Коммерческая недвижимость в Украине / Commercial Property Online - новости, аналитика, базы данных, аренда и продажа недвижимости
30.04.2017 ГЛАВНАЯ О ПРОЕКТЕ ПОДПИСКА РЕКЛАМА КОНТАКТЫ РУС ENG
Новости

Новостная лента

Newsletter / Главное за неделю

Архив новостей

Подписаться на новости

Продукция

Мероприятия

Фоторепортаж

Видеорепортаж

Базы данных

База строительных объектов
и тендеров Украины

Объекты коммерческой недвижимости

Аналитика

Топ-темы

Обзоры рынков

Компании

Каталог компаний

Аренда/продажа

Аренда недвижимости

Продажа недвижимости

Справочная информация
НАШИ ПАРТНЕРЫ
Главная > Round Table
27.03.2012   Версия для печати

Жилая недвижимость Киева: в цене покупатель



Инна Волосюк, главный редактор журнала «Commercial Property»;

Константин Браво, коммерческий директор компании «НЕСТ»;

Алла Куценко, старший консультант департамента профессиональных услуг и инвестиций, Knight Frank Kiev;

Татьяна Погрибняк, директор по продажам, «Национальная Строительная Компания» («НБК»);

Михаил Артюхов, директор по продажам ОАО «Трест «ЮГОЗАПТРАНССТРОЙ», директор ARPA Real Estate;

Сергей Сушко, заместитель директора, департамент оценки и консалтинга, Colliers International (Украина).

Инна Волосюк: Какие ключевые характеристики присущи сегодня первичному рынку жилой недвижимости Киева?
Константин Браво
фото: «CP»

Константин Браво: В сегменте жилой недвижимости, с одной стороны, есть стабильный спрос, с другой – имеются профессиональные девелоперы, которые четко понимают, что необходимо покупателю. На сегодняшний день девелопмент в сфере жилой недвижимости – это довольно перспективный вид бизнеса. Я считаю, что в будущем ситуация в этом сегменте будет стабильной.

Алла Куценко: Компания Knight Frank работает в сегменте элитной жилой недвижимости, в меньшей степени – в бизнес- и эконом-классах, поэтому мой комментарий касается именно элит-сегмента, который в Киеве достаточно стабильный. Это не массовый рынок, поэтому по сравнению с эконом-сегментом количество сделок в элит-классе гораздо меньше, но в денежном выражении он объемнее. Это развивающийся, перспективный рынок. В продажу поступают проекты, находящиеся на завершающей стадии строительства.

Что касается эконом-класса, то этот сегмент активно развивается и является на данный момент одним из наиболее востребованных на рынке Киева. В этом сегменте ведется строительство масштабных проектов.

Татьяна Погрибняк: Столичный рынок первичной жилой недвижимости я назвала бы осторожно развивающимся. Есть повышенный спрос со стороны потребителей, но он удовлетворяется очень осторожно. Большую роль играет сегодня репутация застройщика, количество построенных им объектов, качество работы. Современный покупатель смотрит на многие аспекты: проверяет количество возведенных застройщиком объектов, динамику строительства и др.

Михаил Артюхов: Я сразу обозначу сегменты, о которых буду говорить. Это бизнес- и эконом-классы. В этих сегментах мы продаем сегодня совокупно около 60 000 м2 жилой недвижимости. В 2012 году количество сделок купли-продажи увеличилось: если в 2011 году было порядка 1500 сделок/месяц, то теперь – 1800-2000 сделок/месяц. При этом доля продаж первичной недвижимости увеличилась с 20% до 40%. То есть, покупатели ориентируются на хорошее, качественное жилье. И следует отметить, что сейчас у них есть выбор, который, однако, на наш взгляд, постепенно сокращается.

Несмотря на то, что общая динамика ввода в эксплуатацию первичного жилья улучшается в сравнении с ситуацией, которая наблюдалась 2-3 года назад, рост остается крайне незначительным. Многие девелоперы завершили начатое строительство, но не спешат с анонсированием новых проектов.

