CB Richard Ellis: «Рынки капитала Украины: основные тенденции и прогнозы»
По данным CB Richard Ellis, в 2007 году на украинском рынке коммерческой недвижимости было заключено шесть значимых инвестиционных сделок на общую сумму около $530 миллионов – рекордная сумма в истории рынка. По итогам 2008 года CB Richard Ellis прогнозирует, что данный показатель сократится, по меньшей мере, на 25% и составит не более $400 миллионов.
Сергей Сергиенко, управляющий партнер международной компании CB Richard Ellis, объясняет причины сокращения объемов инвестиционных сделок в 2008 году: «Одной из причин может быть то, что большое количество качественных объектов, представленных на рынке (в том числе довольно крупных) в недавнем времени уже поменяли собственников. Кроме того, часть из них была куплена международными игроками, нацеленными на долгосрочные инвестиции, и поэтому вероятность перепродажи в ближайшее время является незначительной.
Однако есть другая причина, которая не только объясняет сокращение объемов инвестиционных сделок на рынке в 2008 году, но и предрекает довольно мизерные обороты в следующем. Это мировой кризис ликвидности, который продолжает наносить наибольший урон самым крупным рынкам Европы». Так, по данным отчетов CB Richard Ellis, общий оборот инвестиционных сделок в Великобритании, Германии и Франции в III квартале 2008 года составил всего 11,4 миллиарда евро, что на 74% меньше чем в III квартале 2007 года. Общий оборот инвестиционных сделок на трех крупнейших рынках Европы составил всего 43% от общего объема инвестиционных сделок Европы (исторически, на данные страны приходилось 65% доли европейского рынка).
Примечательно, что из 23 европейских стран только семи удалось нарастить объемы сделок в коммерческой недвижимости.
Международные эксперты CB Richard Ellis из основных тенденций, наметившихся на рынках недвижимости Европы, выделяют следующие: объемы большинства сделок составляют менее 100 миллионов евро, так как проведение крупных транзакций становится проблематичным из-за невозможности банков финансировать крупные сделки; повышение ставок капитализации во всех сегментах рынка из-за удорожания заемных средств и повышения общего уровня рисков; уход с рынка игроков, инвестирующих заемный капитал, что, в первую очередь, вызвано истощением ликвидности в банковском секторе и, как следствие, удорожанием заемных средств. Соответственно, наиболее активными являются инвесторы, использующие собственный капитал (equity-based investors), которые обычно подходят к инвестированию более осторожно и избирательно.
«Негативные последствия мирового кризиса ликвидности уже успели отразиться и на Украине, – считает Сергей Сергиенко. – В частности, о своем уходе с украинского рынка заявили несколько международных игроков: ECE Projektmanagement (Германия), Sparkassen Immobilien AG (Австрия) и «Интеко» (Россия). Свои проекты заморозила Mirax Group (Россия)».
«Мы считаем, что объем инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости Украины в 2009 году будет незначительным в историческом сравнении, – прогнозирует Сергей Сергиенко. – Прямые сделки (т.е. приобретение готовых объектов) станут скорее исключением, чем правилом. Вероятным будет заключение сделок на приобретение земельных участков под утвержденное развитие и вложение средств в замороженные проекты (distressed assets), например, путем осуществления форвардных покупок. Не исключено также, что в отрасли строительства и девелопмента мы увидим покупки целых компаний, которые из-за невозможности рефинансировать долги обанкротятся».
«То, насколько скоро мы увидим заключение подобных сделок, будет зависеть от того, насколько быстро снизятся цены. Также, важную роль в восстановлении ситуации будет играть нормализация кредитной политики банков, их способность предоставлять финансирование с более конкурентными условиями, что, в свою очередь, должно придать необходимую уверенность инвесторам», – завершает Сергей Сергиенко.
