Классификация офисных помещений

Классификация офисных помещений Киева

офисные здания класса А должны соответствовать 10 первым (обязательным) требованиям и минимум 6 следующим (не обязательным);

офисные здания класса В должны соответствовать 13 требованиям (минимум 7 из которых должны быть в числе первых 10 обязательных требований);

офисные здания класса С должны соответствовать 7 требованиям (минимум 5 из которых должны быть в числе первых 10 обязательных требований).

10 обязательных требований:

  1. Месторасположение в центральном деловом районе (CBD) (см. карту) или в прилегающих к нему других районах, расположенных близко к транспортным развязкам;
  2. Профессиональный менеджмент здания с прозрачной системой бухгалтерского учета и системой «открытой книги» для учета эксплуатационных расходов, их распределения и возмещения;
  3. Отдельная, четко обозначенная входная группа с фойе в офисную часть здания;
  4. Чистая высота этажа (от пола до подвесного потолка) в офисных помещениях – не менее 2,7 метра, как минимум в 90% используемой площади;
  5. Охраняемая парковка (исключая стихийную парковку на улице) в здании или на прилегающей территории из расчета не менее 1 машиноместа на 100 м2 арендуемой офисной площади;
  6. Энергоснабжение из расчета, по меньшей мере, 50 Вт на 1 м2 арендуемых площадей при полном освещении и подключенном оборудовании, обеспеченное электроснабжением по I категории, либо при помощи дизель-генератора;
  7. Система отопления, вентиляции и кондиционирования: по меньшей мере, двухтрубная (1 контур) система с индивидуальной регулировкой температуры для каждого арендатора, обеспечивающая четырехкратный воздухообмен в час (с подачей свежего воздуха);
  8. Открытая планировка площадей с сеткой колонн, обеспечивающая гибкость планировки;
  9. Оптоволоконные цифровые телефонные линии, ISDN, Internet-услуги в здании;
  10. Коэффициент помещений общего пользования, подлежащий к оплате, – не более 12%.

Дополнительные требования:

  1. Выход фасада здания на улицу (заметное фронтальное расположение);
  2. Рациональное расстояние между окнами, при котором не менее 95% используемых площадей находятся в пределах 10 метров от источника естественного освещения (т.е. окон или атриума);
  3. Минимальная площадь этажа – 500 м2;
  4. Среднее расстояние между внешней стеной и внутренней границей используемых площадей не должно превышать 10 метров;
  5. Обеспечение подключения коммуникационных систем в любом месте благодаря фальшполам, коммуникационным каналам под полом или коробам по периметру помещений;
  6. Среднее время ожидания лифта в часы пик не дольше 30 секунд (с момента вызова);
  7. Расположение вблизи станции метро или остановки троллейбуса;
  8. Точка общественного питания для сотрудников внутри здания или наличие кафе/ресторана на близком расстоянии от здания;
  9. Допустимая нагрузка на пол – 450 кг/м2;
  10. Освещение офисных помещений – не менее 400 люкс на уровне рабочей поверхности.

