Коммерческая недвижимость в Украине / Commercial Property Online - новости, аналитика, базы данных, аренда и продажа недвижимости
27.03.2017 ГЛАВНАЯ О ПРОЕКТЕ ПОДПИСКА РЕКЛАМА КОНТАКТЫ РУС ENG
Новости

Новостная лента

Newsletter / Главное за неделю

Архив новостей

Подписаться на новости

Продукция

Мероприятия

Фоторепортаж

Видеорепортаж

Базы данных

База строительных объектов
и тендеров Украины

Объекты коммерческой недвижимости

Аналитика

Топ-темы

Обзоры рынков

Компании

Каталог компаний

Аренда/продажа

Аренда недвижимости

Продажа недвижимости

Справочная информация
НАШИ ПАРТНЕРЫ
Главная > Round Table
11.12.2012   Версия для печати

Рынок недвижимости Украины: иллюзий нет



20 ноября журнал «Commercial Property» пригласил представителей консалтинговых и девелоперской компаний на «Круглый стол», посвященный подведению итогов 2012 года для рынка недвижимости Украины. Приводим наиболее интересные моменты дискуссии.

В дискуссии приняли участие:

Виталий Бойко, партнер компании UTG;

Сергей Бут, управляющий партнер NAI Pickard;

Инна Волосюк, главный редактор «Commercial Property»;

Ник Коттон, управляющий директор DTZ в Украине;

Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина);

Руслан Олексенко, управляющий партнер DEOL Partners;

Марина Рымаренко, к.э.н., директор по стратегическому развитию DEOL Partners;

Радомир Цуркан, управляющий партнер CBRE в Украине;

Ярослава Чапко, директор по развитию бизнеса, Knight Frank Kyiv.

Инна Волосюк: По Вашему мнению, в 2012 году было больше позитивных или негативных, дезорганизирующих рынок недвижимости Украины факторов?
Ярослава Чапко
Фото: «CP»

Ярослава Чапко: Я считаю, что на рынке превалировали позитивные факторы. Однако некоторые негативные моменты все же остались как наследие предыдущих кризисных годов. Что остается заметным на рынке, так это дефицит финансирования для девелоперских проектов, а также большие сложности с привлечением банковского финансирования. Это, в свою очередь, затрудняет девелопмент проектов.

Руслан Олексенко: Этот период предоставил много возможностей на рынке недвижимости. Я увидел массу позитивных моментов в 2012 году, ввиду крупного потока инвестиционных сделок, а также предпосылок к их заключению. К примеру, инвесторы, закрыв некоторые сделки, не захотят оставлять наличные деньги на руках и будут инвестировать в недвижимость, в частности, в те объекты, приобретение которых до кризиса было невозможным. Таким образом, это благоприятное время для инвесторов приобрести качественные активы по доступной цене, и, я уверен, компании не упустят свой шанс. В частности, наша компания за последние три года завершила две сделки по продаже и три – по приобретению объектов недвижимости. Конечно, это не столь крупные сделки – они не превышали отметку в $25 миллионов каждая.

В числе факторов, которые оказывали влияние на рынок недвижимости Украины, стоит назвать выборы. Наши долевые партнеры, участвующие в проектах, немного нервничали во время выборов. Но теперь ситуация более-менее выровнялась, и акценты сместились с выборов на операционную деятельность. Для нас это хороший знак. Более того, я верю, что через полгода ситуация еще более сбалансируется.

Другой позитивный знак – это то, что мы не испытываем давления со стороны международных девелоперских компаний, которые могли бы конкурировать с нами.

Для нашей компании 2012 год был достаточно успешным с точки зрения объема инвестиций и продуктов. Я бы сказал, что этим годом мы довольны на 99%.

У нас есть свой отдел аналитики и исследований. Так вот, по нашим данным, индикаторы для девелопмента позитивные.

Сергей Бут: В 2012 году украинский рынок недвижимости оставался довольно сложным. Хотелось бы, конечно, привлечь больше интереса со стороны западных инвесторов. По понятным причинам этот интерес не наблюдался в течение всего 2012 года. Это своего рода выжидательная позиция, которую заняли инвесторы, в частности, в связи с выборами. Что не вселяет энтузиазма, так это то, что за парламентскими выборами последует период формирования Кабинета Министров, затем еще какие-то политические события, которые не будут способствовать улучшению инвестиционного климата в стране. Но, если быть объективным, то те компании, которые не хотят выходить на украинский рынок, всегда найдут аргументы для этого.

В нынешнем году на рынке было много положительных сигналов, и тому есть подтверждения. Но мне кажется, весь год можно охарактеризовать как выжидающий. Мы, например, практически весь год работали над рядом крупных сделок (сделки аренды и инвестиционные сделки), и у нас есть основания полагать, что мы их закроем в этом году. По моим наблюдениям, эти сделки могли быть закрыты еще раньше, но выжидание мешало игрокам рынка работать более активно. Для местных девелоперов и капитала сейчас наиболее благоприятное время: во-первых, конкуренция несущественная, во-вторых, имеется действительно хорошее предложение.

Ник Коттон
Фото: «CP»

Ник Коттон: По моему мнению, парламентские выборы стали доминирующим фактором влияния на рынке украинской недвижимости в 2012 году. Предвыборная неуверенность проявила себя, в частности, снижением интереса со стороны потенциальных арендаторов офисной недвижимости. После проведения выборов мы наблюдаем увеличение уровня спроса со стороны потенциальных арендаторов, готовых к расширению своего бизнеса в следующем году.

К сожалению, риски ведения бизнеса в Украине, по оценкам рейтинговых агентств, несколько выросли, и в период глобальной неопределенности инвесторы обходят стороной страны с нестабильной экономической и политической ситуацией. Таким образом, Украина становится локальным рынком, что касается прямых инвестиций как в первичную, так и во вторичную недвижимость.

Иными словами, я не считаю, что 2012 год принес какие-либо положительные изменения, но думаю, что мы уже прошли наиболее сложный период и в дальнейшем увидим лишь стабильное улучшение ситуации в стране.

Для нашей компании год стал очень тяжелым, уровень операционной деятельности сопоставим с показателями 2009 года. В связи с проведением парламентских выборов в Украине и общим снижением активности в странах Европы мы ожидали, что он станет тяжелым, и наши ожидания оправдались. Хотя я думаю, что следующий год будет более благоприятным.

Александр Носаченко: Я хотел бы посмотреть на итоги года с точки зрения его основных событий, в частности, Евро-2012.

