04.10.2012

Торговая недвижимость Киева – динамический сектор

СОБЫТИЯ Наиболее масштабным событием на рынке торговой недвижимости Киева в январе-сентябре 2012 года стала продажа первой очереди торгово-развлекательного центра Ocean Plaza по ул. Антоновича, 176 в Киеве. В роли покупателя выступила российская компания «ТПС Недвижимость». Сумма сделки не разглашается, однако эксперты оценивают ее в более чем $300 миллионов. Общая площадь ТРЦ Ocean Plaza составит около 160 000 м2. В состав ТРЦ войдут гипермаркет Real, торговая галерея из 300 магазинов известных мировых брендов, ряд из которых будет представлен в Украине впервые, а также крупнейший в Киеве развлекательный центр. Реализация проекта разбита на три очереди. Общая площадь объекта после реализации всех очередей составит 235 000 м2. Проект торгово-развлекательного комплекса Respublika на Кольцевой дороге, 1 в Киеве, который обещает стать одним из крупнейших в столице и в целом в Украине Проект: «К.А.Н. ДЕВЕЛОПМЕНТ» В апреле 2012 года дочерняя компания «XXI Век» – «Мрия-Инвест» – подписала инвестиционный договор с дочерней компанией международного оператора Auchan SA – «Ашан». Инвестиционный договор касается строительства гипермаркета «Ашан» в структуре многофункционального комплекса «Вырлица» на проспекте Бажана. Общая площадь застройки, включая гипермаркет «Ашан» и другие объекты, составляет около 91 920 м2. Согласно договору, компания «Ашан» обязана инвестировать $30 миллионов в реализацию проекта гипермаркета. При этом заказчик строительства обязуется завершить строительство гипермаркета не позднее чем через 30 месяцев после первой предоплаты от ритейл-оператора в объеме $4,5 миллиона. Также стало известно о том, что «Мрия-Инвест» ведет переговоры о подписании отдельного инвестиционного соглашения с компанией Leroy Merlin, которая является потенциальным участником проекта МФК «Вырлица». ПРЕДЛОЖЕНИЕ По состоянию на конец первого полугодия 2012, общее предложение торговых помещений в ТЦ/ТРЦ Киева составляло порядка 700 тысяч м2 (по данным Colliers International (Украина)). Во втором полугодии были открыты ТРЦ «РайON» и ТРЦ «Мега-Сити». Торжественное открытие торгово-развлекательного центра «РайON» по ул. Лаврухина, 4 в Киеве состоялось в августе. Девелопером проекта выступает компания Arricano Group. Управление центром осуществляет Arricano Property Management (подразделение Arricano Group). Общая площадь ТРЦ «РайON» составляет более 60 000 м2, арендуемая – 23 000 м2. Вместительность паркинга ТРЦ «РайON» составляет 860 машиномест. Якорными арендаторами ТРЦ «РайON» стали продуктовый гипермаркет «Сільпо», который занял 7000 м2, супермаркет электроники и бытовой техники «Comfy» (2200 м2), а также супермаркет спортивных товаров «Спортмастер» (1200 м2). В сентябре состоялось открытие торгово-развлекательного центра «Мега-Сити», который реализуется в рамках одноименного МФК на Харьковском шоссе, 19. Общая площадь комплекса составит 220 000 м2, при этом общая арендуемая площадь торговой составляющей объекта – около 39 000 м2. Якорным арендатором ТРЦ выступает продуктовый супермаркета «Велика Кишеня», который расположен на первом этаже комплекса и занимает площадь более 3000 м2. Девелопером проекта является управляющая компания «УКОГРУП».
Предложение торговых площадей в Киеве в 2005-2014* годах
*Прогноз Источник: Jones Lang LaSalle
НОВЫЕ ПРОЕКТЫ В конце 2012 года и в начале 2013-го ожидается открытие ряда масштабных торгово-развлекательных центров. Сразу же следует отметить, что отличительной особенностью новых проектов ТРЦ является масштабность в целом как отдельного объекта торговой недвижимости, так и наличие крупной развлекательной зоны, которая занимает, как правило, около 40% или даже больше от общего объема площадей. Среди крупнейших объектов торговой недвижимости, открытие которых запланировано на 2012 год, следует назвать первую очередь ТРЦ Ocean Plaza (общая площадь – около 160 000 м2; планируемая дата открытия – ноябрь). Также на этот период запланировано открытие торгово-развлекательного центра «Мармелад» по ул. Борщаговской, 154. Общая площадь шестиуровневого ТРЦ составит 58 000 м2, арендуемая – 40 000 м2. Торговая галерея займет первые три уровня, развлекательная часть расположится на 4 и 5 уровнях. Площадь развлекательной составляющей достигнет 8000 м2. ТРЦ будет оборудован паркингом на 1200 машиномест. Якорным арендатором объекта выступает супермаркет сети «Амстор», который по условиям договора аренды расположится на нулевом уровне и займет площадь 4000 м2. Девелопером проекта выступает ЧП «ВКФ «Мава» (Киев). Агентами по сдаче площадей в аренду выступают компании UTG и Colliers International (Украина).
