Строительные компании: есть ли жизнь после кризиса?

В кризисный период рынок строительных услуг претерпел количественные и качественные изменения. В условиях резкого сокращения объема строительных работ заказчик пользовался положением «хозяина», который диктует условия генподрядчику и подрядным организациям. Сегодня строительные компании борются за любой заказ и большинство из них согласны на выполнение работ с минимальной компенсацией собственных расходов. Журнал «Commercial Property» собрал в рамках специализированного круглого стола представителей нескольких ведущих строительных компаний Украины, которые поделились своим видением ситуации на отечественном рынке.

Инна Волосюк: Основная проблема строительного рынка Украины, на которую часто указывают Ваши коллеги – представители строительных компаний, – положение «хозяина», которым пользовался заказчик в кризисный период в отношениях с подрядными и генподрядными организациями. Верно ли это?

Юрий Петрик: Совершенно верно. Сегодня заказчик пользуется тем, что объемы строительства упали. Строительные компании борются за любой заказ и согласны на выполнение работ с минимальной компенсацией собственных расходов. Подобная ситуация заставляет генподрядчика искать более дешевые пути строительства и экономить практически на всем (материалах, работах), чтобы уложиться в бюджет, который ему навязывает заказчик.

Инна Волосюк: Понимает ли заказчик, к каким последствиям может привести подобная экономия?

«Юрий Петрик, директор по строительству «Еврокон Украина»; Поликарп Бамбизо, вице-президент корпорации «Гранит»
ФОТО: «CP» 

Юрий Петрик: Заказчик не хочет этого знать, но хочет получить качественный продукт, переложив всю ответственность за выполняемые работы на генподрядчика. Заказчик подписывает договор с подрядчиком с заведомо заниженной ценой, при этом требует выполнения всего комплекса услуг на высоком качественном уровне, что нереально в подобных условиях.

Случаются ситуации, когда заказчик, помимо генподрядчика, заключает договор с другими подрядными организациями на выполнение определенного вида работ. В этой ситуации генподрядчик не имеет влияния на подрядчиков и не может проконтролировать качество выполненных ими работ. Однако, когда на объекте происходит какой-то инцидент, связанный с выполнением работ этим подрядчиком, вина перекладывается на генподрядчика без учета условий договора, разграничивающего их обязательства. По моему мнению, такую ситуацию следует исправить на законодательном уровне. Посредством законодательной базы обязать заказчика заключать договор генподряда на выполнение генподрядных работ, согласно которому определенный тип работ выполняется исключительно генподрядчиком, который, таким образом, несет за них ответственность.

Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины рекомендует, чтобы мы как генподрядная организация навязывали заказчику подписывать все субподрядные договора через нас. Но это практически невозможно – мало кто из заказчиков согласится на это, так как зачастую заказчик самостоятельно хочет заключать прямые договора на определенные виды работ или услуг. В данном случае генподрядчик практически не имеет возможности влияния (юридической и фактической) на качество и процесс выполнения работ, а также на их последствия после ввода объекта в эксплуатацию.

Игорь Гурьев: Для начала я хотел бы отметить, что мы находимся в несколько иной ситуации по сравнению с коллегами. На рынке, по сути, мы появились в конце 2008 года, на пике кризиса. На тот момент объем предложения со стороны строительных компаний оставался прежним, в то время как спрос упал практически в 4 раза. У нас было объективное конкурентное преимущество по сравнению с коллегами, а именно, отсутствие валютных кредитов, проблем с неплатежами заказчиков, замороженных объектов. Не было необходимости сокращать персонал либо уменьшать заработные платы, и соответственно не было ухудшения морального состояния коллектива. Кроме того, мы могли привлекать качественный персонал с разумными требованиями по заработной плате.

Все мы помним ситуацию до 2008 года, когда, например, те же архитекторы были перегружены работой и объекты площадью 100 000 м² воспринимали как малоинтересные для себя. Украинский строительный рынок рос очень высокими темпами, предложение отставало от спроса. Было мало опытных архитекторов и строителей, но спрос на их услуги превышал предложение. Сейчас ситуация поменялась, и рынок будут вынуждены покинуть мелкие непрофессиональные компании, в то время как лидеры рынка, я уверен, укрепят свои позиции.