На результаты подготовки к проведению Чемпионата были возложены огромные надежды. Они частично оправдались. Несмотря на то, что существенная доля бюджетных средств была разворована, общество и Украина в целом приобрели новые объекты инфраструктуры, строительство которых не финансировалось ранее или затягивалось десятилетиями. Мы получили современные аэропорты, более качественные дорожные покрытия, новые гостиницы и рестораны, стадионы. Это, пожалуй, самое большое преимущество проведения масштабного спортивного мероприятия в Украине.

Каждый человек, приезжая в страну, прежде всего, обращает внимание на качество инфраструктуры. Первое впечатление складывается в аэропорту, далее по дороге в город и в самом городе – в гостиницах и ресторанах, которые он посещает. Субъективное восприятие иностранцев, в частности, инвесторов, играет ключевую роль, рождая заинтересованность потенциалом страны.

Но зарубежные СМИ нанесли некоторый урон имиджу Украины, что нельзя недооценивать. Зачастую, перед масс-медиа стоит задача сделать любой материал и новость погорячее, поинтереснее, чтобы повысить свои рейтинги. В отношении Украины им это удалось. Как результат, Евро-2012 повлияло, прежде всего, на улучшение инфраструктуры, но не на формирование позитивного имиджа страны с высоким потенциалом, интересным инвестору.

Виталий Бойко
Фото: «CP»

Виталий Бойко: Я бы хотел продолжить тему Евро-2012. Мне кажется, что это все-таки успешное мероприятие. Но с другой стороны, само по себе оно не могло стать причиной повышения инвестиционной привлекательности страны, и последующий PR и распространение информации о положительных результатах этого грандиозного мероприятия были бы очень полезными и могли привести к более существенному росту интереса инвесторов. Ведь среди туристов, которые посетили Евро-2012, было очень много бизнесменов. Было много знаковых личностей из сферы мирового ритейла. Эмоции у всех были положительными, но между эмоциями и инвестициями – большая разница. То есть, для последнего необходимы еще какие-то цифры, факты, исследования. Эту часть работы должно было взять на себя государство, продолжая после Евро-2012 развивать и пропагандировать свой успех. Об успехе Евро-2012 за пределами Украины, кроме офиса УЕФА, знают далеко немногие.

Однако благодаря Евро-2012 было построено много гостиниц, объектов инфраструктуры. Некоторые сегменты рынка активно насытились или продвинулись к состоянию насыщения. Однозначным лидером стал сегмент торговой недвижимости. Для нас 2012 стал повторением 2008-го: такого огромного количества инвестиций в торговую недвижимость, которые начали или завершили заходить в сегмент (это около миллиарда долларов), никогда не было в истории рынка недвижимости Украины. При этом все финансовые средства – это собственные средства инвесторов. Из тех объектов, к которым мы имеем отношение в торговой недвижимости, только один объект – торгово-развлекательный центр Manhattan Mall (по ул. Инженерной в Киеве) – кредитуется за счет банковских средств. Все остальные финансируются за счет собственных средств, что тоже положительно для рынка. Важно отметить, что торговая недвижимость заинтересовала крупнейшие финансово-промышленные группы Украины. Благодаря этому украинский проект – торгово-развлекательный комплекс Respublika – на MAPIC 2012 очень выделялся на фоне остальных проектов. Это был самый большой макет и самый большой проект на выставке.

В 2012 году в Украине появилось много новых зарубежных брендов. Поэтому нам удалось создать впечатление ритейл-прорыва в Украине. Многие компании поверили в это, и мы стали гораздо более успешно общаться по поводу совместных проектов. Для нас это однозначно очень успешный год.

Инна Волосюк: Вам не кажется, что выход новых зарубежных ритейлеров, фактически, обусловлен развитием одного крупного проекта ТРЦ и не является показателем общей ситуации на рынке?

Виталий Бойко: Ритейл-операторы идут туда, куда их зовут. Нами было потрачено много сил, времени и средств, чтобы их привлечь. Но решение ритейл-операторов войти в Украину не было спонтанным. Из-за усилий одной компании вряд ли хотя бы одна ритейл-группа мира может принять решение о выходе в ту или иную страну. Такое решение принимается на основании аргументов, которые дает потребительский рынок, на основании роста и успеха тех ритейл-компаний, которые уже работают в Украине. Преимущественное большинство международных сетей, пришедших в Украину, продолжают инвестировать в собственное развитие в этой стране, как бы рискованно это не выглядело извне. В качестве примера можно назвать компании Real, Inditex и Auchan. Они все равно находят инвестиции и вкладывают в Украину, более того – продолжают выводить другие свои направления. Это говорит о том, что операторы понимают инвестиционную привлекательность рынка. А вот сопротивление тех брендов, которые отсутствуют на украинском рынке, сломить тяжело. Мы нашли очень хороший способ привлечения новых для страны торговых марок, который применили в проекте ТРЦ Ocean Plaza. Это посредничество в продаже франшиз. Большинство ритейлеров мира понимают, что в Украине есть что-то привлекательное, и они, в принципе, не против выйти на наш рынок. Но вкладывать собственные деньги боятся. Для них мы подбираем украинских партнеров.

Марина Рымаренко: Для нас действительно большим событием в 2012 году стало открытие отеля «11 Mirrors», где мы сегодня находимся. Он занял очень интересную нишу на рынке гостиничной недвижимости Киева. В принципе, одна из миссий нашей компании – работа в нишевом сегменте. Касательно гостиничного сегмента в целом необходимо сказать, что произошел большой прорыв по всей территории Украины, новые отели открылись не только в городах, где проводились матчи. Отели – это всегда показатель развития бизнеса.

Если говорить в целом о результатах года, то ответить однозначно на вопрос, каким он был – хорошим или плохим – сложно. По моему мнению, 50х50. Потому что Евро-2012 стало действительно большим событием, большим PR для страны. На каждую критику имеется альтернативное положительное мнение, поэтому многое из того, что было плохим до Евро, стало хорошим после него. Туристы уезжали с позитивными отзывами о стране. Кто оставался на финал Евро-2012, так это крупные компании, которые в любом случае рассматривают Украину в качестве поля для деятельности не только в сфере недвижимости, но и в других секторах.

Думаю, если мы будем более позитивно мыслить и переводить минусы в плюсы, то в любом случае остается один большой плюс – Украина является одной из самых крупных по населению стран в Европе. Кризис в Болгарии, Румынии и на Балканах все равно дает почву для размышления многим компаниям, чтобы расширяться, выходить на рынки с несколько лучшей экономической ситуацией. Ситуация в Украине пока что получше ситуации, чем в той же Румынии, Болгарии или в Балканских странах. Для нас важно, чтобы собравшиеся здесь крупные игроки рынка подавали факты не только с негативной точки зрения, но и с упором на перспективу роста.