Новое предложение профессиональных торговых площадей в Киеве в январе-сентябре 2012 года
Название Расположение Девелопер GLA, м2
ТРЦ «РайON» Ул. Лаврухина, 4 Arricano Group 23  000
ТРЦ в структуре МФК «Мега-Сити» Харьковское шоссе, 19 «УКОГРУП» 39  000
Источник: «Commercial Property» В конце 2012 года ожидается открытие торгового центра «Полярный», который входит в портфель компании «Интергал-Буд». Строительство центра осуществляется по ул. Майорова, 2. Общая площадь объекта составит 12 400 м2, из которых 8630 м2 – GLA. Торговый центр «Полярный» входит в состав многофункционального комплекса, который также включает жилой комплекс «Яскравий» (на стадии строительства) и гипермаркет строительных материалов Leroy Merlin (функционирует). В торговом центре будет представлен продуктовый супермаркет «Амстор» (более 4000 м2), торговая галерея (магазины известных марок среднего ценового сегмента), кафе и рестораны. ТЦ будет оснащен паркингом на 430 машиномест. Консультант проекта по вопросам сдачи площадей в аренду – компания SQM Experts. В III квартале 2012 года был сдан в эксплуатацию многофункциональный комплекс Gulliver на Спортивной площади, 1. Однако, по данным Дмитрия Ланового, директора МФК Gulliver, открытие объекта для посетителей запланировано на февраль 2013 года. Общая площадь МФК Gulliver составляет 157 000 м2. В его структуру входят бизнес-центр общей площадью 80 000 м2 и торгово-развлекательный центр общей площадью 62 240 м2. Следует отметить, что в течение длительного времени велись судебные тяжбы по корпоративным вопросам между собственниками объекта. По словам Дмитрия Ланового, на данный момент корпоративные права компании «ТРИ О» консолидированы в руках одного собственника. На I квартал 2013 года запланировано открытие торгово-офисного центра Silver Breeze. Девелопером проекта является компания Svitland Ukraine (Киев), украинская дочерняя компания израильского холдинга Fishman Holding. Эксклюзивным агентом по сдаче торговых площадей ТОЦ Silver Breeze в аренду является компания Jones Lang LaSalle. Комплекс Silver Breeze расположен в Днепровском районе Киева, непосредственно на берегу Днепра. Объект общей площадью порядка 75 700 м2 состоит из трехэтажного торгового центра арендуемой площадью 15 000 м2, двух офисных зданий класса В+ (5 и 7 этажей) площадью 23 600 м2, а также двухуровневого подземного паркинга. В торговой части комплекса будут представлены продуктовый супермаркет, магазины одежды, парфюмерии и косметики, бытовых товаров, детский супермаркет, а также аптека, химчистка, кафе, рестораны, зона фуд-корта и др. Торгово-развлекательный центр «РайON» по ул. Лаврухина, 4 в Киеве, торжественное открытие которого состоялось в августе 2012 года Фото: «CP» На февраль 2013 года запланировано открытие торгово-развлекательного центра «Домосфера life» на Столичном шоссе, 101, девелопером которого выступает компания DeVision (Киев). ТРЦ входит в состав многофункционального комплекса «Домосфера», расположенного на пересечении Столичного шоссе, ул. Академика Заболотного и Днепропетровского шоссе в Киеве. Общая площадь «Домосфера life» составит 38 000 м2, GLA – 30 000 м2. В первом полугодии 2013 года ожидается открытие торгово-развлекательного центра KyivMall на проспекте Петра Григоренко. Девелопером проекта выступает компания «Дилайс». Общая площадь ТРЦ составляет 104 400 м2, арендуемая площадь – 75 400 м2. В комплексе предусмотрены парк развлечений городского уровня, просторные торговые галереи, лестница-амфитеатр с зонами рекреации, светомузыкальный фонтан, панорамные пассажирские лифты, др. Также на первое полугодие 2013 года запланировано открытие торгово-развлекательного центра River Mall по ул. Днепровская Набережная, 10-14. Девелопер проекта – «Альтис-Холдинг». Арендуемая площадь объекта составляет 55 000 м2. В центре будет представлено более 150 магазинов. В числе якорных арендаторов ТРЦ – крытый аква-парк, продуктовый супермаркет, развлекательная зона, в том числе кинотеатр с залом IMAX. Объект будет располагать паркингом на 2000 машиномест. Общая площадь ТРЦ «РайON» составляет более 60 000 м2, арендуемая – 23 000 м2 Фото: ARRICANO GROUP Также анонсируется реализация новых масштабных объектов. Так, весной 2012 года компания «К.