28.07.2008

Компания Colliers International (Украина) подготовила отчет в области торговой недвижимости за первое полугодие 2008 года

Тенденции

  • Существующий дисбаланс между предложением и спросом в Киеве и регионах не был смягчен появлением на рынке новых торговых помещений.
  • Задержка на год-два с вводом в эксплуатацию торговых центров в Киеве и регионах.
  • Развитие проектов торговой недвижимости в составе мультифункциональных комплексов на территории бывших промышленных зон Киева.
  • Начало развития нескольких крупных проектов в региональных городах Украины.
  • Развитие рынка инвестиционной торговой недвижимости (продажа ТРЦ «Аладдин» и ТРЦ «Альта Центр»).
  • Появление международных девелоперов, планирующих к реализации проекты в формате ритейл-парков.
  • Увеличение числа международных ритейлеров. Многие из ритейл-операторов пытаются выйти на украинский рынок путем заключения сделок с украинскими партнерами по франчайзинговой схеме.
  • Рост уровня арендных ставок начиная с начала 2008 года на площади в торговых центрах и помещениях, расположенных на главных торговых улицах. Уровень вакантности в торговых объектах высокого класса остается предельно низким.

Предложение

За первое полугодие 2008 года на столичном рынке торговой недвижимости было введено в эксплуатацию около 43 500 м2 качественных торговых помещений, что увеличило общий объем предложения приблизительно на 12%. К концу первого полугодия 2008 года общая арендуемая торговая площадь (GLA) составила около 400 000 м2.

Торговые центры в Киеве, открытые/заявленные к открытию в 2008 году


Объект Адрес GBA, м2 GLA, м2 Девелопер
Введенные в эксплуатацию в 2008 году
ТРЦ «Квадрат» Бульв. Перова, 36 41 000 19 100 «XXI Век»
ТРЦ «Материк» на Днепровской набережной Днепровская набережная, 10-а 28 000 18 400 ТПГ Rainford
ТРЦ «Большевик» (третья очередь) Ул. Гетманая, 6 15 000 6000 «АДС»
Планируемые к открытию в 2008 году
РТЦ «Блокбастер» Проспект Московский, 34-в 33 000 25 500 «Укрзернопром»
ТРЦ «Караван» (четвертая очередь) Ул. Луговая, 12 - 2000 Karavan Group

Источник: Colliers International


Наиболее значимые проекты, открытые в 2008 году:

Самый крупный ТРЦ на Левобережье Киева – ТРЦ «Квадрат» (GLA – 19 100 м2), включающий гипермаркет и торговую галерею. Наличие сильных якорей, качественный подбор арендаторов и профессиональная концепция (Chapman Taylor) – преимущества данного торгового центра.

ТРЦ «Материк» на Днепровской набережной (GLA – 18 400 м2), расположенный в левобережной части города. Главными преимуществами данного проекта являются хорошая транспортная доступность и близость к густонаселенному массиву. В то же время сложные поэтажные планировки и небольшой размер галереи снижают конкурентоспособность данного объекта.

Предполагается, что из заявленных на 2008 год проектов наибольшую вероятность реализации в срок имеют РТЦ «Блокбастер» (GLA – 25 500 м2) и четвертая очередь ТРЦ «Караван» (GLA – 2000 м2), в то время как открытие МФК «Эспланада» и ТРЦ Sky Mall будет перенесено на 2009 год. Необходимо также отметить, что в феврале 2008 года было принято решение о демонтаже недостроенного ТРЦ «Троицкий», расположенного перед Национальным спортивным комплексом «Олимпийский» в Киеве.

За первое полугодие 2008 года в крупных региональных городах Украины не открылось ни одного торгового центра высокого класса. До конца 2008 года, вероятнее всего, будут введены в эксплуатацию вторая очередь ТРЦ «Дафи» (GLA – 45 000 м2) и ТРЦ «Французский бульвар» (GLA – 40 000 м2) в Харькове, ТРЦ «Караван» (GLA – 95 000 м2) в Днепропетровске и вторая очередь ТРЦ «Солнечная галерея» (GLA – 32 000 м2) в Кривом Роге. Согласно заявлениям девелоперов, к 2011-2013 годам общее предложение качественных торговых помещений в Харькове может составить около 680 000 м2, в Днепропетровске – 500 000 м2, в Одессе – 570 000 м2, в Донецке – 300 000 м2 и во Львове – 350 000 м2.