Главное сегодня – сбалансировать спрос и предложение. Объем строительного рынка упал, но не до нуля. С точки зрения финансирования очевидно, что, как минимум, до Евро-2012 основными заказчиками будут выступать государственные предприятия.

Инна Волосюк: Расставьте в порядке приоритетности для заказчика такие критерии работы генподрядной организации как качество, сроки и стоимость.

Поликарп Бамбизо
ФОТО: «CP»

Поликарп Бамбизо: Я бы оставил их в том порядке, в котором вы называете, – качество, сроки, стоимость. Заказчик рассматривает сотрудничество, прежде всего, с точки зрения качества. Сроки также важны, особенно, если заказчик использует кредитные средства, которые необходимо возвращать вовремя. Но на первое место я бы поставил качество.

Игорь Гурьев: Сложно вывести усредненный портрет заказчика: кого-то устраивает низкое или среднее качество, кому-то необходимо только высокое качество, но в сжатые сроки. Вряд ли можно строить качественно и дешево одновременно.

Если, например, заказчик – девелопер, который хочет быстро построить здание и выйти из проекта, то для него важна скорость и качество. Чем раньше сдается объект, тем раньше объект начинает генерировать денежные потоки. При этом менее важна стоимость. У меня была возможность наблюдать, как в одной из восточноевропейских стран за 12 месяцев с нуля был построен и сдан в аренду бизнесцентр общей площадью 25 тысяч м². Для реализации подобных проектов необходим комплекс составляющих – максимально проработанный и качественный проект, профессиональный заказчик и опытный генподрядчик. Для генподрядчика просрочка работ в 2 месяца грозила потерей прибыли, в 3 месяца – серьезными финансовыми потерями. Поэтому он был вынужден строить быстро и предъявлял жесткие требования к заказчику касательно изменений в проекте. В Украине, к сожалению, в силу ряда факторов профессионализм заказчика находится на достаточно низком уровне.

Юрий Петрик
ФОТО: «CP»

Юрий Петрик: К названным трем критериям я добавил бы еще реальные возможности генподрядчика построить объект. Если компания работает на строительном рынке, скажем, всего пару лет и не имеет большого опыта и профессионалов в коллективе, то вряд ли серьезный заказчик будет с ней связываться, даже если компания даст самую низкую цену и будет гарантировать высочайшее качество в кратчайшие сроки.

Инна Волосюк: Оказал ли кризис позитивное влияние на строительный сектор?

Поликарп Бамбизо: Кризис стимулирует развитие внутренних резервов и привлечение новых технологий строительства. Причина – необходимость выживать в создавшихся рыночных условиях и повышать эффективность производства. В связи с этим многие компании идут на техническое перевооружение посредством привлечения новых технологий.

Инна Волосюк: Оправданы ли такие капиталовложения в кризисный период?

Поликарп Бамбизо: Однозначно да. Такие капиталовложения обязательно окупятся со временем.

Юрий Петрик: Я согласен с Поликарпом Юрьевичем. Настало время, когда необходимо занимать определенную нишу, применять новые технологии. Заинтересовать заказчика только ценой или сжатыми сроками стало сложно.

К примеру, наша компания активно занимается внедрением новых технологий. Речь идет о монолите с применением постнапряжения. Профессиональные строители знают, что пролеты больше 8-10 метров из монолитного железобетона в привычном нам исполнении делать нельзя. Технология постнапряжения убирает эту проблему, уменьшает сечение плит и количество применяемой арматуры, что с учетом роста цены на металл очень актуально для заказчика, снимает проблему прогибов и раскрытия трещин конструкции. Данная технология давно применяется в Европе, но в Украине она должна пройти этап лицензирования и создания нормативной базы. Это будет настоящий прорыв в строительстве.

Инна Волосюк, главный редактор «Commercial Property»; Игорь Гурьев, генеральный директор SOLID Group
ФОТО: «CP»

Игорь Гурьев: Да, поддержу коллегу. Технология постнапряжения позволяет безболезненно увеличивать шаг колонн, но не все украинские заказчики понимают данные преимущества. Однако, например, европейский девелопер понимает, что шаг колонн в офисном строительстве – это мегаважный фактор, участвующий в формировании прибыли, которая состоит не только из себестоимости строительства, но и соотношения полезных и неполезных площадей, возможности создать оптимальные планировки.