Сергей Сушко: Рынок жилья Киева могу также охарактеризовать как осторожно развивающийся. Каждый сегмент развивается с разной динамикой. В каждом сегменте есть профессиональные игроки и сформировавшийся портрет покупателей. В целом, развитие сектора происходит достаточно осторожно. Изменились ожидания потребителей, в связи с чем девелоперы ищут пути оптимизации проектов.

Инна Волосюк: Вы согласны с мнением, что в сегменте жилой недвижимости Киева сформировались лидеры-застройщики, что классы жилой недвижимости более-менее структурированы?

Константин Браво: Да, я согласен с этим утверждением. До кризиса «локомотивом» на рынке жилой недвижимости столицы был «Киевгорстрой», который считался бесспорным лидером. Сейчас он в какой-то степени сдает свои позиции, но не за счет уменьшения объемов строительства, а за счет того, что частные компании, такие как UDP, «К.А.Н. Девелопмент» и другие, выходят с более мощными проектами, занимающими территории 18, 19, 30 гектаров. Корни «Киевгорстроя» уходят в государственные структуры. У холдинга имеется множество зарезервированных под строительство земельных участков. Фактически, он пользуется бесплатной землей, в то время как частные компании должны тратить на каждый участок финансовые средства. Но, тем не менее, частные компании постепенно перехватывают инициативу. Некоторые из них реализуют проекты больших масштабов. Есть информация, что разрабатываются проекты на 40 гектаров. Это свидетельствует о том, что сегмент жилой недвижимости Киева интересный, сюда идут инвестиции.

Инна Волосюк: Расскажите о зарубежной практике в вопросе структурирования рынка. Характерно ли для развитого рынка наличие 1-3 лидеров, или он поделен между множеством игроков?

Михаил Артюхов: В Украине существует огромный неудовлетворенный спрос, поэтому ни одной компании не под силу самостоятельно удовлетворить его.

Украина находится очень далеко от развитых стран в показателе среднего количества квадратных метров в расчете на душу населения. Объем жилищного фонда в стране составляет порядка 800 миллионов м2. На данный момент в процессе строительства находится порядка 1,5 миллиона м2 жилья, но никто не может точно сказать, когда оно будет выведено на рынок. Например, в Израиле возводится около 1 миллиона м2 жилых площадей в течение 2 лет. Для того чтобы Украина развивалась такими же темпами, необходима масштабная поддержка со стороны государства. Думаю, все присутствующие здесь представители девелоперских и строительных компаний могут рассказать, насколько непросто работать на этом рынке. Помимо этого, существует проблема финансирования.

Инна Волосюк: Татьяна, объясните, что изменилось в вопросе предпочтений покупателей за последние несколько лет.

Татьяна Погрибняк: Покупатель стал более требовательным и переборчивым. Именно эта требовательность покупателя к качеству и ассортименту заставляет застройщиков развиваться и поставлять на рынок дифференцированный продукт. Если предположить, что на рынке будет только один монополист – тот же «Киевгорстрой» с несколько устаревшей базой, то потребитель не получит то качество, на которое он рассчитывает.

Инна Волосюк: Татьяна, Вы хотите сказать, что у «Киевгорстроя» страдает качество возводимого жилья?

Татьяна Погрибняк: Нам приходится часто слышать от клиентов, что объекты «Киевгорстроя» проигрывают в качественных показателях. Наличие большого количества игроков на рынке позволяет создать разнообразие предложения и повысить качество конечного продукта. Вопрос качества – это элемент конкуренции. Мы уделяем много внимания вопросу качества, это во-первых. Во-вторых, учитываем пожелания потребителей, которые лягут в основу будущих проектов компании «НБК».

Алла Куценко
фото: «CP»

Алла Куценко: Цены на рынке не растут, как до кризиса, когда покупатели были вынуждены принимать быстрые решения и меньше внимания уделять качеству. Покупатель стал более осторожным и избирательным, у него есть время обойти все стройки, ознакомиться со всем предложением, поинтересоваться вопросами инженерных сетей, функционирования комплекса после сдачи в эксплуатацию, стоимости эксплуатационных услуг и т.д. Люди считают деньги не только при покупке жилья эконом-класса, но и элитного жилья и задумываются о том, во сколько выльется обслуживание квартиры.

