксплуатацию пятизвездочный отель Hyatt Regency Kiev (владелец – «Индустриальная группа»). Это была первая в Киеве 5-звездочная гостиница, находящаяся в управлении международного оператора. До этого, на протяжении практически двух лет, в столице был представлен только один мировой бренд – 4-звездочный Radisson SAS (сейчас – Radisson Blu). В августе 2009 года открылся еще один пятизвездочный отель под управлением международного оператора – InterContinental Kyiv по ул. Большой Житомирской, 2-а, ставший достойным конкурентом высококлассных гостиниц Киева. Девелопером проекта InterContinental Kyiv выступила компания «Ярославов Вал», принадлежащая известному украинскому бизнесмену Леониду Юрушеву. Появление нового серьезного игрока в благоприятные для рынка времена было бы менее заметным для уже функционирующих гостиниц, однако поскольку введение в эксплуатацию InterContinental Kyiv пришлось на разгар кризиса, данное событие повлекло за собой немало хлопот для присутствующих на украинском рынке игроков. Вне всякого сомнения, Чемпионат Европы по футболу 2012 года дал мощный толчок развитию рынка гостиничной недвижимости Киева в краткосрочной перспективе. В 2011 – первой половине 2012 года данный сегмент был наиболее активным в открытии новых объектов в сравнении с другими сегментами коммерческой недвижимости. Кульминацией интенсивного развития гостиничного рынка стал второй квартал 2012 года. Именно в этот период в Киеве было введено в эксплуатацию рекордное количество объектов гостеприимства. Наличие 5-звездочных отелей под управлением мировых операторов является одним из важных факторов имиджа города и страны в целом (гостиница Fairmont Grand Hotel Kyiv по ул. Набережно-Крещатицкой, 1-а, Киев) ФОТО: «CP» Предложение общего номерного фонда гостиниц категорий 5 и 4 звезды Киева по результатам прошлого года, по данным экспертов, повысилось на 27% и 50% соответственно. Примечательно, что открытие новых объектов повлекло за собой изменение удельного веса гостиниц высокой и низкой категорий. Так, по данным Knight Frank, по сравнению с 2011 годом удельный вес гостиниц категории 4-5 звезд увеличился и достиг 28%, а удельный вес номерного фонда гостиниц класса 1-3 звезды снизился с 76% до 72%. Несмотря на значительный приток иностранных гостей в Украину во время проведения Евро-2012, гостиничные операторы в большинстве своем остались недовольны финансовыми показателями – их ожидания относительно хорошей загрузки гостиниц в связи с проведением Чемпионата и увеличением потока туристов в целом после мероприятия не оправдались. По мнению Дэвида Дженкинса, руководителя Hotels & Hospitality Group компании Jones Lang LaSalle, «было бы удивительно, если бы кто-то из инвесторов действительно ставил вопрос о существенном улучшении окупаемости объекта недвижимости в связи с неким мероприятием, которое длится несколько недель или даже месяц. Гостиничный бизнес – это бизнес долгосрочных инвестиций. На пути к окупаемости инвестора могут ждать некие «бонусы», такие как проведение крупных международных мероприятий в городе, но это лишь приятные сюрпризы. В целом же, гостиничный проект должен правильно располагаться и отвечать требованиям рынка на средне- и долгосрочную перспективу. В противном случае момент окупаемости может не наступить вовсе». Знаковые спортивные мероприятия мирового масштаба, такие как Евро-2012, имеют более глобальное значение для сферы гостеприимства: они дают возможность государству или городу разрекламировать определенное туристическое направление и увеличить туристический поток в кратко- и среднесрочной перспективе. Насколько положительным окажется эффект для туристической и гостиничной сферы Киева, пока сложно оценить. БОРЬБА ЗА ГОСТЯ Ввод в эксплуатацию в 2009 году гостиницы InterContinental Kyiv (ул. Большая Житомирская, 2-а, Kиев) пришелся на разгар кризиса и повлек