Инна Волосюк
ФОТО: «CP»

Инна Волосюк: Юрий, Вы самостоятельно занимаетесь лицензированием новых для Украины технологий, или есть организации, которые помогают Вам в этом вопросе?

Юрий Петрик: Мы занимаемся этим вопросом самостоятельно с привлечением Государственного научно-исследовательского института строительных конструкций, проектных институтов. Мы оцениваем внедрение технологии постнапряжения в $80 тысяч. Не каждая компания готова потратить такие деньги, но мы готовы, потому что к этому толкает рынок.

Игорь Гурьев: Существует проблема несоответствия украинских и европейских строительных норм. Проектная документация, разработанная на Западе, требует существенной адаптации. Для этого необходима воля государственных уполномоченных органов и институтов, общественных организаций. Однако наше государство может пойти путем, который выбрала Грузия, где определен переходный период, в течение которого строитель может выбирать, по каким нормам строить – по грузинским или европейским. По его окончании будут нормы, соответствующие мировым стандартам.

Поликарп Бамбизо: Мы говорим об инновациях с точки зрения заказчика. Со своей стороны, хочу отметить, что для внутреннего потребления было бы целесообразно рассмотреть замену наполнителей в железобетонном каркасе. Ведь основные виды строительных материалов, которые применяются на отечественных стройках, – кирпич и пеноблоки, сопряжены с «мокрыми» процессами – кладкой, штукатуркой, выравниванием неровностей. Специалисты подсчитали, что замена кирпича на магнезитовые панели позволяет, во-первых, ускорить строительство (поскольку дает абсолютно ровную поверхность, готовую к поклейке обоев), во-вторых, позволяет увеличить жилую площадь, в-третьих, имеет звукоизоляцию лучше, чем у кирпичной стены. Сейчас магнезитовые панели поставляются в Украину из Китая, но имеется информация о том, что и в нашей стране уже началось строительство завода по производству таких панелей.

Большую роль в развитии строительного рынка играют общественные организации, такие как «УБА», Строительная Палата Украины, которые пропагандируют инновации и стимулируют отечественное производство строительных материалов. Но в этом вопросе также необходима правильная политика государства, направленная на решение инвестиционных проблем отрасли.

К сожалению, на сегодняшний день фундаментальная и прикладная наука очень отстают от спроса, который наблюдается в строительной отрасли. Строители хотят получать новые материалы, технологии, но, увы, они еще не столь доступны, как хотелось бы.

Инна Волосюк: По какой причине в ТРЦ SKY MALL произошел обвал подвесного гипсокартонного потолка? По Вашему мнению, кто виноват в данном инциденте?

Юрий Петрик: Компания «Еврокон Украина» была генподрядчиком первого и второго корпусов ТРЦ на определенном участке работ. Наша компания всегда отвечала за свои ошибки, если таковые были, и несла гарантийные обязательства за качество. Заказчик согласно договору генподряда самостоятельно осуществлял выбор подрядчика и контроль за выполнением работ по данному направлению. В настоящее время назначена специальная комиссия по расследованию случившегося, и я считаю, что она установит причины произошедшего.

Игорь Гурьев: Я согласен с коллегой. Отношения генподрядчика с заказчиком на украинском рынке несколько деформированы. Удивительно, но зачастую, наиболее корректно в данной роли ведут себя государственные заказчики. В целом же, украинский заказчик считает, что не может доверить все работы генподрядчику и самостоятельно привлекает субподрядные организации. Главный результат такого подхода – срыв сроков, низкое качество и безуспешные поиски виновного в этом.

Еще хочу отметить, что качество строительства зависит не только от строительной компании. Оно начинается с качественного проекта, профессионального заказчика, адекватного технического и авторского надзора. Я уверен, что в Украине есть множество строительных компаний, которые могут обеспечить адекватное качество. Но один в поле не воин – пока не будет всего комплекса составляющих, уровень нашего строительного рынка будет отставать от мирового.

Инна Волосюк: Могут ли украинские строительные компании реализовать сложный с архитектурной точки зрения проект?