Инна Волосюк: Константин, как в компании «НЕСТ» относятся к вопросу качества. Какие характеристики берутся за основу в ходе реализации объекта?

Константин Браво: Я бы сказал, что не только качество, но и завершенность всего проекта имеет большое значение для конечного покупателя. Реализация проекта может осуществляться в течение 4-5 лет. За это время на рынке может многое поменяться – не только строительные материалы, но и мировоззрение покупателя. Например, раньше проектировщики на стадии создания чертежа не уделяли большого внимания дизайну внутридворового пространства. Но сейчас застройщик разрабатывает каждый сантиметр территории. Это связано с высоким уровнем конкуренции – сейчас среди застройщиков идет борьба за внимание и расположение покупателя.

Прежде чем сделать выбор, покупатель в обязательном порядке ознакомится со всем предложением на рынке, и это хорошо. Если один застройщик выделился на общем фоне в каком-то аспекте, к нему начинают засылать своих представителей конкуренты, чтобы узнать, чем он привлекает покупателей. Потом в компании устраивается мозговой штурм, чтобы определить, какое предложение понравится покупателю. Я не думаю, что «Киевгорстрой» занимается такими вещами, поэтому его позиции сейчас немного ослабли.

Михаил Артюхов
фото: «CP»

Михаил Артюхов: Я бы хотел сказать несколько слов в защиту «Ки-евгорстроя». На мой взгляд, сотрудники холдинга все-таки понимают, что сегодня нельзя отставать от других. «Киевгорстрой» делает хорошую работу в рамках бюджета и ресурсов, которыми он располагает. Он делает хорошее среднее качество, на которое есть спрос. Ведь в эконом-сегменте основная конкуренция идет по цене. Сравнивать проекты холдинга с элитным жильем неправильно. Это совсем разные продукты.

Инна Волосюк: На украинском рынке коммерческой недвижимости наблюдается тенденция привлечения зарубежных архитекторов. Сотрудничаете ли Вы с зарубежными архитекторами?

Алла Куценко: Все зависит от класса жилой недвижимости. Привлечение зарубежных архитекторов увеличивает себестоимость проекта, соответственно, их участие в жилых проектах эконом-класса экономически нецелесообразно. Нам приходилось работать с девелоперами, которые привлекали зарубежных архитекторов, но такие проекты не были адаптированы к потребностям украинского покупателя. Речь идет о крупном проекте в средиземноморском стиле с большими террасами, с общим проходным, открытым коридором. Вход в каждую квартиру был предусмотрен со стороны открытого коридора. Украинскому потребителю такая планировка не импонирует.

Константин Браво: Когда, к примеру, в проект торговой недвижимости привлекаются зарубежные архитекторы, то девелопер преследует, как минимум, две цели. Во-первых, увеличить капитализацию проекта, потому что в дальнейшем его ликвидность будет выше, если в проектировании принимала участие компания международного класса с большим опытом, с пониманием тенденций и перспектив рынка. Во-вторых, применить лучшие европейские традиции, которые обеспечат хорошие логистические пути, компактное размещение объекта на территории и др. Что касается рынка жилья, то в эконом-классе применение зарубежного опыта невозможно в принципе, а вот для бизнес- или элит-классов – вполне реально.

Мы общались с компанией yoo (британская компания-разработчик дизайн-проектов для объектов жилой и гостиничной недвижимости – ред.) и удостоверились, что на европейских рынках неприемлемо покупать квартиру без отделки. Но в Украине и России это широко практикуется, поэтому если квартира идет с ремонтом и дизайном внутреннего пространства, то она получает дополнительную стоимость. В Украине нет практики продажи квартир с ремонтом. На данный момент это не целесообразно. Для украинцев важно, например, как выглядят места общественного пребывания в доме – вход, вестибюль, лестничные площадки др.