А.Н. Девелопмент» объявила о начале работ на участке, где будет осуществляться строительство беспрецедентного по масштабам объекта – торгово-развлекательного комплекса Respublika (Кольцевая дорога, 1) общей площадью 284 270 м2. Respublika войдет в состав одноименного многофункционального комплекса общей площадью 1,625 миллиона м2. В состав МФК, помимо торгово-развлекательного комплекса, также войдут жилой массив, гостиница, автовокзал, поликлиника, детские дошкольные учреждения, общеобразовательные школы, многоэтажные наземные паркинги, парк. Инвестиции в строительство ТРК составят ориентировочно $350 миллионов. Инвестором проекта выступает компания «Мегаполисжилстрой» (Киев), застройщиком – «К.А.Н. Строй». Архитектурную концепцию проекта разработала компания «Архиматика» (Киев), концепцию интерьеров ТРК – международное архитектурное бюро Chapman Taylor. Открытие объекта запланировано на I квартал 2014 года. В ТРК будут расположены более 400 магазинов, парк развлечений площадью более 22 000 м2, мультиплекс, боулинг, ледовый каток, роллердром, фитнес-клуб, рестораны и кафе с террасами, др. В 2012 году компания «ЭСТА Холдинг» принялась за реконструкцию столичного «ЦУМа», который закрыт для посетителей с февраля нынешнего года. В ходе реконструкции девелопер намерен увеличить площадь здания практически в два раза: так, на данный момент общая площадь «ЦУМа» составляет 21 500 м2, после реконструкции она составит 45 000 м2. Наряду с этим «ЭСТА Холдинг» пообещал не вносить существенных изменений во внешний облик «ЦУМа». Инвестиции в реализацию проекта оцениваются в $100 миллионов. Открытие обновленного «ЦУМа» запланировано на 2015 год.
Основные ТЦ/ТРЦ в Киеве, заявленные к открытию до конца 2012 – в 2015 году
Название Расположение Девелопер GLA,
м2
Дата открытия
ТРЦ Ocean Plaza Ул. Антоновича, 176 «ТПС Недвижимость»
(ранее девелоперы – «К.А.Н. Девелопмент» и UDP)
72 000 IV квартал 2012 года
ТРЦ «Мармелад» Ул. Борщаговская, 154 ЧП «ВКФ «Мава» 40 000 2012 год
ТЦ «Полярный» Ул. Майорова, 2 «Интергал-Буд» 8630 2012 год
ТРЦ в структуре МФК Gulliver Площадь Спортивная, 1 «Три О» 29 000 I квартал 2013 года
ТОЦ Silver Breeze Пересечение Днепровской набережной и улиц Д. Серафимовича и П. Тычины Svitland Ukraine 15 000 I квартал 2013 года
ТРЦ «Домосфера life» Столичное шоссе, 101 DeVision 30 000 I квартал 2013 года
ТРЦ KyivMall Пр. Петра Григоренко «Дилайс» 104 400 (GBA) 2013 год
ТРЦ River Mall Ул. Днепровская Набережная 10-14 «Альтис-Холдинг» 55 000 2013 год
ТЦ Kiev 95 Outlet Centre (фаза 1) Одесская трасса EVO Land Development 15 000 2013 год
ТРК Respublika Кольцевая дорога, 1 «К.А.Н. Девелопмент» 284 270
(GBA)
I квартал 2014 года
«ЦУМ» Ул. Богдана Хмельницкого, 2 «ЭСТА Холдинг» 45 000
(GBA)
2015 год
Источник: «Commercial Property»
РИТЕЙЛЕРЫ По мнению экспертов компании UTG, несмотря на большой объем площадей, который планируется к выходу на рынок Киева в ближайшей перспективе, значительных сложностей с их поглощением не возникнет. Однако некоторые эксперты не согласны с этим мнением и аргументируют свою позицию тем, что в первой половине 2012 года в Киеве наблюдался умеренный спрос на торговые помещения. Более того, несмотря на то, что за первое полугодие, согласно данным Государственной службы статистики Украины, розничный товарооборот Украины вырос на 16%, некоторые ритейлеры среднего и нижнего ценовых сегментов фиксировали временное снижение объемов товарооборота. В целом, в 2012 году существующие и новые ритейлеры не проявляли активности в развитии, которая наблюдалась в первом полугодии 2011 года. Эскперты компании Colliers International (Украина), говоря об