Спрос

Рост доходов населения (по итогам I квартала 2008 года составил 19,8% против I квартала 2007 года) и расширение краткосрочного потребительского кредитования наряду с высокими инфляционными ожиданиями способствовали дальнейшему росту потребления. Это, в свою очередь, привело к росту розничного товарооборота на 30% в реальном измерении в январе-апреле 2008 года против января-апреля 2007 года. Вышеперечисленные факторы положительно сказываются на укреплении и расширении рынка торговой недвижимости Украины. В то же время ожидается замедление темпов роста товарооборота (прогноз на конец 2008 года – 27%), что связано с замедлением динамики кредитования на приобретение товаров долгосрочного пользования.

Основные макроэкономические показатели


Показатель 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008П
Розничный товарооборот, реальный, % 15,0 20,5 21,9 23,4 25,3 29,3 27
Частное потребление, % 9 10,7 12,5 19,8 13,64 16,7 14,5
Доходы населения, реальные, % 18 9,1 19,6 23,9 16,1 12,8 14
Индекс потребительских настроений 93,4 99,4 100,1 103,1 90,6 100 881
Индекс потребительских цен, % -0,6 8,2 12,3 10,3 11,6 16,6 21,2

Источник: МЦПИ

Гипермаркеты/супермаркеты

  • В конце марта 2008 года на территории бывшего завода «Киевкабель» (Петровка) состоялось открытие первого в Украине гипермаркета французского оператора Auchan. Общая площадь гипермаркета составляет около 19 000 м2. Кроме того, в планах развития французского ритейлера – открытие в ближайшее время гипермаркета Auchan в Макеевке.
  • Российская торговая сеть «Вестер», первые объекты которой были открыты в 2007 году в Тернополе и Симферополе, намерена до конца 2008 года открыть супермаркеты в Хмельницком, Севастополе, Северодонецке и Харькове.
  • Российская сеть супермаркетов «Патэрсон» официально объявила об уходе с украинского рынка, продав сеть своих магазинов компании «ЭКО».
  • В апреле 2008 года стало известно, что российская розничная сеть «Мосмарт» создала совместное предприятие с компанией по управлению активами EastOne LLC для развития розничной торговли в Украине.
  • О своих планах развития продуктового ритейла в Украине заявили сербский ритейл-оператор Delta Maxi Group, международная группа SPAR, прибалтийская розничная сеть Maxima и российская сеть супермаркетов «Азбука Вкуса».
  • Продолжается экспансия в регионы и укрепление позиций крупных национальных сетевых операторов. О своих намерениях открыть новые магазины заявили компания «Фуршет», торгово-промышленная корпорация Fozzy Group, Retail Group, розничная компания «ПАККО-Холдинг», группа компаний «Амстор», компания «ЭКО».
  • В феврале 2008 года стало известно, что группа копаний «Евротэк» создала одноименную ритейл-компанию для развития сети продовольственных магазинов «Фреш».

Сравнение крупноформатной торговли (супермаркеты)


Название компании Название магазина Продажи ($ млн.) Доля рынка (%) Количество магазинов
«Фуршет» «Фуршет» 1 081 4,6 140
«Фоззи» «Сильпо» 802 3,4 170
«Фоззи» «Фора» 645 2,7 100
«АТБ маркет» «АТБ маркет» 587 2,5 270
Retail Group «Велика кишеня» 370 1,6 39
«ПАККО Холдинг» «Вопак» 198 0,8 75
Rewe Group Billa 140 0,6 12
Rainford Rainford 99 0,4 21
«Мегамаркет» «Мегамаркет» 61 0,3 5

Источник: Planet Retail


DIY

  • В ноябре 2008 года планируется открытие первого супермаркета немецкой розничной сети OBI в составе ритейл-парка «Дафи» в Харькове.
  • Немецкая сеть торговли строительными материалами Praktiker заявила о своих намерениях построить 25 гипермаркетов в Украине.
  • Один из крупнейших европейских операторов формата DIY Leroy Merlin открыл свой офис в Киеве и намерен активно развиваться на украинском рынке.