Алла Куценко: Если мы говорим об элитном жилье, то в данном случае большое значение имеет статусность объекта. Например, в Лондоне продаются апартаменты One Hyde Park с эксклюзивным дизайном от бюро Candy & Candy, которое в данном случае определяет статус проекта, и потребители готовы платить за него. Украинский потребитель еще не дорос до покупки таких апартаментов. Мы неоднократно общались с девелоперами, которые привлекают иностранных архитекторов в элитные жилые проекты, но пока они остаются на бумаге и не вышли на строительную площадку. По моему мнению, это вопрос 2-3 лет, и в будущем мы будем наблюдать на первичном рынке проекты с разработанным дизайном квартир от известных архитектурных и дизайнерских бюро.

Инна Волосюк: Вам не кажется, что перспектива 2-3 лет – достаточно оптимистичный сценарий развития событий? То есть, мы активно двигаемся в сторону Лондона?

Алла Куценко: Мы двигаемся, скорее, в сторону Москвы, где уже порядка 2-3 лет развиваются проекты жилой недвижимости элит-класса, к разработке которых привлекаются зарубежные дизайнеры.

Сергей Сушко: Привлечение иностранных архитекторов к реализации проектов в сфере коммерческой недвижимости обусловлено тем, что украинский рынок молод, и узкоспециализированных, отраслевых специалистов еще не так много.

Привлечение иностранных архитекторов, скажем, в торговый сегмент связано часто не с необходимостью сделать продукт с ярко выраженной индивидуальностью, но с тем, чтобы он впоследствии правильно работал. Иностранный опыт – это опыт, которого в Украине нет.

В сегменте жилой недвижимости ситуация несколько иная: задача архитектора заключается в том, чтобы создать продукт, востребованный у конечного потребителя, который будет готов платить за него больше. В Украине такие покупатели есть, однако они готовы платить не просто за имя архитектора, а за понимание того, что этот архитектор уже сделал какой-то хороший продукт, соответствующий определенному качеству.

На самом деле имя архитектора известно в очень узком кругу специалистов. Обычному покупателю имя архитектора ничего не говорит. Нам часто приходилось слышать, что архитекторы создают памятник себе, но не продукт, который будет продаваться. Архитектор работает, в первую очередь, в четком соответствии с Государственными строительными нормами. Но когда на объект, построенный по такому принципу, смотрит человек, который должен его продавать, он понимает, что продукт непродаваемый. За рубежом архитекторы изначально работают на результат. Но проблема привлечения зарубежных архитекторов связана с необходимостью адаптировать их опыт к локальным особенностям.

Интересный продукт можно получить в результате партнерства украинского и зарубежного архитекторов, а также гармонизации ГСН и полета фантазии. Но мне кажется, что данный подход применим больше к коммерческой недвижимости, где приветствуются неординарные решения, но в секторе жилой недвижимости мы пока к этому не готовы.

Михаил Артюхов: Слушая коллег, у меня возник один комментарий. Проблема, на самом деле, заключается в том, что архитекторы – не маркетологи, они специалисты по сооружению зданий и мало разбираются в вопросах маркетинга. Строительной отрасли Украины меньше 20 лет. Ориентировочно, только с 2004 года началась реализация проектов со свободными планировками. До этого работали нормы времен СССР.

В жилой недвижимости архитектор ценится тогда, когда он привносит добавочную стоимость в конечный продукт. Очень ценными являются специалисты по планировочным решениям, которые понимают спрос и то, как продавать объект, как его «упаковывать» с точки зрения маркетинга и преподносить конечному потребителю. Сегодня таких специалистов очень мало. Не хочется выделять кого-то в частности, но, по моему мнению, грамотные специалисты работают, например, в компании «Архиматика». Их авторству принадлежат проекты «Паркове місто» и др.

