Юридический бизнес и недвижимость

4 ноября состоялось очередное мероприятие, организованное «Commercial Property» в формате круглого стола. На этот раз в располагающей к беседе атмосфере ресторана «Конкорд» встретились юристы ведущих международных и украинских юридических компаний. Сразу же отметим, что не стоит недооценивать роль юридических компаний на рынке недвижимости. Их ценность заключается, в частности, в том, что они являются «хранителями» важной информации - фактов и подробностей трансакций, процессов реструктуризаций, которыми сопровождался кризисный период. Часто информация о состоявшейся сделке исходит не от ее непосредственных участников, а от юридических компаний (с согласия клиента). В целом, тем для общения с юридическими компаниями в рамках круглого стола накопилось предостаточно. Узнать «секретную» информацию, к сожалению, не удалось, на то были причины профессиональной этики юристов, но некоторые интересные факты из практики компаний все же выяснились.

Инна Волосюк: В кризисный период многие игроки украинского рынка недвижимости предпочли занять «молчаливую позицию» в вопросе общения со СМИ. Расскажите о позиции юридических компаний в этом вопросе.

Александр Алексеенко, партнер компании Integrites; Анастасия Болховитинова, старший юрист компании DLA Piper Ukraine
ФОТО: «CP» 

Алексей Кот: Взаимодействие со СМИ определенно важно. То, что мы «производим» для наших клиентов, то есть юридические услуги, – это в своем роде ноу-хау, у которого есть специфика: оно очень быстро устаревает. Поэтому держать некоторые, на первый взгляд, уникальные решения и информацию в секрете, наверное, не совсем правильно.

Однако не к каждому изданию обратишься. Учитывая длительные отношения с «Commercial Property» и коллегами, которые сегодня собрались, мы с удовольствием окликаемся на новую инициативу издания.

ИВ: Какие вопросы Вы, как правило, не готовы обсуждать со СМИ?

Наталья Доценко-Белоус: Прежде всего, мы не обсуждаем со СМИ вопросы, сопряженные с адвокатской деятельностью, мы также не раскрываем информацию, имеющую коммерческую ценность для клиентов. Разглашая ее, мы теряем главный «товар» юридической фирмы. Однако спустя определенное время такие данные утрачивают свою актуальность и подлежат разглашению. Очень часто юристы применяют индивидуальный подход, разработанный под определенного клиента, который редко озвучивается в СМИ. Однако, например, наша фирма информирует СМИ о подходах, которые были испробованы нами на практике. Это создает условия для интерактивного обсуждения новаций с коллегами. На мой взгляд, обмениваться подобного рода информацией важно, дабы повысить ее ценность. Однако у каждого из нас имеются ситуации, которые в целом не разглашаются ни коллегам, ни, тем более, в СМИ.

Дискуссия
ФОТО: «CP»

ИВ: Влияет ли на деятельность юридической фирмы приставка «международная»? Помогает ли она в кризисное время привлекать клиентов?

Алексей Фелив: Имеются разные сферы юридических услуг, где юристы, в том числе эксперты BEITEN BURKHARDT, предоставляют услуги клиентам: для экспертизы по украинскому законодательству приставка «международная» особой роли не играет. Здесь важен профессиональный подход и компетентный совет. Есть также области, которые по определению предполагают вмешательство международных юридических фирм. Например, сфера международных отношений. Возможно, есть хорошие местные компании, однако они не могут быть привлечены в данную сферу.

Наталья Доценко-Белоус, адвокат, старший юрист «Василь Кисиль и Партнеры»
ФОТО: «CP»

Александр Алексеенко: Есть ведущие украинские фирмы без международного присутствия, которым иногда ценой немалых усилий удается убеждать зарубежных заказчиков в том, что с ними можно работать. Но определяющим, несмотря ни на что, в большинстве случаев являются квалификация и опыт юристов и юридической фирмы.