Новые брэнды

  • В начале мая 2008 года на главной торговой улице Киева состоялось открытие первого магазина ZARA – крупнейшей группы розничной торговли модной одеждой Inditex Group.
  • Вслед за открытием в 2007 году первого универмага одежды (department store) британской розничной сети Marks & Spencer ожидается выход на украинский рынок и других профессиональных ритейл-операторов, работающих в сегменте department store. Так, британская торговая сеть одежды Debenhams и немецкий оператор Peek & Cloppenburg (P&C) находятся в процессе поиска локальных партнеров. Другие иностранные операторы, например, финская сеть Stockmann, активно подыскивают подходящие для аренды торговые помещения.
  • Многие международные ритейлеры принимают решение о выходе на украинский рынок путем заключения сделок с украинскими партнерами по франчайзинговой схеме. Среди них известные американские брэнды Gap и Banana Republic, датский брэнд Vero Moda, итальянская торговая сеть Oviesse и британская сеть магазинов New Look.
  • Турецкая компания Ayadin Group также планирует открытие своих магазинов в Украине и развитие здесь трех брэндов – Ipekyol, Machka и Twist. О своем намерении работать на украинском рынке заявила также итальянская компания Intesa, которая планирует открытие монобрэндовых магазинов F5 jeans во всех городах-миллионниках.

Операторы развлекательного сектора

  • Открытие одного из крупнейших в Украине развлекательного центра «Мисто» (GLA – 4000 м2) состоится в Запорожье в составе ТЦ «Пальмира plaza» в июле 2008 года.
  • Российская сеть кинотеатров «Кронверк Синема» заявила об открытии в ближайшее время двух кинотеатров в Харькове и одного в Киеве. Свое присутствие в торговых центрах Киева и Запорожья обеспечила и российская группа компаний Paradise (сеть кинотеатров «Пять звезд»).
  • В феврале 2008 года стало известно, что польская медиа-группа ITI приобрела сеть кинотеатров Silver Screens. В планы развития медиа-группы ITI входит открытие своего первого мультиплекса Multikino во Львове.
  • В процессе активного поиска подходящих для аренды помещений находятся такие операторы развлекательного сегмента, как российские киносети «Киномакс» и «Синема Парк», оператор детских развлекательных центров Play Day.

Арендные ставки и вакантность

Повышение спроса на торговые помещения со стороны международных ритейл-операторов, наряду со значительным дефицитом качественных помещений на столичном рынке торговой недвижимости, способствует дальнейшему росту арендных ставок. С начала 2008 года базовые арендные ставки в успешных проектах для секций 100–300 м2 выросли на 20–40% и на сегодняшний день составляют $150–250/м2/в месяц. В то же время арендные ставки в менее успешных проектах практически не изменились и составляют $70–80/м2/в месяц. Уровень вакантности практически во всех торговых центрах высокого класса остается предельно низким, около 2–3%. Пустующие помещения имеются лишь в менее успешных проектах.

Базовые арендные ставки в некоторых торговых центрах Киева


Название объекта GLA, м2 Арендная ставка, $/м2/месяц (секции 100-300 м2)
«Глобус 1» 9000 220-250
«Караван» 3800 150-220
«Пирамида» 1200 90-180
«Аладдин» 10 200 100-120

Источник: Colliers International

Прогноз

Незначительное повышение предложения в первой половине 2008 года не повлекло за собой значительных изменений в существующем дисбалансе между спросом и предложением. Таким образом, большинство тенденций, спрогнозированных в начале года, сохранилось. Объем нового предложения качественных торговых помещений в Киеве прогнозируется на уровне 71 000 м2 в 2008 году и порядка 190 000 м2 в 2009 году, что свидетельствует о дальнейшем росте рынка. Тем не менее, нового предложения будет недостаточно, чтобы удовлетворить постоянно растущий спрос. Спрос на качественные торговые помещения сохраняется на прежнем высоком уровне. Учитывая растущий спрос и дефицит качественных торговых помещений в Киеве, прогнозируется дальнейший рост базовых арендных ставок. Ситуация, вероятно, изменится лишь в 2010-2011 годах – в случае открытия ряда крупных проектов.