Радомир Цуркан: Здесь коллеги говорят преимущественно о сегментах торговой и гостиничной недвижимости, а я хочу обратить внимание на то, что в 2012 году мы наблюдали активность в сегменте промышленной недвижимости, и это касается не только рынка Киева. В этом сегменте преобладают мощные игроки. Украина – большая страна, здесь есть потребитель, и есть смысл запускать производство. 2011-2012 годы можно назвать периодом возрождения индустриального сегмента.

Касательно Евро-2012 я бы сказал, что оно мешало рынку коммерческой недвижимости. Да, нужно признать, что благодаря Чемпионату улучшилась инфраструктура, появились отели, были реализованы другие проекты, связанные с мероприятиями Чемпионата. Однако в целом деловая активность замедлилась. Лето и без того является малоактивным сезоном для рынка недвижимости. Больше месяца было полностью посвящено туристам.

Еще один минус заключается в том, что с украинского рынка уходят иностранные банки. Это очень серьезно и очень плохо. С другой стороны, каким бы тяжелым ни был 2012 год, мы движемся дальше.

Украинский девелопмент – это, по сути, около пяти крупных компаний, формирующих новый прирост офисов, торговли. Остается надеяться, что они и дальше будут хорошо себя чувствовать и начнут продавать построенные объекты, что уже произошло с ТРЦ Ocean Plaza. Необходимо, чтобы на рынке происходило движение, чтобы девелопмент был цикличным, тогда будет естественное развитие.

Инна Волосюк: Расскажите, какое влияние оказали выборы на рынок недвижимости Украины?

Радомир Цуркан: Обычно выборы позитивно не влияют на рынок недвижимости. Они тормозят принятие решений. Преобладало общее состояние неуверенности, давили также происходящие вокруг выборов события. Однако в отдельных случаях происходило ускорение процессов, продиктованное желанием поскорее завершить сделку или проект до выборов, потому что «потом уже может не получиться». Единственный случай в истории, когда выборы благоприятно подействовали на рынок, был инвестиционный бум на следующий год после «Оранжевой революции» в 2004 году.

Для меня индикатором настроения инвесторов в отношении Украины являются международные форумы по недвижимости – MIPIM и MAPIC. По заинтересованности в Украине, которую проявляют иностранные игроки к нашим экспонентам, и по количеству участников, у которых на бейдже написана Украина, понятно, каким игроком является на данный момент наша страна, особенно с инвестиционной точки зрения.

Александр Носаченко
Фото: «CP»

Александр Носаченко: В результате выборов на рынке коммерческой недвижимости ничего глобально не изменилось, так как расстановка сил осталась прежней. Но в целом, во втором полугодии 2012 на рынке сложилась неординарная ситуация: с одной стороны, к Украине есть интерес зарубежных игроков, проявившийся на выставке MAPIC 2012. Но заинтересованность была сконцентрирована на точечных проектах – ТРЦ Ocean Plaza и МФК Respublika. Будем откровенны, ТРЦ Ocean Plaza – единственный крупный, профессиональный, функционирующий в центре города объект торговой недвижимости, который когда-либо был построен в Украине. К нему, по определению, будет достаточно высокий интерес. Но если оценивать привлекательность всей Украины, то приходится слышать классический ответ от ритейл-операторов: «There are no signs of economic recovery and political situation is unstable». Политическая ситуация в стране действительно не воспринимается западным миром как стабильная, да и экономика не в лучшем состоянии.

Статистика подтверждает настроения зарубежных игроков.

Если посмотреть на объемы ПИИ в Украину, в 2009-2011 годах в экономику ежегодно инвестировалось порядка $4,5 миллиарда. Согласно официальным данным, за два первых квартала 2012 года было инвестировано $2,3 миллиарда. Уровень инвестиций в третьем квартале – практически нулевой. Предположу, что четвертый квартал также покажет неудовлетворительный результат. В свою очередь, первоначальный прогноз роста ВВП на 2012 год составлял 3%, уже к середине года прогноз был ухудшен до 1,9%, а последние прогнозы некоторых аналитиков – 0%.

Тем не менее, мне приятно отметить, что в этом году состоялась крупная трансакция по продаже первой очереди ТРЦ Ocean Plaza. Аналогичной инвестиционной сделки размером $350 миллионов у нас никогда не происходило! Подобная активность привлекает внимание инвесторов, оценивающих перспективы работы в Украине. В свое время я лично потратил достаточно много времени на общение с российской компанией «ТПС Недвижимость» и приблизительно понимаю масштабы и степень сложности трансакции. Да, это не сделка в $1,1 миллиарда как в Санкт-Петербурге, где Morgan Stanley купил ТРЦ «Метрополис». Тем не менее, $350 миллионов для Украины – это огромные инвестиции, но не индикатор, сигнализирующий о повышении интереса к стране. Точечная активность на рынке не подтверждает реальные настроения его игроков.

По заверению некоторых экспертов, на выставке MAPIC 2012 Украина оказалась на последнем месте по привлекательности стран в соответствии с опросами ритейлеров. Хотя мы действительно отмечаем успех отдельно взятых крупных проектов.

Можно также привести в качестве примера активность на рынке офисной недвижимости. Сделка аренды, которую мы закрыли в бизнес-центре «101 Tower»*, была результатом кропотливой работы и стала успехом для нашей компании, но я понимаю, что второй такой сделки нет и пока не планируется.

*Речь идет о долгосрочном договоре аренды, который был подписан в июне 2012 года. Мировой лидер в сфере производства телекоммуникационного и цифрового медиа-оборудования – компания Samsung – стала якорным арендатором бизнес-центра класса А «101 Tower» по ул. Л. Толстого, 57 в Киеве. Компания арендовала офисные помещения площадью 15 700 м2 с опцией дальнейшего расширения до порядка 22 000 м2. Интересы арендодателя – компании «К.А.Н. Девелопмент» – в данной сделке представляла компания Colliers International (Украина).

В этом ключе замечу, что, по нашим данным, в 2012 году потребление офисных помещений сократилось на 30% по сравнению с 2011 годом. Это тоже один из важных индикаторов.

Я всегда позитивно говорю об Украине, привожу аргументы о 46-миллионном населении, потенциале рынка недвижимости, но ситуация в последнее время действительно сложная.

Инна Волосюк: Как Вы можете объяснить тот факт, что сделки аренды, подобные сделке с компанией Samsung, сегодня являются скорее исключением из правил?

Александр Носаченко: Во-первых, состояние экономики; во-вторых, события политического характера; в-третьих, отсутствие прозрачности в законодательстве; в-четвертых, коррупция, в которой страна буквально погрязла. Безусловно, коррупция существует в любой европейской стране, но ее уровень в Украине несравнимо выше.

Виталий Бойко: Мне кажется, что компания Samsung не случайно остановила свой выбор на Украине. Ничего не происходит случайно. Случайного нет и в ритейл-индустрии.