Что касается нашей компании, то на протяжении многих лет трест работает с «Институтом Современного Проектирования», которым руководит один из известных архитекторов Киева – Роман Борисович Файнберг. У него сильная команда. Говорить, что трест «ЮЗТС» использует какие-то особенные технологии в проектировании, пока не приходится. Потому что на данный момент достраиваются объекты, которые задумывались еще в 2005 году.

Константин, проект жилого комплекса «Покровский Посад» принадлежит компании «НЕСТ»? Кто осуществлял его проектирование?

Константин Браво: Да, это наш проект, но я не готов назвать имя архитектора. Вторая очередь проекта запроектирована еще в 2005-2006 годах, когда были востребованы большие по площади квартиры. Сейчас мы перерабатываем концепцию, и этим вопросом занимается не архитектор, а маркетинговое управление. В проект вносятся изменения на основании результатов анкетирования конечных потребителей. Далее выдается задание архитектору, чтобы он подумал, как правильно в рамках ГСН внедрить все изменения, продиктованные спросом. Проекты согласовываются с отделом продаж, которые в результате будут осуществлять реализацию квартир. Их мнение важно.

Инна Волосюк: Есть ли такое понятие как миграция спроса из одного класса в другой на рынке жилой недвижимости? Можно ли посредством маркетинговых инструментов «перетянуть» покупателей из одного сегмента в другой?

Михаил Артюхов: Есть инструмент, который мы используем в своей деятельности, – это аукцион либо редукцион, являющийся классическим примером управления спросом. В оговоренное время объект выставляется на продажу, и продается с молотка по максимальной цене. Компания «НБК» использует интересный инструмент – программу «Толока».

Константин Браво; Алла Куценко; Татьяна Погрибняк
фото: «CP»

Татьяна Погрибняк: Да, действительно, у нас есть такая программа. На рынок выставлено 165 квартир, при условии продажи всех 165, покупатели, которые приобрели квартиры в определенный акционный период, получают 10-процентную скидку. При условии продаж 80 квартир скидка для этих покупателей составит 5%. Те, кто в этот период купили квартиры, получают гарантированную 3-процентную скидку. Схема простая: чем больше покупателей, тем больше скидка.

ПАРТНЕР МЕРОПРИЯТИЯ:
«Резиденция «Крымский бриз»

Пятизвездочная гостиница «Резиденция «Крымский бриз» (Большая Ялта) приглашает начать курортный сезон на берегу Черного моря.

«Резиденция «Крымский бриз» располагается у подножия гряды гор Ай-Петри, имеет выход к морю. Комфортные номера вилл и просторные апартаменты, SPA-центр, изысканное меню ресторана, бассейны с морской водой и собственный пляж с набережной обеспечат Вам роскошный отдых!

www.crimeabreeze.com

На сайте компании стоит счетчик, покупатели могут наблюдать за динамикой строительства, они интересуются в отделе продаж, сколько квартир продано. Этот инструмент работает. Правда, мало кто верит в 10-процентную скидку.

Что касается «перетягивания» покупателей из одного сегмента в другой, стоит отметить, что у нас очень четко устоялось районное зонирование. То есть, клиентов, которые намерены купить квартиру на Печерске, вы никаким ценовым предложением не заманите на Троещину или Борщаговку. И наоборот, покупатель, который рассчитывает купить квартиру на Троещине, не будет рассматривать варианты на Печерске.

Константин Браво: Следует рассмотреть вопрос, насколько глубоко в каждом сегменте находится покупатель и его ожидания. Если человек четко рассчитывает на то, что он купит 70 м2 по $1000/м2, то его сложно перетянуть в сегмент где квадратный метр стоит $2000, потому что в этом случае он купит всего 25-30 м2. Возможно, есть какие-то граничные случаи, когда человеку необходимо доплатить небольшую сумму, и ему предоставляется рассрочка на 1-2 года. При этом он покупает жилье бизнес-класса площадью 70 м2, в то время как ранее ориентировался на 85-метровую квартиру в доме эконом-класса. То есть, покупатель теряет 15 м2, но приобретает лучшую локацию с имеющейся инфраструктурой.

