Тенденции
Предложение
За первое полугодие 2008 года на столичном рынке торговой недвижимости было введено в эксплуатацию около 43 500 м2 качественных торговых помещений, что увеличило общий объем предложения приблизительно на 12%. К концу первого полугодия 2008 года общая арендуемая торговая площадь (GLA) составила около 400 000 м2.
Торговые центры в Киеве, открытые/заявленные к открытию в 2008 году
Объект | Адрес | GBA, м2 | GLA, м2 | Девелопер |
Введенные в эксплуатацию в 2008 году | ||||
ТРЦ «Квадрат» | Бульв. Перова, 36 | 41 000 | 19 100 | «XXI Век» |
ТРЦ «Материк» на Днепровской набережной | Днепровская набережная, 10-а | 28 000 | 18 400 | ТПГ Rainford |
ТРЦ «Большевик» (третья очередь) | Ул. Гетманая, 6 | 15 000 | 6000 | «АДС» |
Планируемые к открытию в 2008 году | ||||
РТЦ «Блокбастер» | Проспект Московский, 34-в | 33 000 | 25 500 | «Укрзернопром» |
ТРЦ «Караван» (четвертая очередь) | Ул. Луговая, 12 | - | 2000 | Karavan Group |
Источник: Colliers International
Наиболее значимые проекты, открытые в 2008 году:
Самый крупный ТРЦ на Левобережье Киева – ТРЦ «Квадрат» (GLA – 19 100 м2), включающий гипермаркет и торговую галерею. Наличие сильных якорей, качественный подбор арендаторов и профессиональная концепция (Chapman Taylor) – преимущества данного торгового центра.
ТРЦ «Материк» на Днепровской набережной (GLA – 18 400 м2), расположенный в левобережной части города. Главными преимуществами данного проекта являются хорошая транспортная доступность и близость к густонаселенному массиву. В то же время сложные поэтажные планировки и небольшой размер галереи снижают конкурентоспособность данного объекта.
Предполагается, что из заявленных на 2008 год проектов наибольшую вероятность реализации в срок имеют РТЦ «Блокбастер» (GLA – 25 500 м2) и четвертая очередь ТРЦ «Караван» (GLA – 2000 м2), в то время как открытие МФК «Эспланада» и ТРЦ Sky Mall будет перенесено на 2009 год. Необходимо также отметить, что в феврале 2008 года было принято решение о демонтаже недостроенного ТРЦ «Троицкий», расположенного перед Национальным спортивным комплексом «Олимпийский» в Киеве.
За первое полугодие 2008 года в крупных региональных городах Украины не открылось ни одного торгового центра высокого класса. До конца 2008 года, вероятнее всего, будут введены в эксплуатацию вторая очередь ТРЦ «Дафи» (GLA – 45 000 м2) и ТРЦ «Французский бульвар» (GLA – 40 000 м2) в Харькове, ТРЦ «Караван» (GLA – 95 000 м2) в Днепропетровске и вторая очередь ТРЦ «Солнечная галерея» (GLA – 32 000 м2) в Кривом Роге. Согласно заявлениям девелоперов, к 2011-2013 годам общее предложение качественных торговых помещений в Харькове может составить около 680 000 м2, в Днепропетровске – 500 000 м2, в Одессе – 570 000 м2, в Донецке – 300 000 м2 и во Львове – 350 000 м2.
Спрос
Рост доходов населения (по итогам I квартала 2008 года составил 19,8% против I квартала 2007 года) и расширение краткосрочного потребительского кредитования наряду с высокими инфляционными ожиданиями способствовали дальнейшему росту потребления. Это, в свою очередь, привело к росту розничного товарооборота на 30% в реальном измерении в январе-апреле 2008 года против января-апреля 2007 года. Вышеперечисленные факторы положительно сказываются на укреплении и расширении рынка торговой недвижимости Украины. В то же время ожидается замедление темпов роста товарооборота (прогноз на конец 2008 года – 27%), что связано с замедлением динамики кредитования на приобретение товаров долгосрочного пользования.