Ритейл-рынок в Украине не случаен по выбору. Согласно официальным данным, мы находимся на 37 месте в мире по росту ВВП. Это очень неплохой показатель. А если посчитать нашу теневую экономику и реальный рост ВВП, то мы можем находиться, грубо говоря, на 30 строке. Украина – очень крупная страна, в 2012 году только в сектор торговой недвижимости было вложено около миллиарда долларов. Это довольно-таки существенная инвестиция. Розничный рынок – наверное, один из немногих, который не так сильно зависит от инвестиционной привлекательности страны и притока иностранных инвестиций. Точнее, зависит, но основан больше на внутреннем потреблении. И, конечно же, деньги, которые сейчас практически невозможно получить в Европе, не собираются приходить в Украину. То, над чем мы работаем, это убеждение вкладывать деньги, которые находятся внутри Украины, в недвижимость, или вкладывать в развитие ритейл-брендов, которые мы помогаем привести в страну. Очень радостно, что украинские деньги (а это около $350 миллионов) будут вложены в проект ТРК Respublika людьми, которые могли их вложить в любую другую страну, в любой другой сектор. Но, тем не менее, они вкладывают в Украину.

Инна Волосюк: Радомир, как Вы можете прокомментировать ситуацию, которая сложилась в сегменте офисной недвижимости Киева? В 2012 году был введен в эксплуатацию ряд крупных бизнес-центров высокого класса, которые необходимо заполнять арендаторами.

Радомир Цуркан: Я рад, что речь зашла о моей «родной» теме – офисной недвижимости. У нас есть важная проблема на рынке – отсутствие качественного, нового, мощного класса В. То есть, мы видим, что у нас есть прирост дорогих для рынка помещений класса А, но параллельно должно планироваться новое предложение класса В – те же офисные парки, пусть это будут даже бизнес-центры, но с более доступными арендными ставками. Но я уверен, что статистика была бы внушительнее по поглощению площадей. Сектор, который сейчас придает всем активности, – это I T. Но у него особо нет выбора, как брать дорогой класс А, который он так или иначе выбирает. Но если речь идет о бюджетных IT-компаниях, то они ищут варианты помещений класса В по ставке ниже чем $20-25/м2/месяц.

Руслан Олексенко
Фото: «CP»

Руслан Олексенко: Здесь есть небольшое противоречие, потому что мы как девелоперы постоянно анализируем новые проекты на рынке и видим, что зачастую класс В позиционируется как А класс. Сейчас девелопер размышляет, как инвестировать деньги в проекты недвижимости и вернуть какую-то вменяемую доходность с учетом рисков. Если проект даст 13-14%, то деньги находятся очень легко. Несмотря на тяжелое время, у нас есть деньги, мы ищем и постоянно мониторим, куда их можно вложить и где заработать. Экономического ветра нет, и достаточно сложно получить необходимое соотношение затрат и прибыли, естественно, с учетом рисков. Если бы мы были в Лондоне, то доходность на уровне 7% была бы просто замечательной. Но в Украине мы хотим получить 13,5-14%. Поэтому, если уже принято решение потратить деньги на девелопмент, то можно построить класс В и назвать его классом А. Бизнес-центры класса А – это самое лучшее предложение, которое есть на сегодняшний день. Все мы сидим в «Леонардо», в «Парусе» и миримся с этим качеством.

Радомир Цуркан: Я имею в виду, что у нас есть достаточно большой неудовлетворенный скрытый спрос в классе В.

Руслан Олексенко: Класс В может появиться благодаря проектам редевелопмента.

Один из факторов, который, на мой взгляд, намного важнее, чем Евро-2012, чем выборы, – это недоступность кредитных средств. Этот факт больше всего влияет на нежелание девелоперов инвестировать.

Мы находимся в постоянном поиске интересных объектов. Я аплодирую, когда ритейл в условиях отсутствия потребительского рынка растет. Но Украина не сильная страна, и мы очень сильно зависим не от политики и Евро-2012, а от экономического ветра. Есть хорошая пословица, что инвесторы очень быстро забывают плохое, и если начнется международный бум и появится желание инвестировать, то Украина однозначно появится на карте как интересный инвестиционный рынок. Все инвесторы – грамотные и проницательные стратеги, они просто ждут подходящего момента. То же делаем и мы – ждем улучшений и делаем наилучшим образом то, что возможно делать сейчас. Мы перестали предлагать свои объекты на продажу, потому что это бесполезно.

Инна Волосюк: Давайте вернемся к теме выборов, а также их влияния на рынок недвижимости. Интересуется ли власть сегментом недвижимости? Произошла ли в связи с выборами смена фаворитов и лидеров рынка недвижимости?

Ник Коттон: Выборы, конечно же, повлияли на уровень активности на рынке недвижимости. Однако не существующая политическая ситуация в стране, а неуверенность игроков рынка заставляет инвесторов защищать свои существующие активы.

Даже после завершения выборов остается неясным, будет ли Украина искать интеграции с Россией/СНГ или Европой, и этот фактор может иметь значительное влияние на рост ВВП и стабильность валюты в стране. Эта неопределенность сдерживает приток иностранных инвестиций в украинский рынок недвижимости. Однако ряд компаний, понимая возможные риски и потенциальные уровни доходов, продолжает инвестиционную деятельность в Украине, поскольку она имеет высокий потенциал и интересные возможности для развития новых объектов.

Ярослава Чапко: Выборы приостановили развитие некоторых проектов, но ситуация осталась прежней – разрешения как выдавались, так и будут выдаваться, просто, возможно, уже новыми чиновниками. Период некоего застоя будет продолжаться вплоть до весны 2013 года, и он означает перенос принятия важных решений во избежание рисков.

Александр Носаченко: Для большинства иностранных инвесторов не имеет значения, какая из политических сил находится у власти. Главное, чтобы не было постоянных потрясений. Инвесторы моментально реагируют на любые негативные сообщения в СМИ – они начинают изымать деньги, которые вложили в страну, и этот процесс приобретает характер снежного кома. Политическая стабильность – мечта любого западного инвестора, который вложил свой капитал в проект. Есть стабильность – есть приток инвестиций, нет стабильности – нечего ожидать инвестиций, тем более в такую капиталоемкую отрасль как недвижимость.