за собой немало хлопот для присутствующих на украинском рынке игроков ФОТО: «CP» Как уже было сказано выше, в 2012 году наблюдался существенный количественный и качественный рост предложения в сегменте высококлассных отелей Киева. И произошло это, в первую очередь, благодаря открытию в марте 2012 года 5-звездочной гостиницы Fairmont Grand Hotel Kyiv. Отель в классическом стиле с элементами роскоши открылся на Подоле, по ул. Набережно-Крещатицкой, 1-а. Девелопером отеля выступает также компания «Ярославов Вал». Единовременный вывод 258 номеров гостиницы на рынок существенно увеличил предложение в пятизвездочном сегменте. По словам Дэвида Дженкинса, «Fairmont дополнил плотную конкурентную группу, которая на сегодняшний день состоит из международных гостиниц Hyatt и InterContinental, а также «Премьер Палас». С формированием группы из четырех люксовых гостиниц такие отели как «Опера» и Radisson Blu на Ярославовом Валу перестали входить в «топовый» рыночный сегмент». По данным компании Colliers International (Украина), в 2012 году показатель заполняемости для функционирующих более одного года гостиниц верхнего ценового сегмента (4-5 звезд) понизился на 4-5% и составил в среднем 58%. При этом среднегодовой показатель ADR в 2012 году для данных отелей составил около $260, что на 4% меньше по сравнению с 2011 годом. Для гостиниц, введенных в эксплуатацию в 2012 году, уровень заполняемости и ADR находился значительно ниже по сравнению с аналогичными показателями уже функционирующих отелей. «В настоящее время четыре люксовых отеля Киева остро конкурируют между собой за гостя. В связи с тем, что спрос на дорогое размещение в Киеве растет незначительными темпами, резкое увеличение предложения положило начало ценовой конкуренции. Менеджмент гостиниц идет на снижение среднего тарифа ради удержания уровня заполняемости. Лидерам рынка в высоком сегменте удается достигнуть уровня заполняемости около 55%», – комментирует Дэвид Дженкинс. Строительство транспортной развязки на Почтовой площади в Киеве, расположенное в непосредственной близости от 5-звездочного отеля Fairmont Grand Hotel Kyiv ФОТО: «CP» По словам Татьяны Подгорецкой, руководителя департамента продаж и маркетинга «Премьер Интернешнл», в пятизвездочном сегменте сегодня «уместно говорить даже о перенасыщении, что, в свою очередь, привело к острой конкурентной борьбе, ценовым войнам». В ситуации серьезной конкуренции тяжелее приходится новым гостиницам, у которых еще не сформировалась постоянная клиентская база. А отелям, которые уже функционируют на протяжении длительного периода времени, необходимо не только удержать гостей, но и привлечь новых. Конечно же, сетевому гостиничному оператору, по сравнению с единичными проектами, проще бороться со сложными условиями на рынке, так как гостиницы сети продвигают друг друга, используют общую клиентскую базу, сетевые программы лояльности. Операторы гостиниц верхней ценовой категории применяют различные способы для привлечения и удержания клиентов. Это программы лояльности для постоянных гостей, предоставление скидок и пакетов услуг в выходные и в течение низкого сезона, внедрение дополнительных услуг, выделяющих отель среди конкурентов, переподписание корпоративных контрактов, гибкие предложения по конференц-пакетам. Следуя новомодным тенденциям, отели ведут активное продвижение в социальных сетях. «С ФОРМИРОВАНИЕМ ГРУППЫ ИЗ ЧЕТЫРЕХ ЛЮКСОВЫХ ГОСТИНИЦ ТАКИЕ ОТЕЛИ КАК «ОПЕРА» И RADISSON BLU НА ЯРОСЛАВОВОМ ВАЛУ ПЕРЕСТАЛИ ВХОДИТЬ В «ТОПОВЫЙ» РЫНОЧНЫЙ СЕГМЕНТ» Без сомнения, в наилучшем положении всегда будут объекты с отличным месторасположением, востребованным рыночным позиционированием и опытным международным оператором, который сумеет извлечь из этих преимуществ максимум выгоды. Со временем сегмент пятизвездочных отелей Киева пройдет сегментацию на четко выраженный люксовый и высший