Михаил Артюхов: Я не согласен с Татьяной, поскольку «развернуть» покупателя с Печерска на другой район вполне возможно следующим образом: предложить купить квартиру не на Печерске, а допустим, в хорошем жилом комплексе, плюс дать машину «на сдачу». Но этот вариант сработает в том случае, когда реально существует потребность в машине. В то же время покупателям, которые ищут 2-комнатную квартиру в центре года, можно предложить вариант с коттеджем в пригороде.

Хочу еще отметить, что покупатель принимает решение больше эмоционально: никто не хочет купить самую дешевую квартиру или самый дешевый объект. В моей практике неоднократно случались ситуации, когда приходили запросы на покупку 2-комнатной квартиры за $70 тысяч на Левом берегу Киева. Когда мы начинали предлагать варианты, то покупатель останавливался на квартире стоимостью $130 000 в жилом комплексе бизнес-класса, приближенном к центру города. То есть управлять спросом можно, но делать это необходимо грамотно, без конфликта интересов.

Инна Волосюк: По данным компании Knight Frank, сегодня возобновилось строительство практически во всех сегментах жилой недвижимости, во всех классах. Но при этом роста спроса не ожидается. Означает ли это, что мы движемся в сторону рынка покупателей? Как данная ситуация отразится на каждой из сторон – застройщиках и покупателях?

Алла Куценко: На данный момент существует рынок покупателя. Мы уже услышали здесь комментарии представителей застройщиков о том, что они прислушиваются к потребностям покупателей, идут на удовлетворение их запросов. Рынок активизировался, и это факт. Во всех сегментах мы наблюдаем движение. В каком-то сегменте это происходит более активно, в каком-то – менее. Всплеск спроса зависит от развития экономики Украины в целом, от платежеспособности покупателя.

Сегодня девелоперы предлагают покупателям разные виды программ приобретения жилья: рассрочка до завершения строительства, кредитование партнерским банком, др. Как мы видим в нашей работе, рассрочка пользуется большим спросом у покупателя в классах элит- и бизнес-. В эконом-классе она менее востребована. Здесь лучше работает кредитование от партнерского банка.

Инна Волосюк: Присутствующие здесь компании имеют партнерские программы с банками?

Константин Браво: Мы работаем с несколькими банками. Но ситуация на данный момент такова, что банки кредитуют не столь активно, как это было в докризисный период. Банковская система Украины проходит так называемую вторую волну кризиса, которая началась в 2011 году. В связи с этим уменьшилось количество кредитов, которые банки выдают в сфере жилой недвижимости.

Татьяна Погрибняк
фото: «CP»

Татьяна Погрибняк: Наша компания также замечает изменения, которые проявились в последнее время в банковской системе. Во-первых, выросли требования банков к заемщикам, во-вторых, увеличились процентные ставки, соответственно, предложения банков для заемщиков уже не столь интересные.

Алла Куценко: Практически все банки уменьшили кредитные портфели. Это своего рода защитная реакция, но для всего рынка недвижимости негативный сигнал.

Михаил Артюхов: На рынке все же фиксируются сделки купли-продажи при участии банков в качестве кредиторов. Но на данный момент распространение получила рассрочка. В эконом-сегменте есть хороший пример с Государственным ипотечным учреждением. Эта организация дает деньги банкам, а банки – конечным потребителям. Покупатели возвращают деньги банку, который в свою очередь возвращает их Государственному ипотечному учреждению. На таких условиях мы заключаем около 60% сделок в объектах эконом-класса в пригороде. Например, в ЖК «Яблуневе» в Буче. Кредитование осуществляется на срок до 30 лет под 15% годовых. При этом первые 5 лет нельзя досрочно погашать кредит. Мне кажется, что именно такие программы, в которых государство подставляет «свое плечо», будут пользоваться успехом в эконом-сегменте.

Не секрет, что при сотрудничестве банка и застройщика, последний доплачивает банку. Таким образом, ставка по кредиту может составлять 2-3%. Дельта, которую банк получает от застройщика, закладывается в цену квадратного метра, которую оплачивает покупатель.