Радомир Цуркан
Фото: «CP»

Радомир Цуркан: Иностранным инвесторам важнее всего безопасность владения и верховенство закона, а по этому критерию Украина, к сожалению, занимает одно из самых последних мест. С одной стороны, говорят, что было бы лучше, если бы бизнесу не мешали вообще, что он сам по себе будет формироваться по законам экономики – спроса и предложения. С другой стороны, у нас власть настолько связана с бизнесом, что власть – это и есть бизнес. Власть тесно связана с украинским девелопментом, где представлено буквально до 10 крупных компаний. Для инвесторов важно, чтобы была хотя бы иллюзия демократии и стабильность власти. До выборов у нас уже сформировался сильный пропрезидентский парламент, к которому все привыкли. Но когда в отношениях провластной и оппозиционной сил наступает раскол, мы возвращаемся к хаосу, нестабильности. Поэтому вернемся к изначальному утверждению – пусть власть живет своей жизнью и удерживает гривну «на плаву». Если гривна сильно не упадет, то рынок тоже будет более-менее стабильным. Если политики будут бороться за власть на местах и не удержат падающую экономику и финансовую систему, то пострадают все секторы экономики, в том числе и коммерческая недвижимость.

Инна Волосюк: Что происходило с рынком земли Киева и Киевской области в этом году? Были заключены крупные сделки, как Вы оцениваете спрос/предложение?
Сергей Бут
Фото: «CP»

Сергей Бут: Сейчас довольно много желающих продать и немного желающих купить землю в Киеве и области.

В 2012 году были единичные продажи, в основном небольших участков. Все основные площадки – преимущественно торгового назначения. В Киевской области заморожено огромное количество земли. Не понятны перспективы размораживания земель сельскохозяйственного назначения и их свободного оборота.

Ярослава Чапко: Земля сельскохозяйственного назначения – очень специфический товар: во-первых, она не является полноценным товаром на сегодняшний день, во-вторых, на этом рынке достаточно тяжело работать инвесторам. Земля, теоретически, может продаваться, но вся история сделок с землями сельхозназначения, которые состоялись с тех пор, как раздали паи, связана с судебными решениями. И очень часто судебные решения выносились в интересах крестьян, которые продали земли, но через какое-то время заявили обратно свое право на участок. Статистика показывает, что в большинстве случаев землю им в итоге возвращают. Для инвестора важна прозрачность сделки, что во многих случаях обеспечить довольно сложно, учитывая историю приватизации земель, смены ее целевого назначения и цепочки собственников, а также гарантии прав на приобретенный актив, которые также сегодня довольно призрачны.

Сергей Бут: Но есть земля коммерческого назначения, и она располагается на хороших направлениях, например, одесском. Есть хорошие участки в области, которые выставлены на продажу по стоимости 1/3 от цены 2008 года, но реального интереса потенциальных покупателей к ним нет.

Существующий спрос на земельные участки сконцентрирован в основном в пределах Киева.

Ярослава Чапко: Но в Киеве хорошие площадки либо давно находятся на стадии девелопмента, либо имеют проблемные документы. Более того – по многим участкам имеются тонны судебных дел.

Виталий Бойко: Сейчас на рынке Киева немного, но есть хорошие земельные участки. Интерес к земле появился во второй половине 2012 года. Воспряли духом владельцы земли в Киеве, но только тех участков, которые имеют ценность для девелопмента торговой недвижимости.

У нас имеется много заказов от разных групп на покупку земли в городах-миллионниках. Пока этот процесс еще не вылился в реальные сделки, но уже есть инвесторы, которые ищут готовые объекты с нормой капитализации 12-13%.

Руслан Олексенко: Выстроится очередь из инвесторов, желающих приобрести активы со ставкой капитализации 12-13%. Многие хотят купить стабилизированный денежный поток. Есть компании, которые готовы зарабатывать 10% стабильно, если операционный бизнес прозрачный и понятный.

Мы забываем о самом главном факторе – чем Украина привлекательна? Я бы ответил на этот вопрос одним словом – рисками. Зарубежные инвесторы идут сюда ради соотношения риска и возврата. Есть множество возможностей инвестировать в Ирландии за 3,5%, в Лондоне за 5,5% или в Германии за 7%. В Украину инвестор хочет прийти ради того, чтобы получить определенное соотношение риска и доходности. Если риском можно управлять благодаря местным партнерам или собственному пониманию ситуации на рынке, а возврат инвестиций предполагает определенную премию, то Украина будет интересна. Лично я вижу огромные возможности Украины на протяжении следующих 6-7 лет. На нашу судьбу выпал самый сумасшедший экономический цикл. Украина имеет преимущество, потому что когда рынок выйдет из ступора, у нас будет 6-7 лет большого бизнеса. Инвесторы захотят сюда прийти и получить свой премиум-возврат с учетом рисков, которые будут существовать. Позитивные изменения обязательно наступят, и мы уже видим первые положительные индикаторы.

Радомир Цуркан: Раньше рынок был переполнен паразитирующими компаниями-спекулянтами. По какой стоимости компании ранее не продавали бы землю, они всегда стремились поскорее инвестировать обратно в сырье. Есть такое понятие как Land Developer. В свое время я сам поработал в такой компании, еще до открытия офиса CBRE в Украине. Я прекрасно понимал, почему компания на 80-90% своей деятельности занималась развитием проектов, а не фактическим девелопментом – поскольку был огромный спрос на проекты с землей, и на тот момент было выгоднее продавать согласованные проекты, а не строить. Сегодня же наоборот, рынок земли очищен от спекуляции, и сделки в основном происходят либо с конечными пользователями, либо с прямыми девелоперами.

Рынок земли в нашем понимании – это все равно коммерческая земля, где бы она ни была расположена – в черте города или за его пределами. Земля подвластна экономической модели рентабельности – ее стоимость не может быть больше стоимости, которую компании готовы заплатить с учетом рентабельности строительства и всех сопутствующих рисков.

Инна Волосюк: Вы сопровождали сделки по купле-продаже земли в этом году?

Радомир Цуркан: Сделки были не только в этом, но и в прошлом году. Но, снова-таки, они далеко не показательные на рынке. Рынок земли очень непрозрачный, и даже если сделка заключается, официально очень редко озвучивается. Только некоторые игроки знают о том, что она произошла.

Инна Волосюк: Какое целевое назначение у проданных в этом году участков?

Радомир Цуркан: Это не столь важно, важно потенциальное целевое назначение. Сделки заключаются преимущественно по промышленной земле за пределами Киева. В Киеве есть интерес к крупным земельным участкам под торговую недвижимость. На такие участки может приходиться несколько покупателей.

Александр Носаченко: Объективно, интерес к земельным участкам есть и его можно классифицировать. Наибольшим спросом пользуются участки в пределах Киева, которые оцениваются как перспективные для развития торговой недвижимости. Ключевыми факторами в процессе заключения сделки являются цена, месторасположение, юридическая прозрачность. Отдельные участки интересны для строительства жилья, хотя, конечно же, не по тем ценам, как в случае с торговой недвижимостью. На земельные участки под строительство офисных центров, к сожалению, нет ощутимого спроса. Сегодня каждый системный игрок в девелопменте смотрит на торговую недвижимость как на ненасыщенный сегмент, в то время как офисный рынок стал менее интересен, поскольку в 2012-2014 годах ожидается выход большого объема нового предложения.

