30.07.2008

Компания Colliers International (Украина) опубликовала отчет по рынку офисной недвижимости за первое полугодие 2008 года

Тенденции

  • Существующий дисбаланс между спросом и предложением не был смягчен появлением на рынке новых офисных помещений в Киеве.
  • Учитывая наличие неудовлетворенного спроса, новое предложение поглощалось практически сразу после введения объектов в эксплуатацию при условии соответствия коммерческих условий, сдачи в аренду, либо продажи объекта рыночной ситуации.
  • Отсутствие качественных офисных помещений, высокий уровень арендных ставок, растущий спрос на офисы с хорошей транспортной доступностью – все это подталкивает арендаторов к рассмотрению офисных помещений за пределами центрального делового района. Следует также отметить, что появились компании, всерьез рассматривающие будущие бизнес-парки, расположенные за чертой города.
  • Среди тенденций первого полугодия 2008 года – дальнейшее увеличение средней арендуемой площади в сделках, а также появление арендаторов, готовых арендовать до 10 000 м2.
  • В условиях дефицита качественных офисных помещений и задержек с вводом в эксплуатацию многих офисных проектов увеличение спроса на офисы классов А и В способствовало дальнейшему росту арендных ставок.

Предложение

Киевский рынок офисной недвижимости продолжает развиваться умеренными темпами. В первом полугодии 2008 года объем нового предложения офисных помещений составил около 95 000 м2, что практически сопоставимо с объемом нового предложения за аналогичный период 2007 года. Таким образом, на конец первого полугодия 2008 года кумулятивное предложение офисных помещений классов А, В и С оценивается на уровне 880 000 м2.

Объект Расположение GLA, м2 Девелопер
Основные офисные объекты, введенные в эксплуатацию в 2008 году
БЦ «Леонардо» (фаза 2) ул. Б. Хмельницкого, 17/52 14 800 «Ярославов Вал»
NTBC II (Deloitte) ул. Жилянская, 48/50 9800 Eurasia IPG
БЦ «Ильинский» (фаза 3) ул. Ильинская, 6/8 10 000 «УкрСиббанк»
БЦ по ул. Физкультуры ул. Физкультуры, 28 11 700 Украинский девелопер
БЦ по ул. Донца ул. Донца, 6 5000 Украинский девелопер
БЦ «Реноме» ул. Димитрова, 5 4900 Украинский девелопер
БЦ «Карат» ул. Жилянская, 110 4800 Tiko Construction
БЦ по ул. Раисы Окипной ул. Раисы Окипной, 8/16 10 500 «Гранит»
БЦ «Фарго» ул. Рижская, 8-а 5000 Украинский девелопер
Основные офисные объекты, запланированные к вводу в эксплуатацию в 2008 году
БЦ «Миком-Палас» ул. Дегтяревская, 27 9000 Management Technology Development
БЦ по ул. Гринченка ул. Гринчеко, 2/1 12 800 Украинский девелопер
БЦ по ул. Гончара ул. Гончара, 35 5800 Украинский девелопер
БЦ по ул.Сагайдачного ул. Сагайдачного, 25-б 5000 Factor
БЦ по ул.Сагайдачного ул. Саксаганского, 105 3000 Украинский девелопер
«Росток Сити» ул. Лепсе, 4 13 000 Украинский девелопер
«Дарница Плаза» ул. Бориспольская, 9 9000 Украинский девелопер

Источник: Colliers International

По оценкам Colliers International, до конца года новое предложение увеличится еще на 100 000 м2. В целом, по итогам 2008 года, новое предложение на рынке офисной недвижимости в Киеве составит около 195 000 м2. Однако, нововведенного предложения будет недостаточно для удовлетворения существующего спроса; более активный рост нового предложения ожидается только к 2010–2012 годам.

В новом предложении офисных помещений 2008 года около 13% составят офисы класса А, около 68% – офисы класса В и почти 9% – офисы класса С. Таким образом, доля помещений классов А и В в кумулятивном предложении на рынке существенно не изменится, оставаясь на уровне 16% и 70% соответственно.

Спрос

Спрос продолжает превышать предложение. За первое полугодие 2008 года общий объем арендованных и купленных помещений составил около 110 000 м2. Среди основных трансакций: сдача в аренду 9800 м2 офисных помещений международной аудиторской компании Deloitte в бизнес-центре, расположенном по ул. Жилянская 48/50; сдача в аренду 6600 м2 офисных площадей компании «Телерадиокомпания Украина» в офисно-торговом центре «Ритм» по ул. Героев Космоса, 4; сдача в аренду 2178 м2 компании 3М в бизнес-центре по ул. Физкультуры, 30.

Основные сделки по аренде в первой половине 2008 года


Арендатор Площадь, м2 Объект Расположение
Deloitte 9800 NTBC II ЦДР*
ТРК 6600 ул. Героев Космоса, 4 НЦ**
3M 2178 ул. Физкультуры, 30 НЦ/рядом с ЦДР
WND 1882 ул. Мечникова, 3 ЦДР
AVK 1510 ул. Тургеневская, 28 НЦ/рядом с ЦДР
WND 1372 БЦ «Леонардо» ЦДР
Ukrainian legal entity 1289 ул. Глушкова, 1 НЦ
HSBC 1131 БЦ «Леонардо» ЦДР
Mindspeed 900 БЦ «Ирва» НЦ
WND 778 БЦ «Леонардо» ЦДР
QBE 713 БЦ «Ильинский» НЦ/рядом с ЦДР
Oracle 708 БЦ «Парус» ЦДР

ЦДР – центральный деловой район
НЦ – нецентральное месторасположение
Источник: Colliers International


Вакантность и арендные ставки

Рынок офисной недвижимости Киева продолжает развиваться умеренными темпами. По состоянию на середину года уровень вакантности на рынке оставался низким – около 3%. В условиях дефицита качественных офисных помещений и задержек с вводом в эксплуатацию многих офисных проектов увеличение спроса на офисы классов А и В способствовало дальнейшему росту арендных ставок. Средняя достигнутая арендная ставка (не включая НДС и эксплуатационные расходы) на офисные помещения класса А на конец II квартала 2008 года составила $70-75/м2/месяц; рост арендных ставок на офисные помещения данного класса составил около 16%. В то же время, ставки для офисов класса В выросли с $48/м2/месяц в 2007 году до $50-55/м2/месяц.

Прогнозы

Предполагается, что тенденции позитивного роста, установившиеся в предыдущие годы на киевском рынке офисной недвижимости, будут иметь продолжение.

Объем нового предложения офисной недвижимости прогнозируется на уровне 195 000 м2 в 2008 году. Тем не менее, нового предложения будет недостаточно, чтобы покрыть существующий дефицит офисных помещений.

Уровень вакантности в офисных помещениях классов А и В, по всей вероятности, сохранится на текущем низком уровне 1-3% и во второй половине 2008 года.

Во втором полугодии 2008 года прогнозируется дальнейший рост средних базовых арендных ставок на офисные помещения классов А и В на 13-16%.