Инна Волосюк: Вы можете привести пример?

Михаил Артюхов: Например, в жилом комплексе «Паркове місто» существует несколько вариантов покупки в рассрочку сроком до 5 лет. При этом размер первого взноса составляет от 5%. Данную рассрочку предоставляет застройщик, а не банк. Но застройщика финансирует банк, в данном случае – «Сбербанк». В целом, без привлечения банка стоимость квадратного метра в этом сегменте в целом выше, чем у остальных застройщиков. «К.А.Н. Девелопмент» включил рассрочку в цену квадратного метра. Насколько успешной является данная схема, я не знаю, необходимо спросить у застройщика. Но, насколько мне известно, продажи на объекте ведутся.

Алла Куценко: У покупателей накопился опыт минувших лет: все знают и помнят о ситуациях, когда застройщик взял деньги, но не построил объект. Сейчас многие пользуются сетью Интернет, посещают форумы, где можно почерпнуть информацию об объекте, застройщике, прочитать отзывы и т.д. То есть заключению сделки купли-продажи предшествует активная работа со стороны покупателя по исследованию рынка и интересующих его объектов в частности.

Инна Волосюк: Татьяна, компания «НБК» планирует запуск принципиально новых проектов? Если да, то в каких классах?

Татьяна Погрибняк: Полагаю, что мы останемся работать в сегментах эконом- и бизнес-классов, но пока я не готова разглашать будущие проекты.

Инна Волосюк: Запуск новых проектов произойдет в перспективе 2-3 лет?

Татьяна Погрибняк: Я думаю, даже в более близкой перспективе – к концу этого года мы выйдем на рынок с новым проектом.

Инна Волосюк: Можно ли говорить о том, что недостатка в жилье на рынке Киева в перспективе ближайших 5 лет не будет?

Татьяна Погрибняк: Недостатка не будет, и покупатели будут продолжать покупать, как и сейчас, но будут это делать взвешенно, потому что есть выбор, информация. Покупатели стали подходить к принятию решения очень осторожно.

Михаил Артюхов; Сергей Сушко
фото: «CP»

Михаил Артюхов: Недостаток хороших предложений появится, как только банки запустят привлекательные ипотечные продукты.

Если посмотреть на структуру спроса, то органический спрос занимает в общем объеме сделок 90%. То есть, подавляющее большинство сделок заключается за счет собственных средств покупателей. Категория покупателей, для которой инвестиции в жилую недвижимость являются бизнесом, то есть инвесторы, сегодня практически неактивна на рынке.

Строительство и жилая недвижимость будут развиваться, как только банки предложат хорошие условия, и появится спрос на банковский продукт. Как только данный процесс будет запущен, количество сделок будет увеличиваться, и цена квадратного метра будет расти. Но этого точно не произойдет в перспективе одного года.

Банки сегодня очень сдержаны в своей кредитной политике и плотно закрыли финансовые «краники». Совершенно иная ситуация наблюдалась в докризисный период, которая напоминала принцип работы сети «МакДональдс» – «вільна каса», – когда в течение дня положительно решался вопрос по выдаче кредита. Сейчас банки не дают денег, а если и предлагают, то по ставке 18-22% годовых. Причем очень часто предложение банков декларативное, то есть, в ассортименте продукт ипотечного кредитования имеется, но деньги банк не выдает.

Инна Волосюк: Какое количество банков выдает ипотечные кредиты?

Михаил Артюхов: Не более 15.

Алла Куценко: Продукт ипотечного кредитования имеется у около 40 банков, но он носит декларативный характер.

Михаил Артюхов: Банки не просто хотят выдать кредиты, которые через год-два были бы погашены. Они хотят выдать кредит, который бы обслуживался долго, потому что это их бизнес.

Инна Волосюк: Во многих жилых комплексах наряду с жилыми имеются коммерческие площади. Востребованы ли данные площади на рынке?

