Коммерческая недвижимость в Украине / Commercial Property Online - новости, аналитика, базы данных, аренда и продажа недвижимости
30.04.2017 ГЛАВНАЯ О ПРОЕКТЕ ПОДПИСКА РЕКЛАМА КОНТАКТЫ РУС ENG
Новости

Новостная лента

Newsletter / Главное за неделю

Архив новостей

Подписаться на новости

Продукция

Мероприятия

Фоторепортаж

Видеорепортаж

Базы данных

База строительных объектов
и тендеров Украины

Объекты коммерческой недвижимости

Аналитика

Топ-темы

Обзоры рынков

Компании

Каталог компаний

Аренда/продажа

Аренда недвижимости

Продажа недвижимости

Справочная информация
НАШИ ПАРТНЕРЫ
ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Захотелось заказать кровать двуспальную цена вменяемая, не жалею вообще!
Главная > Round Table
24.04.2015   Версия для печати

Градостроительная сфера Киева: поиск комплексных решений актуальных проблем



В ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ СФЕРЕ КИЕВА СКОПИЛОСЬ МНОГО ПРОБЛЕМ, ПРИЧИНЫ КОТОРЫХ ЛЕЖАТ СРАЗУ В НЕСКОЛЬКИХ ПЛОСКОСТЯХ И СФЕРАХ ОТВЕТСТВЕННОСТИ. ИХ РЕШЕНИЕ ЗАВИСИТ НЕ ТОЛЬКО ОТ ВОЛИ И ВОЗМОЖНОСТЕЙ ЧИНОВНИКОВ, НО И САМИХ ИГРОКОВ РЫНКА, ЧАСТЬ ИЗ КОТОРЫХ, К СОЖАЛЕНИЮ, ПРИВЫКЛА ИЛИ БЫЛА ВЫНУЖДЕНА «ИГРАТЬ» ПО СВОИМ ИЛИ НАВЯЗАННЫМ ПРАВИЛАМ, НЕ ИМЕЮЩИМ НИЧЕГО ОБЩЕГО С ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫМ ПОЛЕМ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ СФЕРЫ СТОЛИЦЫ. ЭТОТ, А ТАКЖЕ РЯД ДРУГИХ ПРОБЛЕМНЫХ ВОПРОСОВ, КАСАЮЩИХСЯ СФЕРЫ ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА И ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В СТОЛИЦЕ, ОБСУЖДАЛИСЬ В РАМКАХ КРУГЛОГО СТОЛА НА ТЕМУ «ГРАДОСТРОИТЕЛЬНАЯ СФЕРА КИЕВА: ПОИСК КОМПЛЕКСНЫХ РЕШЕНИЙ АКТУАЛЬНЫХ ПРОБЛЕМ», ОРГАНИЗОВАННОГО ЖУРНАЛОМ «COMMERCIAL PROPERTY» 25 ФЕВРАЛЯ.
В дискуссии приняли участие:

Сергей Донской, директор Департамента по взаимодействию с органами власти Arricano Real Estate;

Андрей Ковальчук, главный архитектор проектов института «МюькЦивтьПроект»;

Юрий Кулаковский, заместитель директора Департамента земельных ресурсов, начальник управления формирования рынка земли;

Руслан Олексенко, управляющий партнер, DEOL Partners;

Дмитрий Пикалов, юрист, DLA Piper;

Марина Рымаренко, партнер, DEOL Partners;

Виктор Саламатин, главный архитектор компании «АДС»;

Светлана Теуш, старший юрист практики недвижимости и строительства Arzinger; Александра Фурманюк, заместитель директора по ИРД, ГК «ГЕРЦ Констракшн»;

Сергей Целовальник, главный архитектор Киева, директор Департамента градостроительства и архитектуры КГГА.

Модератор – Инна Волосюк, главный редактор «Commercial Property».

Инна Волосюк: Генеральный план Киева, буквально, оброс мифами. Он уже давно перешел в разряд документов, которые воспринимаются общественностью и игроками строительного рынка с предубеждением. Почему существует множество противоречивых взглядов и трактовок Генерального плана Киева? Какую роль в этом вопросе сыграли политические и социальные факторы?