Анастасия Болховитинова: Несомненно, то что DLA Piper является международной юридической компанией, в значительной степени помогает привлекать клиентов. При этом речь идет как о международных клиентах, которые работают с юристами DLA Piper в различных юрисдикциях, так и об украинских клиентах, которые реализуют проекты, требующие вовлечения специалистов по праву различных государств (не для кого не будет секретом, что большинство сделок по продаже и приобретению недвижимости структурируются через продажу акций холдинговых компаний, которым принадлежат украинские компании, владеющие недвижимостью). Кроме того, международная юридическая компания – это определенный знак качества предоставляемых услуг.

ИВ: Скажите, существует ли в юридической сфере специализация, точнее даже ассоциация компаний с определенными услугами? Например, такая негласная ассоциативная связь существует среди международных консалтинговых компаний, которые работают на украинском рынке недвижимости: так, компания Knight Frank известна как консультант в сегменте жилой недвижимости, компания DTZ располагает сильным департаментом оценки, Colliers International - мощным офисным департаментом и др.

ФОТО: «CP»

АФ: Возможно, коллеги меня поправят, но фирма «Василь Кисиль и Партнеры» лично у меня ассоциируется со сферой Litigation (судебные разбирательства). Стоит отметить, что очень часто компания связана с конкретными людьми.

АК: Здесь играют роль много факторов. С одной стороны, нельзя отбрасывать фактор персоналий в юридическом бизнесе, с другой – успешно реализованные проекты. Любой яркий проект – это не просто отличная работа и гонорар, но еще и хорошая слава на рынке. Не секрет, что основные клиенты приходят не за счет рекламы, а посредством «сарафанного радио»: один человек сказал другому, что существовала некая проблема, которая была решена теми или иными юристами. В этом случае работает принцип геометрической прогрессии: успешно реализованный проект дает 2-3 новых.

Репутация для юридической компании – прежде всего. Над ее созданием нужно работать. Безусловно, человек, который считает, что слава придет благодаря только хорошей работе, обречен на неудачу.

ИВ: В связи с экономическим кризисом некоторые направления юридической практики, скажем, в сфере недвижимости, оказались невостребованными или маловостребованными. Как компании выходили из этой ситуации?

Михаил Тимошенко, партнер департамента недвижимости и строительства Baker & McKenzie
ФОТО: «CP»

Михаил Тимошенко: Безусловно, финансовый кризис, который разразился в Украине осенью 2008 года, послужил причиной возникновения ряда рисков, но вместе с тем и указал на новые возможности в юридическом бизнесе. Многие компании переживали похожие трудности, однако решения у всех были разными. Так, динамичное развитие в кризисный период получили такие виды практики как продажа «стрессовых активов», корпоративная реорганизация, трудовые споры, судебные споры по налоговым вопросам. Новые подходы не обошли стороной и сферу недвижимости, строительства и розничной торговли, где, например, с наступлением кризиса появилось новое понятие «арендной платы от оборота». Также новый импульс получила практика, связанная с вопросами реструктуризации задолженностей и банкротства.

Кроме этого, появилась возможность оценить и систематизировать материал и опыт, накопленные за последние годы. На самом деле, кризис – это время, которое дает возможность подготовиться к восстановлению рынка, прийти к следующей фазе роста более подготовленными к работе и развитию.

АБ: Юристы DLA Piper осваивали смежные направления, а также принимали активное участие в проектах, которые реализовывались другими практиками компании, например, корпоративной, налоговой и пр. Кроме того, мы изучали потребности наших клиентов и старались предложить новые продукты, которые были бы им полезны (например, проекты по внутригрупповой реструктуризации компаний, владеющих недвижимостью и пр.).

ИВ: Расскажите о ситуации в компании Integrites.

АА: Юристы, которые работали в сфере недвижимости и строительства, во многом пересекались с вопросами корпоративного права и судопроизводства, и на работе в этих отраслях они сконцентрировались в кризисный период.

