06.03.2009

Colliers International: краткосрочные осложнения в секторе офисной недвижимости США и признаки выздоровления к концу года

Внезапно обрушившаяся волна негативных новостей, связанных с экономической ситуацией, заставила многих думать, что эта рецессия никогда не прекратится. Разумеется, она закончится и, вполне возможно, к концу текущего года. Конечно, процесс восстановления будет медленным и неравномерным, а фактический рост экономики начнется по окончанию регресса, который можно однозначно считать одним из серьезнейших со времен Великой Депрессии.

Несмотря на принятые недавно государственные стимулирующие меры, экономика США будет регрессировать в первом, втором и, возможно, в третьем кварталах, вследствие чего данная рецессия станет самой длительной со времен Великой Депрессии. Согласно последнему единодушному прогнозу, опубликованному в Wall Street Journal, ВВП США снизится на 3% от высшей точки подъема до низшей точки падения, что делает эту рецессию одной из наиболее внушительных в новейшей истории. Для сравнения, во время экономических рецессий 1974/75 и 1980/82 годы индекс снизился от высшей точки подъема до низшей точки падения на 3,1% и 2,2% соответственно. Альтернативный и одновременно наихудший сценарий предполагает падение данного показателя на 4,5%, говорится в недавно опубликованном в исследовании МВФ об экономических рецессиях, с последствиями в виде стресса финансового сектора, что намного масштабнее и сложнее рецессий, не задевающих финансовую систему. Основной сценарий предполагает продолжение роста уровня безработицы в течение всего 2009 года, который остановится лишь в 2010 году. В данном случае уровень безработицы превысит показатели рецессий 1974/75 и 1980 годов.

На выше обозначенном фоне мы ожидаем, что поглощение офисных помещений США снизится на 3%, что эквивалентно 11,6 миллионам м2. В сравнении с пиком поглощения площадей, количество занятых площадей уже снизилось на 1,4 миллиона м2. Большая часть отрицательного поглощения произойдет в 2009 году, около 2,3 миллионов м2 ежеквартально и достигнет баланса лишь к началу 2010 года. Пессимистический сценарий предполагает снижение доли занятых площадей на 17 миллионов м2. Для сравнения, уменьшение количества занятых офисных площадей в период с 2001 по 2003 годы составило 11,1 миллиона м2. На локальных рынках в основном ожидается уменьшение занятых площадей на 3%. Однако показатель рынков, тесно связанных с деятельностью финансового сектора, таких как рынки Манхеттена и Сан-Франциско, вероятнее всего уменьшится на 6%, а в еще более пессимистическом варианте упадет на все 9%, таким образом, отрицательное поглощение в Манхеттене составит максимум 3,1 миллиона м2 и 0,6 миллиона м2 в Сан-Франциско.

Несмотря на ограниченные объемы нового строительства в следующем году, ожидается увеличение уровня вакантности офисных помещений на 6%, то есть до 20% к концу 2009 года, что окажет значительное влияние на уровень арендных ставок. Уровень арендных ставок на офисные помещения, расположенные в центре, снизится до 25% (от высшей точки подъема до низшей точки падения), тогда как арендные ставки на пригородные офисные помещения снизятся до 15%. Подобные снижения уже имели место раннее в последнем десятилетии, при этом средний национальный уровень вакантности достигал отметки 16,5%, однако, не достигая уровня в 20%. На локальных рынках ожидается неравномерное снижение арендных ставок выше или ниже средненационального уровня, что будет определяться такими факторами как объем строительства, деятельность финансового сектора и количество помещений, сдающихся в субаренду. Рынки, более зависимые от вышеуказанных факторов, могут ожидать падения арендных ставок еще на 5%.

Безусловно, перспективы для владельцев офисной недвижимости не радужные. Даже согласно базовому сценарию уровень заполнения офисных помещений упадет ниже 80%. Подобный регресс будет несомненно наиболее длительным со времен Второй Мировой Войны и, вполне вероятно, самым глубоким. Будут рынки, которые продемонстрируют показатели лучше или хуже средненациональных, но в целом, учитывая текущий застой в экономике, сложности ожидают всех без исключения как на рынке США, так и глобальном. Начало восстановительного процесса, скорее всего, будет уже в конце текущего года, но лишь после масштабных потерь, в частности, на рынке труда, который, даже при наличии стимулирующих программ, не покажет роста в 2009 году.

Владельцы недвижимости будут вынуждены работать в сложных условиях, в то время как арендаторы по окончанию срока договоров аренды потребуют максимальных уступок. Сложно рассчитать, когда именно рынок достигнет своего дна, однако есть высокая вероятность того, что снижение арендных ставок будет продолжаться в течение всего 2009 года и, возможно, в 2010 году.