Сергей Целовальник: В течение последних нескольких лет наша страна является участником политических «игрищ», и этот фактор повлиял на оценку обществом действий властей, а также такого документа как Генеральный план Киева. Следует отметить, что этому документу не уделяется должного внимания со стороны властей как на государственном, так и на городском уровнях. За последние 10 лет, несмотря на сложную градостроительную ситуацию в столице, никаких серьезных мер для ее решения власть не предпринимала. На должности главного архитектора Киева, которую я занимаю 4,5 года, приходилось часто сталкиваться с непрофессионализмом властей в вопросах градостроительства. На сегодняшний день на одной из руководящих должностей в КГІА работает представитель строительного бизнеса, который должен знать и понимать все эти проблемы, но у него нет соответствующих рычагов управления ситуацией.

Инна Волосюк: То есть, у отдельных представителей власти есть понимание и желание повлиять на ситуацию, но нет реальных возможностей это сделать?

Сергей Целовальник: Скорее, нет стабильного, профессионального и структурированного подхода к понятию «градостроительство». И не только на уровне города. В Министерстве регионального развития, строительства и жилищнокоммунального хозяйства Украины нет ни одного градостроителя, который бы понимал, какими проблемами это учреждение должно заниматься. Во многих странах мира вопросам градостроительства уделяется должное внимание, а общественность имеет возможность принимать участие в процессе их решения. В течение последних трех лет мы прилагаем усилия, чтобы построить соответствующий диалог с киевлянами.

Непонимание властями градостроительных проблем впоследствии отражается на горожанах посредством деятельности бизнесменов и строителей. Это проявляется в отсутствии комплексной и сбалансированной застройки, неправомерных землеотводах в зеленых, прибрежных и природоохранных зонах, на территориях детских садов, школ, что и происходило в Киеве в течение 2003-2010 годов. Мы наблюдаем строительство многоэтажных домов без учета пожеланий и потребностей людей, живущих на прилегающей территории, а это приводит к возмущению среди горожан, которое выливается в создание организаций и структур, борющихся с застройщиками. Но суть конфликта проста: пожелания и потребности людей были проигнорированы. Например, в Мюнхене люди участвуют в принятии решений по застройке территории, на которой они проживают.

Руслан Олексенко
ФОТО: «CP»

Руслан Олексенко: Все упирается в банальную бюрократию. Я бы даже говорил о техническом саботаже. Чиновники, участвующие в процессе разработки и принятия Генплана, не хотят брать на себя ответственность, потому что пропадет возможность сбора «дани» с застройщиков. Наверняка есть давление и со стороны крупных застройщиков, владеющих значительными земельными участками в центре города. Ведь в случае принятия Генплана, они лишатся возможности строить в больших объемах, а это чревато крупными финансовыми потерями. Земля приобреталась за немалые средства, и их необходимо вернуть, при этом получив сверхприбыль, что в текущей экономической ситуации весьма затруднительно.

Инна Волосюк: По Вашему мнению, на каком этапе разработки Генплана были допущены ошибки, в результате которой возникла резкая критика в его адрес?

Сергей Целовальник: В 2002 году был принят Генеральный план Киева, который до сих пор является действующим, легитимным документом. Однако через 6-7 лет после принятия документа начали появляться «проколы» и возникать преграды на пути его реализации вследствие изначально допущенных просчетов и ошибок, к примеру, в вопросе автомобилизации города. В результате, в Генеральный план были внесены колоссальные правки, которые противоречили самому же Генплану. Такая ситуация стала возможной из-за работающей на тот момент документальной строительной нормы «Градостроительное обоснование объекта градостроительства для внесения изменений в Генплан». Подобная ситуация позволяла отдельным бизнесменам построить дом там, где им пожелается. Под этот проект разрабатывался отдельный градостроительный документ, который не учитывал взаимосвязей с градостроительством и не соответствовал нормативным требованиям. Со временем норма была отменена, однако изменения в действующий Генплан уже были внесены. В 2008 году возникла идея, чтобы все эти изменения и землеотводы узаконить.

Кроме того, у Генплана была еще одна «особенность». Так, документом предусматривалось, что город занимает определенные территории за пределами городской черты, на которых планировалось строительство 8 миллионов м2 жилья. Генплан был принят, но расширение территории города не было согласовано с местными советами. Вопрос состоит в том, как можно утвердить Генплан на землях, которые не принадлежат городу?