Основные макроэкономические показатели
Показатель | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008П |
Розничный товарооборот, реальный, % | 15,0 | 20,5 | 21,9 | 23,4 | 25,3 | 29,3 | 27 |
Частное потребление, % | 9 | 10,7 | 12,5 | 19,8 | 13,64 | 16,7 | 14,5 |
Доходы населения, реальные, % | 18 | 9,1 | 19,6 | 23,9 | 16,1 | 12,8 | 14 |
Индекс потребительских настроений | 93,4 | 99,4 | 100,1 | 103,1 | 90,6 | 100 | 881 |
Индекс потребительских цен, % | -0,6 | 8,2 | 12,3 | 10,3 | 11,6 | 16,6 | 21,2 |
Источник: МЦПИ
Гипермаркеты/супермаркеты
Сравнение крупноформатной торговли (супермаркеты)
Название компании | Название магазина | Продажи ($ млн.) | Доля рынка (%) | Количество магазинов |
«Фуршет» | «Фуршет» | 1 081 | 4,6 | 140 |
«Фоззи» | «Сильпо» | 802 | 3,4 | 170 |
«Фоззи» | «Фора» | 645 | 2,7 | 100 |
«АТБ маркет» | «АТБ маркет» | 587 | 2,5 | 270 |
Retail Group | «Велика кишеня» | 370 | 1,6 | 39 |
«ПАККО Холдинг» | «Вопак» | 198 | 0,8 | 75 |
Rewe Group | Billa | 140 | 0,6 | 12 |
Rainford | Rainford | 99 | 0,4 | 21 |
«Мегамаркет» | «Мегамаркет» | 61 | 0,3 | 5 |
Источник: Planet Retail
DIY
Новые брэнды
Операторы развлекательного сектора
Арендные ставки и вакантность
Повышение спроса на торговые помещения со стороны международных ритейл-операторов, наряду со значительным дефицитом качественных помещений на столичном рынке торговой недвижимости, способствует дальнейшему росту арендных ставок. С начала 2008 года базовые арендные ставки в успешных проектах для секций 100–300 м2 выросли на 20–40% и на сегодняшний день составляют $150–250/м2/в месяц. В то же время арендные ставки в менее успешных проектах практически не изменились и составляют $70–80/м2/в месяц. Уровень вакантности практически во всех торговых центрах высокого класса остается предельно низким, около 2–3%. Пустующие помещения имеются лишь в менее успешных проектах.
Базовые арендные ставки в некоторых торговых центрах Киева
Название объекта | GLA, м2 | Арендная ставка, $/м2/месяц (секции 100-300 м2) |
«Глобус 1» | 9000 | 220-250 |
«Караван» | 3800 | 150-220 |
«Пирамида» | 1200 | 90-180 |
«Аладдин» | 10 200 | 100-120 |
Источник: Colliers International
Прогноз
Незначительное повышение предложения в первой половине 2008 года не повлекло за собой значительных изменений в существующем дисбалансе между спросом и предложением. Таким образом, большинство тенденций, спрогнозированных в начале года, сохранилось. Объем нового предложения качественных торговых помещений в Киеве прогнозируется на уровне 71 000 м2 в 2008 году и порядка 190 000 м2 в 2009 году, что свидетельствует о дальнейшем росте рынка. Тем не менее, нового предложения будет недостаточно, чтобы удовлетворить постоянно растущий спрос. Спрос на качественные торговые помещения сохраняется на прежнем высоком уровне. Учитывая растущий спрос и дефицит качественных торговых помещений в Киеве, прогнозируется дальнейший рост базовых арендных ставок. Ситуация, вероятно, изменится лишь в 2010-2011 годах – в случае открытия ряда крупных проектов.