Классификация офисных помещений Москвы

Новая классификация офисных помещений Москвы, разработанная CB Richard Ellis/Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko и Jones Lang LaSalle
Класс А Класс B+ Класс B-
1. ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ ЗДАНИЯ
1.1 Центральная система управления зданием
Обязательный Факультативный Не применим
1.2 Система отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха
Система отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха, позволяющая регулировать температуру в отдельном офисном блоке Система отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха
Обязательный Обязательный Факультативный
1.3 Возможности системы отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха
Способность системы обеспечивать 24-х часовое охлаждение серверных, поддерживать среднюю температуру в офисах в диапазоне 22-23°С ±1°С, осуществлять воздухообмен из расчета 60 м3 на 10 м2 арендуемой офисной площади в соответствии с предполагаемой заполняемостью здания
Обязательный Рекомендация Не применим
1.4 Современная система пожарной безопасности
Обязательный Обязательный Обязательный
1.5 Лифт
Современные высококачественные скоростные лифты ведущих международных марок Современные лифты для зданий высотой 3 и более этажей
Обязательный Обязательный Обязательный
1.6 Максимальный период ожидания лифта не более 30 секунд
Обязательный Не применим Не применим
1.7 Электроснабжение
Два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора для обеспечения электроэнергией при перебоях с электроснабжением (мощность электроснабжения для арендаторов при единовременной нагрузке на м2 полезной офисной площади должна быть минимум 70 VA), источник бесперебойного питания для аварийного энергоснабжения
Обязательный Факультативный Факультативный
1.8 Система безопасности
Современные системы безопасности и контроля доступа в здание (система видеонаблюдения для всех входных групп, включая парковку, система электронных пропусков, круглосуточная охрана здания) Система видеонаблюдения для всех входных групп, круглосуточная охрана здания
Рекомендация: система электронных пропусков
Обязательный Обязательный Обязательный
2. КОНСТРУКТИВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ ЗДАНИЯ
2.1 Высота потолков «в чистоте» – 2,7-2,8 метра и выше
Обязательный Факультативный Факультативный
2.2 Планировка
Открытая эффективная планировка этажа. Конструкция с несущими колоннами, шаг колонн не менее 6х6 метров Открытая эффективная планировка всей или половины арендуемой площади здания
Рекомендация: Расстояние от окон до колонн – не менее 4 м, не менее чем на 90% полезной площади. Площадь этажа не менее 1000 м2 с шагом колонн 8х8 или 9х9 считается более эффективной
Обязательный Обязательный Факультативный
2.3 Глубина этажа
Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 метров. Глубина этажа от окна до «ядра» не более 9-10 метров, для зданий неправильной формы и зданий с атриумами – не более 12 метров
Факультативный Факультативный Факультативный
2.4 Коэффициент потерь не более 12%
Коэффициент потерь
= 1 полезная площадь x 100%
арендуемая площадь
Площади считаются в соответствии со стандартами BOMA
Обязательный Факультативный Факультативный
2.5 Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400 кг/м2 и более
Обязательный Факультативный Факультативный
2.6 Отделка площадей общего пользования и фасада
Высококачественные материалы, использованные при отделке помещений общего пользования и фасада Качественные материалы, использованные при отделке помещений общего пользования и фасада
Обязательный Обязательный Обязательный
2.7 Фальшпол
Здание спроектировано с учетом возможности установки полноценного фальшпола
Обязательный* Не применим Не применим
* Данное требование является факультативным для зданий, построенных до 2005 года
2.8 Освещение и расположение окон
Современное высококачественное остекление, обеспечивающее достаточное естественное освещение. Рациональное расположение окон
Факультативный Факультативный Факультативный
3. МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ
3.1 Местоположение
Хорошее расположение здания, отсутствие рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние на его имидж (например, функционирующие индустриальные объекты, кладбища, свалки, тюрьмы и прочее)
Обязательный Факультативный Не применим
3.2 Транспортная доступность
Удобный подъезд и транспортное сообщение, т.е. местоположение здания в 10-15 минутах ходьбы от ближайшей станции метро или должным образом организованный автобус, курсирующий между зданием и станцией метро
Обязательный Факультативный Факультативный
4. ПАРКОВКА
4.1 Описание парковки
Подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с крытым переходом к зданию. Наземная гостевая парковка Организованная охраняемая парковка
Рекомендация: удобный въезд на территорию парковки Рекомендация: подземная парковка для вновь построенных зданий
Обязательный Обязательный Обязательный
4.2 Обеспеченность парковочными местами
Обеспеченность парковочными местами: 1) внутри Садового кольца – не менее, чем 1 место на 100 м2 арендуемой площади (1/100);
2) между Садовым кольцом и ТТК – не менее, чем 1/80;
3) между ТТК и 10 км до МКАД – не менее, чем 1/60;
4) далее в сторону области – 1/30-1/40 и более
Факультативный Факультативный Факультативный
5. СОБСТВЕННОСТЬ
5.1 Здание принадлежит одному владельцу (здание не распродано отдельными этажами или блоками различным владельцам)
Обязательный Не применим Не применим
5.2 Прозрачная структура собственности
Факультативный Факультативный Факультативный
6. УПРАВЛЕНИЕ ЗДАНИЕМ И УСЛУГИ ДЛЯ АРЕНДАТОРОВ
6.1 Управление зданием
Управление зданием осуществляется профессиональной компанией, управляющей не менее чем 5 офисными зданиями (не менее 5000 м2 каждое) или обладающей соответствующим международным опытом Должным образом организованное управление зданием
Обязательный Обязательный Обязательный
6.2 Телекоммуникационные провайдеры
Не менее 2-х независимых качественных провайдеров телекоммуникационных услуг в здании
Обязательный Обязательный Факультативный
6.3 Входная группа
Эффективно организованная зона ресепшн, соответствующая размерам здания и обеспечивающая удобный доступ
Факультативный Факультативный Не применим
6.4 Услуги для арендаторов
Профессионально организованный кафетерий для сотрудников, соответствующий размерам здания и количеству работающих в нем сотрудников, наличие не менее двух других услуг (банкомат, газетный киоск, химчистка, магазины и прочее) с учетом инфраструктуры в непосредственной близости от здания Кафетерий для сотрудников и другие услуги в здании (банкомат, газетный киоск, химчистка, магазины и прочее) с учетом инфраструктуры в непосредственной близости от здания
Обязательный Обязательный Обязательный
№4(232-233) жовтень-листопад 2023
Зміст Передплата Архів