Юрий Кулаковский
ФОТО: «CP»

Юрий Кулаковский: Я ушел бы еще дальше в историю и напомнил, что предыдущий Генплан 1986 года был утвержден в мае, а в апреле случилась авария на Чернобыльской АЭС, из-за чего Генплан с первого года своего существования не мог выполняться. В 1998 году началась разработка нового Генплана, который был принят в 2002 году и является актуальным на сегодняшний день.

Сергей Целовальник: Когда я пришел на должность главного архитектора Киева (в 2010 году – ред.), разработка нового Генплана была в самом разгаре. Ознакомившись с документом, я увидел, что, к примеру, в зеленых зонах предусмотрено строительство, и на такие участки есть законные решения Киевсовета. Мы провели порядка тысячи обсуждений с людьми, внесли 96% изменений и вернули зеленые зоны людям. Но мы вернули их на чертежи Генплана, а в реальности все обстоит по-другому, ведь некоторые участки уже были признаны законными в судебном порядке. Собственники участков получили госакты, аннулировать которые у меня, как архитектора, нет полномочий.

Новый Генплан Киева, над которым сейчас ведется работа, меня также не во всем устраивает. Мы пригласили к сотрудничеству экспертов Всемирного банка, в частности, чтобы проанализировать план интегрированного развития транспортной инфраструктуры. Кроме того, совместно с экспертами банка мы пришли к выводу, что Генплан должен иметь продолжение в виде детальных планов территорий и схем застройки районов. Девелопер, намеревающийся застраивать территорию, должен знать, что ему разрешено делать на ней, а что нет. Мы можем продвигаться дальше только небольшими шагами – реализуя небольшие транспортные узлы, которые комплексно развитые и связанные со всеми остальными. Разработкой таких рекомендаций сейчас занимается Всемирный банк.

Инна Волосюк
ФОТО: «CP»
Инна Волосюк: Учитывая сложившуюся ситуацию с Генеральным планом, какими документами и нормами регулируется градостроительная жизнь Киева на данный момент?

Андрей Ковальчук: Градостроительная деятельность регулируется Конституцией Украины, градостроительным, хозяйственным и земельным Кодексами, законами Украины, а также другими нормативно-правовыми актами, в том числе Законом Украины №3038 «О регулировании градостроительной деятельности», в котором указано, что в городе действует градостроительная документация местного уровня, а именно: Генеральный план города, детальные планы территории и планы зонирования территории (зонинг).

С 1 января 2015 года в полном объеме вступили в силу части 3 и 4 ст.24 ЗУ «О регулировании градостроительной деятельности». Согласно Закону, передача (предоставление) земельных участков из земель государственной или коммунальной собственности в собственность или пользование физическими и юридическими лицами для градостроительных нужд возможна только при наличии плана зонирования или ДПТ.

Так как граддокументация Киева – это документация местного уровня, то градостроительная деятельность города регулируется еще и решениями местных органов управления. В случае с Киевом необходимо отметить решение Киевсовета от 13.11.2013 года №518/10006 «Об утверждении городской программы создания (обновления) градостроительной документации в г. Киеве». Согласно этому решению, город определил участки, для которых необходимо разработать ДПТ в период с 2013 по 2016 год.

Светлана Теуш: Новый Генеральный план, работа над которым ведется с 2008 года, призван в более адекватной степени соответствовать потребностям и задачам развития Киева, нежели действующий Генплан. Однако новый Генплан до сих пор не принят, что тормозит весь процесс создания структурированной градостроительной документации Киева и зонирования. Ведь Генплан – это тот фундамент, на котором основывается разработка всех последующих уровней градостроительной документации, таких как детальные планы территорий и планы зонирования.

Отсутствие актуального, адекватного Генплана не только осложняет создание производных систем градостроительной документации, но и тормозит процессы землеотвода и изменения целевого назначения земельных участков, что в конечном итоге усугубляет кризис и без того «просевшей» строительной отрасли и не способствует притоку инвестиций в отрасль строительства и недвижимости.

Инна Волосюк: Одной из производных Генплана является зонирование, которое необходимо для установления регламента высотности и плотности застройки каждого земельного участка. При этом необходимым условием для успеха зонирования является его соблюдение всеми участниками строительного процесса столицы. Что, по Вашему мнению, необходимо предпринять и на каком уровне, чтобы все участники строительного процесса столицы соблюдали условия зонирования?