Алексей Фелив, доктор права (Германия), юрист BEITEN BURKHARDT
ФОТО: «CP»

НД-Б: Наш опыт в этом вопросе отличается. Департамент по недвижимости компании «Василь Кисиль и Партнеры» является одним из самых многочисленных в Украине, если произвести сравнительный анализ с другими фирмами. Безусловно, кризис создал некоторые сложности для обеспечения прежними объемами работы сотрудников департамента, но фирма взяла курс на расширение и углубление специализации в сегменте недвижимости. Во-первых, благодаря кризису мы осознали, что недвижимость – это еще и государственно-частное партнерство – смежная отрасль, которая также является полноценным источником клиентов. Во-вторых, сфера альтернативной энергетики, несмотря на то, что имеет отдельное отраслевое назначение, развивается в рамках департамента недвижимости нашей фирмы, поскольку в ней затрагиваются вопросы земельных правоотношений при строительстве и т.д. В-третьих, мы начали активно развивать направление финансовых инструментов (процентные векселя, облигации и т.д.), которые носят сугубо финансовую цель, но которые являются востребованными и в недвижимости, и в других сферах бизнеса.

Юлия Земскова: Я думаю, со мной многие согласятся, что ценность юридической компании – это юристы. Даже в условиях кризиса каждый руководитель старался сберечь существующий штат.

У нас имеется отдел недвижимости, который реализует достаточно сложные и масштабные проекты. В условиях кризиса юристы стали более многофункциональными: если ранее юрист мог заниматься исключительно земельным правом, то теперь он должен изучать, скажем, судебные аспекты, чтобы представлять интересы клиентов в суде касательно земельных споров. Мы пытаемся развиваться в разных сферах: занимаемся корпоративным правом, начали разработку направления электроэнергетики.

ИВ: Насколько я понимаю, юридическим фирмам приходится осваивать новые направления, скажем, той же альтернативной электроэнергетики, о которой сегодня уже упоминалось и которая сопряжена со сферой недвижимости, земли.

АК: В этой связи пришел на ум анекдот о консультантах: мы приходим, когда нас не зовут, даем советы там, где зачастую понимаем намного меньше, чем клиент и, самое обидное для клиента, требуем за это деньги!

Для начала необходимо понять, в чем заключается интерес клиента и какого рода юридические услуги ему необходимы. В любой сфере бизнеса существуют стандартные процедуры, через которые необходимо пройти, прежде чем выйти на рынок. Есть блок вопросов специфического характера: лицензирование, иностранные инвестиции, оформление договоренностей, взаимодействие с государственными органами, общественными организациями, др. Не удастся обойти стороной вопрос о недвижимости, земле. Главное – начать общаться с клиентом, чтобы разработать стратегию. Каждый из нас в свое время придумывал что-то новое на рынке. Например, огромным толчком было внесение изменений в «Закон об инвестиционной деятельности», когда государство определило, как нужно привлекать деньги для финансирования строительства. Все начали находить механизмы, которые, с одной стороны, были бы действенными, с другой, позволяли бы отвечать на вопросы инвесторов о гарантиях.

ИВ: Консалтинговые компании, работающие в сфере недвижимости, в свое время создали «Киевский исследовательский форум», выполняющий теоретическую (обмен информацией) и практическую (например, приведение в соответствие единой классификации объектов коммерческой недвижимости и др.) функции. Существует ли подобная инициатива среди юридических компаний?

Алексей Кот, к.ю.н., управляющий партнер юридической фирмы «Антика»; Юлия Земскова, юрист CMS Cameron McKenna
ФОТО: «CP»

АФ: Юристы не устанавливают правила игры, их устанавливает законодатель. Мы же подключаем наши ресурсы, чтобы следовать правилам. Когда я начинал карьеру юриста, то задумывался над тем, как можно формировать в целом мнение юристов в тех или иных вопросах. И понял, что один из путей – это публикация специализированных статей в профессиональных изданиях. Таким образом, открывается доступ к большому кругу читателей и формируется определенное правовое мнение.

