m+a global architects: большинство проектируемых ТЦ уже морально устарели

Эдвард Ходорковский, руководитель m+a global architects

ФОТО: M+A GLOBAL ARCHITECTS

ЭДВАРД ХОДОРКОВСКИЙ, РУКОВОДИТЕЛЬ МЕЖДУНАРОДНОЙ АРХИТЕКТУРНО-ИНЖЕНЕРНОЙ КОМПАНИИ M+A GLOBAL ARCHITECTS, УЧАСТВОВАЛ В ПРОЕКТИРОВАНИИ РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, В ТОМ ЧИСЛЕ ТОРГОВЫХ, ВО ВСЕМ МИРЕ. О ТОМ, КАКИЕ РИТЕЙЛ-ПРОЕКТЫ БУДУТ УСПЕШНЫ В БЛИЖАЙШЕМ БУДУЩЕМ, ЧИТАЙТЕ В ЭКСКЛЮЗИВНОМ ИНТЕРВЬЮ ЭКСПЕРТА ИЗДАНИЮ «COMMERCIAL PROPERTY».

У Вас богатый опыт работы над проектами торговых центров в различных странах мира. Как, на Ваш взгляд, меняется коммерческая недвижимость, и какие основные тенденции наблюдаются на этом рынке?

Для начала отмечу, что я по образованию не архитектор, а инженер. Хотя так случилось, что мне довелось стать одним из хозяев американской компании, занимающейся созданием различных проектов, в том числе и торговых, по всему миру. В данный момент я живу в Москве, где уже два года занимаюсь строительным надзором нового здания посольства США в этом городе, поэтому в настоящее время несколько отошел от вопросов, связанных с созданием торговых объектов. Тем не менее, у меня действительно имеется большой опыт в данном сегменте, поскольку существенная часть моей профессиональной жизни связана с торговыми центрами. Например, много лет я работал над ритейл-проектами таких компаний, как Estee Lauder Companies, Victoria's Secret, Zara и др.

Если говорить о торговой недвижимости, могу с уверенностью сказать, что в настоящее время во всем мире наблюдается строительство проектов смешанного типа, в которых большое значение имеет месторасположение и связь с городской инфраструктурой. К примеру, сейчас актуален вопрос размещения в таких объектах или возле них зон отдыха для горожан. В связи с этим я занимался вопросами интеграции водных ресурсов в проекты торговых центров. Могу утверждать, что сегодня ритейл-комплексы, включающие различного рода водные элементы, являются самыми востребованными. Портфель моей компании, к примеру, включает несколько таких проектов, среди них – торговый комплекс смешанного типа, построенный вокруг большого ручья, и торгово-жилой комплекс на берегу Пальчиковых озер в США, многофункциональный комплекс в Алтайском крае в России. В перечисленных проектах все построено с учетом и вокруг природных
особенностей местности.

Дайте Вашу оценку торговым объектам в Украине.

Мое мнение о происходящем на всем постсоветском пространстве, в том числе и в Украине, достаточно категорично: все существующие, строящиеся или запланированные к реализации торговые центры уже морально устарели. Объясню почему. Дело в том, что никто в мире, по крайней мере в ближайшие пять лет, не намерен возводить объекты площадью 100 000 кв.м или другие «гиганты» под одной крышей. Это совершенно устаревшая модель как с экономической, так и чисто физической точки зрения. К примеру, трендом последних 5-10 лет в США является реализация многофункциональных комплексов, включающих различные составляющие, в том числе и торговую. Такие проекты предполагают комбинацию отдельно стоящих зданий, объединенных какой-то идеей, а ни в коем случае не масштабную единичную постройку. На территории таких комплексов могут располагаться жилые дома, торговые центры, театры, спортивные клубы, др. Фактически, создается богатая структура, благодаря которой жители или гости могут удовлетворить все потребности на одной локации.

Иными словами, обычный крупный торговый центр отличается от многофункционального проекта тем, что во втором случае девелопер гарантировано получает посетителей магазинов, ресторанов, детских садов, медицинских кабинетов в виде жителей этого комплекса.

Получается, что многофункциональный комплекс – это некое замкнутое пространство?

Вовсе нет. По опыту скажу, такие комплексы становятся своеобразными центрами притяжения всего сообщества города, то есть их посещает очень много людей из других районов. Но чтобы привлечь внимание горожан, на территории этих объектов проводятся различные мероприятия, например, концерты или ярмарки. Можно сказать, что в подобных проектах все делается с целью, чтобы отдельный посетитель или целая семья могли удовлетворить свои потребности без необходимости посещать другие локации. Например, именно здесь приезжие могут заняться спортом, сделать покупки, пока дети развлекаются на аттракционах, др. Для жителей таких комплексов все еще интереснее, поскольку все необходимое находится у них под рукой, и это одно из преимуществ многофункциональных проектов.

Второе – такие проекты можно фазировать и строить в зависимости от экономической целесообразности. Более того, если они возведены из легких конструкций – их очень просто перестраивать, например, трансформировать детский сад в магазин или спортзал не составит никаких проблем. Иными словами, если какой-то бизнес не дает желаемых результатов – на его месте открывается другой.

Следовательно, одни из мировых тенденций в недвижимости – фазирование проектов, легкость и быстрота их трансформации?

Именно так, многофункциональный проект должен быть самофинансируемым, самоокупаемым и легко трансформируемым в случае надобности. Любой существующий под одной крышей мегамолл рано или поздно устареет, а его конструктивные особенности не позволят внести изменения в структуру здания. Поэтому необходимо строить гибко, быстро и удобно – это три «слона», на которых держится современная недвижимость.

Продолжение читайте в журнале Commercial Property №10(172) декабрь 2017.