Сергей Целовальник: Необходимо, прежде всего, разрабатывать отдельные нормы застройки конкретно для Киева, а не общенациональные.

Руслан Олексенко: Необходимые законы, законодательные акты, нормативы, должны быть проведены на уровне Верховной Рады и впоследствии закреплены Киевсоветом. Необходимо создать орган, который будет строго контролировать соблюдение и исполнение установленных норм в сфере градостроения. В принципе, у нас уже есть такое ведомство как ГАСК, призванное осуществлять функции контроля, но в силу двойной-тройной трактовки имеющихся процедур, нормативов, актов и его коррумпированности мы получаем рождение очередных высотных «монстров» в центре Киева, которые портят облик города, его архитектуру и привлекательность.

Должна быть разработана четкая зональная сетка, в которой было бы прописано, что в данном месте можно строить, какая высотность разрешена, какое функциональное назначение, какой объем и т.д.

Андрей Ковальчук: Является ли зонинг, который разрабатывается на основании Генплана, альтернативой местным правилам?

Сергей Целовальник: Во многом – да. Зонинг как документ, регулирующий застройку города, существует во многих городах мира – Чикаго, Париже, др. Но в зонинге не прописаны такие детали как размещение рекламы, временных построек и других объектов. На данный момент ведется работа над зонингом, но это длительный процесс, который нельзя завершить в течение двух месяцев, как некоторые считают. Зонинг должен учитывать и опираться на множество норм, а не, к примеру, на ДПТ, которые зависят от еще не принятого Генплана.

Инна Волосюк: Насколько известно, наиболее проблемными в вопросе зонирования являются центральные районы Киева. Могут ли решить проблемы этих районов единичные запреты на застройку отдельных территорий?

Руслан Олексенко: Нет, единичные запреты на застройку отдельных территорий не смогут решить проблемы этих районов. Те, кому не запретили, зачастую ставят коммерческую составляющую в ущерб архитектуре, высотности. В итоге построенный объект просто не вписывается в окружающий ансамбль строений, как, например, гостиница Hyatt.

Светлана Теуш: Насколько динамичным должен быть Генплан?

Сергей Целовальник: Генплан состоит из 18 томов и включает десятки чертежей. Как только Генплан вышел «из-под пера», он уже устарел. В ХХ веке было разработано шесть Генеральных планов Киева, и ни один из них не был выполнен даже наполовину. В XXI веке разрабатывается уже второй Генплан города. В среднем, вместо 20-30 лет жизни Генпланов на них в прошлом веке отводилось 16-17 лет, а в нашем веке – менее 7 лет. Для того, чтобы он не устаревал, необходимо разрабатывать документ, основанный на кластерах, которые могут быть развиты в силу экономики сегодняшнего или завтрашнего дня. В проекте нового Генплана мы это предусмотрели.

Инна Волосюк: Назовите «болевые точки» градостроительной сферы Киева, решение которых является на сегодняшний день очень актуальным.

Андрей Ковальчук: Основная «болевая точка» градостроительной сферы Киева – отсутствие градостроительной документации. Прежде всего, необходимо разработать и утвердить новый Генеральный план города. Кроме того, необходимо активизировать работу над созданием зонинга и ДПТ. Также необходимо привести в соответствие градостроительный и земельный кадастры.

Руслан Олексенко: К проблемам градостроительной сферы столицы я отношу монополизацию в сфере энерго- и водообеспечения объектов, бюрократию, медлительность и сложности в получении необходимых мощностей и ресурсов. Также это стремление монополизирующих организаций взваливать на плечи застройщика проблемы по реконструкции городских инженерных сетей, навязывание дополнительных работ по замене оборудования, сетей, агрегатов, которые не имеют никакого отношения к проекту, что, в свою очередь, является своеобразным видом скрытой коррупции.

Сергей Донской: Первый и основной вопрос – это возможность застройщика вести деятельность с соблюдением всех законодательных норм. Однако даже выполнение всех норм не гарантирует того, что строительство не будет остановлено из-за протестов общественности, которые нередко подогреваются интересами третьих лиц, в том числе политиков. Поэтому приобретение инвестором земли, заход на площадку и строительство в нынешних условиях – становится крайне сложным. Но это проблема не киевская, а общеукраинская.