МТ: Юристы принимают активное участие в разработке законопроектов и нормативных документов, в том числе посредством участия в работе таких бизнес ассоциаций как European Business Association (EBA) и American Chamber of Commerce (ACC) и др. Подготовленные материалы и предложения по улучшению законодательства впоследствии передаются в соответствующие государственные органы. Однако реагирование со стороны государства не всегда соответствует ожиданиям участников рынка. Есть вопросы, которые остаются нерешенными на протяжении уже многих лет. Как пример, можно привести проект изменений к статье 82 Земельного кодекса*, которая устанавливает ограничения на владение несельскохозяйственной землей для украинских компаний с иностранным капиталом. О данной статье много писали, говорили, предлагали изменения, но по разным причинам предложенные изменения остаются по-прежнему нереализованными.

АФ: Юристы сами по себе не являются лобби, и это правильно. Мы не должны рассказывать рынку, куда ему двигаться. Рынок движется сам по себе, мы же помогаем ему создавать справедливые правила игры.

НД-Б: Важна тесная взаимосвязь с органами исполнительной власти – основными «донорами» законотворческой инициативы.

На сегодняшний день при органах исполнительной власти формируются общественные экспертные советы, за счет участия в которых, на мой взгляд, удается более оперативно создать законотворческий продукт и добиться ожидаемого результата. Все-таки работа через ассоциации удлиняет путь и алгоритм действий по достижению цели – внесению изменений в законодательные акты.

АК: Не стоит идеализировать общественные ассоциации и советы. Я, например, являюсь членом Научно-технического совета Госкомзема. Конкретного результата в виде разработки изменений к земельному законодательству, которые действительно наболели, не было. С другой стороны, есть такие органы как Научно-консультативный совет при Высшем хозяйственном суде Украины, членом которого я также являюсь. Совет собирается регулярно, и на нем решаются практические вопросы. Например, законодатель не нашел ничего лучшего, как возложить функции легализации незаконного строительства на суды. Сугубо административная функция была передана судам. Этот вопрос действительно интересно обсуждать. Более того, в результате обсуждения вырабатывается практика. В течение ближайших нескольких месяцев будут получены разъяснения Высшего хозяйственного суда Украины, которые во многом будут выполнять функцию нормативного акта на уровне Правил застройки города Киева. К слову, Правила в свое время мы разрабатывали вместе с КГГА. Это интереснейший нормативный акт для девелопера, в котором полностью расписана процедура строительства: с чего начинать, как строить, куда обращаться и т.д. Жаль, что на практике эти нормы работают с трудом, потому что бежать нужно много, долго и все-таки окончательно не понятно, куда. Но Высший хозяйственный суд хотя бы в общих чертах определит стадии, которые должен проходить застройщик, если он не хочет подпасть под действие статьи 376 Гражданского кодекса относительно самовольного строительства.

ИВ: Ощущаете ли Вы какие-либо позитивные изменения на рынке недвижимости на примере собственной практики на протяжении текущего года?

ФОТО: «CP»

НД-Б: К сожалению, пока еще отсутствует системность подхода в действиях клиентов. Наблюдаются хаотичные попытки где-то и что-то успеть, но при этом нет выстроенной системы подхода к деятельности на будущее. Есть тенденция восстановить позиции, решить критические проблемы, оценить новые законодательные возможности. Но это больше точечные запросы, пока не свидетельствующие о новой волне системного развития бизнеса, которое многообещающе для юриста как для консультанта по данным вопросам.

АБ: На мой взгляд, основным изменением на рынке недвижимости на протяжении текущего года стало появление сделок с недвижимостью. Так, юристы нашей практики за последние полгода закрыли несколько крупных сделок, связанных с приобретением объектов коммерческой недвижимости в нескольких городах Украины.

ИВ: В течение последних 2 лет в СМИ очень активно обсуждался вопрос реструктуризации кредиторских задолженностей, участниками которой являются юридические компании. Как обстоит ситуация с этим вопросом сегодня?

АК: Компании будут пытаться каким-то образом реструктурировать кредиты и в дальнейшем. Если банк готов к диалогу, заемщики будут этим пользоваться. Для нас как для консультанта это будет дополнительная работа.

ИВ: Как пострадали гонорары юристов в кризисный период?

АК: Во время кризиса стало считаться плохим тоном не попросить скидку у юриста, банка или консультанта, даже если дела идут хорошо. При этом удивительно было, насколько некоторые коллеги демпингуют.