основных причинах такой тенденции, называют отсутствие доступного кредитования, неопределенность в связи с приближающимися парламентскими выборами, а также опасения относительно ухудшения общей экономической ситуации в стране. Наиболее масштабным событием на рынке торговой недвижимости Киева в 2012 году стала продажа первой очереди торгово-развлекательного центра Ocean Plaza по ул. Антоновича, 176 в Киеве Фото: UTG В 2012 году имели место как закрытие сетей на территории Украины, так и выход новых для страны операторов. Так, в нынешнем году украинский рынок покинула сеть магазинов аксессуаров сo&beauty, принадлежащая компании «Мэлон Фэшн Груп» (Россия), а также операторы одежды и обуви Peakocks и Nine West. Так, сеть Peacocks объединяла 9 магазинов в Украине. Вместо Peacocks компания «Маратекс», которая осуществляла развитие этой сети на украинском рынке, вывела новый бренд – итальянскую сеть OVS, входящую в Gruppo Coin, которая объединяет 561 магазин в мире, в том числе 492 в Италии. Так, магазин OVS уже функционирует в торговом комплексе «Глобус» (Площадь Независимости, 1) в Киеве, на месте бывшего Peacocks, в ТРЦ «Универмаг «Украина» и в ТЦ «Пирамида». Значительную часть магазинов закрыл российский торговый оператор SELA. В первой половине 2012 года на рынок Киева вышли такие новые для Украины операторы как Oviesse, Piazza Italia, W52 Jeans, Lady & Gentlemen City. Такие люкс-бренды как Valentino и Prada открыли свои первые магазины на центральных торговых улицах Киева (Valentino – бульвар Леси Украинки, 7/9; Prada – ул. Крещатик, 15). В августе первый монобрендовый бутик в Киеве открыл итальянский дом моды Dolce & Gabbana. Бутик расположился в торговом центре «Мандарин Плаза» по ул. Бассейной, 6. Площадь бутика составляет 250 м2. Партнером бренда выступила компания «ОЛО Дистрибюшн», получившая эксклюзивные права на продажу Dolce & Gabbana в Киеве. Также в 2012 году свой выход на украинский рынок анонсировали такие операторы одежды как Michael Kors, Longchamp, Rebeca Sanver, Max Mara Weekend, Cinque, BCBG, Baldessarini, Marina Rinaldi, Trussardi Jeans, Reiss, Blanco, Bebe, Twin-Set, Camicissima, Strellson, Suvari, DENIS/WHYDENIS, Braschi, Atelier, др. По мнению экспертов, дальнейшая экcпансия ритейл-операторов будет происходить преимущественно в качественных проектах в Киеве и городах-миллионниках, а также в областных центрах с населением более 300 000 человек. По мнению экспертов компании DTZ в Украине, препятствие для выхода на украинский рынок ряда известных международных ритейлеров одежды – это отсутствие «критической массы» качественных объектов торговой недвижимости в Украине в целом и в Киеве в частности. По оценкам компании DTZ, открытие магазинов таких известных во всем мире брендов как H&M, C&A, Deichmann, Debenhams и Peek & Cloppenburg в краткосрочном периоде является маловероятным. Операторы продуктовых ритейл-сетей В строящемся торгово-развлекательном центре Ocean Plaza планируется к открытию первый в Киеве гипермаркет Real (общая площадь – 12 000 м2). Также запланированы к открытию два гипермаркета сети «Амстор» (головной офис – Донецк) – в ТРЦ «Мармелад» и ТЦ «Полярный», – которая будет представлена на рынке Киева впервые. Операторы фаст-фуд Ни одна из международных сетей фаст-фуд и кофеен в первом полугодии 2012 года не вышла на украинский рынок. Тем не менее, до конца 2012 года планирует открыть свои двери для украинских посетителей крупнейшая в мире сеть ресторанов фаст-фуда KFC, а также финская сеть ресторанов быстрого питания Hesburger. По данным консалтинговых компаний, переговоры с местными партнерами вели также сети Starbucks, Burger King, Dunkin Donuts и Vogue-cafe. ВАКАНТНОСТЬ По данным компании Colliers International (Украина), ввиду отсутствия нового предложения на рынке Киева, а также стабильного спроса на торговые помещения вакантность в существующих ТЦ/ТРЦ столицы в 2012 году составила 1,7%. В свою очередь, компания Jones