Градостроительный закон достаточно хорошо прописан и очень серьезно помогает застройщикам, но есть и проблемный аспект – согласование проектной документации. То есть, несмотря на этот закон, многие киевские службы требуют дополнительных согласований, что в принципе, законом запрещено. Это увеличивает сроки проектирования и захода на площадку, вложения инвестиций и в целом сроки развития проекта.

Инна Волосюк: Проблема Киева заключается больше в том, что законы не выполняются, или в том, что законодательство является далеко несовершенным?

Руслан Олексенко: Эти две проблемы в равной степени оказывают негативное влияние на развитие Киева и его архитектурный облик.

Инна Волосюк: Опыт каких стран вы считаете показательным и полезным для Украины в вопросе законодательного регулирования градостроительной сферы?

Руслан Олексенко: Лучшим примером могут служить страны Западной Европы, в которых четко прописаны градостроительные нормы застройки городов, в каждом муниципалитете разработан генеральный план застройки. Любой девелопер понимает правила игры и представляет, какой проект он может реализовать на имеющейся земле как с точки зрения функционального назначения, высотности, объема, так и с точки зрения наличия коммуникаций, инженерных сетей, их мощностей и т.д.

Инна Волосюк: На решение каких вопросов градостроительной сферы Киева Вы хотели бы обратить особое внимание законодателей?

Руслан Олексенко: В первую очередь, на несовершенство законодательства в области сбора разрешительной документации. Так, четко не прописана процедура прохождения согласований, в документообороте существует хаос, приходится заниматься сбором зачастую ненужных документов.

Светлана Теуш: Хотелось бы избежать повторения ошибок в будущем. Очевидно, что даже новый Генплан развития Киева не будет в полной мере соответствовать потребностям постоянно и динамично меняющейся жизни города. Закон о регулировании градостроительной деятельности допускает внесение изменений в Генплан не чаще, чем раз в пять лет. Возникает вопрос: может ли такой формально-временной подход считаться оптимальным решением, которое позволит сделать Генплан жизнеспособным, эффективным инструментом стратегического планирования, достаточно гибким, чтобы отображать и опережать тенденции жизни и развития города с учетом всей их сложной многообразной динамики, и при этом не открыть путь к злоупотреблениям. Представляется, что сама концепция Генплана и – в не меньшей степени – его дальнейших изменений требует тщательного переосмысления и проработки. Решение должно лежать не только и не столько в плоскости формальных временных ограничений на внесение изменений в Генплан, но и в самой сути и концепции Генплана и процедур внесения в него изменений, включая аспекты по разработке, согласованию и обнародованию изменений.

Виктор Саламатин (слева), Дмитрий Пикалов (в центре)
ФОТО: «CP»

Необходимо также создавать предпосылки и механизмы для более эффективного решения стоящих в сфере градостроительства задач с привлечением частных инвестиций и реализации форм государственно-частного сотрудничества в этой области, как это успешно практикуется в ряде зарубежных стран.

В условиях дефицита бюджетных средств, многие застройщики и инвесторы, движимые желанием действовать и реализовывать немногочисленные инвестиционные проекты, готовы разделить с государством и общинами организационно-финансовое бремя по разработке градостроительной документации. В Киеве определенные нормативные предпосылки создает утвержденная Киевсоветом «Городская программа создания (обновления) градостроительной документации в г. Киеве», которая допускает финансирование работ по планированию территорий не только за счет городского бюджета, но и иных источников, не запрещенных законодательством. Программой предусматривается, в частности, возможность собственников и пользователей земельных участков, намеревающихся осуществить их застройку или изменение функционального назначения на территории разработки ДПТ, профинансировать работы по разработке таких ДПТ на договорных основах.

