24.07.2008

Компания Colliers International (Украина) подготовила отчет в области инвестиций за первое полугодие 2008 года

Инвестиции

По информации компании Colliers International (Украина), содержащейся в полугодовом отчете в области инвестиций за первое полугодие 2008 года, последствия кредитного кризиса и ревальвация национальной валюты стали доминирующим предметом обсуждения в инвестиционных кругах на протяжении первого полугодия 2008 года, порождая множество опасений относительно развития рынка недвижимости Украины. В то время как многие международные игроки взяли перерыв для оценки ситуации, некоторые из них использовали данный период для завершения текущих сделок. Из числа новых компаний, вышедших на рынок недвижимости Украины в первой половине 2008 года, только Meyer Bergman, Akron Group и Europa EEF заключили инвестиционные сделки в сегментах торговых и складских помещений. В целом тенденции первого полугодия 2008 года соответствовали установившимся в 2007 году направлениям, но в несколько более умеренной степени.

Сегодня как иностранные, так и украинские инвесторы продолжают тщательно изучать возможности увеличения прибыли на многообещающем, но еще неосвоенном рынке недвижимости Украины. В отличие от 2007 года, в 2008 году все больше международных компаний стремятся войти в проект в качестве партнера на ранней стадии, а не покупать актив, уже генерирующий денежный поток. В противовес этой тенденции в 2008 году увеличилось количество локальных компаний, которые рассматривают инвестиционные возможности, а не исключительно девелопмент, как это было в 2007 году.

Рынок девелопмента

Волнения в мировой экономике сказались и на финансовом рынке Украины. Первичные размещения акций девелоперов, запланированные на начало 2008 года, были отложены до конца года, банки внесли изменения в условия кредитования, увеличив маржу над базовой ставкой на 2-3% по сравнению с 2007 годом. В то же время многие из международных банков, представленных в Украине, заявили о желании финансировать развитие рынка недвижимости.

Несмотря на то, что рынок коммерческой недвижимости Киева продемонстрировал значительный рост в первой половине 2008 года, он все еще сильно отстает от уровня развития рынков Западной и Центральной Европы. Высокий спрос на качественный продукт во всех сегментах коммерческой недвижимости очевиден. Существенная нехватка таких объектов, обусловленная небольшим объемом предложения, отдает в переговорном процессе козыри в руки владельцев недвижимости.

Полагая, что рынок инвестиций повторяет тенденции развития рынка девелопмента, можно предположить, что текущее положение вещей существенно изменится не ранее чем в 2009-2010 годах. К тому моменту основные объекты офисной, торговой и складской недвижимости будут введены в эксплуатацию, что обеспечит большее число инвестиционных возможностей.

Транзакции

Несмотря на то, что число завершенных транзакций было таким же, как и в первой половине 2007 года, их суммарный объем (примерно $200 миллионов против $300 миллионов в первой половине 2007 года) несколько сократился. Такая ситуация может объясняться неопределенностью последствий кредитного кризиса, что вынуждает многих инвесторов отложить запланированные приобретения. Вместе с тем основной причиной сложившейся ситуации является ограниченное число объектов соответствующей площади, которые могли бы быть приобретены. Как только кредитоспособность в финансовой сфере будет восстановлена и инвесторы примут новые правила кредитования, установленные банками, следует ожидать увеличения интереса со стороны локальных и международных игроков.

Основные инвестиционные сделки в первой половине 2008 года

Объект Сегмент Покупатель Дата
Heliopark «Сосновая Роща» Гостиничный Heliopark Group I квартал 2008 года
East Gate Logistic Складской Akron Group I квартал 2008 года
Торговый центр «Аладдин» Торговый Meyer Bergman II квартал 2008 года
Logistic Park East 1 Складской Europa EEF II квартал 2008 года
ТЦ «Альта Центр»   Торговый VK Development II квартал 2008 года

Источник: Colliers International


Большинство транзакций было проведено благодаря хорошей информированности покупателей о проектах. Например, Heliopark купил «Сосновую Рощу» после нескольких лет управления этим отелем; складской комплекс East Gate Logistic был продан инвестору на условиях форвардной продажи. Рынок не увидел трансакций в офисном сегменте, который благодаря наименьшим рыночным рискам принято считать наиболее востребованным, однако стал свидетелем двух сделок в сегменте торговой недвижимости, что указывает на доверие со стороны инвесторов и выражает стремление диверсифицировать свой портфель. Тем не менее, отсутствие достаточного объема предложения качественных инвестиционных продуктов не позволяет считать украинский инвестиционный рынок зрелым.

Своевременный выход на рынок по-прежнему является решающим фактором, поскольку инвестор может не успеть совершить приобретение в сегменте существующих первоклассных активов по причине дефицита качественного продукта. В то же время развитие новых проектов недвижимости, которое осуществляется сегодня, обеспечивает больше инвестиционных возможностей в будущем.

Прогноз

Вследствие отсутствия достаточного объема предложения многие инвесторы все еще ищут инвестиционные возможности в крупнейших городах Украины. Данная ситуация сохранится по меньшей мере в ближайшие два-три года, пока рынок не достигнет баланса. По нашим прогнозам, в краткосрочной перспективе владельцы объектов и продавцы сохранят сильные рыночные позиции. По этой причине, по прогнозам компании Colliers International (Украина), сложившаяся ситуация с нехваткой активов инвестиционного уровня приведет к тому, что все больше инвесторов будут рассматривать возможности самостоятельного девелопмента коммерческих объектов, либо развития их совместно с локальными партнерами.