Lang LaSalle оценивает уровень вакантности в столичных ТЦ/ТРЦ на уровне 2,5%. АРЕНДНЫЕ СТАВКИ Арендные ставки в первых трех кварталах 2012 года оставались стабильными. Так, по данным Jones Lang LaSalle, максимальные ставки аренды составляли около $98/м2/месяц ($1176/м2/ год). По данным компании Colliers International (Украина), по состоянию на 1 июля 2012 года наиболее высокие арендные ставки на секции площадью 100-200 м2 в наиболее успешных ТЦ/ТРЦ Киева составили $130/м2/месяц, на главных торговых улицах Киева на секции площадью 100-200 м2 арендные ставки достигли $300/м2/месяц. ПРОГНОЗЫ Большинство экспертов, реально оценивая рыночную ситуацию, говорит о том, что на рынке Киева существует высокая вероятность повторения сценария прошлых лет, когда открытие анонсированных объектов переносилось на более поздние сроки. Общий объем нового предложения торговых площадей на рынке Киева по результатам 2012 года составит около 180 000 м2. В перспективе 2013-2016 годов, по оценкам компании Colliers International (Украина), в Киеве заявлено к открытию 25 проектов арендуемой площадью свыше 1 миллиона м2. Открытие первой очереди ТРЦ Ocean Plaza запланировано на конец 2012 года Проект: UTG В свою очередь, компания UTG, давая оценку перспективам наполнения рынка Киева новыми торговыми площадями в период с 2013 по 2015 годы, называет цифру около 600 тысяч м2 торговых площадей. По мнению экспертов компании, этот объем мог бы насытить рынок, но, учитывая отсутствие доступного заемного финансирования, перспектива реализации возможна только для объектов, собственники которых располагают достаточным объемом собственных средств, а это единичные проекты. «Таким образом, порог насыщения будет отложен на неопределенный срок и в среднесрочной перспективе торговые площади в столице будут оставаться высоко востребованными, говорит Виктор Оборский, руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG. – Тем не менее, у нас есть основания полагать, что не все торговые объекты смогут довольно быстро заполнить собственные площади. Ввод в эксплуатацию беспрецедентного по объему предложения в довольно сжатые сроки ослабит позиции некоторых объектов. Так, конкурентоспособными и успешными смогут быть объекты, соответствующие ряду конструктивных, архитектурных, маркетинговых и коммерческих аспектов».
Таблица арендных ставок на торговые площади в Киеве*
Профиль Площадь,
м2
Арендная ставка,
$/м2/месяц
Арендная ставка,
$/м2/год
Супермаркеты 1500-5000 20-25 240-300
Гипермаркеты ›5000 10-15 120-180
Электроника
и бытовая техника
‹2000
›2000
15-20
20-22
180-240
240-264
DIY 8000-15 000 10-15 120-180
Кинотеатры ›4000 10-11,5 120-140
Развлечения ›2000 10-12 120-144
Фуд-корт 40-90 40-45 480-540
Рестораны 250-600 35-40 420-480
Парфюмерия и косметика 250-450 50-60 600-720
Спортивные товары ›1500
‹300
20-22
30-35
240-264
360-420
Товары для детей ›1000
‹300
20-22
30-35
240-264
360-420
Мужская
и женская одежда
1000-2000
600-1000
200-600
150-300
100-150
15-20
20-30
30-35
35-55
55-98
180-240
240-360
360-420
420-660
660-1176
Книги, музыка 200-300 25-30 300-360
*Данные приведены по состоянию на II квартал 2012 года Источник: Jones Lang LaSalle По прогнозам компании Knight Frank, рынку понадобится некоторое время для поглощения новых площадей. В связи с этим эксперты полагают, что ожидается небольшой рост вакантности в сегменте до конца 2012 года. До конца 2012 года для большинства действующих торговых центров уровень вакантности, как и в первом полугодии 2012, будет оставаться в пределах 1-5%, а для новых объектов – 10-15%. Эксперты сходны во мнении, что арендные ставки в ожидании выхода значительного объема торговых площадей не покажут рост. Однако также не прогнозируется их снижение, так как строящиеся ТРЦ установили ставки не ниже средних по рынку Снижение арендных ставок возможно в случае ухудшения экономической конъюнктуры, а также выхода всех запланированных к вводу в эксплуатацию объектов.