Тем не менее, заключение и исполнение соответствующих договоров на практике сопряжено с целым рядом сложностей, чему способствует многосторонняя структура отношений, отсутствие понятных и прозрачных подходов к регулированию этих процессов. В тех же случаях, когда речь идет о разработке ДПТ как предпосылке дальнейшего землеотвода соответствующих участков, ситуация осложняется тем, что у разработчиков отсутствуют какие-либо гарантии или основания в отношении заявления дальнейших прав на соответствующие земельные участки. Это хорошо укладывается в концепт конкурсного подхода к приобретению прав на земельные участки, но вместе с тем грозит стать серьезным демотивирующим фактором в вопросе привлечения частных инвестиций к процессам разработки градостроительной документации. Для того, чтобы обеспечить решение стоящих в сфере градостроительства задач с привлечением частных инвестиций, стоит продумать как процедуры оформления и реализации соответствующих отношений, так и определенные гарантии прав инвесторов, – таким образом, чтобы не затронуть конкурсные основы землеотвода и не допустить злоупотреблений в этой области.

Инна Волосюк: Какова современная ситуация с практикой проведения земельных аукционов в столице?

Юрий Кулаковский: На сегодняшний день мы отменили все земельные аукционы в соответствии со ст.24 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности», в которой указано: «В случае отсутствия зонирования или детального плана территории передача и предоставление земельных участков государственной и коммунальной собственности в собственность или пользование физическими или юридическими лицами для градостроительных нужд запрещается». А поскольку на торгах, как правило, продаются свободные от застройки земельные участки, то значит, что они предназначены для градостроительных нужд. Поэтому сегодня, к сожалению, мы отменили все аукционные торги и по продаже прав собственности, и по продаже прав аренды. Торги должны были состояться 11, 18 и 25 февраля. Несмотря на невозможность проводить аукционы, мы продолжаем работу по подготовке земельных участков к продаже, определяем цены, др.

Марина Рымаренко, Руслан Олексенко, Андрей Ковальчук, Сергей Донской, Юрий Кулаковский
ФОТО: «CP»

Проблемы с проведением земельных торгов в Украине были всегда. И в первую очередь, по причине отсутствия четкого законодательного регулирования. На последнем аукционе, который недавно состоялся, мы продали земельный участок площадью 0,6 гектара в Святошинском районе Киева. Более-менее удачный земельный аукцион был проведен в столице несколько лет назад, в ходе которого был продан участок площадью 130 гектаров на Оболони. По ценам того времени его стоимость составила более одного миллиарда гривен. В целом, на аукционных торгах было продано немного участков. В Киеве, на мой взгляд, более удачно осуществлялась продажа участков с имуществом. В 2001 году в целом было продано земель на 23 миллиона гривен, в 2002-м – на 56 миллионов, затем соответственно на 166, 251, 356, 387 и в 2007 году – на 1,65 миллиарда гривен. С началом кризиса в 2008 году эта цифра начала существенно снижаться.

Инна Волосюк: Как избежать коррупции в системе земельных аукционов?

Руслан Олексенко: Решением проблем с коррупцией в системе земельных аукционов может стать публичность, упрощенная система допуска к участию соискателей земельных участков. Объективная рыночная оценка стоимости, проводимая независимыми, а желательно известными аудиторскими, оценочными компаниями. На мой взгляд, обязательным условием при передаче земельного участка должны быть временные ограничения по реализации презентованного проекта победителем конкурса. Например, как это практиковалось в Харькове, в договорах аренды прописывалась граничная дата реализации проекта, т.е. договор аренды мог быть заключен на 10 лет, а объект должен быть построен через 2-3 года или более (в зависимости от масштабности) с момента подписания договора. И если собственник не справился с указанными сроками, участок изымается и вновь выставляется на аукцион. Важно, чтобы кто-то контролировал указанные сроки.

Юрий Кулаковский: Я не вижу возможности для коррупции на земельном аукционе. Продавцом участков выступает Киевский городской совет, Департамент земельных ресурсов ответственный за подготовку наделов до проведения самого аукциона. Мы вносим участок в перечень на сессии Киевсовета, получаем разрешение, проводим тендер и готовим документацию. Нормативная и экспертная оценка земельного участка осуществляются по методике, утвержденной Кабмином. После подготовки документации снова проходит сессия, на которой Киевсовет утверждает экспертную цену и продажу, после чего документация передается на биржу. Пожалуйста, приходите, покупайте.

Сергей Целовальник: Кроме аукционных торгов, существуют инвесторы, которые хотели бы выкупить свои участки. Но, согласно законодательству, процесс выкупа участка, где расположен объект или начато строительство, занимает один год, не говоря о 20% предоплаты. Из-за этого инвесторам трудно решиться на выкуп земли.