сегмент, что найдет отражение в разной стоимости проживания. На сегодняшний день все высококлассные отели в той или иной степени конкурируют за одного гостя. Глобально ситуация для пятизвездочных объектов гостеприимства может измениться в положительную сторону только в случае возобновления экономического роста государства, что повлечет за собой увеличение объема международных инвестиций в страну и приток иностранных предпринимателей. Соответственно, возрастет и спрос на гостиничные объекты высшей категории. По мнению Кристофа Ганстера, генерального менеджера гостиницы Fairmont Grand Hotel Kyiv, «Киев однозначно является наилучшей альтернативой Москве и Санкт-Петербургу для проведения выходных, бизнес-встреч и т.п. с отличным выбором отелей высшей категории. С появлением новых конкурентов ситуация на рынке изменится, и это будет своего рода вызовом, но мы надеемся на то, что экономика страны в ближайшее время восстановится и все больше туристов буду приезжать в Киев и Украину в целом». FAIRMONT & СО. Fairmont Grand Hotel Kyiv изначально имел достаточно выгодное, центральное месторасположение. Исторический Подол всегда был излюбленным местом туристов. Однако в случае с Fairmont место «сыграло злую шутку». По словам Дэвида Дженкинса, сегодня можно говорить о формировании своего рода гостиничного субрынка на Подоле. Гостиницы Riviera и Radisson Blu Hotel, Kyiv Podil заняли свои места в окружающем ландшафте и предлагают относительно недорогое размещение для бизнес-гостей, офисы которых зачастую расположены тут же, на Подоле. «Гостиница Fairmont пока еще ищет свою нишу, предлагая набор услуг существенно «выше рынка». Таким образом, люксовый отель, построенный по дорогим стандартам, вынужден торговаться на уровне гостиниц, которые обошлись инвесторам существенно дешевле. Для постояльцев, останавливающихся на Подоле, ситуация положительная, так как, поторговавшись, они могут остановиться в люксовом отеле по доступной цене, для инвестора же эта ситуация крайне неблагоприятна», – отмечает эксперт. К тому же сегодня Fairmont Grand Hotel Kyiv вынужден переживать строительство новой развязки и эстакады на Почтовой площади. Как это водится на украинских просторах, владельцы отеля при проектировании гостиницы не были осведомлены о создании данного инфраструктурного объекта. Конечно, сама стройка доставляет некоторые неудобства, но она в любом случае завершится. А собственно конструкция, далекая от изящных архитектурных форм, нанесла непоправимый урон визуальному восприятию Почтовой площади, и, конечно же, гостинице Fairmont. Очевидно, что на развитых рынках такого недоразумения просто нельзя и предположить. Вместо приятной атмосферы Подола гости отеля из окон будут вынуждены наблюдать автомобильную развязку, кроме того, эстакада поднимет шумный трафик на уровень гостевых этажей. Однако Кристоф Ганстер не склонен драматизировать ситуацию: «Мы уверены, что результатом реконструкции все останутся довольны, и отель окажется в наилучшем положении, получив фантастическую развязку на Почтовой площади, которая разгрузит исторический центр Киева». По мнению Натальи Чистяковой, старшего консультанта департамента консалтинга и оценки Colliers International (Украина), одним из факторов, которые сегодня в том числе негативно влияют на заполняемость отеля Fairmont Grand Hotel Kyiv, является тот факт, что «канадский бренд Fairmont мало знаком европейцам, и при выборе отеля они чаще всего отдают предпочтение брендам Hyatt, Radisson, InterContinental». Сеть отелей Fairmont Hotels & Resorts с головным офисом в Торонто, Канада, больше известна в Северной Америке. Она насчитывает около 60 отелей по всему миру, и большинство из них расположены в Канаде и США. В Европе сеть представлена буквально несколькими объектами. Киев стал своего рода «пионером» для данной сети в Восточной Европе. На постсоветском