На рынке гостиничной недвижимости есть интерес к строительству отелей категории «три звезды». Этот сегмент воспринимается как ненасыщенный. Верхний ценовой сегмент – категория «пять звезд» – ожидает непростая ситуация. Соответственно, интерес инвесторов к этому сегменту практически отсутствует.

Радомир Цуркан: Я хочу обратить внимание на сегмент индустриальной недвижимости. Имеется некий позитив в вопросе развития проектов крупных инфраструктурных объектов. Пусть это связано с политикой, но все же позитив есть. Наконец-то власть зашевелилась по поводу того, что нам необходимо хотя бы два индустриальных парка. Процесс девелопмента таких проектов тормозится, в первую очередь, не из-за проблемы с землей, а из-за отсутствия готовности государства помочь с решением вопросов инженерных сетей и коммуникаций, которые являются самыми больными и объемными по затратам. Интерес к проектам индустриальных парков есть, более того – имеются потенциальные конечные пользователи. Но проекты реализуются точечно и в небольших масштабах. Игроки рынка самостоятельно находят землю и начинают мучительный процесс работы над вопросом прокладки инженерных сетей и согласования проекта. Сейчас вопрос участия государства в реализации проектов индустриальной недвижимости начал сдвигаться с мертвой точки. Мы увидели это на выставке MIPIM 2012, где был представлен украинский стенд по индустриальным паркам. Надеемся, что на этом все не закончится.

Инна Волосюк: Как развивался сектор жилой недвижимости Киева в 2012 году?

Ярослава Чапко: Жилье развивается достаточно активно. Компании, у которых имелись участки под строительство объектов жилой недвижимости, начали их осваивать. Что можно отметить из тенденций 2012 года, так это то, что девелоперы начали открывать продажи в объектах на стадии 40-50-процентной готовности дома, против показателей 70-80% в 2009-2011 годах. И продажи идут! Конечно, не во всех проектах, а только в объектах, где девелопер смог завоевать репутацию и доверие потенциальных покупателей. В проектах среднего и высокого ценового сегментов большинство застройщиков открывают продажи, когда готов фасад дома и полностью сделаны места общего пользования, входные группы, чтобы достойно презентовать свой объект покупателю. В целом, следует отметить, что в течение года спрос сохранялся на жилье и эконом-, и бизнес-, и элит-классов.

Радомир Цуркан: Хочу отметить, что сегодня не доступна ипотека. Точнее, она доступна, но безумно дорогая и, соответственно, совершенно бессмысленна для населения. Но квартиры-то продолжают строиться и продаваться. Желание людей жить лучше есть. О чем это говорит? О том, что рынок жилой недвижимости жив, развивается и предлагает разнообразные программы. Можно только представить, что произойдет, когда ипотека станет доступной. Мы снова вернемся к росту потребления и буму цен на жилье.

Руслан Олексенко: Есть ли такие игроки, которые покупают квартиры для сдачи в аренду? Есть ли такой тренд? Раньше, насколько я понимаю, достаточно большой спрос на жилье происходил от спекулянтов.

Ярослава Чапко: Рынок аренды сегодня перенасыщен, хотя доходность арендного бизнеса составляет около 4-6%, в зависимости от класса и месторасположения квартиры. Вместо спекулятивной продажи приобретенных в докризисный период объектов, собственники выставили свои квартиры на аренду. В целом, на рынке аренды количество сделок сократилось, поскольку бюджеты на аренду значительно упали, да и многие компании урезали социальные пакеты своим сотрудникам, куда ранее входила оплата аренды квартиры. Арендодатели очень бурно отреагировали на приближение Евро-2012 – почему-то все решили, что вместо гостиниц гости будут селиться в квартирах, поэтому наблюдались прецеденты разрыва долгосрочных договоров аренды, как следствие – на рынок вышло много квартир на краткосрочную аренду. Соответственно, после Чемпионата все бросились сдавать квартиры обратно в долгосрочную аренду.

Виталий Бойко: Я хочу продолжить тему рынка жилья. Сегодня сложился тренд, когда потребители предпочитают не точечную застройку, а квартальную или комплексную застройку – создание жилых микрорайонов. Такие компании как UDP, «К.А.Н. Девелопмент» активно используют этот принцип. Сейчас начинается строительство жилого массива ТРК Respublika, при возведении которого будет применен опыт ЖК «Комфорт Тауна» – создание «города в городе». Продажи в этом объекте довольно-таки успешные и доходят до 100 квартир в месяц.

Ярослава Чапко: Этот ажиотаж основан на рекламной кампании, в которой говорилось о ежемесячном взносе в размере $270, соответственно, население сравнивает бюджет на аренду квартиры и бюджет на покупку собственного жилья. Коллеги уже говорили, что нельзя брать один определенный факт и экстраполировать данные на весь рынок.

Виталий Бойко: В секторе жилья эконом-класса сложились такие потребительские предпочтения: во-первых, очень сильно поднялась планка качества объекта, потому что девелоперы избаловали потребителя. Застройщики работают на очень маленькой марже, в условиях очень высокой себестоимости, но потребитель худшего качества не хочет.

Ярослава Чапко: Квартальная застройка, как и инфраструктура – это плюс. Но цена все равно остается решающим фактором для покупателя как минимум эконом-класса. Если объект будет без инфраструктуры, но по хорошей цене, предпочтение покупателя в ряде случаев будет отдано этому объекту. Вторая тенденция – это очень большая конкуренция со стороны городов-спутников, где не только выполняются требования квартальной застройки, но и наблюдается очень высокая конкуренция по цене. Стоимость квадратного метра жилья в городах-спутниках Киева стартует с 6000 гривен/м2. Киевские застройщики такую цену предложить не могут.

Инна Волосюк: Как Вы могли бы описать ситуацию в сфере инвестиций в девелопмент в 2012 году? Какие проблемы во взаимодействии банковского сектора и рынка недвижимости наблюдались в нынешнем году? Какой, по Вашему мнению, будет позиция банков в 2013 году?

Ярослава Чапко: Вопрос инвестиций всегда был насущным для рынка недвижимости. Основными игроками сегодня выступают украинские финансово-промышленные группы, у которых есть средства, и которые готовы их инвестировать под определенную доходность в объекты недвижимости.