Инна Волосюк: Давайте подведем итоги.

Руслан Олексенко: Со стороны всех игроков строительного рынка существует огромный спрос на сильную власть. Власть должна учитывать те тренды, которые существуют на сегодняшний день, и адаптировать свои усилия и свой императив для достижения лучшего результата. Если мы хотим, чтобы город развивался, чтобы сюда поступали инвестиции, а инвесторы, в свою очередь, чувствовали себя комфортно, то власть, по сути, должна выступать «слугой» в этом процессе.

На мой взгляд, Генплан не должен быть «тяжелым» административным документом, который пытается регулировать все взаимоотношения, находящиеся в постоянной динамике. Я считаю, что Генплан должен представлять собой некий набор установок, «заповедей», обязательных для выполнения всеми игроками рынка. Инвестор не имеет права захватить парк, но с другой стороны, если инвестор готов продемонстрировать интересную возможность, то власть должна защитить его от людей, которые хотят на этом заработать деньги. Власть должна взять императив в свои руки и регулировать взаимоотношения всех сторон строительного процесса. Если мы хотим навести порядок в городе, то власть должна вмешаться. И мы находимся в ожидании того, когда же этот момент наступит, и готовы взаимодействовать, чтобы совместными усилиями привлечь в город инвестиции.

Властям и административным органам не нужно выдумывать велосипед: существуют международные практики, зрелые города, опыт которых мы можем использовать, но адаптировав его с учетом своей специфики. Мы должны перенимать опыт городов, решивших проблемы, которые имеет Киев сегодня. И, наблюдая за ними, советуясь с ними, мы также можем интегрировать их опыт для достижения тех целей, в достижении которых мы все заинтересованы.

Марина Рымаренко: Хочу отметить, что мы видим колоссальные изменения со стороны города в предоставлении информации инвесторам и девелоперам. Так, мы начали регулярно получать информацию об аукционах и других возможностях, нам поступают звонки. Возможно, те проекты, которые есть сегодня, имеют очень узкую аудиторию инвесторов, но в любом случае коммуникация между городом и инвесторами изменилась в лучшую сторону.

Юрий Кулаковский: Я полностью с этим согласен. Хочу добавить, что наш департамент пошел по другому пути: мы рассылаем инвесторам письма о том, что мы готовы помогать, консультировать, работать с документами. Перед нами всегда ставилась задача наполнения бюджета. В своем время доходная часть от земельных ресурсов в горбюджет составляла от 27%, сегодня она составляет менее 20%. Главной задачей нашего Департамента должна быть помощь всем, кто хочет работать с землей.

Сергей Донской
ФОТО: «CP»

Сергей Донской: Я хотел бы поддержать коллег во мнении, что многие зарубежные инвесторы опасаются заходить в Киев. Их не столько страшат административные преграды, как то, что на площадке, абсолютно «чистой», расположенной не в зеленной зоне, могут возникнуть протесты, социальные потрясения и прочие «сюрпризы». В Европе эта сфера регулируется гораздо эффективнее и в контексте интересов инвестора, и местных общин. Поэтому европейцев настораживает то, что любая организация, даже политическая, может спровоцировать ситуацию, из-за которой строительство будет под угрозой. Сейчас общеизвестным правилом является то, что нельзя начинать стройку до выборов, а выборы у нас перманентные.

Вместе с тем, мы как девелопер видим и положительные изменения, особенно со стороны Укргосреестра, процедура регистрации имущественных прав впервые в истории нашего государства работает в соответствии с законом.

Журнал «Commercial Property» благодарит ресторан Citronelle за гостеприимство и предоставление площадки для проведения круглого стола.


Источник:  Commercial Property №2(139) март 2015


Вернуться

CP-проекты

CP ROUND TABLE

Commercial Property

COMMERCIALPROPERTY.UA

CP AWARDS

CP RETAIL

INTERIORS

Путеводитель/Украина

Architecture & Design Forum

Форум по строительству и инжинирингу «Экономика жизненного цикла зданий»

Форум «Эко- и энергоэффективность в недвижимости»

Media Kit 2017

Media Kit 2017 (ENG)

Commercial Property

№3(164) апрель 2017

Last number

Содержание

Онлайн-архив

Подписка

facebook

ОНЛАЙН-АРХИВ