пространстве в ближайшие несколько лет планируется открытие первых гостиниц этого бренда в Москве и Баку. Одним из неоспоримых преимуществ киевского Fairmont игроки рынка считают «прекрасную материальную базу» отеля, подразумевая, что у владельца есть достаточное количество финансовых средств, чтобы поддерживать его на высочайшем уровне, даже в ущерб срокам окупаемости. Очевидно, что данный проект в немалой степени носит имиджевый характер для господина Юрушева. Стоит отметить, что на протяжении года функционирования на киевском рынке Fairmont Grand Hotel Kyiv закрепил свое положение как место проведения самых громких светских мероприятий столицы, однозначно «обогнав» в данном отношении своих конкурентов. Кристоф Ганстер не считает проблематичным для своего отеля выход на рынок нового конкурента под брендом Hilton: «Отель Hilton выиграет за счет своей международной популярности и программ лояльности. Отель очень современный, трендовый и, независимо от того, что это отель категории пять звезд, это абсолютно другой продукт, в другой части города, который будет нацелен на совершенно другую целевую аудиторию». Hyatt Regency Kiev (ул. Аллы Тарасовой, 5) стала первой в Киеве 5-звездочной гостиницей, находящейся в управлении международного оператора ФОТО: «CP» Открытие первого в Украине отеля под управлением международного гостиничного оператора Hilton Worldwide, Hilton Kiev, было в очередной раз перенесено, сейчас уже на конец 2013 года. Ранее планировалось, что открытие гостиницы состоится к моменту начала Чемпионата Европы 2012 года по футболу. Совладельцы проекта связывают неоднократный перенос сроков введения объекта в эксплуатацию с вопросами строительного характера. Пятизвездочная гостиница Hilton с номерным фондом 257 номеров должна войти в состав комплекса H-Tower, строительство которого ведется по бульвару Тараса Шевченко, 28-30 в Киеве. Девелопером комплекса выступает компания St. Sophia Homes, известная своими высококачественными проектами жилой недвижимости в Киеве. В составе H-Tower также запланирована жилая составляющая в виде элитных апартаментов, которые предлагаются к продаже. Очевидно, что данный ход был предпринят для улучшения экономики проекта. Однако совмещение квартир, которые еще не проданы, с отелем высокого класса может вызвать серьезные проблемы у оператора, который будет управлять отелем. Тем более что бренд Hilton во всех своих проектах держит высочайшую планку качества. Кроме того, месторасположение будущей гостиницы явно уступает своим конкурентам, расположенным в абсолютном центре. Также не самая лучшая локация и окружение повлияют и на продажу очень дорогих апартаментов. Однако, тем не менее, в лице данной гостиницы, при условии скорого ввода в эксплуатацию, даже если по каким-то причинам произойдет смена оператора, 5-звездочная отельная общественность Киева увидит сильного конкурента. По мнению Татьяны Подгорецкой, «если украинская экономика не покажет существенного роста в период открытия этого отеля, не важно, под каким брендом он будет функционировать, скорее всего, это только ужесточит конкурентную борьбу на рынке класса «люкс». Что касается гостей, которых «переманит» этот отель, вероятнее всего, это будут гости «бизнес-класса». Однако, по мнению Дэвида Дженкинса, сейчас первым вопросом на повестке дня для отельеров Киева стоит все же открытие 4-звездочной гостиницы Renaissance (бывшая гостиница «Лейпциг»), а не Hilton: «Удачно расположенная гостиница откроется в очень заметном и качественном историческом здании. Управлять гостиницей будет один из опытнейших операторов – Marriott. Я полагаю, что открытие Renaissance ощутят все игроки – не только люксового, но и верхнего сегмента. Гостиница Hilton, безусловно, составит конкуренцию всем качественным гостиницам города, однако с точки зрения расположения ей будет труднее бороться за гостя».