Вряд ли стоит возлагать надежды на иностранные фонды, которые придут в Украину и будут инвестировать миллионы в развитие нашего рынка недвижимости. Экономическая ситуация этому не способствует, да и риски достаточно высоки. В 2013 году банки вряд ли будут активно кредитовать проекты, во-первых, из-за высокой стоимости денег, во-вторых, высоких требований к гарантиям обеспечения денежных потоков (наличие предварительных договоров аренды, др., которые девелопер не всегда может предоставить).

Рынок проходит этап трансформации. В будущем году в приоритете будет торговая недвижимость. Более того, проекты торговой недвижимости будут более активно развиваться в регионах, а не в Киеве. Активно будет развиваться сегмент жилой недвижимости.

Еще хочу отметить, что сегодня восстанавливается рынок прибрежной недвижимости, появляется интерес к Крыму у украинцев, россиян. Соответственно, я думаю, что проекты на черноморском побережье будут пользоваться спросом. Под такие проекты будут подтягиваться инфраструктурные проекты, в которых так сильно нуждается сегодня Крым.

Руслан Олексенко: Я не сегментирую деньги по национальному признаку, потому что они сегодня не имеют границ – достаточно легко передвигаются и достаточно легко заходят. Я сегментирую деньги по происхождению. Соглашусь, что ожидать корпоративных средств, денег пенсионных фондов или хедж-фондов в Украине нереально. Я думаю, что кто-то получил огромный опыт, когда эти деньги заходили в страну. Сделки были достаточно венчурными. На сегодняшний день финансы однозначно есть в мире, в том числе и в Украине. Деньги ищут бизнес. Есть огромный спрос на бизнес, в который можно их вложить, чтобы инвестор чувствовал себя спокойно, уверенно и стабильно. Поэтому я верю в так называемые нами «ковбойские» деньги – деньги венчурных фондов. Происхождение этих средств – например, Россия. Многие со мной согласятся, что Россию интересует рынок Украины как рынок с понятными рисками, где можно получать определенного рода гарантии. Это деньги существующих финансовых групп, средства людей с венчурным менталитетом, которые готовы рисковать. Они ездят по миру, отслеживают новости, чтобы рисковать взамен на понятную возвратность. Поэтому на сегодняшний день карт-бланшем для девелоперов, особенно местных, является репутация. Я верю в будущее брендов, особенно в жилье, где деньги вообще не нужны. То есть, когда компания строит жилье, ей не нужны крупные суммы денег – необходимо только оформить площадку, дать рекламу, и деньги обязательно появятся – их принесут, как говорится, на тарелочке. Я верю в репутацию и надежность компании, которая никогда никого «не кинула» и не подвела. Такие компании способны привлекать к себе экви-ти-партнеров. В последнее время очень мало проектов, где нет консолидации и участия финансовых групп, некоторых финансовых партнеров с разными интересами, с договоренностями, с опционами и тому подобное.

Я верю в будущее сделок, которые могут продемонстрировать свою надежность, имеют историю, если имеется возможность их проструктурировать с учетом будущего потенциала. Все понимают, что необходимо подождать, но, как говорили самые известные инвесторы, когда все домохозяйки говорят на кухне о том, что нужно покупать, в это время нужно продавать. Я верю в то, что качественное предложение, чистые титулы и грамотное структурирование приведет к привлечению финансовых средств, но не со стороны корпоративного, ленивого и бюрократического, а со стороны венчурного капитала. Венчурные партнеры были и будут, их достаточно легко привлекать в подходящие объекты. Деньги есть, и они на сегодняшний день уже ищут бизнес.

Сергей Бут: Я согласен с Русланом – деньги есть, согласен с мыслью, что если не звать, то никто и не придет на рынок. Могу проиллюстрировать поведение западного инвестора на примере: полгода назад мы начали работать с одним инвестором в промышленную недвижимость, который собирался строить под себя в Украине производственный комплекс. Инвестор понимал наш рынок и знал, что необходимо выходить. Сомнений не было, мы начали искать землю под развитие проекта промышленного назначения, анализировали риски, общались с районными администрациями, в итоге заказчик пришел к выводу, что лучше купить готовый объект и не связываться с рисками. Соответственно, мы начали заниматься покупкой объекта, долго вели переговоры, потом поняли, что нет понимания возврата денег в перспективе. Заказчик принял решение арендовать объект, и в конечном итоге сделка была подписана. Компания арендовала производственный комплекс с опцией покупки по истечении определенного срока. Сегодня компания уже собирается запускать собственное производство и бизнес. Компания хотела прийти на рынок, и она это сделала.

Есть масса компаний, которые принципиально не хотят слышать об украинском рынке, есть такие, которые думают. Но есть и большое количество тех, которые понимают рынок, осознают, что сюда необходимо заходить уже сейчас. И в конечном итоге они в каком-то виде сюда зайдут. Главное, чтобы кто-то им помог это сделать грамотно и правильно. Но есть один дестабилизирующий момент – скоро начнутся очередные выборы, снова появится фактор нестабильности, который может затормозить бизнес.

Я не могу сказать, что 2012 год был переломным, скорее всего, это был период пробуждения и осмысления того, что будет дальше.

Радомир Цуркан: Какую бы нишу мы ни занимали, какую бы позицию ни отстаивали, все мы делаем общее дело – формируем рынок и способствуем его развитию.

Если в роли девелоперов и инвесторов выступают преимущественно местные игроки и местный бизнес, то там же необходимо искать и ответ на вопрос, где брать деньги. Не стоит их ожидать из Европы, которой безразлично, что происходит в Украине, какие проекты там развиваются. Если разбираться еще более досконально, какие деньги здесь присутствуют, то можно выяснить, что преимущественно это ранее выведенные «заофшоренные» деньги, которые возвращаются в виде инвестиций. И хорошо, что это происходит. В первую очередь, это показывает, что их собственники верят в украинский рынок. Они скупают и строят активы и готовы взять на себя определенные риски.

Что нам необходимо, так это не столько больше строить, сколько разобраться с тем, что уже имеется в наличии. Было бы хорошо для всего рынка иметь инвестиционные продажи, чистые, структурированные, хотя бы 1-2 сделки в год. Например, продать БЦ «101 Tower» или что-то стоящее в ритейле. Я полностью уверен, что следующий год будет гораздо лучше нынешнего и для этого есть предпосылки.

Марина Рымаренко
Фото: «CP»

Марина Рымаренко: С банками нужно работать, и рано или поздно ситуация изменится, потому что банки не могут постоянно сидеть на замороженных деньгах.

Понемногу начинает появляться кредитная история в гостиничной недвижимости. Пусть она небольшая, точечная, но все равно является предметом для размышлений для местных банков о сотрудничестве.