Константин Браво: У нас есть несколько аргументов в пользу коммерческих площадей в структуре жилых комплексов. Первый – до кризиса коммерческие площади стоили дороже, чем жилые. Второй – между подземным паркингом и жилым корпусом обязательно должен быть этаж. Как правило, это первый этаж.

Инна Волосюк: Коммерческие площади в структуре ЖК, как правило, продаются или сдаются в аренду?

Константин Браво: Задача застройщика – построить, продать и получить обратно деньги, чтобы рассчитаться с инвесторами и реинвестировать средства. У него изначально нет намерений несколько лет сдавать площади в аренду. Для этих целей можно построить, например, офисный центр.

Татьяна Погрибняк: Если говорить о жилом комплексе как застройке квартала, а не точечном проекте, то коммерческие площади являются некой маркетинговой составляющей. Они добавляют привлекательности проекту. Ведь никому не хочется купить квартиру в крупном жилом квартале, где нет магазинов, аптек, которые необходимы людям в повседневной жизни.

Михаил Артюхов; Сергей Сушко
фото: «CP»

Сергей Сушко: Для многих девелоперов наличие коммерческих площадей в жилых комплексах оказалось проблемой. К нам в последнее время обращалось несколько девелоперов с вопросом, что делать с этими помещениями, потому что для них действительно важно продать площади, чтобы вернуть оборотные средства. А с точки зрения рынка те продукты, которые проектировались ранее, в том числе с коммерческими площадями в структуре ЖК, оказались недостаточно востребованными. Не могу сказать, что найти решение, что делать с этими площадями, легко. Мы не создаем спрос. Если его нет, то это является проблемой. С точки зрения маркетинга наличие коммерческой составляющей подавалось покупателям как развитая инфраструктура в жилом комплексе. Но инфраструктуры нет, потому что помещения пустые. Некоторые помещения могут использоваться под определенные функции – магазины, аптеки, но остальные пустуют.

Инна Волосюк: Возможно, стоило бы прибегнуть к перепрофилированию помещений?

Сергей Сушко: Очень часто планировка не позволяет этого сделать. Нет гибкости, которая была бы заложена на начальном этапе проектирования.

Михаил Артюхов: Когда коммерческая недвижимость находится в жилых комплексах, ее важно продавать в состоянии, когда она готова к эксплуатации. То есть, когда покупатель может провести ремонт и незамедлительно перейти к эксплуатации. Когда ЖК имеет много фаз реализации, возможности активно использовать коммерческие площади нет, поскольку на промежуточном этапе реализации проекта сложно привлечь поток покупателей. Если застройщик хочет быстро продать коммерческую недвижимость в составе ЖК, он должен обеспечить хорошие дороги, поставить ограждение между территорией, которая еще вводится в эксплуатацию, и коммерческой составляющей объекта.

Привлекать спрос на коммерческую недвижимость можно. Сейчас профессиональные инвесторы ушли из бизнеса строительства и многие из них вкладывают средства в торговые сети. Банки финансируют потребительский рынок. А что такое потребительский рынок? Это торговые сети, маленькие и крупные форматы. Все это коммерческая недвижимость, в том числе в структуре жилых комплексов. Многие сети сбились с ног в поисках хороших помещений для открытия магазинов.

Сергей Сушко: Таких сетей не так уж и много, на самом деле.

Михаил Артюхов: Но их хватает, чтобы обеспечить спрос на коммерческие площади.

Журнал «Commercial Property» искренне благодарит за гостеприимство «Touch Cafe».


Источник:  Commercial Property №3 (104) апрель 2012


Вернуться

CP-проекты

CP ROUND TABLE

Commercial Property

COMMERCIALPROPERTY.UA

CP AWARDS

CP RETAIL

INTERIORS

Путеводитель/Украина

Architecture & Design Forum

Форум по строительству и инжинирингу «Экономика жизненного цикла зданий»

Форум «Эко- и энергоэффективность в недвижимости»

Media Kit 2017

Media Kit 2017 (ENG)

Commercial Property

№3(164) апрель 2017

Last number

Содержание

Онлайн-архив

Подписка

facebook

ОНЛАЙН-АРХИВ