Игорь Гурьев: Профессиональный рынок недвижимости в Украине, по большому счету, начал развиваться не более 6 лет назад, до этого момента его сложно было называть серьезным рынком. Соответственно, момент дефицита опыта существует. С этим сложно спорить.

Инна Волосюк: Юрий, если разбираться в технических вопросах, какова причина обвала подвесного потолка в ТРЦ SKY MALL?

Юрий Петрик: ТРЦ SKY MALL является довольно сложным инженерно-строительным объектом, и причин может быть много. Этим вопросом занимается специально созданная комиссия, и я думаю, преждевременные выводы делать не стоит.

Игорь Гурьев: Насколько я понимаю, в ТРЦ также не совсем корректные проектные решения?

Юрий Петрик: Проект разрабатывался достаточно профессиональными проектными организациями, проектные решения будут проанализированы комиссией.

Игорь Гурьев: К сожалению, на украинском рынке работает небольшое количество профессиональных проектных организаций. Не все заказчики понимают, что от проектной организации зависит очень многое, и что на ней нельзя экономить. С точки зрения строительства и эксплуатации дорогой, но качественный проект окупается многократно. Объект будет построен быстрее, его качество будет выше. Он будет дешевле в дальнейшей эксплуатации.

Мы зачастую вынуждены тратить внутренние ресурсы и перепроверять расчеты проектных организаций. Как пример, недавно мы получили расчеты для устройства кровли для одного из объектов, который мы строим под Евро-2012. После проверки и перерасчетов пришли к выводу, что проектная организация неверно рассчитала снеговую нагрузку. То есть, при более-менее сильном снегопаде произошло бы обрушение кровли.

Юрий Петрик: В вопросе снеговых нагрузок важен вопрос эксплуатации зданий. Если крыша предусматривает очищение, которое не осуществляется, либо осуществляется редко, возникает опасность обрушения. Вопрос эксплуатации актуален для всех объектов – эксплуатационная организация должна правильно выполнять свои функции.

Игорь Гурьев: Я поддерживаю этот тезис. У нас достаточно большой портфель собственной недвижимости, преимущественно в офисном сегменте. Мы имеем в структуре подразделение по управлению недвижимостью, поэтому понимаем проблемы, с которыми сталкиваются эксплуатирующие организации. Наша компания зачастую корректирует проекты и подсказывает заказчику, какие моменты будут мешать или неадекватно дорого обходиться в процессе эксплуатации.

Инна Волосюк: Корпорация «Гранит» работает со сторонними проектными организациями?

Поликарп Бамбизо; Инна Волосюк
ФОТО: «CP»

Поликарп Бамбизо: У нас своя проектная организация. Контроль качества выполняемых работ осуществляется по системе ISO. Винить украинские строительные компании в том, что они не могут осуществить какой-то проект, неправильно. Открытым остается вопрос контроля и последующей эксплуатации.

Инна Волосюк: Как часто тендеры, в которых принимают участие Ваши компании, носят формальный характер? Есть ли понятие демпинга в сфере генподрядных услуг?

Игорь Гурьев: Мы, будучи генподрядчиком, проводим объективные и достаточно жесткие тендеры по выбору субподрядных организаций.

Бытует мнение, что тендеры проводятся с целью получения информации о ценах, решениях, др. Однако нельзя всех стричь под одну гребенку, есть разные заказчики.

Инна Волосюк: Юрий, Вы в своей практике сталкивались с фиктивными тендерами?

Юрий Петрик: Конечно, сталкивался и неоднократно. Способа борьбы с этим явлением еще не придумали. Надо заинтересовывать заказчика, например, новыми технологиями, которые, возможно, помогут в чем-то сэкономить.

Большинство тендеров проводится не совсем прозрачно. Это касается и государственных структур, и частных инвесторов. На результаты тендера влияет масса факторов.

Игорь Гурьев: Подготовка заказчика к тендеру – большая работа, которая должна выполняться качественно и очень ответственно. Чтобы заказчик мог сделать правильный выбор, необходима профессионально подготовленная тендерная документация.

Юрий Петрик: Если в тендере принимает участие никому не известная компания, это сигнал к тому, что она привлечена, как правило, самим заказчиком, чтобы «подвинуть» по цене основного претендента. То есть в тендере присутствует блеф, как в покере.