Необходимо формировать общее позитивное восприятие Украины как страны. У нас есть проблема самопрезентации: о стране часто говорят не в том ключе, в котором хотелось бы слышать. На ситуацию можно повлиять посредством достойной презентации Украины на стендах международных выставок. Но я не думаю, что в ближайшее время эта проблема будет решена, потому что у Президента и парламента на данный момент другие задачи.

Виталий Бойко: Я согласен с коллегами, что зарубежного капитала нам не стоит ждать в следующем году, но мы максимально к этому продвинемся. Рынок будет развиваться за счет капиталов, которые уже присутствуют в Украине.

2012 год все-таки отличающийся год от предыдущих. Успехи украинских девелоперов отмечаются профессиональным мировым сообществом. Такие компании как ECE, Sonae Sierrа, TriGranit или возвращаются, или хотят выходить, или уже вышли на украинский рынок. Это крупные девелоперские компании, которые умеют создавать пул инвесторов, но, к сожалению, никого не ведут за собой. Этот пример я привел для подтверждения того, что не только мы видим потенциал украинского рынка, но его видят также и западные компании. Я согласен с тем, что порог входа на украинский рынок высок, поэтому он стал рынком избранных – тут могут работать только те компании, которые обладают большим или 100-процентным объемом собственного капитала, необходимого для создания объекта.

Рано или поздно, быть может, не в следующем году, вполне возможен интерес инвесторов, продиктованный стадным инстинктом. Успеху, например, господина Никонова и других игроков рынка недвижимости Украины завидуют очень многие олигархи, и они, имея участки, пригодные под торговую недвижимость и не имея ранее толчка начинать этим заниматься, получили его в 2012 году.

ТРЦ Ocean Plaza в Киеве
Фото: «CP»

Банковского кредитования в 2013 году, скорее всего, не будет. Но мы получим банки в качестве клиентов и как двигателей рынка. Мы ощутили интерес и некую решимость в банковских структурах по поводу судьбы залоговых активов и бизнесов, которые не способны обслуживать кредиты. Банки долго зрели, и вот сейчас все больше и больше появляется заказов на анализ и предложения по управлению непрофильными активами. Банки вынуждены действовать. Некоторые из них уже начали общаться с нами, и как только этот процесс перерастет в некую тенденцию, сработает стадный инстинкт.

Руслан Олексенко: Хочу отметить, что недвижимость имеет такую позитивную вещь как отложенный спрос. Когда экономика начнет налаживаться, пройдет время, пока сюда придут международные компании, обеспечат рабочие места. Соответственно, появится спрос на офисную недвижимость, потом заработают все смежные сферы – логистическая, промышленная недвижимость, др. Если экономический ветер не появится, то на протяжении следующих полутора лет говорить о каких-то массовых трендах и движении, наверное, нельзя. Остаются точечные, уникальные, нишевые вещи, которые были всегда. Всегда существуют инвесторы, которые на самом худшем рынке умудряются заработать деньги.

Александр Носаченко: Я практически во всем соглашусь с коллегами. Да, сейчас фантастическое время для украинских инвесторов – 2012 год, следующий и, скорее всего, 2014 год. Отсутствует конкуренция с дешевым зарубежным капиталом, с игроками, обладающими экспертизой и зарубежным опытом. Это очень благоприятное обстоятельство для украинского инвестора, независимо от сферы его интересов.

Если оценивать перспективы роста ПИИ в Украину, политические кризисы, сопровождающиеся изменением законодательства, а также негатив зарубежных СМИ приводят к тому, что в качестве источника финансирования нам может быть доступен только венчурный капитал. В свою очередь, у венчурного капитала есть выбор. Рассмотрим две потенциальные площадки – Россию и Украину. Экономика России подпитывается энергоресурсами, которые условно безграничны. Инвестор, который может получить идентичный по размеру возврат на вложенные средства в той стране, где гарантом стабильного роста ВВП являются энергоресурсы, несомненно, будет охотнее направлять капитал в большую по количеству населения страну с растущей экономикой. Поэтому в 2013-2014 годах я не прогнозирую явных изменений в структуре капитала по стране его происхождения. Прежде всего, это будут украинские деньги, возможно, частично российские. Иностранного капитала будет крайне мало. Чтобы ситуация изменилась в лучшую сторону, необходим, прежде всего, стабильный рост экономики в течение нескольких лет подряд.

В этой связи наблюдается определенный тренд. В 2002 году рост ВВП Украины составил 5%, в 2003 – 9,5%, в 2004 – 12%. А бум в сфере недвижимости начался только в 2005-2006 годах и продолжался в 2007 году. Таким образом, рынок недвижимости ощущает позитивное влияние экономического роста с задержкой в 2-3 года. Осталось только подождать, пока экономика покажет рост. Тогда можно будет ожидать увеличения притоков заемного финансирования. Появятся заемные деньги – появятся инвесторы, которые захотят направлять капитал в девелопмент коммерческой недвижимости. Но с точки зрения увеличения конкуренции, этот период будет уже намного сложнее для местного капитала, для украинских денег.

Виталий Бойко: Нам осталось дождаться времени, когда люди, представленные во власти, которые сейчас заинтересовались девелопментом и вкладывают в него капитал, построят и введут в эксплуатацию свои объекты. Следующим шагом для них будет поиск покупателя на созданный бизнес. В этом случае они будут заинтересованы в повышении инвестиционной привлекательности страны, так как дешевые деньги (а, соответственно, максимально возможные цены за бизнес в недвижимости) могут прийти только с западных рынков.

ПАРТНЕР МЕРОПРИЯТИЯ:
«Резиденция «Крымский бриз»

Пятизвездочная гостиница «Резиденция «Крымский бриз» (Большая Ялта) приглашает провести новогодние праздники на берегу Черного моря.

«Резиденция «Крымский бриз» располагается у подножия гряды гор Ай-Петри, имеет выход к морю. Комфортные номера вилл и просторные апартаменты, SPA-центр, изысканное меню ресторана, бассейны с морской водой и собственная набережная обеспечат Вам роскошный отдых!

www.crimeabreeze.com

Журнал «Commercial Property» искренне благодарит за гостеприимство ресторан гостиницы «11 Mirrors».


Источник:  Commercial Property №10 (111) ноябрь 2012


Вернуться

CP-проекты

CP ROUND TABLE

Commercial Property

COMMERCIALPROPERTY.UA

CP AWARDS

CP RETAIL

INTERIORS

Путеводитель/Украина

Architecture & Design Forum

Форум по строительству и инжинирингу «Экономика жизненного цикла зданий»

Форум «Эко- и энергоэффективность в недвижимости»

Media Kit 2016

Media Kit 2016 (ENG)

Commercial Property

№2(163) март 2017

Last number

Содержание

Онлайн-архив

Подписка

facebook

ОНЛАЙН-АРХИВ