АБ: В период кризиса клиенты начали проводить тендеры по привлечению юридических советников. Причем, если раньше такие тендеры проводились в отношении крупных проектов (сопровождение приобретения компаний и пр.), то во время кризиса тендеры стали проводиться и в отношении отдельных видов юридических услуг (например, тендер по привлечению юридического советника для подготовки типового договора аренды).

АА: При этом сегодня клиент иногда говорит: «Вы аналогичный объем работ еще недавно выполняли за более низкую цену. Почему сейчас дороже?»

АК: По большому счету, стоимость услуг не уменьшалась, да и работы меньше не становилось. Но нужно было более активно подталкивать клиентов к своевременной оплате счетов. Сейчас, по-моему, в этом отношении стало легче.

2009 год был действительно тяжелым для всех. Как представители бизнеса, который не является первичным, мы живем хорошо, если нашим клиентам хорошо. Поэтому мы никогда не должны терять контакт со своим клиентом.

ИВ: Назовите наиболее насущные изменения, которые ожидает украинский рынок недвижимости в сфере законодательства, чтобы оправиться после кризиса.

АА: Вряд ли развитие сферы недвижимости можно отделять от развития экономики страны в целом. Восстановить сферу недвижимости с помощью «узких» законодательных изменений вне зависимости от других сфер экономики очень тяжело.

Александр Алексеенко, партнер компании Integrites
ФОТО: «CP»

НД-Б: Начиная с 2008 года, над строительным рынком проводятся многочисленные эксперименты относительно упрощения разрешительных процедур, которые на самом деле приводят к осложнению и созданию дополнительных бюрократических барьеров при получении разрешительных документов. Речь идет о принятии закона №800 («О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищное строительство»), закона №509 («О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству»), закона №2367 («О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины касательно усовершенствования регулирования в сфере строительства жилья»). Все эти нормативные акты имеют низкое качество, потому что законодатель не прибегает к квалифицированной юридической помощи при их разработке, а для заказчиков и инвесторов характерна инертная позиция. В Украине не сформировалась культура последовательного отстаивания заказчиками своих интересов на законодательном уровне. В результате эти законодательные инициативы, в рамках имеющейся у нас системы законов, наносят еще больший ущерб ситуации на рынке.

К примеру, закон «О государственно-частном партнерстве» создал реальные проблемы: возникли многочисленные коллизии, при которых невозможно реализовать общегосударственные проекты. В СМИ в течение 2 лет говорили о том, что не надо принимать этот закон для «галочки», не надо делать его инструментом политического имиджа.

В 2010 году сделана попытка от экспериментов перейти к более решительным, революционных шагам – разработать рамочный законопроект, в основе которого будет заложен переход к декларативному принципу получения прав на строительство для некоторых категорий объектов строительства. 15 ноября 2010 года версия законопроекта «О регулировании градостроительной деятельности» была разработана под председательством вице-премьер-министра Украины господина Тигипко. Я состояла в рабочей группе Сергея Тигипко по инициативе «Украинской Строительной Ассоциации». Господин Тигипко открыто заявляет, что данный документ – политическая инициатива, при этом качество Закона его не интересует. Пока будет существовать некачественный, непрофессиональный подход в законотворческой сфере, у нас будут проблемы. И проблем будет настолько много, что мы не сможем обсудить их в рамках одного круглого стола.

АФ: Хочу согласиться с коллегой: наверное, основная проблема – это низкое качество законов. И этому есть две причины: первая – те, кого задействуют в разработке законопроектов, предоставляют достаточно низкое качество консультаций; вторая – если что-то и было сделано качественно, то после утверждения Верховным Советом документ меняется до неузнаваемости. Однако мотивация множества законов очень позитивная, что видно из их названий. Но часто в разработке законопроекта задействованы «узкие» специалисты, у которых отсутствует понимание системных подходов к праву как таковому, и как результат – закон, который не вписывается в остальную систему права.

Источник:  Commercial Property № 10 (87) ноябрь 2010