Поликарп Бамбизо: Необходимо повысить ответственность заказчика в этом вопросе. Генподрядчик готовится к тендеру и вкладывает финансовые средства – печатает брошюры, планшеты, готовит материальную базу, снимает кинофильмы. Однако иногда тендер проводится формально, и тендерное предложение даже не рассматривается. Иногда заказчик выбирает компанию, имя которой на слуху.

Инна Волосюк: Помимо затрат, напрямую связанных с осуществлением строительства проекта, в договор генподряда закладывается планируемая прибыль генподряда. В докризисный период уровень рентабельности генподрядчика составлял 5-7%. Актуальна ли эта цифра на сегодняшний день?

Юрий Петрик: В уникальных случаях этот показатель может составить 10-20-50%.

Поликарп Бамбизо: Названная Вами цифра очень близка к реальности. Средний показатель рентабельности генподрядчика закладывается в районе 10%. Но в процессе условия могут меняться: вы можете получить преференции, и рентабельность повысится, или наоборот можете понести потери и, дай Бог, сработать «в ноль».

Игорь Гурьев: 5-7-10% – это адекватные цифры для стабильного рынка. Сегодня некоторые компании готовы работать «в ноль» и о прибыли пока не думают. У них программа минимум – сохранить персонал и не уйти с рынка.

Юрий Петрик: Если бюджет проекта составляет миллиард гривен, то рентабельность работы генподрядчика может составлять около 2-4%. Существуют разные виды договоров. Если речь идет о договоре с фиксированной ценой на все время строительства, то выполнить его очень тяжело в условиях подорожания материалов и длительности периода строительства. В этом случае можно закладывать большую прибыль, потому что риск генподрядчика более высокий. Если речь идет о договоре с динамической ценой, где прописываются основные строительные материалы, исходя из подорожания 2-5%, тогда рентабельность генподрядчика может быть более низкой.

Инна Волосюк: Компания «Еврокон Украина» готова работать «в ноль»?

Юрий Петрик: Нет, не готова. Мы – уважающая себя компания, которая хочет развиваться. Поэтому за свою работу хотим получать соответствующее вознаграждение. Мы не пытаемся получить заказ любой ценой, а потом шантажировать заказчика. Наоборот, мы заинтересовываем его гарантиями, в том числе банковскими, например, банковской гарантией на аванс. Если мы получаем аванс в объеме, скажем, 10 миллионов гривен, даем банковскую гарантию на эту сумму. В случае, если наша компания не выполняет обязательства, заказчик идет в банк и получает деньги без обсуждения с нами. Также у нас есть гарантийный период: после ввода объекта в эксплуатацию очень тяжело заставить подрядчика выполнить свои обязательства по устранению дефектов или неполадок. В данном случае выручает банковская гарантия: если в течение определенного срока генподрядчик не является для устранения неполадок, заказчик идет в банк, забирает обусловленную сумму и самостоятельно устраняет неполадки. Это очень действенный метод.

Игорь Гурьев
ФОТО: «CP»

Игорь Гурьев: В сегодняшней ситуации профессиональный заказчик должен понимать, что он может найти компанию, которая согласится работать за цену, граничащую с себестоимостью, но у этой компании наверняка не самое прочное финансовое положение.

И, возможно, через какое-то время она будет не в состоянии выполнить свои обязательства. Если подрядчик не зарабатывает, он не развивается, не инвестирует в профессиональный рост сотрудников, на всем экономит. У заказчика должен быть баланс между желанием сэкономить и получить качественный продукт.

Поликарп Бамбизо: Основным двигателем взаимоотношений между заказчиком и генподрядчиком является достаточное финансирование строительства. Основную роль в этом вопросе играет взвешенная ипотека для разных категорий населения. Должна быть социальная ипотека (около 7%), ипотека для застройщиков (около 10%). Необходим «спусковой механизм», который позволит реанимировать замороженные проекты.

Журнал «Commercial Property» выражает благодарность компании ESTA Holding за предоставленный зал в гостинице «Опера» (Киев), где состоялся круглый стол.

Источник:  Commercial Property № 4 (93) май 2011